Transcript PowerPoint-presentatie

Woning Waarde
Energiesprong
2 juni 2014
Agenda
• Welkom
• Introductie
• Loan to Value / Loan to income
• Hoe bepaal ik de nieuwe “woning Waarde” na energiebesparende
maatregelen?
• Veldproef
• Loan to income
Introductie
• Roland van der Klauw
Vanuit NRG031 faciliterend voor Waifer &
Wocozon.
Voorzitter platform Woningwaarde van
Platform 31.
NRG031 helpt Nederland met
energiebesparing en opwekking door
woningvoorraad analyses, energie(besparing)
modellen en de financiering ervan (individueel
en collectief)
Wocozon is de Nederlandse ESCo van en voor
woningcorporaties voor Zonnepanelen.
Facetten
Pand
(Loan to Value)
Persoon
Financiers
Waarde woning
+
Waarde
van verbetering
Standaard
waardering
methode
(Loan to Income)
Financiering obv
Van inkomen-lasten toets
Woningwaarde
Energie ++ / 0
Woonlasten
Toets
(NIBUD)
Financiering in relatie tot
woningwaarde
Taxatie validatie
Taxateurs
Plan van aanpak Werkgroep WW
• Stroomversnelling Koop Deal
• Jan- Mei: Voorbereiding plan
• Juni: Ondertekening convenant met partijen.
•
•
•
•
Validatie Woningwaarde berekeningsmethodiek (juni –aug)
Validatie energiebesparingsmethodiek (juni – juli)
Implementatie in Taxatiemodel 2015 (jan 2015 / jul 2015)
Voorbereiding beheerfase / Herijking (vanaf 2015)
Generieke uitgangspunten I
• Marktconforme bouwkosten
• Gevalideerd (energiebesparing)
• Integraal bruikbaar voor banken, makelaars en taxateurs.
• Resultaat o.b.v. NCW
• Onderhoud, levensduur en tijdswaarde meenemen.
• Controle op kwaliteit uitvoering
• Energieprestatie
• Inzetbaar zonder veel bouwkundige kennis
• Overzichtelijk interface
Generieke uitgangspunten II
• Besparing over levensduur van maatregel
• Besparing netto contact maken voor doorrekening.
• Maximaal tot investeringsbedrag?
• Integrale / relationele berekening tot maatregelen?
Plan t.b.v. Taxatiemodel 2015
Gevalideerd
Energiebesparingspotentieel
garantie van de bouwer
2.000 kWh &
1.200 m3
(Raak, Vabi, DEMO,
Waifer etc)
Macro economisch
Maatregel
eigenschappen
Correctiefactoren
1
2% inflatie,
€ 0,23 elektra
€0,65 gas
Energieprijsstijging
Meerwaarde:
Woningwaarde
Tool
€ 23.000
Taxatiemodel
2015
25 jaar levensduur
€ 12.000 onderhoudskosten
Correctie:
‘’Markt’’ / Beleveving
Locatie / Situatie
2
3
1. Energie Berekeningen (Software)
Doel:
Berekenen van werkelijk energieverbruik
Vereisten EPA-Software:
NEN & ISO gecertificeerd
Rekening houdend met
Bewoners gedrag
Klimaatinvloeden
Gestandaardiseerde graaddagen
‘’Woningwaarde formule’’
Additionele Woningwaarde Energiebesparing [AWE] =
(Netto Contante Waarde [NCW] van Energiebesparende Maatregelen [EM] over de
levensduur van de Energiebesparende maatregelen [LD-EM] -/- Kosten onderhoud en
instandhouding over de levensduur [LD-KOI] )* Correctiefactor Beleving Consument [CF-C]
* Correctiefactor Markt [CF-M] * correctiefactor huidige situatie [CF-H].
Waarbij LD-EM is gemaximeerd op de levensduurverlenging van het pand [LDV-P].
Waarbij AWE niet is gemaximeerd tot het investeringsbedrag [IB]
Specifieke uitgangspunten
• Energieprijsstijging conform prognose lange termijn CPB 2013 (?)
• Onderhouds- en vervangingskosten conform RVO / DHV 2012
• Onderhoudskostenstijging conform prognoses CPB 2013.
