Transcript Matusek Géza: Építési beruházások megvalósítása

ÉPÍTÉSI BERUHÁZÁSOK
MEGVALÓSÍTÁSA
I. A beruházások megvalósításának menete
II. Az építőipari vállalkozás nehézségei
III. Felkészülés az építőipari kivitelezésre váró
nehézségekre
Matusek Géza
okl. szerkezetépítő mérnök
STRABAG-MML Kft
Magasépítési ágazat
I. RÉSZ
A beruházások
megvalósításának menete
A projekt megvalósulásának folyamata
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Beruházási program
Finanszírozási program
Építési engedélyezési terv
Építési engedély megszerzése
Tender terv elkészítése
Generálvállalkozó kiválasztása,
szerződéskötés
Kiviteli terv készítése
Kivitelezés előkészítése
Kivitelezés
Kivitelezés ellenőrzése
Elszámolás
Próbaüzem
Megvalósulási dokumentáció
elkészítése
Átadás
Üzemeltetés
Garanciális javítások
Építtető
Építtető
Tervező
Építtető / Tervező
Tervező
Építtető / Lebonyolító
Tervező
Generálkivitelező
Generálkivitelező + Alvállalkozók
Építtető / Lebonyolító
Generálkivitelező + Építtető / Lebonyolító
Generálkivitelező + Építtető / Lebonyolító
Generálkivitelező + Tervező
Generálkivitelező + Építtető / Lebonyolító
Építtető / Üzemeltető
Generálkivitelező + Alvállalkozók
Építési beruházások vállalatba adási
rendszerei
Magánberuházás
• nyílt
• meghívásos
Közpénzből megvalósuló
beruházás
• „hagyományos” közbeszerzés
• PPP (Public Privat Partnership)
Értékelési szempont az Európai Parlament
által 2014.01.15-én elfogadott, 2014.
áprilisban hatályba lépő új közbeszerzési
direktíva szerint
Ezidáig:
A legalacsonyabb beszerzési
ár dominált
A jövőben:
Életciklusköltség
Dinamikus költségelemzés: egy
műszaki megoldás
költséghatékonyságának
elemzése során a teljes
élettartam alatt felmerülő összes
költséget figyelembe kell venni
(DCC – Dynamic Cost
Comparison Calculation)
A PPP-k sajátosságai
Általában három elem:
• építési, felújítási feladat
• üzemeltetési, karbantartási feladat
• finanszírozási feladat
A PPP-k finanszírozási modellje
Ft
Valós ráfordítások
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
évek
Ft
Kifizetések
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
évek
A vállalatba adási eljárás
(vállalkoztatás, versenyeztetés) lépései
Magánberuházás
•
•
•
•
előminősítés
ajánlattétel
tárgyalások
eredményhirdetés
A legkülönbözőbb kidolgozottságú tervekből, a
legkülönbözőbb felkészültségű építtetőkkel.
Közpénzből megvalósuló
beruházás
• részvételi szakasz (előmin.)
• ajánlati szakasz
• tárgyalási szakasz (csökkenő
számú pályázó)
• eredményhirdetés
Kiviteli tervdokumentációból,
közbeszerzési szakemberrel és a
megrendelővel.
A generálvállalkozói ajánlatkészítés lépései I.
kapcsolatfelvétel a kiíróval (építtetővel, bonyolítóval)
a tervdokumentáció beszerzése (esetenként megvásárlása)
a tervdokumentáció megismerése
az építési feladat felosztása a szakági kivitelezők számára
az ajánlatadási tevékenységbe bevonni kívánt alvállalkozójelöltek listájának összeállítása
6. a tervdokumentáció sokszorosítása az alvállalkozó-jelöltek
számára
1.
2.
3.
4.
5.
A generálvállalkozói ajánlatkészítés lépései II.
7. az alvállalkozó-jelöltek felkérése a szakági ajánlattételre
-műszaki tartalom (tervek, műszaki leírások, stb.)
-költségvetés kiírás (!)
