Transcript Présentation OSB - Lawrizon Avocats

Anticiper les
coûts
d’exploitation
d’un immeuble
Michel Tolila, Directeur Général
Délégué d’Ocea Smart Building
Des immeubles intelligents
pour les hommes et l’environnement
OCEA SMART BUILDING
Outils pour le pilotage de la
performance immobilière et environnementale
Comptage et
mesure
Chaine de collecte, de
publication et d’analyse
Dashboard
immobiliers
Serviciels de gestion
globale immobilière
2,2 millions de compteurs
Analyse et benchmarks
35 millions
de m2 déployés
AMO et
accompagnement
exploitation et énergie
30 millions
de m² Audités
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
2
CALCULETTE IMMOBILIÈRE
Coût global du bail
La
Calculette
Durée de
vie de
chaque
fonction
(1 à 50
ans)
Dans la
comptabilité de
l’entreprise
Coûts de
localisation
H1: location (bail:
9 ans)
H2: achat
(jouissance: n ans)
Externalités
d’agglomération
En partenariat avec l’ESSEC et Ocea Smart Building
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
3
LES ACTEURS
Maximum de
rendement
Liquider les
charges
Propriétaire
Asset Manager
Prestataire
Facility Manager
Optimiser
mes
travaux et
opérations
OCCUPANT
Administrateurs de biens
Property Manager
Directeur immobilier &
logistique
Occupancy Manager
Piloter la
qualité de
service
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
4 AXES DE VALEUR
Valeur Économique
Valeur
d’Exploitation
Valeur Verte
Valeur Sociétale
Gestion de
patrimoine
Gestion
technique
Maîtrise
environnementale
Gestion de la
relation et des
services
Référentiel et plans,
Approche coût
global, Répartition et
gestion des charges
Pilotage global de
l’exploitation et des
installations
techniques, GER et
PPI
Mesure, suivi et
analyse des
consommations,
Energy Management
Gestion des usages :
Optimiser la gestion des
ressources
et des processus
Une offre articulée autour de 4 axes fonctionnels
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
QUELS ENJEUX ÉCONOMIQUES ?
Approche coût global – les composantes
Sécurité des biens et des personnes
22 Euros / m² / an
Accueil des personnes
18 Euros / m² / an
Multi techniques
45 Euros / m² / an
Propreté et environnement
17 Euros / m² / an
…
…
Mobilité
15 Euros / m² / an
Total des services
385 Euros / m² / an
Loyers
385 Euros / m² / an
Coût global d’exploitation par m²
770 Euros / m² / an
Coût global d’exploitation
par occupant
13 500 Euros / occupant / an
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
QUELS ENJEUX ÉCONOMIQUES ?
Le coût global d’un immeuble tertiaire par poste de travail et par an :
France
38 %
Île-de-France
49 %
Paris
59 %
33 %
27 %
29 %
9 000 €
22 %
24 %
19 %
13 500 €
> 15 000 €
Coût énergétique : 288 € / an / occupant
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
L’IMMOBILIER ET SES COÛTS
Maintenance
Coût
Global
25 à 35 €/m²/an
500 à 600 €/m²/an
Utilities
Eau
Conformité
2,40 €/m²/an 10 à 15 €/m²/an
20 €/m²/an
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
8
CHIFFRES CLÉS EN EXPLOITATION TERTIAIRE
OBSERVATOIRE TERTIAIRE (BUREAU) – ISIOM CONSEIL
•
Coût global d’exploitation = de 71 à 64 €/m²
– Poste énergies : 17 €/m² à 22€/m²/an
– Poste Chauffage Ventilation Climatisation : 8 €/m²
– Poste équipements techniques : 21 €/m²
– Poste services (nettoyage, déchets, hygiène) : 18 €/m²
•
La répartition des consommations :
– 50 % : Chauffage Ventilation Climatisation Eau chaude
– 20 % : Eclairage
– 30 % : Informatique, bureautique, restauration
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
ETUDE DE CAS: UTILITIES
Evolutions de l’immobilier tertiaire, industriel & commercial
Calcul RT
RT 2012
Mesure effectuée
47,6 kwh/an/m2
144 kwh/an/m2
96,8 kwh/an/m2
190 kwh/an/m2
109 kwh/an/m2
509 kwh/an/m2
Source : IFPEB
Or, …
Prise en compte de
l’exploitation
 Les usages
• Les calculs sont justes
• La norme fait référence
 Les activités déployées
 Les facteurs d’influences
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
IMMORÉACTIV: CALCULETTE IMMOBILIÈRE
Objectifs
 Décrire, simplifier et fiabiliser les données de l’exploitation
immobilière
 Privilégier les imputations directes
 Clarifier la répartition des charges communes
 Définir et partager une trame budgétaire inter-sites
ISIOM Conseil a intégré :
 42 « métiers » ou « services »
 3 axes d’affectation budgétaire
 4 postes de dépenses
 ainsi qu’une distinction entre les parties communes & privatives
Résultats
 Construction du budget d’exploitation prévisionnel
42 METIERS & SERVICES
Démarche
Immeubles
Services au
bâtiment
Services aux
occupants
…/…
Nettoyage & hygiène
Sûreté
Maintenance CVC
Accueil
Management
 Conception du plan pluriannuel d’investissement
 Réalisation de reporting sur la base d’indicateurs coûts et ratios
 Identification des axes d’amélioration
 Contrôle du suivi de gestion
Frais de personnel
Contrats
Achats
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
11
IMMORÉACTIV
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
12
Impôts & Taxes
IDF Quartier d'Affaires
Déchets par m²
interne?
Oui
Coût du loyer annuel par m²
Choix du secteur
Paris Centre Ouest (Hors QCA)
Coût annuel du poste EAU
& ENERGIE par m²
Profil environnental
HQE
Coût annuel des assurances
par m²
Vous êtes :
Locataire
Taille du site
Petit site (< 20 000 m²)
Coût annuel du poste
Nettoyage par m²
Nature de la prestation
Prestation par tournée
Coût annuel du poste
Bureautique par m²
Pratiquez-vous le télé-travail (sous
forme contractuelle)?
Non
Type de matériel (ordinateur, papier)
Sophistiqué
Coût annuel du poste
Reprographie par m²
Nature de l'activité & du matériel
Quelques imprimantes en libre service
Coût annuel du poste
Restauration par m²
Possédez-vous un service de
Restauration Interne d'Entreprise?
Oui
Type de cafétéria installé sur site
Caféteria (subventionnée)
Coût annuel du poste
Télécom par m²
Type d'infrastructure
Sophistiqué
Est-ce que vous avez beaucoup de hors
forfaits dans vos factures ?
Oui
Type de flotte
Fixe et mobile IP
NOTRE OUTIL CALCULETTE
Nature de l'immeuble
Non IGH
Surfaces
Questionnaire - Calculette immobilière
Nom du site
L'Adresse X
SUBL
SHON (facultative)
SUN (facultative)
18000 m²
20000 m²
14000 m²
Nombre de postes réels
Nombre de postes actifs
1000
1000
Composition du coût global
annuel
Choix de l'emplacement
En Île de France
Montant des
amortissements annuels au
m²
Années passées depuis la dernière
rénovation
Moins de 2 ans
Impôts & Taxes
Choix de la zone
IDF Quartier d'Affaires
Coût du loyer annuel par m²
Choix du secteur
Paris Centre Ouest (Hors QCA)
Coût annuel des assurances
par m²
Vous êtes :
Locataire
Taille du site
Petit site (< 20 000 m²)
Nature de l'immeuble
Non IGH
Composition du coût global
annuel du poste Sécurité /
Si Non IGH : périmètre du poste Sûreté
Sûreté
Présence de personnel
Coût annuel du poste
Composition du coût global
annuel du poste Sécurité /
Si Non IGH : périmètre du poste Sûreté
Sûreté
Présence de personnel
Coût annuel du poste
MULTITECHNIQUE par m²
Lié à l'état des équipements
Sophistiqués
Lié à la qualité de l'immeuble
Neuf
Lié à la spécificité du site
Non
Coût annuel du poste GER
par m²
Avez-vous effectué des opérations de
GER rassemblant plusieurs corps
d'état?
Oui
Coût annuel du poste
Déchets par m²
La gestion des déchets s'effectue en
interne?
Oui
Coût annuel du poste
Courrier par m²
Type d'activité
Affranchissement / Colis
Coût annuel du poste EAU
& ENERGIE par m²
Profil environnental
HQE
Coût annuel du poste
Coursier par m²
Avez-vous recours à un service de
coursier?
Oui
Coût annuel du poste
Nettoyage par m²
Nature de la prestation
Prestation par tournée
Coût annuel du poste
Accueil par m²
Niveau de la prestation
Trilingue
Coût annuel du poste
Bureautique par m²
Pratiquez-vous le télé-travail (sous
forme contractuelle)?
Non
Type de matériel (ordinateur, papier)
Sophistiqué
Coût annuel du poste
Reprographie par m²
Nature de l'activité & du matériel
Quelques imprimantes en libre service
Lié à l'état des équipements
Possédez-vous un service de
Sophistiqués
Restauration Interne d'Entreprise?
annuel- 92400
du posteCourbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
Lié àSmart
la qualité
de l'immeuble
Ocea
Building
- 12 place de La Coût
Défense
13
NOTRE OUTIL CALCULETTE
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
14
RÉSULTATS DE LA CALCULETTE
Récapitulatif
Données de surface
Tableau synthèse
TECHNICOLOR
Immeuble
Exploitation
Services
TOTAL
€
€/m²
€/poste
Max
7 909 110
439
7909
Min
6 471 090
360
6471
Max
1 872 000
104
1872
Min
1 499 400
83
1499
Max
2 514 460
140
2514
Min
1 912 740
106
1913
Max
12 295 570
683
12 296
Min
9 883 230
549
9 883
Répartition coût global maximum
21%
Immeuble
Date dernière réhabilitation
RT 2005
Nom bre de postes réels
1000
SUBL (Surface Utile Brute Locative)
18,0 m ²
Répartition coût global (ratios ISIOM)
Immeuble
19%
25%
Exploitation
15%
15%
64%
15%
66%
Services
18000 m ²
m ² SUBL/poste réel
Répartition coût global minimum
Exploitation
Moins de 2 ans
Certification im m euble
60%
Services
100%
10 000 000 €
Pareto coût global maximum
80%
7 909 110 €
64%
100%
Pareto coût global minimum
10 000 000 €
80%
100%
100%
81%
6 47165%
090 €
80%
60%
5 000 000 €
40%
2 514 460 €
1 872 000 €
60%
5 000 000 €
0€
0%
Immeuble
Exploitation
400 €/m²
20%
0€
0%
Immeuble
Exploitation
Valeurs du site en €/m ²
500 €/m²
40%
1 912 740 €
1 499 400 €
20%
Valeurs du site en €/Poste
439
12000 €/poste
360
7909
8000 €/poste
300 €/m²
200 €/m²
104
100 €/m²
140
83
106
0 €/m²
Immeuble
Exploitation
Services
6471
4000 €/poste
1872
2514
1499
1913
0 €/poste
Immeuble
Exploitation
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
Services
15
FILM
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
16