Transcript 房地产开发企业税收剖析及纳税技巧

房地产开发企业税收剖析
及纳税筹划技巧
前言

近几年国家陆续出台的一系列重要财税政策、法规以
及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交
易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业
的纳税问题变得越来越烦琐、多变。毕竟，税收占据
企业利润的重要部分，并且已经以各种形式嵌入企业
日常生产经营行为中的各个环节，纳税风险已经成为
企业经营风险中的重要因素之一，稍有不慎，纳税风
险将吞噬企业的利润，甚至让企业无法实现它的商业
目标。如何应对税务检查，企业该如何降低和避免税
务风险？这是所有企业管理层和纳税人都非常关心和
急待解决的问题。
长期以来，房地产企业都是涉税高风险企业，为
了帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规，正确
处理财税体系和纳税体系的差异，真正做到依法纳税、
合理筹划、正确规避和降低企业纳税风险，达到企业
持续、健康发展的目的，经研究决定举办本次培训会。
希望在座的各位能够从中受益。
房地产企业税收现状

目前的房地产行业税种多，负担重。在我国税法规定
的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：营业税、
城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、
耕地占用税、城镇土地使用税、个人所得税、车船使
用税、契税和印花税，涉及11个税种，房地产企业成
为现行税制下交纳地方税种最多的行业；目前，我国
房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的
7%交纳城建税，按合同额的0.05%交纳印花税，按利润
总额的25%交纳企业所得税，按累进税率交纳土地增值
税，按3或6元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按
房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税，还有诸如耕
地占用税、车船使用税等，如果将这些税种综合计算，
房地产企业的税负可达10%以上。(寿光情况）
内容提要
★ 房地产开发企业主要税种的一般性政策规定
★ 目前我市房地产企业税务征管的特点和具体要求
★ 近几年最新房地产有关税收政策解读
★ 目前我市房地产企业存在的纳税问题或争议，怎
样有效规避纳税风险、有关建议（筹划）
一、房地产开发企业的主要税种及税率
㈠ 主要税种及税率简表
㈡ 营业税、城建税及附加
㈢ 印花税
㈣ 契税、耕地占用税（财政部门征收）
㈤ 土地增值税
㈥ 企业所得税
㈦ 房产税
（八）土地使用税
（九）个人所得税
㈠ 主要税种及税率简表
房地产有关税种
税率
营业税
建筑业:3%，销售不动产:5%
城市维护建设税
市区7%，
教育费附加、地方教育附加
3%、1%
企业所得税
25%、20%
个人所得税
土地使用税
5%-45%、20%
市区、市郊6元/平方.年，镇区、工矿区3
元/平方.年
房产税
自用：1.2%，出租：12%
印花税
0.03%、0.05%、
土地增值税
四级累进税率（具体见下表）
土地增值税税率表
档
次
税
率
速算扣
除系数
税额计算公式
说 明
1
增值额未超过扣除项
30%
目金额50%的部分
0
增值额30%
2
增值额超过扣除项目
金额50%，未超过
40%
100%的部分
5%
增值额 40%-扣
除项目金额5%
3
增值额超过扣除项目
金额100%，未超过 50%
200%的部分
15%
增值额50%-扣
除项目金额
15%
4
增值额超过扣除项目
60%
金额200%的部分
扣除项目指
取得土地使
用权所支付
的金额；开
发土地的成
本、费用；
新建房及配
套设施的成
本、费用或
旧房及建筑
物的评估价
格；与转让
房地产有关
的税金；
财政部规定
的其他扣除
项目。
级 距
35%
增值额60%-扣除
项目金额35%
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义

营业税是指对提供应税劳务、转让无形
资产和销售不动产的单位和个人，就其
取得的营业收入额（销售额）征收的一
种流转税。
2．营业税的征税范围

营业税的征税范围包括提供应税劳务、
转让无形资产和销售不动产。
营业税的征税范围2/7
具体包括：
⑴ 交通运输业，税率3%
⑵ 建筑业，税率3%
 建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程
作业。
⑶ 金融保险业，税率5%
⑷ 邮电通信业，税率3%
⑸ 文化体育，税率3%
⑹ 娱乐业，税率20%
⑺ 服务业，税率5%
⑻ 转让无形资产，税率5%
⑼ 销售不动产，税率5%
 销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他
土地附着物。
【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。