-a legfontosabb szerződéses feltételek
-ajánlatbeadás határideje, módja
8. a saját kalkulációjú tételek kezelése
-mennyiségszámítás ill. ellenőrzés
-árazás
9. helyszínbejárás (általában a kiíró által szervezve)
A generálvállalkozói ajánlatkészítés lépései III.
10. kérdések (saját és az alvállalkozó-jelöltektől
érkező) továbbítása a kiíró felé
11. a kérdésekre adott válaszok kiértékelése
12. a vállalkozási ajánlat összeállítása
13. a „nyers” ajánlat házon belüli bírálata
14. a végleges ajánlati levél és a végleges ajánlati
költségvetés összeállítása
15. az ajánlat beadása
A generálvállalkozói ajánlatkészítés lépései IV.
16. tárgyalás az építtetővel (a műszaki tartalom
összehangolása, árak, határidők, szerződéses feltételek)
17. módosított ajánlat beadása
18. tárgyalás az építtetővel
19. módosított ajánlat beadása
20. tárgyalás az építtetővel
21. módosított ajánlat beadása
22. eredményhirdetés
Tervezés
Szakágak:
Fázisok:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Építészet
Statika
Épületgépészet (……..)
Épület elektromos (……..)
Külső közművek (…….)
Utak
Kertészet
………………….
…………….……
Beruházási program
Engedélyezési terv
Tender terv
Kiviteli terv
(Tervezői művezetés)
Megvalósulási terv
A generálkivitelezés előkészítése
A kivitelező szervezet felállítása (mérnökiroda):
• Személyzet
• Konténerek, bútorok, stb.
• Számítógépek, CAD munkahelyek, stb.
Munkahely-berendezési, organizációs terv készítése:
• Megközelítő utak, tároló területek, kerítések, stb.
• Emelőgépek
• Munkafázisonkénti organizációs terv
Ütemezés:
• Generál ütemterv készítése
• A generál ütemtervhez illeszkedő alvállalkozói ütemtervek készítése
Alvállalkozásba adandó munkarészek kezelése:
• a munkarészek kiválasztása
• a munkarészek dokumentálása
• ajánlatkérések, az ajánlatok kiértékelése (ártükör)
• alvállalkozók kiválasztása (szerződéskötés)
Generálkivitelezői munkavégzés
Saját tevékenységek és az alvállalkozók koordinálása
•
•
•
Kiviteli tervek elosztása (ha az alv. szerz. kötéskor nem álltak
rendelkezésre)
A kivitelezés szervezése, ütemezése
– Generál művezetés
– Kooperációs megbeszélések
Teljesítmények igazolása
Minőségirányítás
•
•
•
Teljes körű dokumentáció biztosítása
Az elkészült munkarészek minőségének folyamatos helyszíni ellenőrzése
Az ellenőrzések eredményeinek dokumentálása
Környezetvédelem
Munkabiztonság
Tűzbiztonság
Elszámolás
A szerződés szerint:
• egyösszegű vállalás (rizikós)
• elszámolás tételes felméréssel (biztonságosabb)
Számlázás általában havonta:
• egyösszegű vállalás esetén: a teljesítések %-os
arányában
• tételes felmérés esetén: az elvégzett munkák
mennyiségi felmérésével
Többletmunkák, pótmunkák
II. RÉSZ
Az építőipari vállalkozás
nehézségei
ELŐZETES
MEGGONDOLÁSOK
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Milyen jellegű az építendő épület ?
Hol van az építési helyszín ?
Milyenek az organizációs körülmények ?
Mit tudunk az építtetőről, annak mérnökéről ?
-van-e mögöttük rendben lezajlott projekt ?
-mit tartalmaz a szerződéstervezet ?
-milyen fizetési garanciát (legalább fedezetigazolást)
tud adni ?
Mennyi idő áll rendelkezésre az ajánlat elkészítésére ?
Milyen dokumentációt kapunk az ajánlatkészítéshez ?
