leasing PME MALI

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INTRODUCTION SUR LE CREDIT BAIL AU MALI

Organisation Patronale des Industriels « OPI MALI » 27 Janvier 2015 Maître Nizar SNOUSSI Expert International en Crédit-Bail & Avocat d’Affaires Internationales

CREDIT-BAIL Nouvelle Alternative pour le financement des PME micro-PME, PMI et TPE et de l’Economie Sénégalaise

Contenu

1. Pourquoi encourager le développement du crédit-bail?

2. Avantages du crédit-bail 3. Evolution du crédit-bail dans le monde 4. Mécanisme du crédit-bail 5. Types d'équipements financés par le crédit-bail 6. Qui sont les clients Cibles?

7. Le contrat du crédit-bail

Introduction sur le crédit-bail

Pourquoi encourager le développement du crédit-bail?

Le crédit-bail et la croissance économique

En 2008 La banque mondiale habitant en partenariat avec l’université UNC Kenan Flagler Business School a organisé une étude qui a couvert 75 pays et 35000 PME sur le rôle des produits financiers dans la croissance des PME et le revenu par 5

L’apport du crédit-bail au développement économique?

Le crédit-bail “Finance les investissements d’équipements et donc les moyens de productions.

Le crédit-bail permet aux PME et TPE d’investir dans le capital équipement ce qui:  Améliore leurs profitabilités  Améliore leurs capacités de payement,  Améliorant ainsi leurs stabilité financière à long terme.

Le crédit-bail, une solution pour la TPE ou PME, Micro-PME (1)

 Le crédit-bail est adapté à la réalité des PME et TPE.

 Il anticipe l’épargne de l’entreprise  Offre des solutions de financement pour les populations informelles et rurales en acceptant un financement sans apport personnel du client ni garantie supplémentaire.

 Améliore la mécanisation de l’agriculture et les moyens de production en général  Il permet aux TPE, PME et PMI d’améliorer leurs niveaux d’activité.

Le crédit-bail, une solution pour la TPE ou PME, Micro-PME

(2)

 L’investissement permet à l’entreprise d’augmenter son chiffre d’affaires   Le crédit-bail participe à la création d’emplois et répond aux besoins des marchés.

Il contribue au développement économique et sociale.

 Après le transfert de la propriété de l’équipement à l’entreprise. Cette dernière peut le proposer comme garantie pour d’autres forme de crédit tel que le fond de roulement.

Le crédit-bail, une solution pour la TPE ou PME, Micro PME (3)

 Le développement du leasing entraîne la migration des TPE vers les PME et les PME vers les grandes entreprises, ce qui lui permettra de jouer un rôle important dans le développement de l’ économie et sa formalisation  Il permet à l’entreprise un gain fiscal par des délais d’amortissement plus court et adossés à la durée contrat du crédit-bail  Les professionnels de leasing ont démontré que le développement du marché de leasing de 10% génère une croissance de 1% du PNB du pays.

Avantages du crédit-bail pour les établissements financiers et du micro-finance (1)

 Le crédit-bail finance les investissements et donc les biens d’équipement, garantissant que le prêt est affecté au besoin réel de l’entreprise  Le crédit-bail minimise le risque des financiers car le bien financé leurs appartient.

 Le crédit-bail permet aux financiers (banques et micro finances) de diversifier les produits offerts à leurs clients  Le leasing est un facteur de développement du marché financier local qui crée de la valeur ajoutée

Avantages du crédit-bail pour les établissements financiers et du micro-finance (2)

 Le crédit-bail est rapide dans sa mise en place: exp 4 jours pour CB de voitures, 7j pour les équipements et entre 15 à 30 j pour le CB immobilier  En cas de défaut de payement, la récupération du bien loué est plus facile  Et en conclusion, le crédit-bail est un facteur générateur de richesses pour toute l’économie et pour l’Etat

Historique de l’évolution du Leasing

30% Leasing / Capital Formé Société de leasing spécialisé Institutions sont régulés et sont en compétition avec les banques 20% Les premiers intervenants sont les fournisseurs d’équipements et les sociétés de location, cadre légal inexistant ou mal définit Banques et Filiales de banques dominent le marché , les sociétés specialisées developpe de nouvelle niche et développe la LLD USA CANADA, AUSTRALIE BRESIL FRANCE, SUEDE MAROC, TUNISIE UK, ITALIE, ALLEMAGNE 5% COLOMBIE, PERU 1% ALGERIE, INDE

NAISSANT MATURE DEVELLOPÉ Maturité du Marché 13

Le crédit-bail en Afrique subsaharienne (1)

PAYS Burkina Faso DRC Mali Senegal Côte d'Ivoire Cameroon Comores Guinée leasing accordé en 2013 (USD) 12 000 000 0 8 000 000 16 000 000 23 000 000 100 000 000 0 0 potentiel du marché 90 000 000 80 898 000 64 440 000 169 200 000 214 000 000 194 400 000 17 500 000 125 000 000 14