㈡ 营业税及附加税3/7
3．营业税的纳税人

营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转
让无形资产和销售不动产的单位和个人。
4．房地产企业营业税的计征依据及计算方法

⑴ 计征依据：纳税人提供应税劳务、转让
无形资产和销售不动产向对方收取的全部
价款和价外费用。

⑵ 房地产企业营业税的计征方法

应交营业税＝应税营业额×营业税税率
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7

具体包括：
第一，出售房屋收取的款项；
第二，出售土地使用权收取的款项；
第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；
第四，出售房屋和土地预收的款项。
【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收
到预收款的当天。
第五，视同销售的营业额
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算
⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1%
⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、城市
文化发展基金等，具体情况各省差异较大。山
东省的地方教育附加，比率：1%
⑷ 应交附加税费＝应交营业税×（城建税
率＋附加比率）
关于明确地方教育附加有关问
题的通知



根据《财政部关于调整山东省地方教育附加征收范围
和标准的复函》（财综函[2010]72号）、《山东省人
民政府关于调整地方教育费附加征收范围和标准有关
问题的通知》（鲁政字[2010]307号）的有关规定，
自2010年12月1日起，地方教育附加的征收范围和标
准进行调整，为做好我省地方教育附加征收管理工作，
现就有关问题通知如下：
凡缴纳增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）
的单位和个人，应按规定缴纳地方教育附加，征收标
准为“三税”实际缴纳金额的2%。
地方教育附加的征收范围包括外资企业
营业税及附加税应用举例1 6/7

某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售情况
如下：
第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元。
第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分
房屋，实际售价2000万元，正常卖价2500万元；
第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，
若出售正常售价300万元；
第四，还有部分房屋已经预收了20%的定金，尚未开出销
售发票，实际收款1000万元；
第五，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电
表的初装费共100万元，未开发票，只开内部收据。。
应用举例1参考答案7/7
该公司应交营业税及附加税的计算方法如下：
⑴ 应交营业税＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋
100）×5%＝645万元
⑵ 应交附加税＝645×（7%＋3% ＋ 1%）＝70.95万元

也可以采用下列简化计算方法
 应交营业税及附加税
 ＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%×
（1＋7%＋3% ＋ 1%）
 ＝12900×5.55＝715.95万元
【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；

⑵收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义

印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收
的一种行为税。
2．印花税的征税范围

印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权
转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许
可证照等。
㈢ 印花税2/2
3．印花税的纳税人
 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、
使用税法规定应税凭证的单位和个人。
【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。
4．印花税的计征依据及计算方法
⑴ 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量
计征
⑵ 出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税
 应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰
【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人
均应交纳。
㈣ 个人所得税
1．房地产企业个人所得税征税对象主要
为工资、薪金所得
.概念：工资、薪金所得，是指个人因任职
或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、
年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及
与任职或者受雇有关的其他所得。
2．个人所得税计算 1/2
应纳税所得额＝月工资、薪金收入－2000
元(外籍人员、华侨、港澳台同胞减除
4800元)
 应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－速
算扣除数
 单位和个人按照国家规定标准缴付的基本
养老保险费、基本医疗保险费、失业保险
费、住房公积金（简称“三费一金”）可以
在税前扣除；超过规定标准缴付的部分，
需计入工资、薪金收入计税。

个人所得税计算

2/2
例：2010年3月15日，王某当月取得工资收入
9000元，当月个人承担住房公积金、基本养老
保险金、医疗保险金、失业保险金共计1000元，
费用扣除额为2000元，则王某当月应纳税所得
额=9000-1000-2000=6000元。应纳个人所得税
税额=6000×20%-375=825元。
个人取得工资、薪金所得应缴纳的个人所
得税，统一由支付人负责代扣代缴，支付人是
税法规定的扣缴义务人。
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义

