УДОВЛЕТВОРЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ КРЕДИТОРОВ ЗА СЧЕТ ЗАЛОГОВОГО И ИПОТЕЧНОГО ИМУЩЕСТВА

Проблематика

 Применяются классические схемы работы с задолженностью

порядке либо с использованием исполнительной надписи).

(обращение взыскания в судебном

 Работа «ситуативно».

с задолженностью проводится  Не всегда учитываются риски и особенности при реализации той или иной схемы

.

Ключевые факторы при выборе схемы обращения взыскания на залоговое имущество

• • • • • правовой статус залогового имущества, наличие в отношении него запретов и других обременений, а также прав третьих лиц в отношении данного имущества; статус земельного участка, на котором находится спорное недвижимое имущество; лояльность должника/имущественного поручителя к предложенной схеме перехода прав на имущество и их готовность к обоюдовыгодному сотрудничеству; стадия работы с должником (досудебная, судебная, стадия принудительного исполнения или реализации имущества с торгов); налоговые последствия перехода права собственности на имущество, а также от реализации схемы в целом; … и многое другое.

Внесудебные и судебные способы погашения задолженности ВНЕСУДЕБНЫЙ СУДЕБНЫЙ

Внесудебные способы

• • •

ПРАВО :

ст. 36 Закону Украины «Об ипотеке» и ст. 21 Закона Украины «О залоге»

ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ НЕОБХОДИМЫ:

Оговорка в договоре ипотеки/залога либо договор об удовлетворении требований ипотекодержателя (договор УТИ), которым предусмотрено: передача права собственности на предмет ипотеки в порядке статьи 37 Закона об ипотеке; право банка самостоятельно продать имущества третьим лицам в порядке, предусмотренном статьей 38 Закона об ипотеке; порядок внесудебного залоговое имущество.

обращения взыскания на

Получение права собственности

•

ОСОБЕННОСТИ:

Для реализации необходимо существование оговорки в договоре ипотеки либо договора УТИ;

(Постановление ВСУ от 14.02.2012 года по заявлению о пересмотре постановления ВАСУ от 11.05.2010 года по делу № К-1187/10, Постановление ВГСУ от 19.10.2011 года по делу № 5023/4165/11 ООО «Тамира» vs ПАО «ВТБ Банк»)

• Договор УТИ и оговорка соответствуют ГК Украины

( постановление ВСУ от 26.12.2011 года по делу № 4/1 ПАО « Банк «Финансы и Кредит» vs ООО «Орион Агро»)

Получение права собственности

• • • • •

ОСОБЕННОСТИ:

Только до решения суда о об обращении взыскания (ст. 36 Закона об ипотеку); Соблюдение требований ст. 35 Закона об ипотеку; Банк принимает решение (ст. 35 и 37 Закона об ипотеку); Получение оценки стоимости недвижимости после направления требования об устранении нарушений; Предоставление извлечения из Поземельной книги (только для земельных участков, у которых нет кадастрового номера).

Получение права собственности

• • • • •

ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

отказ государственного регистратора (нотариуса) провести регистрацию права собственности; неурегулированость вопроса какой именно гос.

регистратор (нотариус) осуществляет; переход права аренды на земельный участок под недвижимостью; отсутствие механизма получение оценки стоимости объекта; существование налогового залога либо других запретов

(Постановление ВХСУ от 08.05.2012 по делу № 14/293/06-4/159д/09).

Получение права собственности

•

ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ:

обжалование регистрации права возобновление права собственности; собственности, • блокирование реестра прав в рамках искусственно созданных споров (признание права собственности между другими лицами); • признание недействительным договора УТИ либо ипотечного договора, который содержит соответствующую оговорку.

• •

ПРОДАЖА ТРЕТЬИМ

• • • • •

ЛИЦАМ

•

ОСОБЕННОСТИ:

Для реализации необходимо существование оговорки в договоре ипотеки либо договора УТИ либо получить решение суда; Договор УТИ и оговорка соответствуют ГК Украины; Только до решения суда о об обращении взыскания (ст. 36 Закона об ипотеку); Соблюсти требования ст. 35 Закона об ипотеку; Банк принимает решение (ст. 35 Закона об ипотеку); Уведомить о продаже (ст. 38 Закона об ипотеку); Получение оценки стоимости недвижимости; Предоставление извлечения из реестра (ст. 28 Закона о государственной регистрации.