Le crédit-bail en Afrique subsaharienne (2)

Le mécanisme du crédit-bail Schéma classique Crédit -bailleur

8 6 2

1 – Choix des fournisseurs et des matériels 2 – Conclusion des termes de vente et des SAV 3 – Remise d’une facture PRO FORMA 4 – Dépôt de la demande et des dossiers 5 –Signature du contrat

3 7 1 4 5 9

6 – Commande du matériel 7 – Livraison du matériel 8 – Paiement au comptant (prix TTC) 9 – Paiement périodique des loyers 16

•

Mécanisme du crédit-bail autres schémas & formes

Le Bien peut être: • Acheté auprès d’un fournisseur choisi par le crédit preneur (leasing financier) • Acheté par le crédit-bailleur auprès du crédit-preneur (lease back)   Lease back simple d’investissement Lease back dans le cadre de leasing adossé: le fournisseur vend le bien au Crédit-bailleur qui lui reloue le bien et le fournisseur-crédit-preneur va à son tour louer ce bien à une autre personne

Mécanisme du crédit-bail autres schémas & formes (2)

• Acheté par le crédit-bailleur qui en accord avec le crédit preneur se substitue à ce dernier dans un contrat d’achat déjà engagé (lease back opérationnel), c’est une pratique courante surtout lorsqu’il s’agit d’un équipement à importer • Possédé par le crédit-bailleur dans le cadre d’une précédente opération de crédit-bail et avant l’établissement d’un 2 ème autre crédit-preneur contrat de crédit-bail avec un

Types d’équipement



Machines à coudre



Fours de pâtisseries



Machines transformations des légumes et fruits



Groupes électrogènes



Broyeurs



Tracteurs



pirogues



Tout types de matériel roulant



Équipements d’irrigations



BTP



Locaux industriels, commerciaux

 ….

Divers équipements industriel 19

Comparaison avec le crédit bancaire (1) Crédt-bail

 - En principe c’est un financement 100%  - En principe pas de garantie en dehors du bien financé  - amortissement court sur la durée du contrat

Crédit bancaire

 - apport personnel variant entre 25 et 30%  - l’exigence d’une garantie (hypothèque, nantissement, caution solidaire…..)  -amortissement plus long

Comparaison avec le crédit bancaire (2) Crédit-bail

 étude du bien à financer: bien standard (véhicule, immeubles) et biens spécifiques  - étude client: notoriété, solvabilité, secteurs d’activités…  - étude d’une garantie supplémentaire

Crédit bancaire

 - analyse et étude du client: notoriété, solvabilité, secteur d’activités,…  - étude de l’opportunité de l’investissement  - étude de la garantie

Analyse du risque bien objet du crédit-bail (3)

• L’analyse du risque bien se fait par la réponse à cette question: si le client est défaillant et que je récupère le bien, est-ce que je peut facilement le revendre au marché secondaire? Et d’autres termes: existe-t-il un marché secondaire pour le type de matériel récupéré?

• - Si le marché secondaire existe (matériel roulant, BTP ou immobilier) le bien sera classé en standard et le crédit-bailleur sera plus souple dans l’octroi du financement sans garantie supplémentaire ou apport personnel

Analyse du risque bien objet du crédit-bail (4)

• Si le marché secondaire n’existe pas (rareté, ou technicité particulière ou pour technologie changeante rapidement) le bien à financer sera classé en bien spécifique et le crédit bailleur sera plus rigide dans l’octroi du financement en exigeant soit un apport personnel conséquent soit un garantie supplémentaire ( hypothéque, caution…..)

Définition du crédit-bail

 Le crédit-bail ou leasing est une opération financière et commerciale par laquelle le crédit-bailleur achète à la demande du crédit-Preneur auprès d’un fournisseur un bien en vue de le donner en location pour une durée déterminée, moyennant le versement par le crédit-preneur d’un loyer périodique  2-le Crédit-Bailleur demeure propriétaire du bien pendant la durée du contrat de crédit-bail en donnant au crédit-preneur la faculté pour le locataire d’acquérir tout ou partie des biens loués moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour une partie, des versement déjà effectués à titre des loyers

Le crédit-bail et les contrats voisins (1) A-Distinction avec la location simple:

 Le crédit-bail se distingue de la location simple de matériel d’équipement non seulement parce que l’opération de location s’insère dans un complexe contractuel qui la singularise, mais surtout parce que la passivité du loueur dans le choix du matériel l’exonère de la plupart des obligations (garanties des vices cachés...) qui incombe normalement au loueur.

 Par conséquent, la convention qui ne fait pas référence expressément au leasing et qui ne comporte aucune possibilité d’acquisition du bien loué est un contrat de location simple.