土地增值税，是对转
让国有土地使用权、
地上建筑物及其附着
物并取得收入的单位
和个人，就其转让房
地产所取得的增值额
征收的一种税。
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围

土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使
用权一并转让。

【提示】以继承、赠与方式无偿转让房地产的
行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产
权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征
税范围。
㈤ 土地增值税
3．土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人，是对转让国有土
地使用权、地上建筑物及其附着物并取
得收入的单位和个人。
㈤ 土地增值税

4．土地增值税的计征依据及计算方法
⑴ 土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产
取得的增值额
⑵ 增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目
⑶ 纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照
房地产评估价格计算征税：

① 隐瞒、虚报房地产成交价格的；

② 提供扣除项目金额不实的；

③ 转让房地产的成交价格低于房地产评估价
格，又无正当理由的。
㈤ 土地增值税
⑷ 扣除项目包括以下内容：
① 取得土地使用权所支付的金额；
② 开发土地的成本、费用；
③ 新建房及配套设施的成本、费用，或者
旧房及建筑物的评估价格；
④ 与转让房地产有关的销售税金，如营业
税及附加税；
⑤ 财政部规定的其他扣除项目。
㈤ 土地增值税
⑸ 土地增值率
＝土地增值额÷允许扣除项目金额＝A
【提示】目的是判断应适用的土地增值税税率
① A < 50%，税率30%
② 50% < A < 100%，税率40%
③ 100% < A < 200%，税率50%
④ 200% < A，税率60%
土地增值税计算方法举例3

某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取
得收入28000万元；实际相关支出14500万元，
其中：取得土地使用权费用7000万元，开发
成本5000万元，利息支出1200万元，拆迁补
偿支出900万元，其他费用400万元。

经税务局审查，利息支出中，有一部分属于民
间集资借款利息共380万元，不准扣除；其他
费用中有120万元不符合税法列支标准，不能
扣除。
土地增值税计算方法举例3 参考答案
(1) 应交印花税＝28000×0.5‰＝14万元
(2) 应交营业税及附加税＝28000×5%×(1+11%)＝1554万元
(3) 税务机关按收入的1%预扣土地增值税＝28000×1%=280万元
(4)允许扣除的开发等支出＝14500－（380+120）＝14000万元
(5)允许扣除的税金＝1554万元
(6)按税法有关规定加计扣除（7000+5000）×20%=2400万元
(7) 土地增值额＝28000－（14000+1554+2400）＝10046万元
(8) 土地增值率＝10046÷（14000+1554+2400）＝56%
(9) 应交土地增值税＝10046×40%－17954×5%
 ＝4018.4－897.7＝3120.7万元
 应补交土地增值税＝3120.7－280＝2840.7万元
㈥ 企业所得税
1．企业所得税的定义
 企业所得税是以纳税人的所得额为计征
对象所征收的税收。
应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各
项扣除－弥补以前年度亏损（税法第5条）
2．企业所得税的征税范围
 企业所得税的征税范围，包括企业所得
税纳税人取得的生产、经营所得和其他
所得。生产、经营所得和其他所得包括
来源于中国境内、境外的所得。
㈥ 企业所得税
3．企业所得税的纳税人

企业所得税的纳税人包括：国有企业、集体企
业、私营企业、联营企业、股份制企业等。
4．企业所得税的计征依据及计算方法


⑴ 企业所得税的税率：2007年年底之前为
33%，2008年开始为25%。
⑵ 应交企业所得税＝应纳税所得额×税率
【提示】其具体规定和技巧以后再分别介绍
㈦ 房产税