Mennyi idő áll rendelkezésre a kivitelezéshez ?
AZ ÉPÍTTETŐI SZÁNDÉK
1. 1/3 – nem is akar építtetni, csak
információ kell a gazdasági számításaihoz
2. 1/3 – akar építtetni, de már kiválasztotta,
hogy kivel
3. 1/3 – érdemi verseny
AZ ÉPÍTTETŐ HIÁNYOSSÁGAI
1.
Az építtető maga nem szakember, de költségtakarékossági okoból
nem bíz meg „mérnök”-öt
2.
Költségtakarékossági okból nem bíz meg tervezőt a tenderterv
elkészítésével
3.
Az építtető a hiányos felkészültségét azzal igyekszik pótolni, hogy
minél több információt „kihúz” a vállalkozó-jelöltekből és azokat a
másik vállalkozó-jelöltek felé kijátssza
4.
……..
TERVEZŐI HIÁNYOSSÁGOK
A vállalkozás során:
1. Nincs tenderterv (kiviteli terv végképp nincs), építési
engedélyezési tervből, előtervből, koncepciótervből, stb.
kell árazni
2. A tervekből és a kiírási feltételekből nem egyértelmű a
műszaki tartalom (csapda mindkét irányban !)
3. A szakági tervek nincsenek egymáshoz koordinálva
4. Véletlen vagy szándékos torzítások a költségvetésben
-kihagyott tételek
-a valóságtól eltérő mennyiségek
TERVEZŐI HIÁNYOSSÁGOK
A kivitelezés során:
1. Olvashatatlan (feliratok, számok, anyagjelölések) tervek
2. Az Építtető és a Tervező az el nem végzett munkájukat
terv-megjegyzések formájában próbálják a generálkivitelezőre hárítani (mit kell még a kivitelezéshez
elvégezni, összehangolni, engedélyeztetni, stb.)
3.
A szakági tervek nincsenek egymáshoz koordinálva
4. Egyezményes megoldások hiánya (pl.: ajtó méretek,
acélszerkezetek, lakatos munkák bevonatolása, stb.)
5. Hol van a kiviteli tervek és a vállalkozó által készítendő
műhelytervek/gyártmánytervek közti határ ?
AZ ALVÁLLALKOZÓ-JELÖLT
CÉGEK VISELKEDÉSE
1. Komoly alvállalkozói ajánlat a generálkivitelező felé sok
esetben csak a generálkivitelező által megnyert munka
esetén érkezik
2. Ajánlatadási munka-elhárítás a beosztott dolgozók részéről
3. Nem arra válaszol az alvállalkozói ajánlat, ami a kérdés
4. Ajánlatleadási határidő-késedelem
5. Lojalitás hiánya a megbízható (rendesen fizető)
generálvállalkozók felé
A VERSENYTÁRS
GENERÁLKIVITELEZŐ
CÉGEK VISELKEDÉSE
1. Dezinformációk bedobása
2. Egyéni stratégiák a tárgyalások és a módosított
ajánlatok benyújtása során (kiszámíthatatlanság)
3. Megbízáshoz jutni a reálisnál alacsonyabb áron
-majd csak lesz valahogy
-előre menekülés
4. Kartellezés tilalma (GVH)
III. RÉSZ
Felkészülés az építőipari
kivitelezésre váró
nehézségekre
Mely nehézségekkel kell az
építőipari kivitelezés során
szembenézni ?
1. Nem áll rendelkezésre a szükséges (mennyiségű,
minőségű) építőanyag ?
2. Nem áll rendelkezésre a szükséges technológia?
3. Nem áll rendelkezésre a szükséges szakképzett
munkaerő ?
4. A hatóságok előírásai nehezen betarthatóak ?
5. Az építtető az elvégzett munkát nem akarja
kifizetni ?
A mai építési vállalkozási szerződések
közbenső- és véghatáridőket rögzítenek és e
határidők nem teljesítését kötbér-terhekkel
sújtják. Ennek elméletileg az a célja, hogy
az építési vállalkozó betartsa a
szerződésben vállalt határidőket.