Le crédit-bail et les contrats voisins (2)

• Par ailleurs, la location simple du droit commun d’un bien immeuble à usage commercial donne droit au locataire, si la location est maintenue à plus de deux ans, d’acquérir la propriété commercial ou le droit au renouvellement de bail; mais cette possibilité est clairement écartée par la loi du leasing (Article 3 de la loi tunisienne 94/89) et on trouve la même disposition dans les lois française, marocaine, algérienne et Malgache ainsi que les lois du Sénégal, Cameroun, Iles Comores et Guinée

Le crédit-bail et les contrats voisins (3)



B- Distinction de la location-vente

 Le crédit-bail qui est une location avec promesse unilatérale de vente se distingue de la location vente qui contient une promesse bilatérale de vente et d’achat en vertu de laquelle le locataire s’engage à acquérir le bien loué et le propriétaire à vendre ledit bien et à transférer la propriété du bien en fin du contrat et qu’en cas de non paiement des échéances convenues, celui-ci sera en mesure de reprendre son bien et les montants déjà réglés par le locataire seront définitivement acquis comme contre partie de la jouissance

Le crédit-bail et les contrats voisins (4)

 Alors qu’en crédit-bail, le locataire demeure libre de lever ou non l’option d’achat (art 1 loi 94/98 du 26/7/1994).

 Le contrat qui ne mentionne pas la promesse unilatérale de vente ne peut pas être considéré comme contrat de crédit bail

Le crédit-bail et les contrats voisins (5)



C- Distinction de la vente à crédit (à réméré)

 Ce genre de contrat transfère immédiatement la propriété du bien vendu à l’acheteur mais avec, généralement, une clause de nantissement ou d’hypothèque en faveur du vendeur.

 Par contre en crédit-bail, le crédit-bailleur demeure propriétaire du bien loué jusqu’au paiement intégral des loyers convenus et la levée d’option d’achat par le crédit preneur

 

Le contrat de crédit-bail

Un acte écrit pour la validité

s’agissant d’un contrat solennel, toutes les lois en la matière exigent un acte écrit ssp ou notarié avec une date certaine pour la validité du contrat et aussi pour sa modification ou son renouvellement  

Un acte publié pour l’opposabilité

Publicité légale: Pour qu’il puisse être opposable aux tiers, le contrat du crédit-bail est déposé au registre de commerce et du crédit-mobilier RCCM, registre spécial du crédit-bail, registre du nantissement du matériel, registre (livre) foncier s’il s’agit d’immeuble

Le contrat du crédit-bail: mentions obligatoires (1)

 Le contrat de crédit-bail est un contrat à exécution successive, et à chaque étape, il utilise une technique juridique:  

Promesse bilatérale de location:

Cette promesse est conclue par la signature du contrat du crédit-bail elle engage la société de leasing à acquérir le bien convenu et bien décrit pour le louer au preneur utilisateur qui de son côté s’en porte irrévocablement locataire

Le contrat de crédit-bail: mentions sobligatoires (2)

  

Mandat :

C’est au locataire qu’incombe exclusivement le choix du bien et du fournisseur ainsi que le soin de discuter avec ce dernier des modalités de paiement et de livraison. Et puisque le locataire n’est pas juridiquement l’acquéreur du bien en cause, on doit admettre qu’il agit en vertu d’un mandat de l’acquéreur la société de leasing.

Mais en fait, il s’agit non pas d’un mandat simple mais plutôt d’un mandat à intérêt commun où le mandataire assumera aussi des ces actes car il a un mandat (il a choisi le activités… ) intérêt matériel responsabilités personnel pour à exécuter l’utiliser de le dans ses 33

Le contrat du crédit-bail: mentions obligatoires (3)



Location: durée et montant du loyer

 Le bien acquis est mis à la disposition de l’utilisateur pour une période déterminée en vertu d’un contrat de louage régi par le droit commun (code civile) et les dérogations spéciales imposées par la loi du crédit-bail et/ou convenues par les parties, sachant que la location débute réellement lors du paiement du fournisseur et l’établissent du PV de prise en charge par le preneur -

LOYER= (Montant achat HT – VR) x taux de la marge durée 34

Le contrat du crédit-bail: mentions obligatoires (4)

 Mais il faut signaler que cette location ne donne pas, en cas de crédit-bail sur un bien immeuble à usage industriel ou commercial, le droit au preneur de se prévaloir du droit au renouvellement de bail et le droit de demander la révision du montant des loyers

Le contrat de crédit-bail: mentions obligatoires (5) Promesse unilatérale de vente

 D’après la définition légale même du leasing, le contrat doit donner au locataire la faculté d’acquérir tout ou partie des biens loués moyennant un prix convenu  Cette faculté résulte d’une promesse unilatérale de vente insérée dans le contrat, elle n’émane que de la société de leasing seulement.

 Le contrat ne peut être qualifié de crédit-bail si cette clause fait défaut.