法律依据：《房产税暂行条例》
1．房产税的定义

房产税，是以房产为征税对象，按照房
产的计税价值或房产租金收入向房产所
有人或经营管理人等征收的一种财产税。
2．房产税的征税范围

房产税的征税范围为城市、县城、建制
镇和工矿区的房屋，不包括农村。
㈦ 房产税
3．房产税的纳税人

房产税的纳税人是指拥有以上征税范围
房屋产权的单位和个人，具体包括：产
权所有人、经营管理单位、承典人、房
产代管人或者使用人。
【提示】对个人所拥有的非营业性的房产
免征房产税。
㈦ 房产税
4．房产税的计征依据及计算方法
⑴ 房产税的计征方法有两种：从价计征、从租
计征
⑵ 从价计征主要是针对自用的房屋而言、税率
为1.2%。计算公式为：
 应纳房产税
＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
【提示】扣除比例为10%～30%，具体比例由当
地税务机关确定。
⑶ 从租计征主要是针对出租的房屋而言、税率
为12%。计算公式为：
 应纳房产税＝租金收入×12%
房产税应用举例4

某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运
用如下：
第一，将3套房屋作为本公司临时办公用房，入账
价值500万元；
第二，将部分房屋以出典的方式融资，该部分出典
的房屋账面价值1000万元，实际融资750万元；
第三，将部分开发的房屋以租代售，本年收取租金
400万元。

当地税务机关规定，自用房屋扣除率一律为30%。
房产税应用举例4参考答案

则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下：
⑴ 办公用房应交房产税＝500×（1－30%）×1.2%＝
4.2万元
⑵ 租金收入应交房产税＝400×12%＝48万元
⑶ 该企业本年应交房产税＝4.2＋48＝52.2万元
【提示】⑴ 房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附
加税等；
⑵ 房屋出典的，出典方视同销售，交纳营业税
和附加税等有关税金，不交房产税。房产税由承典
方交纳
（八 ）土地使用税
1．城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土
地的单位和个人，按照实际占用土地面积征收的一种税。
【提示】 ：（2007年起包括外商投资企业、外国企业）
2.土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额
计算征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市
人民政府根据实际情况确定。计税依据的确定有如下几种：一是以
实际测定的土地面积为计税依据；二是以土地使用证书确认的土地
面积为计税依据；三是纳税人据实申报的土地面积为计税依据；对
于共有土地的，土地使用权共有各方，应按其实际使用的面积占总
面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。
土地使用税
3、新征用的土地，按照下列规定征收土地使用
税：(1)征用的耕地，自批准征用之日起满一
年时开始缴纳土地使用税；(2)征用的非耕地，
自批准征用之次月起缴纳土地使用税。
4、城镇土地使用税的纳税义务发生时间确定
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，
应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起
缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时
间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇
土地使用税。（适用于房地产企业）
5、土地使用税按年计算、分期缴纳。具体缴纳
期限由省、市、县税务局确定。
三、房地产业营业税
的纳税筹划思路
㈠ 基本原则
㈡ 减少流转环节
㈢ 改变收入性质
（一）基本原则
1．遵循税法对营业收入确认的要求
2．防止在收入计量上出现与税法对抗的行为
（1）对价外费用的处理，或选择巧妙，或选择
规范。
（2）对房屋的部分让价与优惠，注意开票与入
账的时间差。
（3）对让价过大的，应有充分的理由，主要是
房屋的质量和市场价格，或资金回笼。
（二）减少流转环节
1．原因：

对于房屋转让而言，是以转让收入作为计税依
据，计征营业税及附加税，因此，房屋在企业
之间，或企业与个人之间转让的环节越多，交
纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金
总额也就越多。
2．房屋开发过程中，企业常见的错误认识行为
（1）两家以上企业合作建房，合作一方分回房
屋再对外出售希望获利。
运用举例7

甲乙两公司签订协议，由甲方出地，乙方出钱并负责房
屋开发，进行合作建房

甲方所出土地账面价值600万元，市场价值5000万元；
乙方出钱对该部分土地进行房屋开发，实际开发房屋面
积40000平方米，乙方追加投入开发成本及相关费用支出
约7000万元。

根据合同约定，甲方分回40%的房屋共16000平方米。

该房屋市场均价为每平方米5500元，甲方分回的房屋每
平米协议作价4000元，甲方分回的房屋又按每平米5200
元的价格卖给内部职工。乙公司向甲公司分配房屋时，
按协议价格开出发票，并交纳营业税及附加税，税率为
5.6%。
运用举例7参考答案：
1/2
① 乙公司对该部分房屋申报上交营业税及附加税
=1600×0.4×5.6%=358.4万元。
② 甲乙双方实际各上交印花税=1600×0.4×0.5‰=3.2万元

