Transcript Materialet fra oplægget

Bygningsarealer
• Danske Byggeøkonomer, Aarhus 19. juni 2013
• Danske Byggeøkonomer, København 26. juni 2013
• Jørgen Bang Jakobsen, LE34
Landinspektør, partner
LE34 har 130
medarbejdere
fordelt på 9
kontorer
... Resultater gennem dialog …
Vi baner vejen for samfundets udvikling inden for ejendomsdannelse, infrastruktur og kommunikation
Ansvarlighed • Dialog • Samarbejde • Arbejdsglæde • Gensidig respekt
Forretningsområde Skel
og Ejendomme
Byudvikling i Ørestad
Forretningsområde Landmåling og Geodata
Landmålingssoftware
LE34 3D-SKAN
www.m.dk/cityringen.aspx
4
Forretningsområde Ekspropriation og Jura
Vejlovgivning
Ledningsret
• Generelt
•
• Vejloven
Rettighedserhvervelse
• Ekspropriation
• Erstatning
• Vejbidragsloven
• Tinglysning
• Vintervedligeholdelses-
• Forvaltningsret
loven
• Kursusvirksomhed
• Privatvejsloven
• Forvaltningsloven
• Kursusvirksomhed
5
Forretningsområde IT og GIS
MobilGIS
Vandplanlægning
LE34 GIS Center
Vi gør GIS åbent, anvendeligt og brugbart
Ledningsregistrering
Fugleinfluenza
Fotoregistrering
Bygningsarealer
Hvad bruger man dem til?
• Når man skal regne byggeret og bebyggelsesprocent
• Når man skal betale en entreprenør for opførelse af
et hus
• Når man skal udleje en bolig eller andet lejemål
• Når man skal sælge en bolig eller erhvervsenhed
• Når man skal indberette til BBR
Hvad bruger man dem til?
• Når man skal søge om støtte til almene boliger
• Når man skal beregne husleje
• Når man skal beregne ”individuel boligstøtte”
(boligsikring)
• Når man skal beregne butiksarealer (planloven)
• Find selv på flere situationer …
Hold fokus ..
… på formålet med arealopgørelsen 
I ”frie” aftaleforhold er det vigtigt at definere efter
hvilke regler arealerne skal opgøres
Hvilke typer findes?
• BR-arealer
• BBR-arealer
• Ejerlejlighedsarealer
• 311-arealer
• Diverse specialregler
BR-arealer
• Formål at beregne byggeret/bebyggelsesprocent
• Husk de arealer der kan fradrages
• BR2010
Nyere lokalplaner/ingen lokalplaner
• Gamle BR (2008-1998-1995-1985….)
Gamle lokalplaner – husk de rigtige regler
BR-arealer
• Beregningsreglerne kan ikke ændres
- heller ikke i en lokalplan
• Masser af lokalplaner forsøger at ændre reglerne
• Hvordan håndteres ulovlige beregningsregler?
• ”25cm-reglen”
BR-fortegnelse
BBR-arealer
• Bebygget areal
• Areal på bygningsniveau
Samlet areal for hver bygning
• Areal på enhedsniveau
Enheder er boliger og erhvervslokaler
BBR-fortegnelse
BBR-oversigtskort
Ejerlejlighedsarealer
• Ejerlejlighedens areal
”nettoareal” – ”tinglyst areal”
• Gulvarealer i køkken og bad
ved gamle ejendomme
Ejerlejlighedsfortegnelse
311-arealer
• Bkg. 311/1983
• Anvendes ved udlejning
• Regler meget kortfattet (=BBR/enhedsniveau)
• Må nok ikke fraviges ved boliger
• Kan nok fraviges ved erhvervslokaler
Boligsikring
• Areal opgøres efter BBR på enhedsniveau
• …men særegen regel ved ”identiske” boliger
• Måske lejetab for udlejer
Butiksarealer
• Regler i Planloven om maksimal størrelse
• Opgøres efter BR-reglerne
• Men husk kældre og personalerum
• … og måske sikringsrum og overdækket varegård
Hvorfor alle de typer?
• Forskellige formål
• Forskellige sammenhænge
• Ingen reel vilje til samordning
- hverken af regler eller begreber
Enhedsarealer
• Areal til beboelse eller erhverv
• Supplementsrum
• Fællesboligarealer
• Adgangsareal
• Udenomsrum
Hvordan måler man?
