Transcript 120626_P5_Sybrand_Hoes_-_1272268_FINAL

Afstudeerpresentatie
Sybrand Hoes - 1272268
De gevolgen van e-commerce voor
de vraag naar kledingwinkels
Theoretische verkenning en empirisch onderzoek naar
kledingketens in Utrecht, Noord- en Zuid-Holland
Faculteit Bouwkunde
-
Master Real Estate & Housing
-
27 juni 2012
Conclusie
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Vermindering in vraag naar oppervlaktes vindt
plaats op de mindere winkellocaties.
2
Inhoudsopgave
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
1. Introductie
3. Winkelmarkt
- Aanleiding onderzoek
- Afbakening
- Relevantie
- Onderzoeksvragen
- Hypotheses
- Onderzoeksmethoden
- Winkelmarkt
- Winkellocaties
- Veranderingen in vraag
- Nieuwe vraag
Conclusies & aanbevelingen
4. Conclusies & aanbevelingen
2. Veranderingen in de
winkelmarkt
- Hypotheses testen
- Conclusies
- Aanbevelingen
- E-commerce
- Veranderingen consument
5. Vragen
- Demografie
- Crisis
–
- Leegstand
- Vestigingscriteria
- Logistiek
3
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Introductie
4
Aanleiding onderzoek
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Leegstand
-
1.750.000m² winkels (5,94%) (Locatus, 2011b)
2 jaar extra 292.000m² (Locatus, 2011b)
E-commerce (nieuwe manier van winkelen)
5
Afbakening
Introductie
–
E-commerce
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Utrecht, Noord- en Zuid-Holland
Kledingwinkels
6
Relevantie
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Wetenschappelijk
Vestigingscriteria
Invloed e-commerce weinig bekend
Maatschappelijk
winkels niet meer voldoen > winkels herontwikkelen >
minder leegstand
7
Onderzoeksvragen
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Hoofdvraag
Wat zijn de gevolgen van e-commerce voor de vraag naar kledingwinkels?
Deelvragen
1.
Hoe is de Nederlandse kledingwinkelmarkt opgebouwd en hoe
functioneert de markt?
2.
Hoe gebruikt de consument e-commerce voor aankoop kleding?
3.
Hoe bepalen kledingretailers hun winkellocaties?
4.
Hoe is de logistiek (goederenstroom) achter de fysieke en digitale kledingwinkel?
5.
Wat zijn de vastgoedstrategieën van kledingretailers onder invloed
van e-commerce?
8
Onderzoeksvragen
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
DAS-frame in relatie met deelvragen (de Jonge & Arkesteijn, 2009)
Vraag
Aanbod
Heden
Toekomst
Huidige vraag
Toekomstige vraag
Huidige overeenkomst bepalen
Toekomstige
overeenkomst
bepalen
Huidig aanbod
Stap-voor-stap
plan
Alternatief(ven) wegen
en selecteren
Toekomstig aanbod
9
Onderzoeksvragen
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Deelvraag 5
Huidige
vraag
Huidige overeenKomst bepalen
Huidig
aanbod
Toekomstige
vraag
Toekomstige
overeenkomst
bepalen
Stap-voor-stap
plan
Alternatief(ven) wegen
en selecteren
Retailer
Consument
Deelvraag 3&4 Deelvraag 2
Toekomstig
aanbod
Deelvraag 1
10
Hypotheses
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Hypothese 1:
Door de komst van e-shops worden minder kledingartikelen in fysieke
winkels verkocht.
Hypothese 2:
Door de daling in omzet zullen kledingretailers kiezen om minder winkels
te hebben in hun portefeuille en de winkels die de ze nog hebben moeten
zich op A1-, A2- of B1-segmenten in de binnenstad of in een
hoofdwinkellocatie bevinden.
Hypothese 3:
De verandering in vraag van kledingretailers naar winkeloppervlakte zal
ervoor zorgen dat de leegstand op de winkelmarkt verder groeit.
