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Café de l'info 3/2014
Le droit du bail
« Café comme chez soi »
25 septembre 2014
Thème 1 – le bail et les questions d’argent
CASUS 1 - Indexation
Julie a signé un bail de résidence
principale d’une durée de 3 ans le
31 janvier 2013, avec entrée en
vigueur au 1er février. Elle paie un
loyer mensuel de 500 euros. Durant
le mois de septembre 2014, elle
croise son propriétaire qui l’informe
qu’il compte indexer le loyer à partir
Thème 1 – le bail et les questions d’argent
CASUS 1 - Indexation
- Principe : pas de modification unilatérale du loyer.
- Si indexation -> conditions doivent être respectées :
→Contrat écrit→indexation pas exclue expressément
→Demande écrite
- Indexation : 1x/ année de location, au plus tôt à la date
anniversaire du bail
- Si demande en retard : arriérés pour 3 mois maximum.
- Montant = calcul précis -> voir outil calculateur.
http://statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_cons
ommation/calculateur_loyer/
Thème 1 – le bail et les questions d’argent
CASUS 1 - Indexation
-> Dans le cas de Julie :
- Conclu par écrit -> OK ;
- L’indexation pas expressément exclue par le contrat >vérifier dans contrat ;
- Demande écrite -> tant que pas de document écrit de son
bailleur-> aucune indexation ;
- Une fois par année, date anniversaire du bail ->
anniversaire du bail est passé;
-Si demande en retard,récupérer la différence 3 mois qui
précèdent le mois de la demande -> ici mois de juillet, août
et septembre 2014 ;
Thème 1 – le bail et les questions d’argent
CASUS 1 - Indexation
le montant de l’indexation fait l’objet d’un calcul précis,
expliqué à l’article 1728 bis du CC :
Loyer de base (500) X nouvel indice (100,6) = 505
Indice de départ (99,41)
->Le propriétaire de Julie peut lui réclamer un loyer de 505 €
à partir du mois suivant sa demande.
Base légale :
Article 6 de la loi sur le bail de résidence principale et article
1728 bis du Code civil.
Outil calculateur de loyer :
http://statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_con
sommation/calculateur_loyer/
Thème 1 – le bail et les questions d’argent
CASUS 2 – Révision du loyer
Alexandre loue un appartement depuis septembre 2009, pour
lequel il paie un loyer de 600€/mois. Il s’agit d’un contrat de
bail de 9 ans. En avril 2014, il reçoit un courrier de son
bailleur, lui indiquant qu’en raison des travaux récemment
effectués dans l’appartement (rafraîchissement de la façade
et pose de nouveaux châssis), il désire convenir d’une
augmentation du loyer. Alexandre n’est pas très enclin à
payer un loyer plus élevé…Son bailleur fait toutefois mention
d’une éventuelle action en justice.
Alexandre est-il obligé d’accepter ? Comment peut-il savoir si
son bailleur est dans son bon droit en agissant de la sorte ?
Thème 1 – le bail et les questions d’argent
CASUS 2 – Révision du loyer
Révision du loyer doit se faire :
 De commun accord entre parties ;
 Entre le 9ème et le 6ème mois précédant l’expiration de
chaque triennat.
 →Si locataire pas d’accord : propriétaire porte affaire devant
juge de paix. Action en justice doit être intentée à un
moment précis : entre le 6ème et le 3ème mois précédant
l’expiration du triennat en cours.
 Juge accorde révision du loyer dans 2 hypothèses :
Si valeur locative normale du bien est de 20% > par rapport
au loyer actuel en raison de circonstances nouvelles.
Si valeur locative du bien a augmenté de 10% en raison de
travaux effectués.
Thème 2– les problèmes de fin de bail (préavis, indemnités,…)
CASUS 1 – longue durée et remplacement locataire
Jean-Luc a signé un contrat de bail de résidence principale
d’une durée de 9 ans le 1er août 2013. Il souhaite maintenant,
en septembre 2014, le rompre avant son terme pour quitter le
logement, et il vient d'envoyer son préavis. Il est stipulé dans
le contrat que « l'indemnité de rupture ne sera pas due par le
preneur uniquement si celui-ci retrouve un nouveau locataire
au moment de son départ, agréé par le bailleur et sans frais
pour celui-ci ». Mais Jean-Luc s'inquiète de savoir combien
de fois son bailleur peut rejeter ses propositions de locataire,
et s'il peut partir avant la fin de son préavis. Jean-Luc s'est
également rendu compte que le contrat de bail n'était pas
enregistré.
Thème 2– les problèmes de fin de bail (préavis, indemnités,…)
CASUS 1 – longue durée et remplacement locataire
Bail de 9 ans : locataire peut rompre le contrat à tout
moment, à certaines conditions:
1) Préavis de 3 mois ;
2) Indemnités si dans les 3 premières années de location
(3 mois d'indemnités pour la 1e année, 2 mois pour la
deuxième et 1 mois pour la 3e).
A partir de la 4e année de location, même préavis à
envoyer, mais plus d'indemnités à payer.
Les parties peuvent toutefois convenir de certaines clauses
pour éviter le paiement d'indemnités.
Thème 2– les problèmes de fin de bail (préavis, indemnités,…)
CASUS 1 – longue durée et remplacement locataire
Base légale :
Article 3, §5 de la loi sur le bail de résidence principale du 20
février 1991.
Outil de vérification de l'enregistrement :
http://www.belgium.be/fr/impots/droits_d_enregistrement/cont
rat_de_location/
Thème 2– les problèmes de fin de bail (préavis, indemnités,…)
CASUS 2 – Courte durée transformé
Jeanne est locataire depuis 12 ans. Elle a signé un bail d'un
an le 24 avril 2002. Dans le contrat, la clause suivante est
prévue : « À défaut d'un congé notifié au moins 3 mois avant
son échéance, le bail sera reconduit pour la même durée et
aux mêmes conditions ». Jeanne n'a jamais signé de
nouveau bail et le propriétaire est décédé il y a peu. Le fils du
propriétaire a envoyé un courrier à Jeanne en indiquant qu’il
était dorénavant le nouvel interlocuteur et qu’il souhaitait
modifier les conditions du contrat de bail. Pour raisons
personnelles, Jeanne souhaite quitter au plus vite le
logement, à savoir dans un mois et demi maximum.
Elle s’interroge par rapport aux nouvelles conditions que
pourrait lui imposer le nouveau bailleur. Elle se demande
également si elle peut rompre le contrat rapidement.
Thème 2– les problèmes de fin de bail (préavis, indemnités,…)
CASUS 2 – Courte durée transformé