• Stort set ensartede måleregler
• Forskellen er i det der medregnes/ikke medregnes
• Man måler i gulvhøjde til yderside mur
• Husk vinduer helt til gulv
• ”Sjove” facader
”Sjov facade”
Hvordan måler man?
• Mod andet lejemål til midte af mur
• Mod adgangsareal til yderside mur
• Grænse mellem adgangsareal og udenomsrum
(muren hører med til adgangsarealet)
• I tagetager måles i 1,5m plan over gulv
• Ved åbne etager måles til en linie svarende til
bygningens ydervæg i øvrigt
Hvordan måler man?
• Ved fælles væg i skel måles til skel
• Ved egen væg i eller over skel måles til yderside væg
• Ved huller i etagen måles til hullets kant
- gælder også dobbelthøje rum
• Skakte, trapper, trapperum, elevatorer medregnes
for hver etage
Nettoareal
• Ordet ”nettoareal” er ikke defineret i reglerne
• Bruges ofte om lokaler til lejers egen rådighed
• ”Tinglyst areal”
• Pas på: nogle mener gulvareal
Nettoareal
• Hele ydermur – hele muren mod adgangsareal – halv
mur mod andet lejemål
• Husk: Hele gavlens ydermur
Gavlen kan ikke fordeles!
• Skakte gennem lejemålet medregnes
• Interne trapper medregnes for hver etage
• Dobbelthøje rum kun den etage, hvor gulvet er
Enhedsarealet (”brutto”)
• Enhedsarealet kaldes ofte bruttoarealet (for
enheden)
• Enhedsareal = nettoareal + andel af evt.
fællesboligareal + andel af adgangsareal
• Udenomsrum indgår ikke i enhedsarealet
Adgangsarealer
• Normalt indendørsarealer
Dog: altangange og åbne trapper til altangange
• Fælles trapper, gange, elevatorer,
• Adgangsarealer opgøres for hver opgang
• Adgangsarealer medregnes kun halvt, hvis de også
er adgang til udenomsrum
Adgangsarealer
• Fordeling er i princippet enkel
- men i praksis ofte svær
• De lejemål der har dørforbindelse
• Altangange fordeles på alle lejemål – også dem i
stueetagen
• Fordeling sker ligeligt – ikke efter størrelse
• Erhvervsudlejere fordeler ofte efter størrelse
Særlig fordeling
• Københavns Kommune har lavet egne regler ved
kombination af plejeboliger og servicearealer
• Særligt regneark
Numre og adresser
• God ide med de rigtige etage- og dørbetegnelser
• En etage betegnes st, 1, 2, 3 osv. og kl, k2 osv
Stueetagen hedder st og ikke 0
• Stueetagen ligger i eller lige over terræn
• Dørbetegnelse tv, th, mf, 1, 2, 3 osv
Ikke noget 0 foran dørnummer
• God ide med fortløbende nummerering af enheder
Hvor findes reglerne?
• BR2010 bilag 1 kap. B.1.1.3
• BR2010 kap. 1.6 nr. 1 (vejl.note – 25cm reglen)
• Kap. 2.1 stk. 4 (beregningsregler kan ikke fraviges)
• Håndbog for Bygningsmyndigheder
• Naturklagenævnets afgørelse af 12.06.2006 j.nr. 0333/150-0450 om beregning af bebyggelsesprocent
Hvor findes reglerne?
• BBR-instruks kapitel 5.1 Arealer
• Cirk. om ejerlejligheder og om boligfællesskaber nr.
177 af 25.08.1977 punkt 35
• Bkg. om beregning af arealet af boliger og
erhvervslokaler nr. 311 af 27.06.1983
• Bkg. om beregning af boligens bruttoetageareal efter
boligstøtteloven nr. 136 af 11.02.2013
Hvor findes reglerne?
• Planlovens §5t
• Vejledning om detailhandelsplanlægning nr. 9290 af
18.06.2010
• Vejledning om fastsættelse af vejnavne og adresser
kapitel 11 om etagebetegnelse og dørbetegnelse side
51-54
http://mbbl.dk/sites/mbblv2.omega.oitudv.dk/files/dokumenter/publikation
er/fastsaettelse_af_adresser_vejledning.pdf
Indberetning til BBR
• Skemaer:
• KLE 02.00.20G01 BY 210 (01/2011)
• KLE 02.00.20G01 BY 220 (01/2011)
Bygningsarealer
• Danske Byggeøkonomer, Aarhus 19. juni 2013
• Danske Byggeøkonomer, København 26. juni 2013
• Jørgen Bang Jakobsen, LE34
Landinspektør, partner