Transcript fastighetsförvärv & due diligence

FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE
22 november 2010
Advokat David Berggren
Förvärvsprocessen
• Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal,
letter of intent (avsiktsförklaring) etc.
• Säljaren sätter samman Due Diligence-material
• Köparen genomför DD
• Avtalsförhandlingar
• Avtalsundertecknande (signing)
• Tillträde (closing)
• Ytterligare undersökningar av garantierna
3
Fastighetsförvärv
1.
2.
3.
Köp av fastighet
Köp av aktier/andelar
Fastighetsbildningsåtgärder
4
Val av förvärvsmetod
• Påverkas av skatteutfall
• Fastighetsrelaterad skatt
– Stämpelskatt
• Bolagsrelaterad skatt
– Köparen: moms, skattemässigt ingångsvärde
– Säljaren: realisationsvinst (ej skatt vid försäljning av
dotterbolagsaktier)
5
1. Köp av fastighet
• Jordabalken
– formalavtal (JB 4:1)
– felregler (konkreta resp. abstrakta fel)
– undersöknings- resp. upplysningsplikt
• Stämpelskatt
6
Fel enligt JB
• Feltyperna i 4 kap. JB delas in i konkreta och
abstrakta fel:
Konkreta fel
Konkret fel föreligger när fastigheten ej stämmer överens
med ”vad som följer av avtalet”. Med ”vad som följer av
avtalet” avses dels rena garantier men även
enuntiationer inkluderas av uttrycket.
Abstrakta fel
Abstrakt fel föreligger i övrigt när fastigheten i något
avseende avviker från normal standard.
7
Fel enligt JB (forts.)
Abstrakta fel
• Rättsligt fel = när köparens av någon anledning inte kan
rättsligt förfoga över fastigheten utan begränsningar (ex.
panträtter, tvesala).
• Rådighetsfel = andra begränsningar ifråga om köparens
möjligheter att använda fastigheten än sådana som följer
av lagstadgande (ex. bygglov)
• Faktiska fel = en avvikelse från ”vad köparen med fog
kunnat förutsätta vid köpet”
8
Upplysningsplikt enligt JB
Säljaren anses ha en upplysningsplikt vid
– totala påföljdsfriskrivningar, och
– ”svårupptäckta” fel (ursäktligt att köparen inte
upptäckt felet vid sin undersökning och det vore
otillbörligt om säljaren undgick ansvar)
• Upplysningsplikten förutsätter vetskap
9
Undersökningsplikt enligt JB
• Köparen får inte åberopa fel om köparen borde ha
upptäckt felet vid sådan undersökning av fastigheten
som varit påkallad med hänsyn till (JB 4:19 2 st.)
– fastighetens skick,
– den normala beskaffenheten hos jämförliga
fastigheter, samt
– omständigheterna vid köpet
10
Fastighetsöverlåtelseavtalet
•
•
•
•
•
•
Överlåtelse
Köpeskilling
Tillträde
Köpeskillingens erläggande
Åtgärder på Tillträdesdagen
Säljarens garantier
- Äganderätt
- Inteckningar och andra belastningar
- Offentliga avgifter, efterlevnader av regler och tvister
- Miljö
11
Fastighetsöverlåtelseavtalet (forts.)
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Försäkringar
Fastighetens skick m.m.
Fördelning av kostnader och avkastning m.m.
Farans övergång och försäkring
Skadestånd
Inskrivningskostnader m.m.
Tillstånd
Kontraktsinnehåll
Köpebrev
12
2. Förvärv av fastighetsbolag (aktier)
• Köplagen
• Jordabalken är ej tillämplig
• Krav på fastighetsspecifika garantier i avtalet
(motsvarande direkt köp av fastighet)
13
Fel enligt köplagen
• Fel enligt köplagen föreligger om köpeobjektet inte
överensstämmer med vad som följer av avtalet
(17 § 1 st. KöpL)
• Fel föreligger också om köpeobjektet inte kan
användas för det ändamål liknande köpeobjekt
används för och om det föreligger avvikelser från vad
köparen med fog kunnat förutsätta angående
köpeobjektet
(17 § 2 och 3 st. KöpL)
14
Undersökningsplikt enligt köplagen
•
Köparen får inte åberopa fel (20 § KöpL)
1. som han måste ha känt till; eller
2. som han borde märkt vid en undersökning
- som han gjort; eller
- som säljaren uppmanat honom att göra
•
Finns ingen generell undersökningsplikt i köplagen
15
Vad är syftet med överlåtelseavtalet?