Quand propriétaire change (par vente ou décès) : le
nouveau propriétaire est tenu de reprendre les baux en
cours aux mêmes conditions.
Après grand nombre d'années de location → considère le
contrat comme bail de 9 ans, début : installation du
locataire.
→ Jeanne peut donc partir avec préavis de 3 mois et
sans indemnités.
Pour raccourcir préavis : seule option= arrangement à
l'amiable avec le propriétaire. Si propriétaire accepte >décisions par écrit signé
Base légale :
Article 1742 du Code civil.
Loi sur le bail de résidence principale ; article 3, §6, alinéa 5.
Thème 2 : les problèmes de fin de bail (préavis indemnités)
CASUS 3 - Rupture par le propriétaire
Désiré vient de signer son contrat de bail d'un an avec le
propriétaire, et est supposé faire l'état des lieux et la remise
des clés le week-end prochain. Il emménagera également à
ce moment-là. Toutefois, avant même l’emménagement, le
propriétaire souhaite déjà résilier le bail car il souhaite venir
habiter dans les lieux. Désiré est inquiet car il a déjà donné
son préavis pour son logement actuel. Il se demande
comment faire pour retrouver un nouveau logement
rapidement pour ne pas se retrouver dehors avec sa femme
et ses trois enfants.
Thème 2 : les problèmes de fin de bail (préavis indemnités)
CASUS 3 - Rupture par le propriétaire
Baux de courte durée : ne peuvent être rompus avant leur
terme (ni par le locataire ni par le propriétaire)
Contrat a été signé : même si remise des clés et état des
lieux pas encore réalisés → propriétaire ne peut rompre le
contrat pour occupation personnelle.
Bail de 9 ans : rupture à tout moment pour occupation
personnelle possible moyennant un préavis de 6 mois.
Vérifier si clause particulière de rupture anticipée, si c'est
le cas, voir si propriétaire respecte les modalités.
Base légale :
Loi sur le bail de résidence principale, article 3, §2.
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 1 – Vie privée + conflit
Loïc loue une chambre dans un appartement divisé en
plusieurs kots pour étudiants. Il rencontre des problèmes
avec son propriétaire qu’il trouve trop intrusif. Celui-ci entre
très souvent dans les parties communes de l’appartement et
ce, sans prévenir. Il envoie également des e-mails en disant
qu’il va venir vérifier si la vaisselle a été faite ou encore, si
certaines choses sont bien rangées. Dans le contrat de bail
que Loïc a signé, il existe une clause qui mentionne « Le
bailleur a accès à tout moment aux parties communes ».
Quels sont les droits de Loïc face à cette situation ?
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 1 – Vie privée + conflit
Principe -> contrat = loi des parties.
Loïc et son bailleur sont liés par le contrat signé et doivent
le respecter.
MAIS on ne peut abuser de son droit -> propriétaire doit
permettre jouissance paisible du bien loué. Intrusions
incessantes = perturbation de cette jouissance paisible.
→ Plusieurs stades dans règlement de conflit :
- Tentative de règlement à l’amiable
- Courrier ferme et officiel (par recommandé)
- Juge de paix :
->conciliation
->jugement
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 2 – Entretien et réparations
Manon loue un appartement depuis plusieurs années. Elle
vient de faire réaliser l’entretien annuel de la chaudière par un
chauffagiste agréé. Il s’avère qu’une pièce de la chaudière
doit être remplacée. Le bailleur de Manon estime que le
remplacement de la pièce est aux frais de celle-ci. Manon
reste perplexe…comment être certaine qu’elle ne se fait pas
avoir ?
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 2 – Entretien et réparations
Le locataire: entretenir le bien et les réparations locatives.
-Exemples d’entretien : tondre pelouse, ramoner cheminée,
entretenir chaudière, etc.
-Exemples de réparations locatives : réparation d’un
interrupteur, d’un robinet qui fuit, etc.
Le bailleur: réparations autres que réparations locatives
(grosses réparations, réparations liées à la vétusté, l’usure
normale ou la force majeure).
Si Manon a toujours bien procédé à l’entretien de la
chaudière et pas de mauvaise utilisation → remplacement
pièce = grosse réparation-> prise en charge par le bailleur.
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 2 – Entretien et réparations
Base légale :
Article 2, §2 de la loi sur le bail de résidence principale.
Articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil.
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 3 – Salubrité
Emilie est locataire d’un appartement qui se situe au premier
étage, au-dessus d’un night-shop. Depuis quelques temps,
de fortes odeurs proviennent du night-shop. En outre,
l’appartement d’Emilie est infecté de cafards et, à certains
moments, de souris. Emilie a tenté, à plusieurs reprises, d’en
toucher un mot à son bailleur, également propriétaire du
night-shop, mais celui-ci fait la sourde oreille. Que peut faire
Emilie face à cette situation invivable ?
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 3 – Salubrité
Etapes :
→ Déterminer responsabilité problème
→ Essayer de régler problème avec propriétaire
Si échec, divers moyens d’action :
- Juge de paix
- Commune
- Région
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 3 – Salubrité
- Juge de paix : examinera la relation contractuelle entre
locataire et le propriétaire Peux prendre diverses mesures :