• Levensduur van de maatregel conform (?) RVO / DHV 2012
• Maximum levensduurverlening per maatregel of type bouw?
• Belevingswaarde?
• Correctiefactor van de markt
2. Woningwaarde Tool
Input:
EPA-calculaties/Energierekening
Energiebesparing (Output gevalideerd model)
Macro-economisch
Discontovoet
Energieprijzen
Energie prijsstijging
Inflatie
Maatregel gebonden factoren
Levensduur van maatregelen
Onderhoudskosten
Correctiefactoren
Output:
Additionele woningwaarde
Plan t.b.v. Taxatiemodel 2015
Gevalideerd
Energiebesparingspotentieel
(Raak, Vabi, DEMO,
Waifer etc)
Macro economisch
Maatregel
eigenschappen
Correctiefactoren
1
garantie van de bouwer
2.000 kWh &
1.200 m3
2% inflatie,
€ 0,23 elektra
€0,65 gas
Energieprijsstijging
Meerwaarde:
Woningwaarde
Tool
€ 23.000
Taxatiemodel
2015
25 jaar levensduur
€ 12.000 onderhoudskosten
Correctie:
‘’Markt’’ / Beleveving
Locatie / Situatie
2
3
3. Taxatiemodel 2015
• Inclusief energetische component
• Gevalideerd
• Gecorrigeerd naar marktwaarde
•
•
•
•
Verbeterde financierbaarheid woningen
Nieuwe financieringsconcepten
Waardestijging duurzaam vastgoed
Bewustwording woonconsument
Modelwoning Stroomversnelling
Resultaten veld validatie dag 26 mei 2014
• Organisatie: Vastgoed Pro
• Team van 18 taxateurs landelijk
• 2 soorten woningen:
- vrijstaand NoM in renovatie ( €600 k)
- rijtjeswoning ( elektra neutraal ) (€210 k)
• Taxatie waarde van de woning (zie foto)
• Bepaling waarde door taxateurs van de
energiemaatregelen op traditionele wijze
• Woningwaarde model berekening
• Discussie marktfactoren
Woning Maassingel
Discontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot)
Verminderd gasgebruik [m3/jaar]
Verminderd elektriciteitsgebruik [kWh/jaar]
gasprijs jaar 1 [€/m3]
€
elektriciteitsprijs jaar 1 [€/kWh]
€
Verminderde energielast/jaar [€/jaar]
€
Energieprijsstijging
Levensduurverlenging
Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten€
Inflatie
CF_C (correctiefactor consumenten beleving)
CF_M (correctiefactor marktomstandigheid)
CF_H (correctiefactor huidige waarde)
4,0%
1067
4450
0,65
0,22
1.672,55
3,5%
30
6.000
2,5%
1
1
1
Additionele Woningwaarde Energiebesparing €
43.642,85
gemeten
Velddag:
Kostprijs maatregelen: €27.000,=
Waarde van de maatregelen tov van buren
€5.000 – €10.000,=
Zeer gedateerd huis met originele stijl
kenmerken
Maatregel meer in de hobbysfeer dan totaal
concept
Geen courante woning
Van Goghlaan
Velddag:
• Geschatte kostprijs €90.000,=
• Waarde van de maatregelen tov van
referentiewoning €40.000 – €50.000,=
• Moderne luxe woning
• Maatregelen als bewust totaal concept
• Woning voor specifieke doelgroep
Woning Van Goghlaan (vrijstaand NoM)
Discontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot)
Verminderd gasgebruik [m3/jaar]
Verminderd elektriciteitsgebruik [kWh/jaar]
gasprijs jaar 1 [€/m3]
€
elektriciteitsprijs jaar 1 [€/kWh]
€
Verminderde energielast/jaar [€/jaar]
€
Energieprijsstijging
Levensduurverlenging
Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten€
Inflatie
CF_C (correctiefactor consumenten beleving)
CF_M (correctiefactor marktomstandigheid)
CF_H (correctiefactor huidige waarde)
4,0%
2300
7500
0,65
0,22
3.145,00
3,5%
30
30.000
2,5%
1
1
1
Discontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot)
Verminderd gasgebruik [m3/jaar]
Verminderd elektriciteitsgebruik [kWh/jaar]
gasprijs jaar 1 [€/m3]
€
elektriciteitsprijs jaar 1 [€/kWh]
€
Verminderde energielast/jaar [€/jaar]
€
Energieprijsstijging
Levensduurverlenging
Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten€
Inflatie
CF_C (correctiefactor consumenten beleving)
CF_M (correctiefactor marktomstandigheid)
CF_H (correctiefactor huidige waarde)
4,0%
2300
7500
0,65
0,22
3.145,00
3,5%
30
30.000
2,5%
0,75
1
1
Additionele Woningwaarde Energiebesparing €
69.557,32
Additionele Woningwaarde Energiebesparing €
52.167,99
En betaalbaarheid – Loan-to-Income?
