Transcript 2779 - Инновации в России

Концепция развития промышленных
парков и технопарков Ленинградской
области
Комитет экономического развития и инвестиционной деятельности
Ленинградской области
Зачем нужны промпарки в Ленинградской области
В условиях прихода компаний среднего масштаба и усиления конкуренции между регионами
за привлечение инвесторов особое значение приобретают не только маркетинговые институты
но и инструменты реализации проектов.
Ленинградская
область один из
инвестиционно
привлекательных
регионов РФ и
реализует активную
инвестполитику
Прогнозируемый рост
инвестиций в РФ на
среднесрочный
период. 8-9% по
инвестициям в
основной капитал
Необходимость
целевого привлечения
инвесторов для
формирования
конкурентоспособных
региональных
кластеров
Активная
инвестиционная
политика должна
быть поддержана
соответствующей
политикой
развития
инфраструктуры
Рост конкуренции
между регионами, в
особенности за
крупных инвесторов.
Снижение степени
влияния
административнополитических
факторов в пользу
рыночноинфраструктурных
2
Зачем нужны промпарки в Ленинградской области
На быстрое и качественное развитие доступной инфраструктуры промпарков сделали ставку
многие регионы. В портфеле
предложения каждого региона-лидера – более 2000 га
подготовленных промплощадок. В результате часть инвесторов, рассматривавших площадки в
области разместили производства регионах-лидерах.
Ленинградская область:
0 га земли в государственных промпарках
1 реализованный проект - «Кирпичный завод»
Калужская область:
•
•
•
Общая площадь земельных участков: 2,7 тыс. га
(свободно - 1,4 тыс. га),
33 предприятия , 10000 новх рабочих мест
Объём привлеченных инвестиций:203 456 млн. руб
Площадь,
га, общая
Площадь,
га,
свободная
Зем
ля
Документ
ы
Старт
Грабцево
730
445
гос
Собств.
2006
Росва
472
212
гос
аренда
2008
Калуга -Юг
115
30
гос
аренда
2008
Ворсино
1006
420
Собств.
2004
Маклаки
1242
1118
Промпарк
част
ная
част
ная
Ульяновская область - более 2000 га
государственных промпарков
•Особая экономическая зона - 640 га
•Промзона Заволжье - 623 га
•Промзона Карлинсоке - 350
•Промзона Новосспасское - 414 га
•Промзона -Новоульяновск -300 га
2010
Большей частью промпарков в
России владеет государство.
Структура собственности промпарков
России
7%
государственные
40%
частные
53%
другие
Источник: Knight Frank
3
Структура запроса на пром и технопарки
Одним из приоритетов региональной инвестиционной политики станет обеспечение
эффективного размещения на территории области всех инвестиций в том числе «средних»
Крупный инвестиционный проект
«Средние инвестиции»
Факторы принятия
решения
Решение принимается исходя из политики и
объективных факторов
инвестпривлекательности:
•Развитие транспортной инфраструктуры
международной логистики ( портов, жд узлов);
•Наличие доступной рабочей силы в
макрорегионе;
•Политика федеральной власти и «внимание»
Ключевую роль играют рыночные факторы:
•Рынок сбыта продукции
•Рынок земли и пром. недвижимости
•Рынок труда
•Рынок недвижимости для привлекаемых
работников
Фактор сроков
реализации проекта
Реализация долгосрочного инвестпроекта
полного цикла
Работают на динамичных рынках и фактор сроков
реализации проекта - критичные
Политическая поддержка;
сопровождение реализации проекта в ”ручном
режиме”
Инвестпроекты поддерживаются в рамках
законодательства Задача власти – обеспечить
привлекательный режим и поток инвестпроектов.
Административно-политическая поддержка проектам развития инфраструктуры
Роль
муниципальной
власти
Проект «регионального значения»
Роль муниципалов - существенная.
Возникает ответственность у муниципальных
властей перед инвесторами.
Долгосрочные
социальноэкономические
эффекты
Социально-экономические эффекты крупных
проектов – невелики. Современные
высокотехнологичные производства не создают
большого количества рабочих мест. Зарплата
растет темпами ниже рыночных.
Роль региональной
администрации
4
Структура предложения пром и технопарков Ленинградской области
Рост инвестиций в регион стимулировал восстановление рынка промышленной недвижимости. Несмотря
на большое количество заявленных проектов, предложений доступных участков на которых можно начать
размещение предприятий в приемлемые сроки нет.
Предложение
•Общие объем предложения до 2016 года всего порядка 300 га.
•Из них пригодных к выходу на стройплощадку в 2013 году - 60-80 га.
