Transcript 轉運站規劃 - 台北市百貨商業同業公會

科學園區轉運站及服務設施先期規劃
新竹科學園區轉運站招商說明
科技部新竹科學工業園區管理局
報告人：交通大學土木系 曾仁杰 教授
1
簡報大綱
 基地現況及專案背景
 交通現況及轉運需求
 轉運站設施先期規劃
 財務評估及分析結果
 基地及開發限制條件
Q & A
2
基地現況及專案背景
3
專案背景
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
 科技生活館現有臨時轉運搭乘設施及動線不佳，
無法紓解園區交通。
 保警中隊因建物老舊需拆除遷移。
 兆豐銀行、員工診所、中華郵政、中國石油等現
住戶同意以合建方式興建科學園區轉運站。
4
基地位置(1/3)
專案背景
中
山
高
速
公
路
南寮港
停車需求
同業公會
轉運站規劃
財務評估
限制條件
德泰科技
科管局
高
鐵
新竹機場
高鐵六家站
新竹車站
十八尖山
site
科技生活館
基地
5
基地位置(2/3)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
兆豐銀行
一般RC結構
四層樓
863m2
保警現況
兆豐
銀行
1 同業公會
SITE
員工
診所
德泰科技
員工診所
科管局
一般RC結構
二層樓
568m2
科技生活館
郵局
中華郵局
加油站
一般RC結構
二層樓
615m2
N
6
6
基地位置(3/3)
科技生活館
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
轉運站範圍
中山高
工業東二路
新安路
7
基地概況
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
 位於全國交通樞紐，緊臨中山高，配合高鐵、台
鐵及捷運，共構新竹轉運門戶。
 座落新竹科學園區中心，緊鄰交大及清大學區。
帶動高科技消費商機，吸引廣大師生族群。
 轉運站主要功能乃解決園區內交通，以及取代部
分清大光復路之客運轉運功能。
 轉運站之商業空間定位包括電子商城、餐飲速食、
百貨及旅館。
 科學工業園區管理局共編列興建轉運站預算共7.7
億、現住戶投資共3.24億。
 基地面積：16,000 m2
8
轉運及商業停車需求
9
停車需求
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
 巡迴巴士共有4條路線
 最密集時段(19:00~20:00)之車次總數為36輛巡迴巴士。
 長途客運共有亞聯、國光、統聯等三家業者，共
5條路線。
 最密集時段(19:00~20:00)之車次總數為21輛大客車。
 大客車停車需求：15席
 B1層規畫：24席（可滿足未來成長需求）
 小客車停車需求（轉運及商業）：2251.5輛次
 所需停車位數：700.32席
10
轉運站設施先期規劃
11
轉運站規劃(1/10)
L4
L3
L2
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
L1
若以基地現況地坪作基準線，高速公路路面低約十一公尺，
轉運站與高速公路接駁處之設計俾利用此高差規劃接駁車
道；現況地坪較科技生活館高約三點六公尺，也有利於規
劃在工業東二路側之地下轉運站入口。
1. 生態複層屋頂及太陽能板
8.轉運接駁道路
2. 通風換氣口
9.中山高速公路
3. 導風/光穴
10.規劃轉運站
4. 太陽能轉換儲存
11.工業東二路
5. 中水儲存槽
12.科技生活館
6. 生態景觀水瀑自然重力換氣
1
7. 生態地景
2
2
10
8
3
9
L1
L2
L3
11
3
5
基地範圍規劃高層
7
4
5
L4
5
12
6
5
12
轉運站規劃(2/10)
專案背景
1F配置圖
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
13
轉運站規劃(3/10)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
B1F平面圖
限制條件
14
轉運站規劃(4/10)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
B2F平面圖
15
轉運站規劃(5/10)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
16
轉運站規劃(6/10)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
17