ПРОДАЖА ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

• • • • •

ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

Отказ нотариуса в удостоверении договора купли продажи; Налогообложение операции; Отсутствие механизма получение оценки стоимости объекта; Имущественный ипотекодержатель поручитель либо последующий могут заявить о готовности погасить обязательство за должника

(Постановление ВХСУ от 08.05.2012 по делу № 14/293/06-4/159д/09);

Существование налогового залога (Постановление

ВХСУ от 08.05.2012 по делу № 14/293/06-4/159д/09).

ПРОДАЖА ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ

• Признание в судебном порядке договора купли продажи недействительным.

• Подача иска о взыскании убытков, причиненных продажей имущества по заниженной цене

(постановление ВХСУ от 27.06.2012 по делу № 18/5026/2503/2011).

Судебные способы

ПРАВО:

ст. 33, 35, 39, 49 Закона про ипотеку и ст. 21 Закона о залоге.

• Признание права собственности; • Заключение мирового соглашения; • Приобретение имущества с торгов путем зачета своих обеспеченных требований.

ПРИЗНАНИЕ СУДОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

•

ОСОБЕННОСТИ:

Для реализации необходимо существование оговорки в договоре ипотеки либо договора УТИ, либо указание в договоре права признания права собственности; • Соблюсти требования ст. 35 Закона об ипотеку; • Получить оценки стоимости недвижимости либо провести судебную экспертизу;

ПРИЗНАНИЕ СУДОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

• • • •

ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ:

Ситуация двояка: ВССУ – не признает такой способ защиты, ВСУ и ВХСУ – поддерживают (постановление

ВСУ от 26.12.2011 года по делу № 4/1 ПАО «Банк «Финансы и Кредит» vs ООО «Орион Агро»).

Неправильный выбор способа защиты

(отказ в регистрации не является основанием для признания права собственности, постановление ВХСУ от 08.04.2008 года по делу № 1/1114-21/315).

Отсутствие механизма получение оценки стоимости объекта.

Необходимость проведения судебной экспертизы для установления стоимости объекта.

ПРИЗНАНИЕ СУДОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ

• Изменение позиции ВСУ по делам о признании права собственности; • Позиция суда и отказ в удовлетворении иска о признании права собственности; • Не допуск оценщиков либо экспертов на объект.

МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ

• • • • •

ОСОБЕННОСТИ:

Обязательное утверждение судом; Предмет мирового должен соответствовать исковым требованиям и не должна нарушать прав (ст. 78 ХПК, ст. 174 ГПК, постановление ВССУ от 06.07.2011 ); Основанием для регистрации права собственности является определение суда об утверждении мирового; В рамках исполнительного производства следует привлечь исполнителям; Цена устанавливается сторонами.

МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ

• • •

ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ:

Отказ суда в утверждении мирового соглашения; Неисполнение мирового соглашения; Права третьих лиц (налоговая ) на имущество; •

ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ:

Отмена определения об утверждении мирового.

Приобретение имущества с торгов путем зачета своих обеспеченных требований

• • • • •

ОСОБЕННОСТИ:

Право предоставлено статьей 49 Закона об ипотеке; В случае, если торги не состоялись; Стоимость объекта – первоначальная стоимость, определенная в рамках исполнительного производства; Подтверждением является акт протокол (ст. 47 Закона об ипотеке); исполнителя и На основании акта исполнителя нотариус оформляет свидетельство на право собственности;

Приобретение имущества с торгов путем зачета своих обеспеченных требований

• • •

ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ:

Отказ в оформлении протокола и акта; Наличие ареста третьих лиц; Несоблюдение государственным исполнителем либо торгующей организацией требований закона; • •

ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ:

Обжалование результатов торгов; Признание недействительным продажи, истребование имущества; договора купли-