•Все площадки расположены в 40 км зоне от СПб. -Ломоносовский,
Гатчинский, Всеволожский район
•Дефицит предложения аренды готовых производственных
помещений.
• Сроки реализации проектов часто сдвигаются.
Спрос
•Ежегодный объем поглощения производственной
недвижимости, (без учета крупных
стратегических
проектов) - около 50 га. Прогнозируется рост спроса.
•В то же время реальный объем спроса на участки для
размещения производств, в особенности при активной
инвестиционной политике - существенно выше.
Оценочная стоимость участков на рынке
Проект
промышленного
парка
«Уткина заводь
Управляющая
компания
Удаленность
от СПБ
Площадь
Свободная
площадь
Срок
запуска
«Уткина
заводь
девелопмент»
на границе
140 га
60 га
2013
«СТАРТ
Девелопмент»
на границе
«Приневский»
Tellus group
183 га
120 га
2010
на границе
12.7 га
8 га
2013
2 км
100 га
50 га
2010
40 км
35 га
35 га
2013
«КОЛА»
Tellus
Consulting
«Ренессанс
Констракшн»
на границе
124 га
124 га
2013
Индустриальный
парк «Морозова»
Industry Park
East
Management.
45 км
15 га
0 га
2015
«Greenstate»
«Мариенбург»
участкок земли промназначения с
возможностью подключения…
участок земли промназначения без
ифраструктуры
«Дони-Верево»
"ЮИТ СанктПетербург
«Олимп 2000»
участок в новом промпарке со все
инфраструктурой
участок земли без инфрастурктуры
0
50
100
150
200
250
долл за кв. М
Вложения в инфраструктурную подготовку
территорий высоки - девелоперы не
инвестируют в
реальное строительство
инженерной инфраструктуры пока не собран
пул арендаторов.
5
Структура предложения пром и технопарков в Ленинградской области
Единственный пример комплексного развития территории под промышленное
использование - промзона «Кирпичный завод».
Параметры проекта
Локализация проекта
Площадь, в т.ч. незастроенная и ее
характеристика: лассификация почвы,
наличие леса, землепользователь
Площадь 628,6 га, в т.ч. незастроенная 373,7 га.
Расстояние от ближайшего жилого
квартала, нас.пункта
в км
Расстояние до г.Всеволожска - 5 км,
Связь с г.Санкт-Петербург: автодорога,
ж/д
сообщение
(пассажирское,
грузовое)
Две автодороги (северная – г. Всеволожск – пос. им.
Морозова, южная – «Южное шоссе») ж/д сообщение
(пассажирское, грузовое), ст. «Кирпичный завод»
Наличие железнодорожного ввода в м
от участка или расстояние от
ближайшей ж/д
Существует ввод ж/д путей на территорию
промзоны, в пределах промзоны ж/д пути
отсутствуют
Наличие автомобильных дорог
Имеются не на всей территории промзоны
АТС и возможность ее использования
Имеется
Земли муниципальной собственности.
до г. Санкт-Петербург – 29 км (ст. м. Ладожское,
Общеузловая котельная № 17 тепловой мощности
Наличие котельной и ее
производительность в Гкал\ч,
178Гкал/час, имеются свободные мощности.
Основной вид топлива – природный газ, резервный –
мазут.
Наличие трансформаторной
подстанции и ее мощность в МВА,
Сведения о загрузке, ВЛ
РТП -525 -собственность ОАО
«Ленэнерго»
ЗАО «Форд Мотор Компани», ЗАО . «Полар», ОАО
«Русский Дизель», ООО «Мерлони Термосанитари
Перечень существующих предприятий
промзоны и их отраслевая
принадлежность
Русь», ООО «Ростар-Всеволожск», ООО «Неопринт»,
АОЗТ «Ладога МАЗ-Сервис», ЗАО «Нокиан
Тайсрс»,НПО «РиМ», ООО «Вершина», ООО
«Системы теплоэнергетики»
Характеристики проекта
•Земельные участки - муниципальная либо
неразграниченая собственность
•Размещение резидентов - через процедуру
предварительного согласования места размещения процедура публичного рассмотрения и
производственного комплекса и согласование
Комиссией по размещению производительных сил
Ленинградской области.
•Затраты по строительству инженерной
инфраструктуры непосредственно к площадке
полностью ложатся на инвестора, что является
непреодолимой проблемой для среднего бизнеса.
6
Структура спроса на пром и технопарки
Cуществующие предприятия области и потенциальные резиденты промпарков растут уже
сейчас высокими темпами и уже сейчас формируют спрос на современную инфраструктуру
размещения производств
Кластер
2003-2010
2011-2017
Потребительс
кий рынки
Пищевая
промышленност
ь, бытовая
химия, мебель,
бумага и тп.
