Transcript Modul 6 Estimasi Biaya Detail_Nug

Modul 6:
Estimasi Biaya Detail
ISI MODUL 6:
Estimasi Biaya Detail
• Estimasi Biaya Detail
• Komponen Estimasi Biaya
• Langkah-langkah Estimasi
Detail
• WBS dan QTO
• Metoda Estimasi Detail
• Catatan tentang EE, OE,
dan Harga Penawaran
Kontraktor
2
Daur Hidup Proyek (review)
Estimasi Biaya Detail
Need
Project
formulation
process
User
Requirements
Awareness
of need
Planning
process
Engineering
and design
process
Construction
process
Use
managemen
t process
Project
Feasibility
And scope
Project
Engineering
And design
Project
Field engineering
And construction
Facility
use and
management
Project
Concept
formulation
Project
Scope
definition
Full Project
description
Project
Completion and
Acceptance
For use
Disposal
process
Facility
demolition
Or conversion
Fulfillment
Of need
3
Estimasi Biaya Detail
• Biasa juga disebut estimasi biaya definitif.
• Dibuat oleh perancang sebagai acuan estimasi
(EE) bagi pemilik.
• Kontraktor melakukan hal yang sama untuk
membuat penawaran.
• Kaitannya dengan jenis kontrak pelaksanaan
konstruksi:
– Untuk kontrak Lump Sum:
• Definisi lingkup proyek sudah harus selesai dan jelas
• Jika tidak, maka kemungkinan perselisihan akan tinggi
– Untuk kontrak Unit Price:
• Perlu dilakukan detailed estimates meski pembayaran
berdasarkan pada kuantitas
4
Komponen Estimasi Biaya
Estimasi Biaya
Biaya Tak
Langsung
Biaya Langsung
Pekerja
Material
Alat
Pajak
Kondisi Umum
Resiko
Overhead
Sub-kontrak
Keuntungan
Contingency
(Taken from: Skill & Knowledge of Cost Engineering, AACE, Inc., 1992, p.I – 5)
5
Langkah-langkah Estimasi Detail
• Break down the project into cost centers.
Cost center adalah sub-elemen proyek
yang akan mengeluarkan biaya. Biaya
yang dikeluarkan sehubungan dengan
penggunaan sumber daya seperti
material, tenaga kerja, peralatan dll, baik
yang berbentuk fisik (direct) maupun
non-fisik (indirect).
• Biasanya digunakan teknik seperti WBS
6
Langkah … (lanjutan)
• Estimasi kuantitas yang diperlukan untuk
setiap cost center. Untuk yang fisik biasa
dilakukan quantity take-off (QTO). Untuk nonfisik dihitung dengan menggunakan parameter
yang cocok, seperti resiko dengan % jaminan
dll.
• Kuantitas yang dihitung kemudian diberi harga
sesuai dengan data yang diperoleh, misalnya
dari data historis, supplier, katalog dll.
7
Langkah … (lanjutan)
• Jika dibutuhkan data produktivitas maka
lakukan analisa sumberdaya (resource
enumeration)
• Hitung harga total untuk setiap cost center
dengan mengalikan kuantitas dan harga
satuannya.
8
WBS (Work Breakdown Structure)
• Diagram yang menggambarkan pemecahan kegiatankegiatan yang ada dalam proyek secara bertingkat (multi
level system). Level yang paling rendah dari WBS disebut
work package.
• Work package (WP) adalah lingkup pekerjaan yang
biasanya berakhir dengan penyampaian produk. WP
harus merupakan satuan pekerjaan yang terukur dan
terkendali.
• Pemecahan proyek dalam WBS dilakukan sampai unit
yang cukup kecil untuk melakukan pengendalian secara
objektif dan ditandai dengan waktu kelola (management
time) yang cukup singkat.
• WP adalah suatu cost center. Sehingga akan terkait
dengan akuntansi biaya (rencana dan aktual)
9
Fungsi WBS
• Mendefinisikan kegiatan-kegiatan yang harus
dilaksanakan
• Mengidentifikasi keahlian yang dibutuhkan
untuk tiap jenis kegiatan
• Sebagai dasar pembentukan tim proyek
• Sebagai dasar estimasi, penjadwalan dan
pengendalian proyek (project planning and
control)
10
Contoh WBS
PROYEK SERVICE BUILDING
11
Formwork
Fabrikasi Tulangan
Penulangan
Pengecoran
Pembongkaran Bekisting
Formwork
Penulangan
Fabrikasi Tulangan
Pengecoran
Pembongkaran Bekisting
Perancah
Formwork
Fabrikasi Tulangan
Penulangan
Pengecoran
Pembongkaran Bekisting
Perancah
Formwork
Fabrikasi Tulangan
Penulangan
Pengecoran
Pembongkaran Bekisting
Perancah
Formwork
Fabrikasi Tulangan
Penulangan
Pengecoran
Pembongkaran Bekisting
Perancah
Formwork
Fabrikasi Tulangan
Penulangan
Pengecoran
Pembongkaran Bekisting
Level 3
Work Packages
Tie Beam
Kolom
Balok
Pelat
Ring Beam
Tangga
Struktur Atap
Struktur Atas
Struktur
Bawah
Pek Persiapan
Pek. Struktur
Pek. Arsitektur
Pek. Mekanikal
& Elektrikal
Level 1
Work Item
= denotes continued
breakdown
Level 2
Tasks
QTO
• QTO adalah perhitungan kuantitas pekerjaan yang
ditetapkan dalam suatu satuan pengukuran (unit
of measurement/ UoM).