Le contrat du crédit-bail: mentions obligatoires (6)



Vente:

 Cette vente intervient en exécution de la promesse unilatérale de vente en fin de la période de location si le locataire lève l’option qui lui a été consentie dans les délais prévues par la loi ou le contrat.

 Quant au prix de la vente, il est généralement arrêté à l’avance en tenant compte, au moins en partie, des versements effectués au titre de loyers.

 Le prix, appelé valeur résiduelle, est fixé en pratique entre 1% et 5% du prix d’achat du bien loué, mais rien n’empêche de convenir d’un autre taux ou montant

Le contrat du crédit-bail: mentions facultatives (1)

- Irrévocabilité du contrat:  Le contrat de leasing peut prévoir une période d’irrévocabilité dont l’étendu est fixé par les deux parties,  Cette possibilité devient une obligation légale prévue par les lois du crédit-bail (Sénégal, Cameroun, Guinée, Comores, Madagascar), - L’offre de service d’assurances par le crédit-bailleur: La tendance actuelle dans la profession est de présenter le service d’assurance du bien financé au crédit-preneur qui va rembourser la prime exigible avec le paiement des loyers

Le contrat du crédit-bail: mentions facultatives (2)

- Services d’entretien du matériel: Le contrat peut prévoir les modalités relatives à l’entretien du matériel: choix du prestataires: garage, fournisseur du bien…… C’est une pratique courante dans les pays où il n’y a pas assez de prestataires qualifiés

Le contrat de crédit-bail: obligations du crédit bailleur (1)

 acquérir le bien pour le compte du preneur  informer le fournisseur de l’opération du crédit-bail  s’abstenir à gêner le preneur dans sa jouissance du bien loué   paiement du prix au fournisseur compte tenu de sa neutralité dans le domaine technique et de la liberté Preneur dans le choix du fournisseur et du bien d, le Bailleur ne sera nullement tenu de garantir la livraison et les vices du bien loué et ce par dérogation aux dispositions générales du bail contenues dans les codes civils

Le contrat du crédit-bail: droits du crédit-bailleur (2)

 

a) perception des loyers

S’agissant d’un contrat à titre onéreux, alors contre le service de mise à disposition du bien, il y a paiement d’une contre partie sous la forme de loyer

b) visiter le bien loué:

   Le Bailleur propriétaire du bien loué a le droit de visiter le bien loué afin de s’assurer de son état.

c) le droit de céder ses droits: aviser par un écrit le crédit preneur et la cession ne peut se faire qu’au profit d’une banque ou institution financière ou société de recouvrement et le cessionnaire est tenu de respecter les dispositions du contrat du crédit-bail

Le contrat du crédit-bail: droits du crédit-bailleur (3)

•

d) Droit de percevoir directement l’indemnité d’assurances

• e) droit de récupérer son bien en cas de défaut de paiement de loyer par le preneur: par mise en demeure de 30 jours et puis ordonnance sur requête non susceptible d’appel • f) droit de demander l’ensemble des loyers à échoir et la restitution des biens donnés en crédit-bail en cas de non respect par le crédit-preneur de l’une de ses obligations contractuelle

Le contrat de crédit-bail: obligations du preneur

 a) Payer régulièrement le loyer à l’échéance  b) Entretenir la chose louée et l’utiliser conformément aux directives du fabricant, la cessation de l’utilisation n’entraîne ni diminution ni arrêt des loyers.

 c) Assurer les biens loués; en effet les risques d’utilisation sont supportés par le locataire qui répond de toute détérioration anormale à l’égard du bailleur.

 d) Apposer sur le bien une plaque indiquant la propriété du bailleur  e) S’abstenir à aliéner le bien loué

Le contrat de crédit-bail: droits du preneur (1)

 Le droit de négocier directement avec le fournisseur  Le droit d’agir directement contre le fournisseur en cas de retard de livraison ou vices cachés  Le locataire est protégé contre la rupture du contrat avant le terme à la demande du Bailleur  Le locataire a aussi le droit de demander la résiliation du contrat avant le terme moyennant le paiement d’une indemnité de résiliation

Le contrat de crédit-bail: droits du preneur (2)

 Le locataire a la faculté d’acheter même par anticipation le bien loué moyennant le paiement d’un prix convenu au départ au contrat du leasing  La cession de ses droits ou la sous-location ne sont pas admises qu’avec l’accord écrit et préalable du crédit-bailleur

Extinction du contrat 1- L’extinction par l’arrivée du terme La levée d’option d’achat

 Tous les contrats du crédit-bail doivent stipuler, sous peine de nullité, que le preneur a le droit de lever l’option d’achat en fin de bail lorsqu’il s’est acquitté de toutes ses obligations contractuelles.

 La jurisprudence a écarté toutes restrictions dans l’exercice de ce droit; en effet certaines sociétés exigent que le preneur formule sa demande préalable avant un délai de l’arrivée du terme….