轉運站規劃(7/10)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
空中廊道
2F平面圖
18
轉運站規劃(8/10)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
3F平面圖
19
轉運站規劃(9/10)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
4F平面圖
各樓層小客車停車位數
使用單位
原規畫停車位數
修正評估後停車位數
B2FL
B3FL
轉運中心
商業空間
329位
380位
機房設備及車道拓寬
308位
361位
B4FL
商業空間
400位
380位
20
轉運站規劃(10/10)
樓層
1FL
2FL
3FL
4FL
B1FL
B2FL
B3FL
B4FL
使用單位
現住戶
轉運中心
商業空間
現住戶地面使用空間
其他開放空間
小計
現住戶
商業空間
小計
現住戶
商業空間
小計
商業空間
小計
轉運中心
小計
現住戶(小客車)
轉運中心(小客車)
小計
商業空間(小客車)
小計
商業空間(小客車)
小計
樓地板面積
(㎡)
(坪)
3700
1119
2100
635
200
61
2600
788
8000
2420
5023
2000
606
2500
756
1362
800
242
5700
1724
1966
2100
635
635
14450
4371
4371
1700
514
11850
3585
4099
13500
4084
4084
13500
4084
4084
專案背景
停車需求
單價
(萬元/坪)
12.5
12.5
12.5
8.5
0
10
10
7.5
7.5
7.5
7.5
7.5
7.5
7
6.5
轉運站規劃
財務評估
總價
造價百分比(%)
(萬元)
13987.5
7.72%
7937.5
4.38%
762.5
0.42%
6698
3.70%
0
0.00%
16.22%
6060
3.34%
7560
4.17%
7.52%
1815
1.00%
12930
7.14%
8.14%
4762.5
2.63%
2.63%
32782.5
18.09%
18.09%
3855
2.13%
26887.5
14.84%
16.97%
28588
15.78%
15.78%
26546
14.65%
14.65%
限制條件
21
財務評估及分析結果
22
財務評估方案
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
 方案一、原方案
 商業空間需負擔B3FL(13500m )及B4FL(13500m )，商業停車空
2
2
間共計741位 (361+380)，B3FL及B4FL建造成本約5.51億，
總建造成本約8.11億。
 方案二、最大商業空間
 方案二規劃如方案一，唯商業面積10500m2擴大至
28741.6m2 (由3176坪擴大至8700坪) ，總建造成本約12.63億。
 方案三、原方案 (僅分擔一層停車空間)
 商業空間僅負擔B3FL(13500m )，商業停車空間共計361位，
2
B3FL建造成本約2.85億，總建造成本約5.46億。
 方案四、最大商業空間(僅分擔一層停車空間)
 方案四規劃如方案三，唯商業面積擴大至28741.6m2(由
3176坪擴大至8700坪)
，總建造成本約9.97億。
23
基本假設及參數設定
專案背景
停車需求
轉運站規劃
項目
計畫年期
基本假設及參數設定內容 (以原方案為例)
興建期3年、營運期42年
資金成本
融資比例70% (還款年期10年，寬限期3年)
470萬(年)
•
5% (參考壽險業)
折現率
中長期:3.43% (參考經建會)
融資年利率
年營運收入
營運成本
折舊
16500m2×37500m2÷84700m2×53.62元/m2月×12=470萬
營利事業所得稅17%、營業稅5%、房屋稅3%
相關稅率
園區管理費
限制條件
2%
通貨膨脹率
土地租金
財務評估
39.4萬(年)
•
16500m2×37500m2÷84700m2×4.5(元/m2月)×12=39.4萬 / 年
約0.4億(年)
•
•
商場：10500(m2)÷3.24×0.7×1200(元/坪月)×12×0.9(出租率)=0.29億
停車：741(位)×1500(元/位月)×12×0.85(出租率)=0.11億
營運管理費用:營收3%(年)、設施維護費用(土建+機電):建造成本1%(年)、
機電設備重置費用:每15年以購置成本10%進行重置
土建工程42年、機電工程15年 (直線法)
24
原方案
項目
商業空間面積