-Kinek az érdeke a határidő teljesülése ?
-Kinek az érdeke a határidő nem teljesülése ?
Az építtető kezében lévő eszközök,
amelyek alkalmasak a határidők
betartásának ellehetetlenítésére:
- Munkaterület átadás (esetleg szakaszosan)
- Késedelmes, hiányos, rossz minőségű kiviteli terv szolgáltatás
-általában szakaszos (a teljesség nehezen ellenőrizhető)
-a szakági tervek összehangolatlanok
-a tervezői feladatok egy része tovább van hárítva
- Engedélyek késedelmes szolgáltatása
-építési engedély, közműengedélyek, stb.
- Építtetői döntések késedelme
-típus, szín, egyéb jellemzők kiválasztása mintabemutatással
- Kivitelezés közbeni módosítások, áttervezések
1.
A PROJEKTTEL KAPCSOLATOS
VALAMENNYI TÖRTÉNÉST,
ESEMÉNYT, TEVÉKENYSÉGET
DOKUMENTÁLNI KELL
- Jegyzőkönyvezés, emlékeztető, hangfelvétel készítése a
megbeszélésekről
- Mindent leírni – szóbeli utasítás, közlés nincs !!!
- Minden átadás-átvétel kisérőlevéllel, az átadás
elismertetésével
- A közlések levelezés útján (papír vagy e-mail), de végül
kinyomtatva
- A teljes dokumentáció áttekinthetően rendezve, hogy bárki
eligazodjék benne
- Ha célszerű, fotó vagy video dokumentálás is
2. A SZERZŐDÉSBEN (VAGY ANNAK
MELLÉKLETÉT KÉPEZŐ
ÜTEMTERVBEN) A MEGRENDELŐI
SZOLGÁLTATÁSOK, TELJESÍTÉSEK
HATÁRIDŐIT IS RÖGZÍTENI KELL
- Munkaterület átadás(ok)
- Kiviteli tervek szolgáltatása
- Engedélyek szolgáltatása
Építtetői döntések (típus, szín, egyéb
jellemzők kiválasztása)
Kivitelezés közbeni módosítások,
áttervezések
határidő
határidő
határidő
átfutási idő
egyedi
megállapodás
3. HA AZ ÉPÍTTETŐ A
KÖTELEZETTSÉGEIT NEM TELJESÍTI
HATÁRIDŐRE, NE NÉZZÜK EL A
REMÉNYBELI JÓ EGYÜTTMŰKÖDÉS
ÉRDEKÉBEN
Mivel az építtetőnek inkább a közös
munka elején vannak kötelezettségei,
ekkor még hajlamos a kivitelező a
konfrontációt kerülni – de a konfrontáció
a projekt végére általában úgyis
bekövetkezik.
4. A MEGRENDELŐI KÉSEDELMEK
ÜTEMTERVI MEGJELENÍTÉSE
1. A tervezett (szerződött) ütemterv
2. A tervezett (szerződött) ütemterv az építtetői
késedelmek bedolgozását követően
3. A megvalósult ütemterv
A KIVITELEZŐI KÉSEDELMEK
MEGHATÁROZÁSA CÉLJÁBÓL
ÖSSZEHASONLÍTANI A 2. ÉS 3.
ÜTEMTERVEKET KELL !
1. A tervezett ütemterv az építtetői teljesítések határidői
nélkül
2. A megvalósult ütemterv az építtetői teljesítések határidői
nélkül
3. A tervezett ütemterv és a megvalósult ütemterv az építtetői
teljesítések határidői nélkül
4. A tervezett ütemterv az építtetői teljesítések határidőivel
5. A tervezett ütemterv az építtetői teljesítések határidőivel és
a tervezett ütemterv a valós építtetői teljesítések időpontjaival
korrigálva
6. A tervezett ütemterv, a tervezett ütemterv a valós építtetői
teljesítések időpontjaival korrigálva és a megvalósult
ütemterv