Transcript hier zijn presentatie. - Mauritsstraat

Splitsen en omzetten in Utrecht
Bijeenkomst Wijkraden
3 november 2010
1
Doel presentatie
• Informeren over het Omzettingsbeleid
• Inzicht geven in procedures en instrumenten van de
gemeente die samenhangen met splitsen
• Hiermee de Wijkraden voeden bij het formuleren van
een advies aan het college
2
Onderwerpen presentatie
• Verschil tussen omzetten en splitsen
• Omzettingsbeleid en evaluatie
• Splitsen:
• Belang van splitsen voor de stad
• Aantallen splitsingen
• Juridische grondslag splitsen
• Sturingsmogelijkheden bij splitsen
3
Verschil tussen omzetten en splitsen
• Omzetten  Één woning geheel gebruiken
voor kamerverhuur (o.b.v. Huisvestingswet/
verordening)
• Opsplitsen  Van één woning naar
meerdere woningen (o.b.v.
bouwregelgeving)
• Andere toetsingskaders, en dus andere
belangenafweging
4
Verschil omzetten en splitsen
Splitsen
Zelfstandig
Zelfstandig
t.b.v. één huishouden
t.b.v. meerdere huishoudens
------------------------------------------------Omzetten
Zelfstandig
Onzelfstandig
t.b.v. één huishouden
t.b.v. kamerbewoning
5
Omzettingsbeleid in het kort
• Uitgangspunten beleid
• Doel is rem op toename omzetten:
• Behoud betaalbare koopwoningen
• Beschermen leefbaarheid in wijken
• Ouder-kind constructie (ouders kopen woning voor
kind + medestudenten)
• Tijdelijke omzettingsvergunning van 5 jaar
• Uitgezonderd van compensatie
• Wel leefbaarheidstoets (per 04-01-2011)
• Belangenafweging per vergunningaanvraag
6
Belangenafweging
Leefbaarheidstoets: vergunning wel / niet verlenen?
• Buurtniveau: Krachtwijk, Algemeen Buurtoordeel
Wijkenmonitor
• Straat- / pandniveau: o.a. straatbeeld ter plaatse,
klachtenpatroon, reactie n.a.v. publicatie
• Nieuwe of bestaande situatie (bestaand = ontstaan voor 2
april 2008)
Volkshuisvestelijke toets: vergunning met / zonder
compensatie?
• Prijscategorie woning
7
Evaluatie - resultaten
• Algemeen: nauwelijks nieuwe kamerverhuur
• Doelstellingen gehaald?
• Beschermen betaalbare voorraad
• 98% verleende vergunningen = legalisatie bestaande
kamerverhuur
• 8 nieuwe situaties (alle 8 in een niet-krachtwijk).
• Beschermen leefbaarheid in m.n. Krachtwijken
• geen nieuwe reguliere kamerbewoning
• 20 tijdelijke situaties i.h.k.v. de ouder-kind constructie
(m.n. Ondiep).
8
Evaluatie – aantallen aanvragen ingediend
tussen 02-04-2008 en 06-2010
Verleend regulier
Geweigerd
Ouder-kind
West
56
0
9
Noordwest
117 (incl 2 nwe sit) 7
16
Overvecht
8
12
4
Noordoost
23
2
7
Oost
34 (incl 2 nwe sit)
0
8
Binnenstad
33 (incl 3 nwe sit)
1
2
Zuid
41
0
7
Zuidwest
31 (incl 1 nwe sit)
1
6
Vleuten De
Meern
0
0
0
Leidsche Rijn
0
0
0
Totaal
344
23
59
9
Evaluatie - aanbevelingen
• Beleid niet ingrijpend aanpassen
• Maatregel handhaven dat in de Utrechtse
krachtwijken in beginsel geen kamerverhuur mag
bijkomen.
• Ouder-kind constructie: blijven in aanmerking
komen voor een tijdelijke omzettingsvergunning
zonder compensatie.
• Voortaan leefbaarheidstoets bij ouder-kind constructie
• Beleid eenduidiger
• Tegemoet gekomen aan zorgen buurtbewoners
• Geldt voor aanvragen ouder-kind vergunning
ingediend vanaf 4 januari 2011
10
Belangen bij het splitsen van woningen
voor de stad
• Er is een grote vraag van één- en tweepersoonshuishoudens naar woonruimte (Woningnet: 44.404
ingeschreven actief woningzoekende starters)
• Toename aanbod starterswoningen door splitsen
• Gewenste doorstroming vanuit kamerverhuur
• Fysieke verbetering panden t.a.v. brandveiligheid en
bouwkundige aspecten
11
Aantal gerealiseerde eenheden door
splitsen per wijk (CBS)
2008
2009
1 juli 2010 Woningvoorraad
West
27
44
4
11.631
Noordwest
32
60
18
18.512
Overvecht
0
4
0
14.545
Noordoost
49
63
11
14.991
Oost
40
23
10
12.627
Binnenstad
75
55
11
8.134
Zuid
0
0
0
11.767
Zuidwest
16
21
6
15.593
Leidsche Rijn
0
0
0
9.245
Vleuten de Meern 0
1
0
15.321
271
60
132.366
Totaal
239
12
Wat valt op?
• Grootste toename in Noordwest van 32 (2008) naar 60
(2009).
• Meeste gerealiseerde eenheden in Binnenstad, Oost en
Noordwest.
• Vooral bepaalde subwijken.
• Per jaar variatie in subwijken.
13
Juridische grondslag voor bouwkundig
splitsen
• Omgevingsvergunning voor bouwen vereist.
• Omgevingsvergunning betreft integrale toets aan:
• Het bestemmingsplan (gebruik van het pand)
• De Woningwet, het Bouwbesluit de Bouwverordening
(bouwkundige staat, brandveiligheid, parkeren etc.)
• Gebruiksbesluit (brandveiligheid)
• De omgevingsvergunning moet worden verleend als de
aanvraag aan bovenstaande regelgeving voldoet
------------------------------------• Meegeven splitsingseisen bij verkoop
14
Sturingsmogelijkheden
• Als splitsen binnen bestemmingsplan past en aan
overige regelgeving voldoet is er geen vrijheid voor
gemeente
• Als splitsen niet binnen bestemmingsplan past is er
beoordelingsvrijheid, en kan de gemeente een aanvraag
voor het bouwkundig splitsen weigeren
15
Welke middelen zijn er om splitsen te
reguleren?
• Bestemmingsplannen
• Parkeernota
• Woningwet en aanverwante regelingen
16
Samenvattend
• De gemeente heeft slechts beperkte mogelijkheden om
splitsen te reguleren
17