商業停車空間面積
商業空間停車位
建設成本
投資效益分析
自償率(SLR)
淨現值(NPV) （折現率 i=5%）
投資報酬率(IRR)
分年償債比率(DSCR)
分年利息保障倍數(TIE)
回收年期 (Pay-back Period)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
原方案
10500m2
27000m2
741位
8.11億
財務指標
原方案
83.90%
-4.36億
1.74%
0.07~0.38
1.58~33.37(營運第6年後即>2)
營運第34年
建議值
100%
>0
>12%
>1
>2
 商場租金收益：1200元/坪(月)、停車位租金：1500元(月)
 財務評估：不可行
25
最大商空(兩層停車)
項目
商業空間面積
商業停車空間面積
商業空間停車位
建設成本
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
最大商業空間(兩層停車)
28741.6m2
27000m2
741位
12.63億
投資效益分析
財務指標
最大商業空間(兩層停車)
自償率(SLR)
淨現值(NPV) （折現率 i=5%）
投資報酬率(IRR)
分年償債比率(DSCR)
分年利息保障倍數(TIE)
回收年期 (Pay-back Period)
136.14%
-1.25億
4.48%
0.37~1.07(營運第13年後即>1)
2.70~54.27
營運第24年
建議值
100%
>0
>12%
>1
>2
 商場租金收益：1200元/坪(月)、停車位租金：1500元(月)
 財務評估：不可行
26
原方案(一層停車B3FL)
項目
商業空間面積
商業停車空間面積
商業空間停車位
建設成本
投資效益分析
自償率(SLR)
淨現值(NPV) （折現率 i=5%）
投資報酬率(IRR)
分年償債比率(DSCR)
分年利息保障倍數(TIE)
回收年期 (Pay-back Period)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
原方案(一層停車)
10500m2
13500m2
361位
5.46億
財務指標
原方案(一層停車)
107.41%
-2.19億
2.80%
-0.02~0.37
1.04~27.34(營運第5年後即>2)
營運第29年
建議值
100%
>0
>12%
>1
>2
 商場租金收益：1200元/坪(月)、停車位租金：1500元(月)
 財務評估：不可行
27
最大商空(一層停車B3FL)
專案背景
項目
商業空間面積
商業停車空間面積
商業空間停車位
建設成本
投資效益分析
自償率(SLR)
淨現值(NPV) （折現率 i=5%）
投資報酬率(IRR)
分年償債比率(DSCR)
分年利息保障倍數(TIE)
回收年期 (Pay-back Period)
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
最大商空(一層停車)
28741.6m2
13500m2
361位
9.97億
財務指標
最大商空(一層停車)
157.25%
0.22億
5.11%
0.19~0.86
2.18~42.56
營運第22年
建議值
100%
>0
>12%
>1
>2
 商場租金收益：1200元/坪(月)、停車位租金：1500元(月)
 財務評估：不可行
28
方案比較
專案背景
(一)
項目
商業空間面積
商業空間停車位
建設成本
自償率
淨現值
投資報酬率
分年償債比率
分年利息保障倍數
回收年期
(二)
原方案
最大商業空間
(分擔2層停車) (分擔2層停車)
3176坪
8694坪
741位(兩層) 741位(兩層)
8.11億
12.63億
財務評估結果
83.90%
-4.36億
1.74%
0.07~0.38
1.58~33.37
營運第34年
136.14%
-1.25億
4.48%
0.37~1.07
2.70~54.27
營運第24年
停車需求
轉運站規劃
(三)
財務評估
限制條件
(四)
原方案
最大商業空間
(分擔1層停車) （分擔1層停車）
3176坪
8694坪
361位(一層)
361位(一層)
5.46億
9.97億
107.41%
-2.19億
2.80%
-0.02~0.37
1.04~27.34
營運第29年
157.25%
0.22億
5.11%
0.19~0.86
2.18~42.56
營運第22年
29
建議(1/2)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