11
Onderzoeksmethoden
Introductie
–
Kledingretailer
Veranderingen in de winkelmarkt
Multi-channel
Stap 2
Oriënterende gespreken
Retailvastgoed
Multi-channel
Stap 1
–
Geïnterviewd:
Respondenten
Respondenten selectie
- Etam
groep selectie
- McGregor
- MEXX
Experts Kledingretailer
Totaal
Vragen beantwoord via mail:
- WE
Stap 3
Interviews
Interviews
- Hunkemöller
- Coltex 15(Didi, Steps & superstar)
Totaal Kledingretailer
Fysiek
Literatuurstudie
Retailer
Experts
Winkelmarkt
3
Geïnterviewd:
- The Sting
Experts
Fysiek
Coolcat
Kledingretailer
Totaal
Multi-channel
–
Conclusies & aanbevelingen
- Jeans
Stap 4 Centre
-Data-analyse
Score
- G-Star Raw
49.414m²
Kledingvastgoedmarkt
- Men at Work
- Sneakers
67.118m²
Conclusie
Resultaten
- America Today
interviews
- Sandwich
48.550m²
Geïnterviewd:
- Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW)
- Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD)
- Déhacé
12
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Veranderingen in de
winkelmarkt
13
E-commerce
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Definitie e-commerce
E-commerce is het gehele terrein van pre-sales, sales en post-sales op het gebied van
producten en diensten via elektronische kanalen (Booij, 2002, p. 22).
Consumentenbestedingen online 2011 (Thuiswinkel.org, 2012b)
Kledingretailer
-
Verdeling omzet digital per branche (Thuiswinkel.org, 2012b)
6,4% omzet e-shops (Thuiswinkel.org, 2012b en CBS-Statline, 2012a)
Groei zet door (volgens de respondenten)
E-shop omzet extra boven op fysiek
Een soort winkelen
14
E-commerce
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Verwachte jaaromzet 2017
Fysiek
Multi-channel
2017
2012
Fysiek: 90% - 80%
Digitaal: 10% - 20%
Fysiek: 99,5% - 88%
Digitaal: 0,5% - 12%
2017
Fysiek: 94% - 65%
Digitaal: 6% - 35%
Experts
2017
Fysiek: 80%
Digitaal: 20%
Quote van meerdere respondenten:
“Uitspraken van Cor Molenaar worden niet gehaald”
Multi-channel
Fysiek
Experts
15
E-commerce
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
Argument voor e-shop
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Argument tegen e-shop
Bestelgemak
Niet zien/voelen/passen
24/7 bestellen
Lastig retour
Thuisbezorging
Bezorgtijd
Gemakkelijk vergelijken
Contactgegevens
Kosten
Oriëntatiefase belangrijk (Brekelmans, 2011, p. 28)
Experts
Multi-channel
16
Veranderingen consument
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Bevolkingsontwikkeling per gemeente 2008-2040 (Verwest & van Dam, 2010, p. 15)
Demografie
Experts Multi-channel
Fysiek
Bevolkingsgroei
- 14,1 miljoen (1980)
- 16,7 miljoen (2011)
- 17,8 miljoen (2040)
Urbanisatie
Vergrijzing
Crisis
Besteedbaar inkomen
Experts Multi-channel
Fysiek
Besteedbaar inkomen (CBS-Statline 2011c)
17
Leegstand
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
Aanbodzijde winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Dynamiek in Nederlandse detailhandel (Lenderink, 2011, p. 16)
- Schaalvergroting
- Groei leegstand
- Frictieleegstand ±5% (DTNP, 2012)
Leegstand Utrecht, Noord- en Zuid-Holland per segment in 2012, Locatus
Experts
18
Vestigingscriteria
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Binnenstad van Haarlem (Locatus)
Locatiecriteria nu
Kledingretailer
-
Segmentatie
Concurrentie
Winkelgebiedtype
Aantal passanten
Inwoners verzorgingsgebied
Criteria blijven onveranderd
19
Logistiek
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Goed werkende e-shop
Multi-channel
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Ringsorter uit DC voor e-shops
Goed lopende logistiek