•
Постановка
производств
ориентированн
ых на сырьевую
базу
•
•
Постановка
сборочных
конвейеров на
зарубежных
комплектующих,
логистика
•
•
Электроника
и приборостроение
(медтехника,
навигация и
системы
связи)
-
•
Машинострое
ние и
металлобраб
отка
Размещение
новых
производств
Стройматериа
лы и химия
Автомобилест
роение
•
•
•
•
•
•
•
•
Новые производственные кластеры - фармацевтика,
медтехника,
Расширение и активная модернизация производств и
(International Paper, Svedwood, Kraft foods)
Расширение производств
Постановка высокотехнологичных производств
ориентированных на новые рынки
Рост доли произвосдства на экспорт (Rockwool, Nokian
Tyers)
Темп
роста
рынка
15%
Доля в
промпар
ках РФ
Структура спроса на
промпарки
13%
Спец. промзоны с
научными ,научнообразовательными
комплексами
Выкуп/ развитие с нуля
промпощадок рядом с
существующим
производством
Новые промпарки
15-20%
11% и
9%
Расширение сборочных производств ( Ford, Toyota)
Создание производств местными производителями
(Гестамп -северсталь)
Активный выход на рынок поставщиков и подрядчиков
грандов: локализация зарубежных в логике достройки
технологических цепочек: поставщики автокомпонетов ,
логистика.
10%
20%
Специализированные
промышленные парки со
спец. логистикой
Перенос научно-производственных комплексов с
расширением и модернизацией производств и
развитием научного блока. ( кластер медтехники)
Строительство новых производств промпредприятиями
СПб (Светлана, Алмаз-Антей)
Размещение СП с местными производителями (Varian,
Philips)
15—20%
17%
Технопарки
15%
5% и 8%
Модернизация существующих производств
Размещение новых предприятий
Открытие новых производственных комплексов
предприятиями СПб
Крупные промышленные
парки
7
Политики развития промпарков и технопарков
Активная инвестиционная политика региона требует соответствующих темпов и масштабов обеспечения
инвесторов области инфраструктурой размещения производств. Локализации промпарков позволить
уменьшить дисбалансы экономического развития районов области.
Цели и задачи Концепции развития пром и технопарков
8
Политика развития промпарков и технопарков
Принципы политики развития промпарков и технопарков Ленинградской области
Ставка на
развитие
инновационнотехнологческих
кластеров
Бюджетная
эффективность
инвестиций
Конструктивное
вовлечение
муниципальной
власти
Государственночастное партнерство,
привлекательность для
частных со-инвесторов
Сбалансированное
социальноэкономическое
развитие территории
Ориентация на
реальные рыночные
потребности
Сбалансированное
пространственное
развитие территории
области и
муниципальных
районов
Cогласованность с
инвестиционной
политикой области
9
ЗАДАЧА 1
В настоящее время ведется работа с Гатчинским, Всеволожским и Ломоносовским муниципальными районами и
фондом РЖС по отбору и формированию земельных участков под размещение промпарков, отвечающих
параметрам эффективности проекта как на этапе создания промпарка, так и на этапе эксплуатации инвесторами.
Параметры требуемых земельных участков пригодных для
реализации проектов промпарков
• Удаленность от Санкт-Петербурга не более чем на
20 км;
• Близость к автотрассам регионального или
Локализация федерального значения, железнодорожным узлам
и удобные выезды на порты
Участок
• Площадь участка минимум 90 га, желательно от
150 га;
• Возможность развития проекта (расширения
площади участка )
• Плоский рельеф, твердое основание, без торфа;
Источники земельных участков
Муниципаль
ные земли
Фонд РЖС
Структура расходов резидентов промпарков
Операционные расходы промпредприятий (кроме
налога на прибыль).
Транспортировка
3%
5%
материалов
Электроэнергия
14%
• Наличие точек подключения к канализации,
водопроводу, отоплению;
• Наличие точек подключения электроэнергии с
возможностью выделения мощности от 380 кВт на
1 га;
Инженерия
• Наличие асфальтированных подъездов к
площадке или возможность их сооружений
;
Федеральные
земли
35%
17%
Отопление
Оплата труда
26%
Капитальные затраты
4%2%
Налог на имущество
Транспортировка
продукции
Затраты на
строительство
• Близость населенных пунктов для обеспечения
производств рабочей силой
• Возможность организации пассажирского
Рынок труда
транспортного сообщения
.
