Transcript Marköverföring * Ny detaljplan Ersättning för allmän plats

MARKÖVERFÖRING – NY DETALJPLAN
ERSÄTTNING FÖR ALLMÄN PLATS
• Exl 4:3a Ersättning för allmän plats ska
bestämmas efter de planförhållanden som
rådde innan det blev allmän plats för första
gången
• Ingen ersättning för allmän väg (VägL) som blir allmän
plats i detaljplan med kommunalt huvudmannaskap
• Ingen ersättning om länsstyrelsen beslutat
• PBL 6:3 Enskilt huvudmannaskap
• PBL 6:3 Kommunalt huvudmannaskap
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
ALLMÄN PLATS FRÅN SMÅHUSFASTIGHET 1
MARKÖVERFÖRING MINDRE MARKOMRÅDEN
• Marknadsvärdeminskningen
1. Bestäm marknadsvärde före
2. Bestäm marknadsvärde efter
3. MVF-MVE=MVM
Oftast omöjligt, dela upp, gör en
direktuppskattning
1. Arealförlust
2. Tomtanläggningar
3. Företagsskada
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
ALLMÄN PLATS FRÅN SMÅHUSFASTIGHET 2
MARKÖVERFÖRING MINDRE MARKOMRÅDEN
1 Arealförlust
• Marginalvärde, normalt 1/3 av
genomsnittsvärdet (20-50%)
• En fastighet på 1500 m2 har ett tomtmarksvärde på 2 milj
kr. Genomsnittsvärdet 2 milj / 1500 = 1333kr/ m2.
Marginalvärdet 1333*1/3 = 444 kr/ m2
• Se upp med trappstegseffekter
• Förlorad delbarhet
• Förlust av strand
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
ALLMÄN PLATS FRÅN SMÅHUSFASTIGHET 3
MARKÖVERFÖRING MINDRE MARKOMRÅDEN
2 Tomtanläggningar
• Väsentliga objekt
– Sådant som återförskaffas, ex staket, häck, gräsmatta,
garage mm
– Vissa objekt ökar i värde med tiden, ex en häck
– Vissa objekt minskar i värde med tiden, ex staket
• Mindre väsentliga objekt
– En del av ett helhetsintryck
• Oväsentliga objekt
– Ingen ersättning
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
ALLMÄN PLATS FRÅN SMÅHUSFASTIGHET 4
MARKÖVERFÖRING MINDRE MARKOMRÅDEN
3 Företagsskada
• Innebär ex breddningen av gatan ökade
trafikmängder, dvs buller mm?
• Är störningen över vad som skäligen bör tålas,
dvs över toleransgränsen?
– Om ja, hela skadan ska ersättas (inget avdrag)
– Om nej, ingen ersättning
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
ALLMÄN PLATS FRÅN SMÅHUSFASTIGHET 5
MARKÖVERFÖRING MINDRE MARKOMRÅDEN
• Addera
– Arealavståendet
– Tomtanläggningar
– Företagsskadan
• Rimlighetsbedömning
• Addera 25% på arealavståendet och
tomtanläggningarna
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
MARKÖVERFÖRING
ERSÄTTNING FÖR TOMTMARK
• Vinstfördelningsfall
– Vinsten fördelas mellan avträdare och tillträdare
– Ska efterlikna en ”normal” frivillig överenskommelse
– Finns bara i FBL och AL (AL hänvisar till FBL)
– Inget 25% påslag
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
Tre olika typfall
1. Bebyggelsefastigheter (tomtbildning)
- Marköverföring i syfte för bebyggelse
- Servitut och gemensamhetsanläggningar i syfte för
bebyggelse (väg på kvartersmark, en specialare)
2. Jord- och skogsbruksfastigheter
- Fastighetsreglering berörande fastigheter för de areella
näringarna
- Gemensamhetsanläggningar
3. Klyvning
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
Genomsnittsvärdeprincipen
1a. Tomtens nya marknadsvärde (tomtmarksvärde)
1b. Dra av exploateringskostnader mm (råtomtmarksvärde)
2 Värdehöjande åtgärder eller övervärden
3. Fördela efter areal
4. Eventuell jämkning
5. Skälighetsbedömning
• Inget särskilt tillägg för:
– Tomtanläggningar
– Övrig skada
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
Genomsnittsvärdeprincipen
Exempel
• En ny obebyggd bostadsfastighet ska bildas av
markområden från tre olika fastigheter
– fig A 200 kvm, fig B 400 kvm, fig C 100 kvm
• Den nya fastighetens värde är 2 000 000 kr
(råtomtmarksvärde)
A
B
C
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
Genomsnittsvärdeprincipen
Exempel (forts)
• Fig A 200/700 x 2 000 000 = 571 429 kr
• Fig B 400/700 x 2 000 000 = 1 142 857 kr
• Fig C 100/700 x 2 000 000 = 285 714 kr
• I ovanligt enkla fall kan behovet av jämkning snabbt
uteslutas och förrättningskostnaderna kan fördelas på
samma sätt som ovan
• Normalt sett måste de tre berörda fastigheternas
marknadsvärdeminskning värderas för att se om jämkning
behövs och för fördelningen av förrättningskostnader
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering
Jämkning FBL 5:11
• En kontroll av värdeökningar och värdeminskningar i
förhållande till ersättningarna
• Normalt bara vid vinstfördelningsfall, det går dock inte att
jämka till vinst, bara så att förlust undviks
• Skydda mot förlust, både tillträdare och avträdare
– Ex en bebyggd småhusfastighet tillförs mark, ersättningen
enligt blir GVP 100 000 kr. Men fastighetens värdeökning är
bara 35 000 kr. Då jämkas ersättningen ner till 35 000 kr.
• Otillbörligt stor vinst till avstående fastighet
– Vinstandelen ska vara skälig
– Regeln gäller ej för tillträdande fastighet
Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering