Transcript 第4章
都市更新的血與淚 (1/2) 都市更新的血與淚 (2/2) 文林苑的爭議 (1/3) 文林苑的爭議 (2/3) 文林苑的爭議 (3/3) 第四章 協議合建與都市更新關係 郭燿禎 博士 ◦ 法律效果及稅費負擔上均有差異 多數決合建 協議合建 權利變換 都市更新合建 資金來源 ◦ 資金來源為建商出，那就是所謂合建 建商出錢、地主出地 實施者為建商 ◦ 資金來源是地主 地主出資及融資借貸，自行興建，稱為自辦都更 實施者為地主組成都市更新會(需向政府報備立案)或委託 建經公司或都更公司 何者對地主較有利? 自辦都更與建商合建差異 以分配坪數觀點 以都更後價值觀點 以方便性觀點 ◦ 都更流程管理 ◦ 融資 ◦ 房地產價格波動 何者對地主較有利? 協議合建 權利變換(更3 V) ◦ 民間開發土地之一方式，土地所有權人提供其土地與建築商建築 房屋，約定按土地價值與房屋建築費用之比例已分配房、地之契 約(屬無名契約)。 ◦ 私人間之契約行為 ◦ 係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、 他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參 與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其 更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之 應有部分或權利金。 ◦ 公法上的整體開發計畫 ◦ 都市更新的規劃、建築設計、施工、管理費用等概由建主負擔， 即依契約應負擔相關稅費，納入權利變換之費用。建商可申請房 屋稅、地價稅及土地增值稅、契稅等減免手續。(更46) 協議合建與權利變換之差異 協議合建與權利變換之差異 合建契約之類型 ◦ 合建分屋 ◦ 合建分售 ◦ 合建分成 三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多， 因地主較有節稅空間，可節省營業稅及所得稅及 盈餘分配稅。 合建契約之法律構造 ◦ 合建分屋: 合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋，即甲建商與乙地主合 建，雙方約定1-3F為地主所有、4F-8F為建商所有，雙方各自擁有分 配之房屋，故建商與地主雙方有(交換)的性質，即地主以土地交換 建商興建之房屋。 合建分屋之分配方法又有 1. 2. 3. 立體分層：立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物，每一層有A、B 二戶，建商分得A1F至A12F，地主分得B1F至B12F，此分法即為立體分法， 一般在實務上立體分法雙方爭議較小。 水平分法：水平分法為上例中1F至6F為地主所有，7F至12F為建商所有，若 建築位於商業氣息濃厚之區域，店面價值高，則地主會爭取1F往上分，實 務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋，因地主可以保有其原先 的位置。 分棟分法：此法亦為立體分法之一種，為較大土地面積的建案，故可規劃 數棟建物，此法為地主與建商興建A、B、C棟建物，地主分A、B二棟建物， 建商分C棟建物，分棟分法在實務上爭議較小，因各自管理各自建物，例中 正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。 合建契約之法律構造 ◦ 合建分售: 合建分售為地主出售土地，建商出售房屋，兩者有合夥性 質，每一戶的土地出賣人皆為地主，房屋出賣人皆為建商， 亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣 契約書；跟建商簽訂房屋預定買賣契約書，故土地之賣方 與房屋之賣方不同，此種建物即為合建分售。 合建契約之法律構造 奢侈稅 (101年6月) ◦ 合建分成: 合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後，兩者 共同售屋給消費者，在簽約時賣方為建商及地主二人，消 費者在支付價金時須同時按照期款，並依一定的比例分別 給建商及地主。 例:售屋款為總價一千萬，簽約金一百萬，建商與地主分 配比例為建商百分之四十 地主百分之六十，故購屋者須 將簽約金一百萬，分給建商四十萬，地主六十萬。此合建 方式地主與建商亦有合夥性質。 合建分成在實務上較少案例採用此合建模式，原因是地主 與建商兩者對於興建成本及地主的市價，兩者較不易產生 共識，且在稅務上也較無節稅的空間。 合建契約之法律構造 互易一般稱為交換，乃當事人雙方約定，互相移轉金錢以外之財產權 之契約（民法第三九八條） ◦ 例如甲乙約定，甲以名馬一匹，與乙之古畫一幅相換是。此種以物易物之契約， 在人類歷史上當早於買賣而存在。但自貨幣經濟發達後，則因買賣制度之盛行， 而日趨衰微，於今已甚少利用之者矣。 互易雖以金錢以外之財產權交換為主，但一方之物價值較低，而另以 金錢補足之亦無不可，是為「附補足金之互易」。 其次互易之效力如何？依民法第三九八條規定：「當事人雙方約定互 相移轉金錢以外之財產權者。準用關於買賣之規定。」例如當事人就 互易之物，應各負瑕疵擔保之責任（準用買賣瑕疵擔保之規定）是。 至於附補足之互易，依民法第三九九條規定：「當事人之一方，約定 移轉前條所定之財產權，並應交金錢者，其金錢都分，準用買賣價金 之規定。」例如其金錢應與互易之物同時履行（準用民法第三六九條 之規定）是。又其金錢應於互易之物之交付處所交付之（準用民法第 三七一條之規定）。（鄭玉波） 互易說之法律關係 承攬的定義 ◦ 稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作， 他方俟工作完成，給付報酬之契約。(民490 I) 包工代料之材料推定為報酬 ◦ 約定由承攬人供給材料者，其材料之價額，推定為報酬 之一部分。 (民490 II) 承攬之地主原始取得所有權 ◦ 如土地所有人就依約應分得之房屋，由其原始取得所有 權，而將部份土地移轉於建築商，以作為完成該房屋之 報酬，故為承攬 承攬說之法律關係 合夥的定義 合夥之財產 被認定為合夥案例 合夥應辦營業登記，報繳營業稅及營利事業所得稅 ◦ 稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。(民 667 I) ◦ 各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。 (民668) ◦ 原告雖主張屬合建分售，為法院仍認定，合夥關係之存在與 否，應就當事人有無互約出資經營共同事業之客觀條件予以 認定，至有無辦理廠商登記，在所不問。又合夥之目的，在 乎經營共同事業，故以經營共同事業為目的之二人以上者， 即構成合夥要件。合夥非要式行為，苟二人以上已戶約出資 以經營共同事業，雖未訂立書據，其合夥一不得謂未成立。 (84判字第872號判決) 合夥說之法律關係 應對開憑證(75年10月1日台財稅字第7550122號函) ◦ 稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現 值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票， ◦ 依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。 土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價 款的發票應加徵5%營業稅。 地主如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開 立統一發票與地主(84年1月14日台財稅字第841601114號函) ◦ 一營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨 物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。 ◦ 因此，合建分屋互應支房屋及土地之銷售額應屬相等，亦即不含營業 稅之房屋價格應等於土地之價格(土地免營業稅) 地主是否應辦營業登記(84年3月22日台財稅字第84161122號函) ◦ 個人提供土地與建設公司合建分屋並出售合建分得之房屋，核屬營業 稅法規定應課營業稅之範圍，自84年3月22日起，經建築主管機關核發 建築執照之合建分屋案件，除地主為個人，且係以持有1年以上之自用 住宅用地，與建設公司合建並出售其分得房屋者，可免辦營業登記外， 其餘合建分屋案件，地主出售其分得之房屋，均應依法辦理營業登記， 課徵營業稅及營利事業所得稅。 互易型之營業與所得課稅問題 租賃權換得建物，應申報所得 互易有對開憑證 ◦ 佃農因地主收回耕地以合建之房地為補償，其補償應以房地 所有權登記日各所屬年度為其課稅歸屬年度，並以歸屬年度 之土地及房屋之公告現值或評定標準價格為時價折算補償金， 據以課徵該佃農之綜合所得稅。 ◦ 土地承租人以承租權利讓與建設公司合建分屋，雙方互易租 賃權及房屋，該換入房屋所分攤之建照成本，係屬土地承租 人讓與租賃權取得房屋之對價，承租人應依所得稅法第14條 第1項第七類財產交易所得規定，申報課徵綜合所得稅。 ◦ 雙方互易房屋及租賃權，應按讓與租賃權及房屋之時價從高 認定銷售額;如查無該租賃權之時價，應以建設公司換出房 屋之時價認定銷售哦。其依規定認定銷售額與該換出房屋建 造成本間之差額，於辦理當年度營利事業所得稅結算申報時， 得於營業收入調節說明欄項下予以減除。 以租賃權合建分屋之課稅 當事人以土地與他人之房屋互易，如代價相當自 不生贈與問題，如代價不相當，則應依遺產及贈 與稅法第5條 合建分屋之契稅問題 都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。 但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方 式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同 意者，得以協議合建或其他方式實施之。以區段徵收方式實施都市更 新事業時，抵價地總面積占徵收總面積之比例，由主管機關考量實際 情形定之。(更 25) 以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地 及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積 及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建 協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及 合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議 不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等 相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市） 主管機關徵收後，讓售予實施者。(更 25 I) 以協議合建實施更新之方式 未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權 人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私 有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意， 就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。 ◦ 以權利變換方式實施 已規定之評價基準日為準，由實施者委託「三家以上鑑價機構查 估後評定之」其權利價值，並算出「各宗土地權利變換前之權利 價值比例」 操作上還有疑慮: 1. 分配不同標準; 2.權利變換計畫擬定與審議 ◦ 是否強制分配: 如不願參與協議合建者於權利變換時未積極表達不願 參與分配，即將被強制分配更新後之土地及建築物，是否為不願參與 協議合建者所得預見，似值斟酌。 多數決合建之實務問題 ◦ 以權利變換方式實施 操作上還有疑慮: 1. 