税务机关对以上业务进行清税时，对甲乙双方分别作以下处
理要求：

乙公司应按正常市场售价，视同销售，计算补交营业税和印
花税等。
① 应补交营业税及附加税
=1600×（0.55-0.4）×5.6%=134.4万元。
② 应补交印花税=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2万元
运用举例7参考答案：
2/2
甲公司应补税的情况分别如下：
① 从乙公司分回房屋应补交印花税
=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2万元。
② 从乙公司分回房屋按3%的税率补交契税
=1600×0.55×3%=264万元。
③ 将房屋转手卖给内部职工时：
 应交营业税及附加税
=1600×0.55×5.6%=492.8万元。
 应交印花税=1600×0.55×0.5‰=4.4万元。
 另外甲乙两公司还因此补交巨额的土地增值和
企业所得税。
【提示】造成以上结果的主要原因是，实物分配
增加了营业税及附加税、印花税的征收环节。

（2）协议以房抵债的错误行为

房地产公司与其他公司形成债务后，双方协
商以房屋用较低的价格抵债，这种模式对债权
人而言，形成多次流转。

因为抵债的过程是一次房屋的交易过程，债权
人转手出售房屋时又形成第二次交易过程，两
次交易纳税，从整个流转过程看，多交了一次
营业税及附加税、印花税、契税；

另外，债权人在未再次转让房屋之前，还要作
为自用房每年交纳1.2%的房产税。

其影响结果与合作开发建房性质差不多。
3．减少公司间房屋流转的环节，同时又要
满足联合开发或协议抵债等经营要求，最
简单的处理方法只有两种
第一，总量控制的终端一次性销售模式，即：
（1）由合作双方处理房源的总数量。
（2）将该部分房源视同团购，并作为一批限价
销售，只接有终端购房者与房地产开发公司按
限定价格一一签订购房合同，体现为一次性终
端销售。
（3）由于该批销售房屋，楼栋和时间相对集中，
只接按约定价格销售，既减少了中间实物分配
的环节，又规避了销售价格的风险。
运用举例9

如上例8中，对于甲公司分回的16000平米房屋，
甲方要再次出售给内部职工，可以改为以下结算
模式：
（1）乙公司直接将该部分房屋以每平米5200元的
价格卖给甲方指定的内部职工，并由甲方公司职
工与乙公司签订购房合同，并开票办证。
（2）每平米5200元与4000元的价差部分，扣除乙
公司应交的营业税及附加税、土地增值税、企业
所得税之后，作为甲方服务性合作利润分回。
运用举例9参考答案
这样处理对乙公司而言：
 每平米按5200元交纳相关税金，而非调整为
5500元交税。
 对甲公司而言：
（1）无须交纳从甲公司分回实物环节应交的印
花税和契税，更不用交纳房产税。
（2）甲公司也不用再交纳房屋出售给职工环节
的营业税及附加税、印花税、土地增值税和企
业所得税等。
（3）甲公司也不存在房屋计税价格的调整问题
（即：每平米按5200再出售，而税务机关认
定均价为5500元）。

（三）改变收入性质


1．改变收入的性质应具备的条件
房地产企业的房屋和土地出售，可能存在以下
几种情况：
（1）属于精装修房屋。
（2）属于土地转让。
（3）属于在建工程整体转让。
（4）或者公司做完最后一个项目，不打算再做。

针对以上不同特殊情况，可以采用不同方法
对房屋开发收入的性质进行转化。
2．收入分割法
（1）对象。属于开发完的精装修房屋。
（2）条件。应设立两家以上公司，一家为房地
产开发公司，另一家为装饰公司。
（3）原因。精装修的房屋售价包括装修费用及
装修的基本利润在内。
（4）税收差异：
①装修收入单独开票，营业税税率为3%，比
房产公司5%的税率要低。
②装修收入部分不交土地增值税。
③对于购房者而言，降低了契税的计税基数。
运用举例10：