• Medvetandegöra risker
• Fördela risker och möjligheter mellan parterna
• Undvika oklarheter i väsentliga frågor
• Checklista över väsentliga frågor
16
Aktieöverlåtelseavtalet
•
•
•
•
•
•
•
Köpeskilling (fast, rörlig, justerbar, fastställande)
Tillträde (tidpunkt och åtgärder)
Villkor
Garantier (innehåll och betydelse)
Ansvarsbegränsningar (tidsgränser, maxbelopp)
Andra förpliktelser (sekretess, konkurrensförbud)
Övriga bestämmelser
17
Aktieöverlåtelseavtalet (forts.)
•
•
•
•
•
•
•
•
Garantier
Bolagets och dess kapital
Bolagets redovisning
Tillgångarna
Personal och försäkringar
Skatter
Fast egendom
Immateriella rättigheter
18
Miljöbalken
• Förorenade områden (10 kap. MB)
– Såväl mark- och vattenområden som byggnader och
anläggningar omfattas
– I första hand är verksamhetsutövaren (förorenaren)
ansvarig för sanering av förorenade områden
– Solidariskt ansvar mellan olika verksamhetsutövare.
Regressrätt i förhållande till förorenaren.
– Omvänd bevisbörda
– Ansvar för fastighetsägare/fastighetsinnehavare i
visst fall
19
Förvärvslagstiftning
• Förköpslagen, upphävd 2010-05-01
• Hyresförvärvslagen (förvärvstillstånd),
upphävd 2010-03-01
• Ombildningslagen (bostadsrättsföreningars rätt att
förvärva hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt)
20
Ombildningslagen
• Bostadsrättsförening har rätt att förvärva fastighet för
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt
– intresseanmälan från BRF antecknad i
fastighetsregistret ((3 § OL)
– hembudsskyldighet (6 § OL)
– undantag (oskäligt) (6 § OL)
21
Lagfart
• Enligt huvudregeln skall lagfart sökas inom tre
månader efter det att den handling på vilket köpet
grundas (fångeshandlingen) upprättades
(JB 20:2 1 st.)
• Om köpet är beroende av villkor (köpebrev) räknas
tiden från det att köpet är fullbordat
(JB 20:2 2 st.)
• Vilande lagfart i vissa fall (bevittning)
22
Stämpelskatt
• Skattesats
– juridisk person: 3 %
– fysisk person: 1,5 %
• Fastighetens värde
– det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet
• Uppskov vid
– koncerninterna förvärv
• Transportköp
– skattebefrielse vid vidareförsäljning
23
Transportköp
• Skattebefrielse för transportköp erhålls om en
fastighet överlåts – vidareförsäljs – utan att villkoren
ändras annat än med avseende på (7 § 1 st. SL)
– när fastigheten skall tillträdas,
– när och hur betalning skall ske.
• Skattebefrielse utgår för endast för det första köpet
(köpen) – stämpelskatt skall således erläggas för det
senaste köpet.
24
3. Fastighetsbildning
• Fastighetsbildning avser en åtgärd genom vilken
fastighetsindelning ändras eller servitut bildas,
ändras eller upphör (1:1 FBL).