分配不同標準; 2.權利變換計畫擬定與審議 ◦ 可否強制執行拆除: 1. 2. 應於都市更新事業計畫中訂定拆遷安置計畫; 拒不配合拆遷者， ◦ 權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知 其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移； ◦ 逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主 管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務； 直轄市、縣（市）主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移，期限以 六個月為限。其因情形特殊有正當理由，報經中央主管機關核准者，得 再延長六個月。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執 行者，實施者應於拆除或遷移前，通知代管機關或執行法院為必要之處 理。 ◦ 前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之 殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補 償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣（市）主管機關核 定之。 多數決合建之實務問題 由實施者協議價購 ◦ 不願參與協議合建者既無意願參與協議合建，實施者擬 以協議價購，似乎有相同之困難，故協議價購純屬聊備 一格，應為徵收之前置程序而已 多數決合建之實務問題 ◦ 向縣市主管機關申請徵收 由實施者協議價購，協議不成立者，得由實施者檢具合建 及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償預 繳承買價款，申請該管直轄市、縣(市)主管機關徵收後， 讓售於實施者。 似乎有相同之困難，故協議價購純屬聊備一格，應為徵收 之前置程序而已 徵收作業程序、執行方式及徵收補償標準等均應依土地徵 收條例規定辦理。「土地徵收，依本條例之規定，本條例 未規定者，適用其他法律之規定。 其他法律有關徵收程序、 徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例 (土徵 12,3) 」(更 25 I) 多數決合建之實務問題 ◦ 召開公聽會時應一併告知 辦理公聽會時，應將都市更新事業計畫內擬申請徵收之土地或合法 建築物標的，一併告知其所有權人及其他相關權利人 (直轄市、縣 (市)政府依都市更新條例第二十五條之一受理徵收、讓售執行應注 意事項3) ◦ 未列為都市更新地區的更新案可否適用 徵收之公共利益目的-學者看法不一 ◦ 劃定區 (所有權人: 8/10; 土地及合法建物樓地板面積 8/10) ◦ 未劃定區 (所有權人: 8/10; 土地及合法建物樓地板面積 9/10) 94年6月22日刪除 ◦ 土地徵收相關程序 為利都市更新條例之規定得以落實，並使地方都市更新及土地徵收 主管機關業務得以銜接，內政部已訂頒「直轄市、縣(市)政府依都 市更新條例第二十五條之一受理徵收、讓售執行應注意事項」 需用土地人擬具詳細徵收計畫書 (土徵 13; 土徵細 17) 徵收公告、通知 (土徵 18) 補償費之發給 (土徵 20 III) 多數決合建之實務問題 一. 二. 三. 四. 爲利直轄市、縣（市）政府依都市更新條例第二十五條之一（以下簡稱本條）第二項規 定，辦理土地或合法建築物之徵收及讓售予實施者，特訂定本注意事項。 直轄市、縣（市）政府應要求擬依本條規定申請徵收之實施者，於都市更新事業計畫內 表明擬申請徵收之土地或合法建築物，並敘明與不願參與合建者協議合建及協議價購之 條件及過程。 直轄市、縣（市）政府依都市更新條例施行細則第六條第一項規定辦理通知時，應將都 市更新事業計畫內擬申請徵收之土地或合法建築物標的，一併告知其所有權人及其他相 關權利人。 直轄市、縣（市）政府受理實施者依本條規定申請徵收時，應請實施者檢具申請書（如 附件）及下列文件： 一. 二. 三. 五. 六. 七. 已核定實施之都市更新事業計畫。 擬申請徵收之土地或合法建築物清冊。 協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件。 直轄市、縣（市）政府依前條規定審核文件無誤，應依土地徵收條例規定計算徵收補償 金額，通知實施者預繳承買價款及徵收作業相關費用。 直轄市、縣（市）政府應將實施者依本條規定預繳之承買價款存入土地徵收補償費專戶 處理。 直轄市、縣（市）政府於實施者繳交承買價款後，應依土地徵收條例相關規定辦理徵收， 並於徵收完成囑託登記後，將徵收之土地或合法建築物讓售予實施者。 直轄市、縣(市)政府依都市更新條例第二十 五條之一受理徵收、讓售執行應注意事項 四. 直轄市、縣（市）政府受理實施者依本條規定 申請徵收時，應請實施者檢具申請書（如附件） 及下列文件： 一. 已核定實施之都市更新事業計畫。 需用土地人興辦之事業依法應經目的事業主管機關許可者，於申請 徵收土地或土地改良物前，應將其事業計畫報經目的事業主管機關 許可。需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前，應舉 行公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人之意見。但因舉辦具機 密性之國防事業或已舉行公聽會或說明會者，不在此限。(土徵 10) 直轄市、縣(市)政府依都市更新條例第二十 五條之一受理徵收、讓售執行應注意事項 直轄市、縣（市）政府於實施者繳交承買價款後， 應依土地徵收條例相關規定辦理徵收，並於徵收 完成囑託登記後，將徵收之土地或合法建築物讓 售予實施者。(注意事項 7) 若讓售價額 > 徵收補償金額時，若未如建築法第 45條第2項規定:「……標售所得超過徵收補償者， 其超過部分發給被徵收之原土 地所有權人。」， 對原土地所有權人而言，似非公允 申請徵收後讓售之執行事宜