Extinction du contrat 2- L’extinction avant l’arrivée du terme (1)



A- Extinction à la demande du preneur:



* Résiliation anticipé:

 Le preneur demande la résiliation du contrat est restitue le bien au crédit-bailleur lequel a le droit de réclamer une indemnité de résiliation 

* Rachat anticipé:

 Le preneur a le droit de racheter par anticipation le bien loué moyennant un prix déjà convenu dans le contrat et adossé sur l’encours restant dû en principal majoré d’une commission à convenir entre les deux parties.

Extinction du contrat 2- L’extinction avant l’arrivée du terme (2)

     

B- résiliation au tort du preneur: Conditions:

Si le preneur ne respecte pas ses engagements contractuels ( défaut de paiement des loyers, défaut d’assurance du bien loué…) le bailleur aura droit de demander le constat de la résiliation et la récupération du bien.

Modalités: la mise en demeure du crédit-preneur le passage préalable par le juge des référés dans certaines lois ( Tunisie, France, Maroc) est obligatoire par contre le juge n’intervient que lors de l’opposition du preneur (ou le tiers détenteur) à l’exécution de la récupération engagée directement par le Bailleur après avoir mis en demeure le Preneur (loi Malgache, )

Extinction du contrat 2- L’extinction avant l’arrivée du terme (3)

 Il ya aussi la solution de l’ordonnance sur requête non susceptible d’appel après une mise en demeure de 15 j en Algérie et 30 j au Sénégal et en Guinée  Lorsque le contrat est fait par acte notarié, l’une ou l’autre partie peut demander la délivrance d’une grosse  L’exécution se fait par l’huissier de justice qui a le droit de se faire assister par les forces de la police  Recommandation: préciser lorsqu’il s’agit d’un matériel roulant, l’assistance policière se fera par l’émission d’un avis de recherche

Extinction du contrat 2- L’extinction avant l’arrivée du terme (4)



Scénarios possibles:

 + bien introuvable ou dilapidé :  - Sur le plan pénal, c’est l’infraction de l’abus de confiance avec une peine qui peut atteindre 3 ans de prisons ( Code Pénal: France et Tunisie)  - Le bailleur est en droit demander le recouvrement des loyers échus et impayés ainsi qu’une indemnité égale aux loyers à échoir avec les intérêts retards et ce par la procédure simplifiée de l’Injonction de payer ( OHADA, Europe, France, Tunisie, Maroc, Liban, Canada)

Extinction du contrat 2- L’extinction avant l’arrivée du terme (5)

 + bien récupéré  le bailleur est toujours en droit de réclamer les impayés ainsi que les loyers à échoir ainsi que des dommages intérêts pour la restitution tardive( c’est la nature financière du contrat)  Le bien sera vendu dans la transparence: expertise, annonces et appel d’offres sous le supervision d’un huissier notaire ( ce sont des règles de déontologie que se sont imposées plusieurs sociétés du leasing en France et en Tunisie car les lois sont muettes à ce sujet) et nous pouvons être devant 3 situations:

Extinction du contrat 2- L’extinction avant l’arrivée du terme (6)

 - Le produit de la vente couvre toute la créance du bailleur, le dossier sera clos  - Le produit de la vente ne couvre pas la créance du bailleur; alors ce dernier débiteur au preneur va réclamer le solde  - Le produit de la vente couvre largement la créance du bailleur et engendre un solde créditeur qui doit être remboursé au preneur (encore c’est conséquence de la nature financière du crédit-bail) la

Extinction du contrat 2- L’extinction avant l’arrivée du terme (7)



C-Extinction pour causes externes à la volonté des parties

  bien objet d’un vice caché: Le bailleur ne peut pas être responsable et le preneur qui a agit en toute liberté dans le choix du bien et du fournisseur et bénéficiant du mandat du bailleur, assume seul les risques et il doit respecter le paiement des loyers convenus tout en engageant l’action en résolution de la vente contre le fournisseur et après l’obtention d’un jugement définitif en résolution de la vente ou en indemnisation, c’est le preneur qui sera bénéficiaire des sommes encaissés auprès du fournisseur conséquence de la nature financière du crédit-bail) ( encore c’est la

Extinction du contrat 2- L’extinction avant l’arrivée du terme (8)



bien détruit par vol ou épave:

 Le bien est couvert par une assurance tous risques souscrite par le preneur au profit du bailleur qui, en cas de sinistre, bénéficie seul de l’indemnité versée par la société d’assurance; le contrat du crédit-bail est résilié pour défaut d’objet et le preneur aura le choix de payer le bailleur de la totalité de sa créance et c’est lui qui va encaisser l’indemnité de l’assurance ou bien, attendre en cas d’accord du bailleur, l’indemnisation de la société d’assurance pour arrêter tous les comptes et éventuellement signer un autre contrat en remplacement du premier conséquence de la nature financière du crédit-bail) ( encore c’est la

Extinction du contrat 2- L’extinction avant l’arrivée du terme (9)



Décès du crédit-preneur:

 S’agissant d’un contrat « intuitus personae », il sera résilié de plein droit en cas de décès du preneur  Aucun droit d’héritage puis que le bien ne fait partie du patrimoine du preneur  Le bien sera récupéré et vendu afin d’apurer la créance du bailleur mais en cas de solde créditeur celui-ci sera versé aux héritiers et inversement le solde débiteur sera comblé par eux

Crédit-bail et procédures collectives

(1)

 Le principe est que la décision d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire arrête et suspend toutes les procédures judiciaires et d’exécution tendant aux recouvrement des dettes échues et impayées ( notamment les actions de récupération des biens sous crédit-bail) avant l’ouverture de la procédure sauf dans le cadre marocain  Mais les dettes postérieures à l’ouverture de la procédure du règlement judiciaire peuvent toujours être réclamées par les créanciers

Crédit-bail et procédures collectives

(2)

 Une autre tendance se développe actuellement se basant sur le degré de l’utilité du bien au preneur, s’il n’est pas indispensable pour qu’il puisse poursuivre ses activités alors il peut le revendiquer mais inversement, s’il est nécessaire pour la poursuite de ses activités et à l’établissement du plan du redressement, le bailleur ne peut pas réclamer son bien mais, dans ce cas, il va bénéficier d’un privilège lui accordant la priorité d’être payer juste après le Trésor, la sécurité sociale et les ouvriers

Crédit-bail et procédures collectives

(3)

   La solution adoptée par les lois guinéenne, sénégalaise et comorienne:   le bien échappe à la masse le syndic doit se prononcer dans 60 jours sur la continuation ou non du contrat de crédit-bail et à défaut de décision après ce délai, le contrat est réputé résilié Au Cameroun et selon l’article 21 de la loi, le bien échappe dans tous les cas à la masse et le crédit-bailleur est en droit de le récupérer Mais dans tous les cas il faut respecter les dispositions des l’article 101 & suivant de l’Acte Uniforme portant organisation des procédures collectives d’apurement du passif pour que l’action en revendication puisse être acceptée, autrement dit l’action en revendication ne peut être acceptée qu’après avoir fait la production de la créance auprès du syndic.

Le crédit bail immobilier

 En crédit-bail immobilier, nous avons 3 formules à savoir :  - Contrat portant sur l’achat d’un terrain ou immeuble construit  - Contrat portant sur l’achat d’un terrain et le financement des constructions à édifier sur ce terrain  -Contrat portant sur le financement des constructions qui seront réalisées sur le terrain appartenant au preneur  Mais compte tenu de la particularité de la 3 ème formule (les 2 premières s’approchent beaucoup du crédit-bail mobilier) nous allons développer seulement la 3 ème formule

Le crédit bail immobilier 1- achat d’un terrain ou immeuble construit

• Cest la forme la plus utilisée et son mécanisme est identique à celui du leasing matériel • Exigence de:       Une promesse de vente Support de propriété Contrat de leasing ommobilier Contrat d’achat PV de prise en charge Assurance incendies..

Le crédit bail immobilier 2- achat d’un terrain et finacement des contructions (1)

• Outre les documents exigés et énumérés dans la 1 ère formule, il y a lieu d’exiger aussi:       Permis de bâtir Plans agrées des constructions Contrats et devis des intervenants ( entreprises de bâtiment, électricité, climatisation…… Asurances tous risques chantiers Assurance décennale PV de réception des travaux

Le crédit bail immobilier 2- achat d’un terrain et finacement des contructions (2)

Considérer l’acaht du terrain comme une 1 ère mise en force et par conséquence exiger le paiment des loyers dès la conclusion de l’achat et la prise de posséssion • Déblocage par le système des avances avec visite des lieux pour contrôler l’avancement des travaux • Pendant les travaux calculer des pré-loyers ( intérêts intercalaires) sur la base des montants débloqués x le taux d’intérêts convenu et au prorata du nombre des jours) • A la réception des travaux fusionner les deux mises en forces en un seul tableau d’amortissements

Le crédit-bail immobilier 3-bail à construction sur le terrain du Preneur

(1)

 Cette formule est prévue par la plus part des lois ( France, Tunisie, Maroc, Algérie, USA, Canada….) mais elle présente une spécificité puis qu’elle déroge au droit commun de la propriété en dissociant la propriété du terrain à celle des constructions   Le transfert de propriété en fin de bail se fait par accession Les deux partie doivent régir (prévoir ça dans le contrat) leurs droits et obligations pendant le période de réalisation des constructions et pendant la location; et à cet effet cette convention sera ainsi composée de trois contrats indivisibles:

Le crédit-bail immobilier 3-bail à construction sur le terrain du Preneur

(2)

 En d’autres termes: le preneur va louer le terrain au bailleur ( généralement à un prix symbolique) qui va à son tour lui financer et lui confier la réalisation des constructions qui feront l’objet de la location financière dés leur achèvement.