• Waar hangen jaarenergielasten vanaf?
Jaarenergielasten
Jaarenergielastenalle
alle
type
koopwoningen
Jaarenergielasten/m2
GBOtype
allekoopwoningen
type koopwoningen
3500
25
3000
20
Jaarenergielasten [€]
Jaarenergielasten/GBO [€/m2]
2500
15
2000
<modaal
GBO <75 m2
<modaal
modaal-1,5
modaal
75 m2< GBO<100
modaal-1,5
modaalm2
1,5
modaal
100modaal-2
m2<GBO<125
m2
1,5
modaal-2
modaal
1500
10
2modaal-3modaal
125 m2<GBO<150 m2
2modaal-3modaal
>3
modaal
GBO>150
>3
modaalm2
1000
5
500
00
AA
BB
CC
DD
Label
Label
EE
FFF
G
GG
En betaalbaarheid – Loan-to-Income?
• Wat kan ik daar voor lenen?
Annuitaire hypotheekwaarde NOM renovatie
Annuitaire
hypotheekruimte
NOM
renovatie/GBO
Annuitaire
hypotheekwaarde
NOM
renovatie
bij 36% IB
450
€ 80,000
400
€ 80,000
rij, 36% IB
rij, 120 m2 GBO
€ 60,000
300
gestapeld, 36% IB
gestapeld, 85 m2 GBO
€ 50,000
250
€ 40,000
200
€ 30,000
150
€ 20,000
100
€ 70,000
rij, 42% IB, 120 m2 GBO
Hypotheekruimte NOM renovatie
Hypotheekruimte NOM renovatie / GBO [€/m2]
€ 70,000
350
Hypotheekruimte NOM renovatie
vrij/2-1, 52% IB, 170 m2 GBO
vrij/2-1, 36% IB
vrij/2-1, 170 m2 GBO
€ 60,000
gestapeld, 36% IB, 85 m2 GBO
€ 50,000
€ 40,000
€ 30,000
€ 20,000
€ 10,000
50
€ 10,000
€A
€ -0
A
A
BB
CC
DD
Label
Label
EE
FF
GG
B
C
D
Label
E
F
G
Loan-to-Value/Loan-to-Income/Investering?
Financiele implicaties energierenovaties
€60,000.00
€50,000.00
€40,000.00
€30,000.00
€20,000.00
€10,000.00
€NOM renovatie
Additionele Woningwaarde Energierenovatie
Annuitaire leningwaarde binnen levensduur
Richtprijs investering
Hypotheekruimte versus Energieindex – De praktijk?
case ABN-AMRO
Delta Hypotheekruimte-EnergieIndex
25000
Delta Hypotheekruimte
20000
-1
15000
10000
5000
0
-0.5 -5000 0
0.5
1
1.5
-10000
-15000
-20000
-25000
EnergieIndex
2
2.5
3
3.5
Voorlopige conclusies
• Objectief rekenen is belangrijk, maar
• Correctiefactoren zijn nu nog noodzakelijk.
• Correctie factor markt zal groeien (van ca. 0,75 naar 1)
• Correctie factor huidige situatie is “expertise” taxateur.
• Losse maatregelen maken een niet courante woning niet echt veel
meer waard.
• Loan to Income tbv financiering kent ander getal dan LtV