• Gambar desain dan spesifikasi menjadi acuan.
• Terkadang harus dilakukan terlebih dahulu
perincian gambar desain dan spesifikasi untuk
memperjelas pekerjaan dengan shop drawings
sehingga QTO bisa dilakukan dengan akurat.
• Perhitungan dilakukan dalam suatu kertas kerja
yang didokumentasi untuk validasi dan verifikasi
ulang jika diperlukan.
12
Metoda Estimasi Detail
• Unit Pricing
• Resource Enumeration
• Assembly-Based Estimating
13
Metoda Unit Pricing
• Jika kegiatan yang akan diestimasi
termasuk dalam kategori standard, maka
estimasi dapat dilakukan dengan unit price
(Rp /unit).
• Data didapat dari data historis, suppliers,
referensi standard dll.
• Cara ini sudah tersedia dalam referensi
estimasi standard nasional (mis. Dari SNI
ABK, BIC, Buku Jurnal dll.)
14
Masalah dengan Unit Pricing
• Data berasal dari rata-rata beberapa pekerjaan
(tidak spesifik)
• Tergantung kepada waktu
• Produktivitas aktual tidak terlihat
• Perlu updating data yang tepat waktu
15
Komentar thd SNI ABK
•
•
•
•
•
•
•
•
SNI ABK sebagai standard artinya nilai rata-rata dari berbagai kondisi 
apakah kita termasuk rata-rata?
SNI ABK akan sangat terdukung dengan adanya standarisasi produk
konstruksi dan struktur pekerjaan konstruksi (cost code) serta
spesifikasinya. Contoh: Construction Specification Institute (CSI)
SNI ABK tidak menjelaskan tingkat kualitas perkerjaan yang dihasilkan,
sesuai dengan spesifikasi
SNI ABK tidak menjelaskan asumsi perhitungan untuk tim kerja setiap
pekerjaan dengan produktivitas yang didapatnya
SNI ABK dikembangkan dengan mengumpulkan data sekunder dari
kontraktor dalam menghitung AHS dan data primer dari lapangan
(hanya sebagai cross check data sekunder)  seharusnya
dikembangkan dari studi produktivitas
SNI ABK tidak mengakomodasi perubahan atau perbedaan tingkat
produktivitas sesuai dengan kondisi, misalnya kondisi lapangan, cuaca,
tingkat keahlian dll.
SNI ABK harus mudah berkembang sesuai dengan variasi pekerjaan
yang diinginkan owner
Terdapat asumsi toleransi 15% - 20% yang sudah ‘me-mark-up’ nilai
rata-rata nasional
16
Metoda Resource Enumeration
• Sama dengan metoda unit pricing, tetapi karena kadang ada
kegiatan yang unik yang ada pada suatu proyek maka harga
satuan standar tidak tersedia, maka perlu dilakukan metoda
ini untuk mendapatkannya
• Produktivitas suatu tim kerja harus diestimasi dengan
berdasarkan pada data historis atau intuisi
• Kelebihan: estimator dapat menetapkan tim kerja yang akan
dipekerjakan dengan upah yang aktual
• Biasa dikenal dengan analisa harga satuan (AHS) pekerjaan
17
Tahapan Resource Enumeration
• Asumsikan tim kerja yang terdiri dari sejumlah
tenaga kerja dan peralatan yang dibutuhkan
• Berdasarkan tim kerja ini, estimasi produksi per
jam yang dapat tim kerja ini lakukan dengan
teknologi yang dipilih (produktivitas).