 Mais comment garantir les droits du bailleur en cas de résiliation du contrat du crédit-bail?

Le crédit-bail immobilier 3-bail à construction sur le terrain du Preneur

(3)

 L’obligation d’inscrire le contrat sur le livre foncier  - Le contrat doit contenir deux clauses indispensables pour revenir au principe de l’unicité de la propriété:  + hypothèque de 1 er rang au profit du bailleur sur le terrain sur lequel sont édifiées les constructions, mais ça ne suffit pas car on risque toujours la saisie du terrain par un autre créancier outre le privilège dont dispose le trésor.

Le crédit-bail immobilier 3-bail à construction sur le terrain du Preneur

(4)

•

option d’achat du terrain

à un prix convenu dans le contrat et ce, au profit du bailleur si le preneur a failli à ses obligations contractuelles et que le contrat a été résilié de plein droit ou à dire du juge, sachant que la récupération traditionnelle ne peut être pratiquée car les constructions sont réalisées sur un terrain n’appartenant pas au bailleu

traitement comptable

(1)

 L'ambiguïté du statut juridique du leasing est à l'origine de divergence quant à son traitement comptable :  · Une position fondée sur l'aspect juridique : l'opération de leasing n'est qu'une location assortie d'une promesse de vente : en conséquence seuls les paiements des redevances devront être enregistrés, comme pour tout contrat de location. Les biens sont comptabilisés dans les comptes du bailleur (convention bancaire UMEOA, CEMAC et aussi en Guinée)

traitement comptable

(2)

 Une position fondée sur la nature économique : l'opération de leasing est constaté comme une acquisition d'un bien (à statut juridique particulier) chez le preneur, et comme un prêt chez le bailleur : en conséquence le contrat de location doit être comptabilisé dans le bilan du locataire- utilisateur comme un actif (une immobilisation) et un passif (un emprunt). C'est cette approche économique qui a été retenue par l’Acte uniforme de Comptabilité OHADA

traitement comptable

(3)

•

I- APPROCHE PATRIMONIALE

•

1- principes

• - le preneur doit inscrire les opérations de leasing dans sa comptabilité, en faisant apparaître séparément dans son compte de résultat, les loyers correspondant à l'exécution du contrat de leasing et en distinguant les opérations relatives aux équipements ou aux matériels et les opérations relatives aux biens immobiliers.

traitement comptable

(4)

 -Il doit évaluer en hors bilan et à la date de clôture de l'exercice comptable, les redevances restant à payer en exécution des obligations stipulées dans le contrat de leasing, en distinguant toujours les opérations relatives aux biens mobiliers et immobiliers.

 -La base locative correspond dans la pratique au montant net investi par le bailleur représentant les versements monétaires ou autres diminués des taxes récupérables et des restitutions éventuelles.

traitement comptable

(5)

•

II- APPROCHE ECONOMIQUE

•

1 : Fondement de l'approche

• L’acte OHADA a repris la quasi- totalité des dispositions de la norme IAS 17, qui a défini le contrat de location comme étant un accord par lequel le bailleur cède au preneur pour une période déterminée, le droit d'utilisation d'un actif en échange d'un paiement ou d'une série de paiements.

Traitement comptable

(6)

• Le bien est enregistré par le crédit-preneur comme étant une acquisition d’immobilisation par Emprunt • Les amortissements physiques des bien pris en crédit-bail et les charges d’intérêts liées au contrat du crédit-bail y afférents constituent les seules charges déductibles pour le crédit preneur • Les biens en crédit-bail sont amortissable sur la durée du contrat>>>>>>>>>>>>>GAIN D’IMPOTS (voir tableaux ci-joints)

Bilan financier :matériel roulant

HYPOTHESE 100m USD HT/ 36 mois, marge 7,5% Durée du crédit (en année) l’an

leasing

banque Différentiel

3 Montant du financement (*) VR 100.000

1 118 000 0 Echéance (annuité constante) Intérêt de financement annuel moyen Durée d'amortissement Montant amortissement Gain d'impôt: 30% (intérêts + amortissement) Gain de financement en leasing 3 091 3 762 3 ans (1) 33 333 11 128 3 559 5 ans (2) 3 379

383

23 600 8 093

3 035 2 652 73

Bilan financier : opération immobilière

Durée du crédit (en année) Montant du financement (*) Valeur résiduelle (VR)

leasing

7 100 000 1%

banque

7 118 000 0 1 515.269

1 709,70 Échéance (annuité constante) Intérêt de financement annuel moyen Durée d'amortissement Montant amortissement Gain d'impôt :30% (intérêts + amortissement)

Gain de financement en leasing

4 040.370

7 ans 14 285.714 5 497.825

3 659.811 20 ans 5 900 2 867.943

Différentiel 380.559

2 629.882

2 249.323

Régime fiscal du leasing

(1)

• Les équipements, matériels ou biens immobiliers acquis dans le cadre de projets et ayant bénéficiés d'un avantage en matière de TVA ou de douanes dans le cadre de contrats de leasing, bénéficient de la suspension de la TVA au titre des loyers facturés à l'acquéreur par les sociétés de leasing.