 假設以固定租金方式出租。
 方案一之預期收益至少得從目前租金設定，調高至
4816元/坪(月)，投資報酬率始可達12.00%
 方案二之預期收益調高至2804元/坪(月)時，投資
報酬率即可達12.00%。
 方案三之預期收益調高至3775元/坪(月)時，投資
報酬率即可達12.00%。
 方案四之預期收益調高至2564元/坪(月)時，投資
報酬率即可達12.04%。
30
建議(2/2)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
 假設以營業額20%抽成方式出租(精品抽成30%、餐飲
抽成20%)
，且未來使用率達75%。
 方案一月坪效達2.1萬時，投資報酬率即可達
12.20%
 方案二月坪效達1.3萬時，投資報酬率即可達
12.95%
 方案三月坪效達1.7萬時，投資報酬率即可達
12.60%
 方案四月坪效達1.1萬時，投資報酬率即可達
12.05%
京站快閃櫃月坪效可達30~105萬，主題餐廳月坪效最高可達5.75萬
2010年新光三越新竹店營業額約20億元，營業面積8234坪，平均月
坪效約2萬
31
財務評估總結
項目
商業空間面積
商業空間停車位
建設成本
自償率
淨現值
投資報酬率
分年償債比率
分年利息保障倍數
回收年期
固定租金(坪/月)
坪效抽成20%(月)
專案背景
(一)
(二)
原方案
最大商業空間
(分擔2層停車) (分擔2層停車)
3176坪
8694坪
741位(兩層) 741位(兩層)
8.11億
12.63億
財務評估結果
停車需求
轉運站規劃
2804元
1.3萬
限制條件
(三)
(四)
原方案
最大商業空間
(分擔1層停車) （分擔1層停車）
3176坪
8694坪
361位(一層)
361位(一層)
5.46億
9.97億
83.90%
136.14%
107.41%
-4.36億
-1.25億
-2.19億
1.74%
4.48%
2.80%
0.07~0.38
0.37~1.07
-0.02~0.37
1.58~33.37
2.70~54.27
1.04~27.34
營運第34年
營運第24年
營運第29年
投資報酬率12%以上收入門檻
4816元
2.1萬
財務評估
3775元
1.7萬
157.25%
0.22億
5.11%
0.19~0.86
2.18~42.56
營運第22年
2564元
1.1萬
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基地及開發限制條件
33
限制條件(1/2)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
 使用分區為轉運站用地
 建築物之建蔽率不得大於60%，容積率不得大於200%
 轉運站用地得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦
法之相關規定申請使用：(一)停車場、電動汽機車充電
站及電池交換站、(二)一般辦公處所、公務機關、(三)
資源回收站、(四)電信、有線、無線設備、機房及天線、
(五)配電場所、變電所及其必要之機電設施、(六)集會
所、藝文展覽表演場所、(七)休閒運動設施、(八)郵政
及電信服務、(九)旅遊服務、(十)銀行及保險服務、(十
一)餐飲服務、(十二)特產展售及便利商店、(十三)補習
班、(十四)百貨商場、商店街、超級市場、(十五)旅館、
一般觀光旅館、國際觀光旅館、(十六)腳踏自行車租售、
補給及修理服務、(十七)社會福利設施
 現規劃建蔽率30.5%、容積率112.3% (最大商業
空間為保守估計)。
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限制條件(2/2)
專案背景
停車需求
轉運站規劃
財務評估
限制條件
施工工法
分段開挖施工，預留打通銜接介面
現有
建物
一
期
開
挖
施
工
二
期
開
挖
施
工
一期開挖施工
●優點
1、施工工法難度較低，工程較容易掌握
2、成本較低
一期完工並拆遷現有建物
●缺點
1、施工時間較長，對環境及使用者影響較大
2、分段開挖施工須預留銜接界面
二期開挖施工
轉運站營運
現住戶遷入
2014.06
環評
2014.12
2015.06
2015.12
招商、協商及細部設計
2016.06
2016.12
一期完工
2017.06
2017.12
2018.06
2018.12
二期完工
35
Q&A
36
科學園區轉運站及服務設施先期規劃
簡報結束 敬請指教
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