l’exécution de travaux afin de mettre le bien en conformité
avec les normes de salubrité ;

la résiliation du bail aux torts du bailleur ;

la diminution du loyer en attendant l’exécution de travaux ;

l’obtention d’indemnités ;

…
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 3 – Salubrité
- Niveau communal : état de l’immeuble et à
ses conséquences pour la sécurité des
habitants de la commune (le bourgmestre peut
prendre un arrêté : ordonner des travaux, la
démolition, à en interdire l’occupation arrêté
d’inhabilité),
Pas assurée d’être relogée ou d’obtenir des
indemnités.
- Région : enquêtes de salubrité.
Conséquences :
Bruxelles -> DIRL (direction de l’inspection
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 3 – Salubrité
Base légale :
Arrêté royal du 8 juillet 1997 (déterminant les conditions
minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en
location à titre de résidence principale soit conforme aux
exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et
d'habitabilité).
- Code wallon du logement.
- Code bruxellois du logement.
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 4 – Expulsion
Valérie est propriétaire d’un appartement, qu’elle loue à un
jeune homme. Celui-ci vient de perdre son travail et n’arrive
plus à assumer le paiement du loyer et des charges. Valérie,
a tenté de trouver un arrangement à l’amiable avec son
locataire (proposition d’étalement des paiements), mais la
situation ne s’arrange pas. Valérie a besoin de ces rentrées
d’argent mensuelles pour pouvoir rembourser son prêt à la
banque. Elle ne voit d’autres solutions que d’expulser son
locataire afin d’en trouver un(e) nouveau (-elle). Comment
doit-elle s’y prendre ? Combien de temps la procédure va-telle durer ?
Thème 3 – droits et obligations des parties
CASUS 4 – Expulsion