Технологическое
присоединение
Стоимость земли
94%
10
ЗАДАЧА 1
Реализация проекта девелопмента земельного участка под промышленное освоение включает
в себя несколько этапов и занимает около 2-х лет.
Последовательность работы с участками
Подбор участков
 Осуществление
предварительного отбора
земельных участков по
заданным параметрам.
 Заключение соглашения с
органами местного
самоуправления области.
 Оформление права на
земельные участки
/приобретение/ в том
числе через дочерние
организации.
 Подготовка необходимых
обоснований для
принятия решений об
установлении правового
режима земельного
участка, разрешающего
его промышленную
застройку
 Создание проектной
компании
3 месяца
Проектирование ПП
 Разработка маркетинговой
стратегии будущего
индустриального парка,
ориентированной на
определенный круг целевых
инвесторов.
 Отбор и привлечение
профессиональной
международной
управляющей компании,
(если требуется).
 Заключение
инвест.меморандума с
якорными инвесторами.
 Разработка генеральных
планов промпарков.
 Взаимодействие с сетевыми
компания о включении
объектов в инвестиционные
планы.
Строительство ПП
 Заключение договоров о
развитии инфраструктуры
промпарков.
 Обеспечение подведения
инженерной и транспортной
инфраструктуры до границ
участка.
 Передача инвестору прав на
земельные участки (уступка
прав аренды) в границах
промпарков в соответствии
с инвестиционными
меморандумами.
Управление ПП
 Осуществление
управления и
эксплуатации
общеузловыми
объектами промпарков
в случае
необходимости
 Возможна продажа
проектной компании
профессиональной
управляющей
компании или
инвесторам .
В течении срока
жизни проекта
12 месяцев
6 месяцев
11
ЗАДАЧА 2
Модель финансирования и управления реализацией проектов промпарков
В настоящий момент реализуется модель финансирования проектов промпарков за счет
бюджетных средств, направляемых в профильную компании Ленинградской области для
выполнения функции девелопера . Возврат средств будет происходить путем реализации
инвесторам прав на участки
• Разрабатывает концепцию развития
индустриального парка
• Владеет и управляет имущественным
комплексом
• Вносят в капитал средства/активы и
обязательства в отношении ОАО
КЭРиИД ,
Леноблимущество
• Являются владельцами ОАО
«Леноблинновации»
• Готовит техническое задание на
проектирование
• Осуществляет общее управление
имущественным комплексом –
определяет стратегию развития,
рассматривает и утверждает концепцию,
бизнес-план, проект и др. основные
документы
ОАО
Леноблинновации
Проектная
компания*
Реализация инвесторам участков,
обеспеченных необходимыми
инженерными коммуникациями на
принципах возвратности бюджетных средств
(аренда участка на 3 года с последующей
продажей)
Инвестор
• Подготавливает бизнес-план
• Выполняет функции заказчиказастройщика инженерной подготовки
территории ( водоснабжения, дорог и
внутренних коммуникаций)
• Подготавливает и проводит “Road
show” индустриального парка
• Осуществляет оперативное управление
имущественным комплексом и
взаимодействует с инвесторами,
подрядчиками и общественностью
*Доля ОАО «ЛОИ» уставной капитал за вычетом оценочной стоимости
земельного участка на момент учреждения, являющейся долей
собственника земельного участкаЛ
12
ЗАДАЧА 2 Модель финансирования и управления реализацией проектов промпарков
При реализации проектов промпарков целесообразно применение инструмента
финансирования инвестиционных проектов использующих эффект роста налогов (земельного,
налога на имущество, налог на прибыль в результате реализации проектов.
Возможные источники финансирования
проектов
• Субсидии\бюджетные
инвестиции
,
предусматриваемые в областном бюджете
в порядке, определяемом Правительством
Ленинградской области.
• Заемные средства.
• Субсидии,
предусматриваемые
в
федеральном бюджете
• Средства частных инвесторов.
• Средства
федеральных
"институтов
развития» (Внешэкономбанк, Сбербанк).
• Выручка от реализации прав на земельные
участки инвесторам на территориях
индустриальных парков.
За счет реализации проекта в бюджет поступают
дополнительные налоговые доходы ( с некоторым
лагом) - они и направляются на финансирование
затрат проекта в виде бюджетных субсидий в ОАО.