• Nybildning
– avstyckning (10 kap. FBL)
– klyvning (11 kap. FBL)
– sammanläggning (12 kap. FBL)
• Ombildning
– fastighetsreglering (5 kap. FBL)
25
Fastighetsreglering
• Genom fastighetsreglering får mark överföras från en
fastighet till en annan fastighet (5:1 FBL)
• Vederlag kan erläggas i form av mark eller i pengar
(5:2 FBL)
• Fastighetsregleringen sker genom en lantmäteriförrättning
• Tillträde till fastigheten sker efter det att lantmäteriets
beslut vunnit laga kraft (5:30 FBL)
26
Fastighetsreglering
Fördelar:
• (Förköpslagen är inte tillämplig)
• (Hyresförvärvslagen är inte tillämplig)
• Ombildningslagen är inte tillämplig
• Stämpelskattelagen är inte tillämplig (ej lagfart)
Nackdelar:
• Kan ta lång tid
• Beroende av lantmäteriets beslut
27
Due Diligence (DD)
•
•
•
•
•
•
Vad är Due Diligence?
Olika typer av Due Diligence
När görs Due Diligence?
Vem gör Due Diligence?
Vad är syftet?
Hur genomförs Due Diligence?
28
Vad är Due Diligence?
• Företagsgenomsyn
• Due Diligence ~ Påkallad aktsamhet, vederbörlig
omsorg
• Anglosaxiskt begrepp: principen om caveat emptor
– inte lika uttalad i Sverige
• Köplagen: ej undersökningsplikt generellt, dock på
säljarens uppmaning (jfr. JB)
29
Undersökningsområden
• Juridisk – advokatbyråer
• Finansiell/redovisnings – revisionsbyråer
• Skatte – advokat-/revisionsbyråer
• Miljö – miljöspecialister
• Teknisk (ex. produkt, källkod)
30
Syftet med Due diligence
1.
Säljarens (av egen fastighet/eget bolag)
•
Reducera köparens kunskapsövertag - tidigare
ovanligt, kommer mer och mer
•
Minimera antalet garantier
•
Viktigt att ta reda på vilka svagheter och risker som
finns – inga överraskningar skall dyka upp
•
Minimera risken för köparens hävning
31
Syftet (forts.)
2. Köparens (av köpeobjektet)
•
Bättre underlag för bedömning av förvärvet –
riskanalys
•
Underlag för avtalsskrivande
•
Köpeskillingpåverkande / Deal breakers
32
Genomförande (DD-listan)
Den legala Due Diligencen är en kontroll av bl.a. följande:
• Bolagsrättsliga frågor (formalia som bolagsordning,
bolagsregistrering och ägarförhållandena)
• Aktieägarfrågor
• Ingångna avtal (med t.ex. leverantörer, kunder, bank)
• Försäkringar
• Tvister (pågående eller riskerar bolaget framtida tvister)
33
Genomförande (forts.)
• Fast egendom
• Miljörisker (Överstämmer verksamheten med lag?)
• Personalfrågor (bl.a. kollektivavtal, löner, pensioner)
• Myndighetstillstånd
• Immaterialrätter (t.ex. patent, varumärke,
domännamn)
• Skatter och avgifter
34
Due Diligence vid köp av fast egendom
• Fastigheterna
- Ägande
- Myndighetsbeslut m.m.
- Drift och underhåll
- Planer
- Mervärdesskatt
- Myndighetstillstånd
- Försäkringar
• Processer och tvister
• Miljö
35
Due Diligence rapportering (ex. miljö)
• Fas 1
– Genomgång av handlingar/dokumentation
• Fas 2
– Börjar provborra etc. (dvs. går rent fysiskt ut på
markerna)
• Fas 3
– Intervju med ledning och nyckelpersoner etc.
• DD-rapport
– Executive summary
– Fullständig rapport
36
Samverkan mellan DD och avtalet
• Prisdiskussion
• Justera garantikatalogen
• DD kan resultera i ”Specific Indemnities”
• Deal breakers
37
Förvärvsprocessen (avslutningsvis)
• Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal,
letter of intent (avsiktsförklaring) etc.
• Säljaren sätter samman Due Diligence-material
• Köparen genomför DD
• Avtalsförhandlingar (1. fastighet 2. bolag 3. fast.regl.)
• Avtalsundertecknande (signing)
• Tillträde (closing)
• Ytterligare undersökningar av garantierna
38
Frågor?
Advokat David Berggren
040-664 26 00
[email protected]
www.maqs.com
39