丁房地产开发公司开发的部分高档住宅，
全部精装修，共15000平米，每平米售
价在8000元左右，每平米装修成本可以
估计在1000~1200元之间，全部装修由
A公司完成。

当地规定，房地产公司营业税及附加税
率为5.6%，装饰行业为3.36%，该类房
屋的契税税率为4%。
运用举例10参考答案1/2：
第一，若每平米装修费结算价格为1000元，
由丁公司全部支付给A，A公司作收入，丁
公司作为房屋开发成本的一部分。
（1）A公司应交营业税及附加税
=10000×0.1×3.36%=33.6万元
（2）丁公司应交营业税及附加税
=10000×0.8×5.6%=448万元
（3）购房者累计应交契税
=10000×0.8×4%=320万元
运用举例10参考答案2/2：
第二，若装修费直接由装修公司开给购房者，而
房产公司按差价款开票给购房者。
（1）A公司应交营业税等
=10000×0.1×3.36%=33.6万元。
（2）丁公司应交营业税等
=10000×（0.8－0.1）×5.6%=392万元
（3）购房者累计应交契税
=10000×（0.8－0.1）×4%=280万元
 以上比较表明，采用第二方案：
 丁公司少交营业税等56万元。
 购房者少交契税40万元。
3．整体转化法
（1）对象：公司目前业务较单一，属于
转让地或整体转让未完工项目，亦或公
司最后一个项目转让后，股东不想再继
续经营公司。
（2）条件：公司业务很单一，债权债务
项目几乎没有，公司过去的账面资料等
也很干净。
（3）原因：公司形式上是出让土地或未
完工的房屋，实际属于转让整个公司。
（4）税收差异
①公司转让土地或工程项目，转让收入依次要
交纳营业税及附加税、土地增值税、企业所得
税，若转让后公司再关门，获得的利润还要交
纳个人所得税。
②若看成是出售公司，则实际属于转让公司的
股权，股权转让所得，不交营业税及附加税、
土地增值税、企业所得税，只须交纳印花税和
个人所得税。

而公司的股权价值则全部体现在公司的土地或
开发项目上。
运用举例11：


B房地产开发公司的股东，名下有数家公司，
其中该房地产开发的设立就是看中了一块土地
增值的潜力。
该公司注册资本2600万元。公司成立后购入
一块土地，其成本及费用总额为2800万元。

目前，该部分土地增值潜力很大，若出售，市
价在9000万元左右，若投入14000万元开发
成房屋，可能增值空间更大，但股东对未来房
地产业的走向把握不准，不愿冒更大的风险。

另外有一家公司看中这块土地，愿意购买，但
最高出价不超过8700万元。
运用举例11参考答案1/3：
B公司的股东认为购买方的出价较低，难以决
策，设计方案及建议如下：
第一，若B公司单独转让土地，然后再注销公司，
转让理想价位9000万元能实现，则：
（1）转让收入交营业税及附加税（按5.5%计算）
=9000×5.5%=495万元。
（2）应交印花税=9000×0.5‰=4.5万元。
（3）预计至少交纳土地增值税和企业所得税
=2300万元（具体计算方法及原则后面介绍）
（4）注销时个人所得税约680万元。
 累计交税约=495+4.5+2300+680=3480万元

运用举例11参考答案2/3：
第二，直接转让公司，作价8700万元，则：
（1）印花税=8700×0.5‰=4.35万元
（2）应交个人所得税
＝（8700－2800－4.35）×20%
≈1179万元
（3）累计应交税
＝1179+4.35=1183.35万元≈1184万元
运用举例11参考答案3/3：

两者比较
（1）形式上转让收入减少
=9000－8700=300万元。
（2）实质采用第二种方式少交税
=3480－1184=2296万元。
（3）股东采用第二方案多获利
=2296－300=1996万元。