Схема TIF при реализации проектов
Инфраструктурный фонд
(банк развития)
Региональное/муниципальное
правительство
•Закон о предоставлении полномочий
•Создание исполнительного органа ГЧП
•Утверждение схемы ГЧП
•Одобрение плана реализации проектов
Заинтересованные
стороны:
•Местные органы
самоуправления
•Застройщики
•Общественные
организации
Инвесторы
Проектная компания
Продажа
долговых
инструментов
•Разработка плана ГЧП
•Получение финансирования от
инвесторов
•Поддержка связей с
заинтересованными стронами
•Предоставление инфраструктуры
Инфраструктура
13
ЗАДАЧА 2
Схема взаимодействия с крупными инвесторами промпарков
Для реализации проектов крупных стратегических инвесторов может быть создана
специальная компания в задачи которой входит формирование земельного участка под
проект, создание инфраструктуры, административная помощь инвесторам. Параметры
взаимодействия прописываются в меморандуме о намерениях, а после запуска проекта SPV
компания может быть продана инвестору.
ОАО «Ленобл
инновации»
Инвестор
Меморандум о
намерениях
Вхождение в проект –
приобретение SPV компании
Создание SPV компания
Предпроектные проработки
(+инженерные сети+ОВОС)
Формирование земельного
участка и оформление прав
на SPV компанию
Оформление льгот и
преференций на SPV
компанию
Создание инфраструктуры , в
т.ч.по схеме TIF
Прохождение экспертиз
Разработка ТЭО (проект)
Экспертизы ТЭО (проект)
Получение согласований
Разработка РД
Подключение к сетям
Закупка оборудования
Подбор персонала
СМР
ПНР и ввод в эксплуатацию
Помощь инвестору
Логистические услуги
14
ЗАДАЧА 3 Пилотные проекты
Площадка в г. Волхове под технопарк «Волховский»
Универсальная промышленная площадка, пригодная для размещения любой
промышленности, кроме сложного машиностроения - производство пищевых продуктов,
производителями автокомпонентов, использующих алюминий, возможно энергоемкое
производство.
• Удаленность от Санкт-Петербурга на 120 км;
• Трасса Мурманское шоссе
• Вблизи участка ~ 500 м., расположен
Локализация
железнодорожный узел
Участок
• Площадь участка 6,7 га;
• По всей площади участка расположены зеленые
насаждения, плотный кустарник без крупных деревьев
– необходима расчистка и планировка
• Плоский рельеф, твердое основание, без торфа;
• Практически до въезда на площадку идет
асфальтированная дорога.
• По границе участка будет проложен газопровод.
• Существует техническая возможность подключения
Инжинерия
всех коммуникаций. Наличие точек подключения к
канализации, водопроводу, отопления
•Обеспеченность близлежащих населенных пунктов
рабочей силой необходимых квалификаций.
•В городе действуют два среднеспециальных и филиалы
Рынок труда
двух высших учебных заведений
15
ЗАДАЧА 3 Пилотные проекты
Площадка в Волосовском районе под технопарк «Застройщик «Волосово»
Близость карьера с щебнем предопределила специализацию территории - производство
стройматериалов. Вблизи размещены газобетонный завод Н+Н, завод Электрик, завод Горн
(техническая керамика). Возможно продолжение логики развития строительного кластера:
керамика арматура, ЖБИ, метизы.
Локализация
• Удаленность от Санкт-Петербурга на 80 км;
• трасса
• Вблизи участка ~ 500 м., расположен
железнодорожный узел
•
Участок
Инженерия
Рынок труда
.
• Площадь участка 10 га;
• Рельеф площадки ровный без растительности,
перепад высот практически отсутствует.
Требуются минимальные расчистка и
планировка
• К площадке ведет разрушенная
асфальтированная дорога – требуется ее
реконструкция.
• Есть возможность подключения канализации и
электроэнергии.
• Для обеспечения водоснабжения требуется
бурение артезианской скважины и
строительство инфраструктуры для
водообеспечения.
•Учитывая относительную близость населенных
пунктов технопарк будет обеспечен рабочей
силой
16
Эффекты реализации Концепции
Реализация концепции позволит на первом этапе ( до 2015 года) существенно снизить текущее отставание
Ленинградской области по параметрам запуска инвестиционных проектов в промышленности и достичь
существенных социально-экономических эффектов к 2020 г.
Показатель
Объем
предложения
Ленинградской
областью
земельных
участков
Срок запуска
инвестпроекта
Прирост объема
инвестиций
Прирост создания
новых рабочих
мест в МО в
2012
При условии
реализации проектов
концепции
2015
60 га
Инерционный
вариант
При условии
реализации проектов
концепции
При условии
реализации проектов
концепции
Инерционный
вариант
500 га
2000-2500 га
50 га
1,5 года
9 -12 месяцев
3 года
3 года
15-20%
25%
8%
5%
10%
20%
1-2%
5%
3 -3,5 года
Инерционный
вариант
При условии
реализации проектов
концепции
2020
5%
1-2%
17