Produktivitas didapat dari data historis atau
trial/penelitian atau engineering judgment
• Estimasi efesiensi yang bisa dicapai dengan
mempertimbangkan kondisi lapangan dan faktor
lain (misal metoda Dallavia)
• Hitung harga satuan pekerjaan efektifnya
18
Metoda Dallavia
19
Metoda Assembly-Based
• Pada metoda ini, suatu paket pekerjaan
(assembly) yang sering ditemui dalam
pekerjaan konstruksi dijadikan kelompok yang
diestimasi dengan kuantitas dan parameter
harga yang terdefinisi
• Biasanya sistem ini sudah menggunakan
komputer untuk automatisasi perhitungan
kuantitas
20
Metoda
Assembly-Based
21
Prosedur Esimasi Detail Yang Biasa
dilakukan di Indonesia
Dokumen Proyek
& Kondisi Lapangan
Daftar
Kegiatan/
Pekerjaan
Volume
Kegiatan/
Pekerjaan
WBS
Satuan
Bahan
Satuan
Alat
Satuan
Upah
Perhitungan biaya satuan kegitan/
pekerjaan
Perhitungan koefisien satuan
kegitan/pekerjaan biaya
QTO
AHS
Perhitungan biaya total tiap-tiap
kegitan/pekerjaan
Perhitungan biaya total seluruh
kegitan/pekerjaan
Perhitungan biaya lain seperti pajak,
Asuransi dsb
ESTIMASI BIAYA
PEKERJAAN PROYEK
RAB
22
Analisa Harga Satuan
• Untuk menghitung biaya pelaksanaan proyek
yang merupakan gabungan dari biaya tenaga
kerja, biaya bahan, biaya peralatan, dan biaya
lainnya, digunankan harga satuan (unit price)
• Unit yang digunakan sesuai dengan
pekerjaannya, misalkan pekerjaan beton =>
harga satuannya = Rp. /m3
23
Contoh AHS Pekerjaan Beton 1:2:3
Komponen
Biaya
Satuan
Volume
Batu pecah
m3
0.83
Pasir
m3
0.54
Semen
Zak
3.4
Pekerja
Orang-hari
6
Mandor
Orang-hari
0.3
Tukang Batu
Orang-hari
1
Kepala Tukang
Orang-hari
0.1
Harga Satuan Pekrjaan Beton 1:2:3 per m3
Harga
Satuan
Total
X
24
Contoh RAB
Jenis Pekerjaan
Satuan
Volume
Harga Satuan
Total
Pekerjaan Tanah
- Galian
m3
1.000
2.500
2.500.000
- Timbunan
m3
500
1.000
500.000
- Pemadatan
m3
500
1.000
500.000
Subtotal 1
3.500.000
X
Pekerjaan Beton
- Beton
m3
100
400.000
40.000.000
- Plesteran
m3
500
5.000
2.500.000
- Halusan
m2
500
3.000
1.500.000
Subtotal 2
44.000.000
Total 1
47.500.000
Overhead dan Keuntungan 10%
Total 2
Pajak Pertambahan Nilai 10%
Total
4.500.000
52.250.000
5.250.000
57.425.000
25
WinEst Pro Plus
• Untuk mengestimasi
biaya/budget proyek.
• WinEst dilengkapi dengan Cost
Database (update berkala)
• WinEst dapat dihubungkan
dengan program aplikasi
CAD/CAE
• RAB/RAP sebagai acuan
pembuatan schedule proyek
dapat dihubungkan dengan
modul Control & Monitoring
(Prolog Manager)
26
Catatan tentang EE
• EE yang dilakukan dengan metoda estimasi
detail ini terkadang diistilahkan sebagai
Rencana Anggara Biaya atau RAB proyek.
Tentunya dalam hal ini EE merupakan RAB
versi perancang.
27
Catatan tentang OE
• OE merupakan RAB versi owner.
• Untuk proyek pemerintah (berdasarkan pada
Perpres 54 tahun 2010), OE disebut sebagai
Harga Perkiraan Sendiri (HPS). Jadi untuk
proyek pemerintah, HPS menjadi acuan untuk
pembanding keajaran penawaran kontraktor.
Nilai total HPS terbuka sifatnya dan dapat
dijadikan nilai rujukan dalam penjaminan
pekerjaan.
28
Catatan tentang Harga Penawaran
Kontraktor
• Kontraktor melakukan estimasi detail untuk
membuat RAB yang akan disampaikan pada
penawaran. RAB ini merupakan rincian dari
harga penawaran kontraktor.
• Biasanya RAB ini dibuat berdasarkan pada
BoQ yang dibuat oleh perancang dan owner.
Namun terkadang kontraktor harus
mengembangkan WBSnya sendiri.
29
Pustaka lebih lanjut…
• Muhamad Abduh dan Usman Sukmana,
“Estimasi Biaya Penawaran Kontraktor Kecil:
Praktek dan Kebutuhan Implementasi dalam
Aplikasi Manajemen Proyek Konstruksi”,
Konferensi Nasional Pengembangan
Infrastruktur yang Berkelanjutan, Universitas
Udayana, Bali, 18 Oktober 2007.
30
Estimasi Detail dan Gnome PM
Gnome PM versi 1.0
Gnome PM versi 2.0
Tugas 4
• Lakukan kajian terhadap beberapa dokumen:
•
•
•
•
SNI Analisa Biaya Konstruksi (Puskim)
Analisa Harga Satuan dari Building Information Center
Jurnal Harga Satuan Bahan Bangunan dan Konstruksi
Analisa BOW
• Laporkan dalam maksimal 3 halaman.
• Cantumkan pustaka dan jika perlu dan
memungkinkan dilampirkan.
• Tugas perorangan.
• Waktu 1 minggu.
32