这种设计模式，属于房地产开发行业典型的税
种规避规模，也是目前法规中运用较方便的方
法之一。
四、以租代售等模式下房产税的规避
模式
（一）房产税涉及的主要问题
（二）企业对房产税应采取的对策
（一）房产税涉及的主要问题
1．大部分房地产公司交纳房产税绝对额较少
（1）公司自用房面积小，价格低，每年按1.2%的
税率交税，几乎可以忽略不计。
（2）开发的房屋，未完工的不交税，已经完工的，
若不视同公司自用，也不交房产税。
2．未来的矛盾突出 （具体内容见下页）
3．对目前分期收款卖房的情况，税收征管的定性
和方法过于单一，一律作房屋出售征税，减少了
国家税源，也影响了契税等相关税收的征收。
（一）房产税涉及的主要问题
2．未来的矛盾突出
针对以上情况，为了打击部分房地产公司捂盘（即开
发的房屋暂不出售，等将来卖更好的价格）、捂地等
情况，国家拟采取以下措施：
（1）凡是房产公司已开发完毕达到销售条件的，若在一
定期限内还未出售，超过期限后一律视同房产公司自
己使用，视同销售，先征取营业税、土地增值税、企
业所得税等，再视同公司自用房征收房产税，将来视
情况决定是否同时开征物业税。
（2）对于房产公司有偿取得的土地，在一定期限内未开
发，或长期处于半开发状态下的，或国家无偿收回，
或视同企业自用，征收相关税收。
（3）对目前分期收款卖房的情况，税收征管的定性和方
法过于单一，一律作房屋出售征税，减少了国家税源，
也影响了契税等相关税收的征收

（二）企业对房产税应采取的对策
1．对于企业自用房屋，应分清其用途和属情
（1）依据：①企业拥有的，独立于房屋之外的
建筑物，如围墙、烟筒、窒外游泳池等不属于
房产税的征税对象。②房地产公司建造的商
品房，在出售前不征收房产税，但出售前已使
用、出借、出租的要征税。
（2）企业容易多交房产税的原因
①涉及围墙、室外游泳池等建筑支出，属于资
本性支出，应作固定资产入账。会计核算时，
不知道应独立单独，而合并计入房屋的价值，
导致长期多交税。
运用举例12：

某知名房地产开发公司，属于上市公司，为了
打造公司形象，公司总部所在地的室外建筑支
出发生2000万元，会计将以上支出，均作房
屋建筑物入账，导致每年多交房产税。（当地
规定余值扣除比率为30%）

每年该部分建筑上交房产税
=2000×（1－30%）×1.2%=16.8万元。

后来在咨询过程中，发现了以上问题，但该公
司已经多交了4年税，同时，税务机关认定该
部分支出已经无法从房屋中准确分立出来，要
求以后年度还应继续交税。
（二）企业对房产税应采取的对策
（2）企业容易多交房产税的原因
②做好事也交税

这种情况主要表现为地产公司将开发的房屋无
偿出借的行为等。

某公司开发的部分框架结构房屋，尚未最终完
工，公司领导同意暂借部分房屋给某物流公司
作临时室内货场，约2200平米。

税务机关发现后，认定出借属于应税行为，然
后每平米按3000元的估价征收营业税、附加税、
企业所得税，同时按1.2%的比例征收房产税。
（二）企业对房产税应采取的对策
2．对于投资用房，应注意投资的性质及税法的
认定
（1）公司的房屋对外投资，房屋产权已转移的
由接管投资方交税。
（2）名义对外投资，实际未办理产权转移手续
的，视同房屋出租，按租金收入的12%交纳房
产税，同时交纳营业税等。
（3）对外投资，办理了产权转移手续的，但明
确约定每年固定回报水平，也视同房屋出租，
按租金收入交营业税、房产税等。
3．房屋对外出租，应分清楚收入的性质，同时，
会计开票入账手续要正确。
典型案例：