Propriétaire doit respecter procédure prévue par la loi.

Intenter une action auprès du juge de paix.


Tentative de conciliation obligatoire.
Si échec → jugement qui prononce expulsion.
Signification du jugement par huissier de justice.
A partir de la signification -> attendre 1 mois pour
expulsion.
Base légale
Articles 1344 ter à 1344 septies du Code judiciaire.

Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…)
CASUS 1 – La colocation et la clause de solidarité
Robert et ses trois amis souhaitent louer une maison 4
chambres en colocation. Ils ont trouvé une maison dont le
propriétaire est d'accord de faire ce type de contrat.
Cependant, le propriétaire ne souhaite avoir qu'un seul nom
sur le bail, et Robert se demande si cela est avantageux pour
tout le monde. Les parents de Robert préféreraient que tous
les noms soient prévus dans le contrat avec une clause de
solidarité. Ils demandent donc à Robert de tenter de
persuader le propriétaire avant de signer. Robert ne sait pas
ce qui est le mieux…
Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…)
CASUS 1 – La colocation et la clause de solidarité
Colocation : plusieurs possibilités de contrats :
- Bail comprenant tous les noms et signatures de tous les
colocataires ( + éventuelle close → remplacement de
colocataires) + close de solidarité.
→ Obligations du bail → concernent tous les signataires
- Bail comprenant une seule personne (→ 1 signature) → la
personne en question = responsable de contrats de souslocation
→ Signataire seul responsable
Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…)
CASUS 2 – L'état des lieux et la garantie locative
Marjorie va bientôt réaliser son état des lieux d'entrée. Le
propriétaire lui a dit qu'il n'était pas nécessaire qu'elle soit
présente puisque c'est un expert qui va s'en occuper, et ce
aux frais de Marjorie. Le propriétaire exige également une
garantie locative en liquide de 3 mois de loyer. Marjorie n'y
connaît pas grand-chose, mais cela ne lui semble pas
correct. Elle aimerait connaître ses droits et ceux du
propriétaire par rapport à cela.
Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…)
CASUS 2 – L'état des lieux et la garantie locative
Etat des lieux :
- Réalisé en présence et signé par les 2 parties.
- Soit réalisé par bailleur et preneur, soit expert → frais
partagés
Garantie locative :
3 possibilités :
- Compte individuel ouvert par le preneur, intérêts →
preneur
- Garantie bancaire (payable mensuelement, max 3 mois)
- Garantie bancaire-> CPAS ( max 3 mois)
! pas de liquide !
Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…)
CASUS 3 – L'usure locative et la restitution
Pauline va quitter son bien qu’elle loue depuis 15 ans. À l'époque,
aucun état des lieux n'avait été réalisé. Entre-temps, le bien a
changé de propriétaire, et aucune modification n'a été apportée au
contrat. Le nouveau propriétaire a réalisé seul un état des lieux de
sortie et Pauline n'est pas d'accord avec le document. En effet, le
montant total réclamé via l'état des lieux se rapproche
étrangement du montant de la garantie locative et permet de
refaire l'appartement (peinture, ponçage du parquet,…). Pauline
pense que le propriétaire est malhonnête et qu'il souhaite faire
refaire tout l'appartement à ses frais à elle. Elle estime qu'après
tant d'années dans le bien, il est normal que certaines choses
soient usées, mais comment le prouver et comment raisonner le
propriétaire ?
Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…)
CASUS 3 – L'usure locative et la restitution
Pas d'état des lieux d'entrée → état des lieux de sortie inutile.
Vétusté : à constater par un expert
! Ne pas signer un état des lieux si on ne le trouve pas juste
Base légale :
Articles 1731 du Code civil.
Merci de votre attention !