• C’est un principe fondamental qui est aussi en harmonie avec la nature financière de leasing; il s’agit réellement d’un crédit

Régime fiscal du leasing

(2) En matière de TVA

• Les loyers du leasing sont soumis à la TVA au taux de 18% sur la base de tous les montants dus au titre des opérations de leasing, le loyer du crédit-bail n’est pas soumis à la TAF ou TOB ou autres taxes similaires • La TVA sur l’achat du bien: 2 modalités dans la sous région   La TVA est payable par le Preneur qui bénéficie de sa déduction bien qu’il n’est pas propriétaire juridique mais si le Preneur ne peut pas payer cette TVA celle-ci sera avancée par le Bailleur qui va l’inclure dans l’assiette de la base locative (Guinée) La TVA sur l’achat est payable par le Bailleur qui bénéficie de sa déductibilité et le Preneur paiera une TVA sur les loyers qui lui seront facturés (Sénégal, Côte d’Ivoire, Mali…)

Régime fiscal du leasing

(3)

•

2 : En matière d'IS

• Le régime de déduction des charges de leasing chez le preneur diffère selon l’approche adopté soit patrimoniale (1) ou économique (2) •

- Approche patrimonial:

• le preneur constate l'intégralité des redevances payées, en charges pour le montant hors taxe lorsque celle-ci est récupérable, comme pour les années passées, et jusqu’à la fin du contrat et ceux-ci quelque soit la nature des biens objet de ces contrats (terrain, construction ou équipement) .

Régime fiscal du leasing

(4)



Approche économique

 Sont admis en déduction pour la détermination du bénéfice imposable, les amortissements des actifs immobilisés exploités dans le cadre des contrats de leasing et ce, lorsqu'ils sont amortissables et lorsque l'amortissement n'est pas exclu du droit à déduction telles que par exemple les voitures de tourismes d'une puissance fiscale determiné selon chaque pays.

Sur le plan fiscal, la duré d'amortissement ne peut pas être inférieur à une durée minimal fixée généralement inférieur aux durées du droit comptable commun

Régime fiscal du leasing

(5)

• Droit d’enregistrement du contrat de crédit-bail: droits fixes • En crédit-bail immobilier:    Droits commun à l’achat de l’immeuble par la société du crédit-bail (17% au Mali) Droits fixes à la vente au crédit-preneur en fin ou en cours du contrat de crédit-bail Droits fixes pour RCCM pour rédaction et authentification du contrat, inscription et radiations au registre et consultation du registre

Comment présenter un dossier de crédit-bail

      

Contenu de la demande

- Préciser le bien à acheter - Expliquer le besoin et l’influence sur votre activité: • Justifier l’investissement: esquisse de business plan pour prouver la rentabilité du bien à acheter s’il est l’unique outil de production ou son apport sur l’augmentation du chiffre d’affaires

Documents à fournir:

Justificatifs de l’identité: carte d’identité nationale, patente, registre de commerce, statuts de la société Justificatifs de l’adresse: regstre de commerce, facture éléctricité, tel fixe…..

Facture proforma du matériel

Condistions de réussite du crédit-bail

(1)

    Nous insistons sur l’importance de l’intérêt que porte les autorités pour développer le crédit-bail par notamment doter le pays d’une loi spécifique du crédit bail visant notamment à développer l’activité, et les points fondamentaux sur lesquels repose la réussite du crédit-bail sont: La clarification des droits et des obligations des parties au contrat du crédit-bail La sécurisation du crédit-bailleur pour la récupération de son bien en cas de défaillance du client La clarification du traitement comptable du bien auprès du crédit-preneur

Condistions de réussite du crédit-bail

(2)

 La transparence dans le traitement du problème de TVA  L’institution du principe du transfert des avantages fiscaux et douaniers au crédit-bailleur  Le crédit-bail immobilier n’est soumis au droit de mutation proportionnel qu’à l’achat initial du bien par le crédit bailleur, à la sortie il est imposable à un droit fixe  La facilitation de l’accès au refinancement pour les sociétés spécialisées en crédit-bail

Condistions de réussite du crédit-bail

(3)

• Et en adoptant une reforme sur ces bases, l’activité du crédit bail ne peut connaître qu’un essor considérable permettant ainsi d’influer sur le coût et les conditions d’octroi du financement ( baisse du taux d’intérêts, recours exceptionnel à la garantie supplémentaire) et générant ainsi le développement des opérateurs économiques

MERCI !!!

Maître Nizar SNOUSSI Avocat & Expert international en Crédit-bail 7 rue Chott Erromene- 1073 Mont Plaisir – Tunis Tunisie Mobile: 00216 23 320562 [email protected]