Verschillende logistieke netwerken
- DC winkels
- Winkels
- DC e-shops
Lastig voor zelfstandige ondernemers
- Kosten e-shop
- Kosten logistiek
- Kosten verzenden
20
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Winkelmarkt
21
Winkelmarkt
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Partijen betrokken bij winkelmarkt
Vier kwadranten model (Geltner, 2007, p. 26)
Kledingretailers
Beleggers
Overheid
Consumenten
22
Winkellocaties
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Opbouw binnenstad (Locatus)
Onderzoek gaat in op 3.450.000m²
Aantal kledingwinkels en oppervlaktes bij zelfstandigen en ketens (Locatus)
Oppervlaktes bij zelfstandigen en ketens per winkelgebiedtype (Locatus)
23
Veranderingen in vraag
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
24
Nieuwe vraag
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Komende jaren
Geen groei (aanhouden)
Kledingretailer
Crisis
Demografie
E-shop blijft
Retailers hebben vraag naar:
-Binnenstad:
-Hoofdwinkelgebied groot:
-Hoofdwinkelgebied klein:
-Kernverzorgend centrum groot:
-Stadsdeelcentrum:
-Binnenstedelijke winkelstraat:
-Grootschalige concentratie:
A1, A2, B1 en B2-locaties
A1, A2, B1 en B2-locaties
A1, A2 en B1-locaties
A1 en A2-locaties
A1 en A2-locaties
A1 en A2-locaties
A1 en A2-locaties
25
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Conclusies &
aanbevelingen
26
Hypotheses testen
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
-Hypothese
A1, A2, B1
1: en B2* (338.000m²) voldoet
- B2* en
C (20.500m²)
voldoet
nietworden minder kledingartikelen in fysieke
Door
de komst van
e-shops
winkels verkocht.
- 20.500m² geen echte leegstand
- Hoger dan
Hypothese
2: frictieleegstand B2 (12,45%) en C (13,47%)
Door de daling in omzet zullen kledingretailers kiezen om minder winkels te
hebben in hun portefeuille en de winkels die de ze nog hebben, moeten zich
in een
op A1-, A2- of B1-segmenten in de binnenstad of op
een
hoofdwinkellocatiesbevinden.
bevinden.
hoofdwinkellocatie
Hypothese 3:
De verandering in vraag van kledingretailers naar winkeloppervlakte zal
ervoor zorgen dat de leegstand op de winkelmarkt verder groeit.
27
Conclusies
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
E-commerce
Kledingretailer
Omzet (ketens) niet geraakt
Omzet (zelfstandigen) allicht geraakt
Afname vraag B2- en C-segmenten
Belangrijkste locatiecriteria
Segmentatie (A1 en A2)
Concurrentie
Winkelgebiedtype (binnenstad en hoofdwinkelgebied)
Aantal passanten
Inwoners verzorgingsgebied
Logistiek
Nieuwe DC e-shop
Goed lopende e-shop
Lastig zelfstandigen
Verandering in vraag
B2- en C-segmenten (20.500m²) voldoen niet
Naar A1, A2 en B1 blijft vraag
28
Aanbevelingen
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
1. E-shop aanmaken
2. Nieuwe rekenmodellen
Kledingretailers
1. Korte termijn denken
2. Panden herontwikkelen
Beleggers
1. Leegstand in de gaten houden
2. Invloed van nieuwbouw op bestaande winkels
3. Bestemmingsplan betrekken
Oveheid
29
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Vragen?
30
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Voorbeeld logistiek van gesproken retailers
31
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
32
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
33
Introductie
–
Veranderingen in de winkelmarkt
–
Winkelmarkt
–
Conclusies & aanbevelingen
Formule leegstand gebruikt door Locatus:
(2/3 * aantal m² leeg)/(totaal aantal m² – (1/3 * aantal m² leeg))
Oppervlakte leegstaande panden:
verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1
34