某房地产公司将开发的部分门面房留归本
公司，等待更大的价值潜力；当时企业自
建自购时作价1500万元。

企业购入后，对外投资，与另一家公司联
合开商场，但产权未转移（联营时，该部
分房屋估计市价3000万元）。

公司收到联营方分回的投资款后，直接作
利润入账，并按自用房交纳房产税（当地
规定扣除率为30%）
典型案例参考答案：

房产公司每年交房产税
=1500×（1－30%）×1.2%=12.6万元

税务机关发现后，要求该房地产公司补
交以下税金：
①营业税及附加税=320×5.5%=176万元
②房产税=320×12%－12.6=25.8万元
五、土地增值税的纳税筹划
（一）土地增值税的计算规律
（二）土地增值税清算的要求
（三）土地增值税的技术性税收筹划方法
（四）微利项目的土地增值税筹划方法
（一）土地增值税的计算规律
1．收入的确认
 房地产业转让房屋和土地使用权的收入
包括
（1）转让取得的全部价款（货币性收入）
（2）相关经济效益——实物
【提示】① 注意视同销售；
② 注意价外费用；
③ 注意价格核定与调整（税务机关的权利）
（一）土地增值税的计算规律
2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（1）
（1）取得土地使用权所支付的金额
① 有偿购买土地所支付的价款
② 转换土地性质所支付的差价款，如综合
用地转换为房屋开发用地
③ 以无偿划拨方式取得的土地，为开发而
补交的土地出让金
（一）土地增值税的计算规律
2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（2）
（2）开发土地的成本、费用——房地产开
发成本，包括：
① 土地征用及拆迁费用
② 相关补偿费用
③ 前期工程费、建筑安装工程费、基础设
施费、公共配套设施费
④ 开发间接费用
（一）土地增值税的计算规律
2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（3~5）
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（3）新建房及配套设施成本

—— 销售费用、管理费用、财务费用
（4）旧房及建筑物的评估价格，以及由
此发生的评估费用
（5）与转让房地产有关的税金（营业税及附加）
（6）按税法有关规定的加计扣除
（一）土地增值税的计算规律
3．税收优惠
（1）增值率低于20%的普通住宅，免征
土地增值税
（2）以继承、赠与方式无偿转让的行为，
不征收土地增值税
（3）抵押、出租行为不征收土地增值税
【提示】以房屋对外投资的免征营业税，
但要征收土地增值税（从2003年开始）
（二）土地增值税清算的要求
1．依据——国税发[2006]187号文
2．清算原则
（1）以项目开发为单位清算，分期开发
的项目，以各期为单位分别计算
（2）开发项目中同时包括普通住宅和非
普通住宅的，应分别核算增值额
（二）土地增值税清算的要求
3．土地增值税清算的条件
（1）符合下列情形之一的，应进行土地
增值税清算
① 项目全部完工，完成销售
② 整体转让未竣工决算的房产开发项目
③ 直接转让土地使用权的
（二）土地增值税清算的要求
3．土地增值税清算的条件
（2）下列情形之一，税务机关有权要求清算
① 开发项目已竣工验收，销售面积达85%以
上，或未超过85%，但剩余部分已经出租或
自用；
② 取得预售许可证三年尚未卖完的；
③ 申请注销税务登记，但未办土地增值税清
算手续的
（二）土地增值税清算的要求
4．配套费用支出的处理
（1）内容：如配套的居委会、会所、停车
场、变电站、学校等公共设施支出
（2）要求：均可计入相关成本
（3）装修成本计入相关开发成本
（二）土地增值税清算的要求
5．共同费用的处理
（1）多个项目的共
同费用，按面积比
或开发成本法分摊
（2）住宅和商铺分
开核算，分别计算
土地增值税
（三）土地增值税的技术性税
收筹划方法
1．利用价格转移法

对部分精装修房屋，装修收入单独核算，
单独开票
2．利用成本利润转移法

科学运用各种开发成本、费用支出3．利
用费用扣除标准比较法
（1）利息支出的比较
（2）加计20%费用的比较
（四）微利项目的土地增值税筹划方法
1．增值率比较选择法

充分利用普通住宅的税收优惠

2．不同房屋的投资法

以投资方式节约营业税，以独立公司方
式规避土地增值税