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DIALOGUE PARLEMENT-GOUVERNEMENT SUR LA
PROBLEMATIQUE DE LA REFORME FONCIERE AU
CAMEROUN
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EXPOSE SUR LES CONTRAINTES ET INCIDENCES DU
FONCIER SUR l’URBANISATION ET LE
DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
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EXPOSE SUR LES CONTRAINTES ET INCIDENCES DU FONCIER SUR
l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
Introduction
Le présent exposé s’articule autour des quatre (04)
points suivantes :
 Contexte;
 Etat des lieux et diagnostic;
 Pistes de solutions ;
 Conclusion.
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EXPOSE SUR LES CONTRAINTES ET INCIDENCES DU FONCIER SUR
l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
I- CONTEXTE
Disposer d’une parcelle, soit pour se nourrir, se loger, se divertir ou pour
quelque autre usage, constitue un des besoins fondamentaux de tout
être humain.
Si le problème foncier se pose à l’échelle mondiale, il est ressenti avec
plus d’acuité dans les villes des pays en voie de développement où
plusieurs ménages vivent encore dans des conditions caractérisées par
la précarité.
Le Cameroun n’échappe pas à ce constat. En effet, notre pays qui
compte à ce jour environ 20 millions d’habitants, connaît un taux
d’urbanisation accéléré, qui se situe aujourd’hui à 52%.
Les projections du dernier recensement général de la population de
2005, montrent que le Cameroun comptera 22 millions habitants
environ en 2015, avec près de 12 millions de personnes vivant en ville,
soit environ 55 % de la population totale.
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EXPOSE SUR LES CONTRAINTES ET INCIDENCES DU FONCIER SUR
l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
« Le PIB urbain représente près de 60% du PIB total, ce qui montre
l’importance des enjeux économiques du développement urbain et du rôle
économique des villes camerounaises ». Il s’agit donc assurément d’un
atout , mais cela s’avère aussi être une contrainte et un défi.
En effet, du fait de la grave récession économique du milieu des années 80,
notre pays traverse depuis plus de deux décennies, une situation de crise
urbaine et de l’habitat qui s’est traduite par une occupation anarchique et
spontanée des espaces sans raccordement aux services de base. Cette
situation s’est également traduite par un déficit criard de l’offre en
logements (estimé à près de 1,5 millions d’unités en 2013).
C’est ainsi que le DSCE se fixe pour objectifs à l’horizon 2020 de maîtriser le
développement des villes en stabilisant le taux d’urbanisation à 57,3% en
2020. Pour atteindre ces objectifs, des stratégies ont été identifiées parmi
lesquelles (i) la construction de 150 km de voiries ; (ii) la construction de
17.000 logements sociaux ; (iii) l’aménagement de 50.000 parcelles
constructibles, et (iv) la maîtrise de l’occupation des sols,
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l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
Pour que ces actions soient menées avec succès, il faudrait que le sous
secteur de l’habitat et du développement urbain dispose d’énormes
quantités d’assiettes foncières, identifiées et sécurisées et planifiées
dans les documents d’urbanisme.
Au cours de cet exposé, nous allons à partir de l’état des lieux sur la
problématique foncière sous les angles réglementaire, institutionnel,
technique, opérationnel et financier ; montré l’incidence des
contraintes existantes sur le développement du secteur, et esquissé des
pistes de réformes pour améliorer la situation actuelle.
Toutefois, permettez-moi au préalable d’apporter quelques
clarifications sémantiques sur l’usage et l’entendement des termes
urbanisme et habitat :
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EXPOSE SUR LES CONTRAINTES ET INCIDENCES DU FONCIER SUR
l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT

Au sens de l’article 3 de la Loi n°2004/003 du 21 avril 2004, régissant
l’urbanisme au Cameroun, l’urbanisme se définit comme « l’ensemble des
mesures
législatives,
réglementaires,
administratives,
techniques,
économiques, sociales et culturelles, visant le développement harmonieux et
cohérent des établissements humains, en favorisant l’utilisation rationnelle des
sols, leur mise en valeur et l’amélioration du cadre de vie, ainsi que le
développement économique et social ».
 Quant à l’habitat, l’arrêté n° 009/E/2/MINDUH du 21 août 2008, fixant les
normes d’habitat social, définit ce terme comme étant l’‘‘Espace de vie qui
comprend, notamment, des habitations, des équipements collectifs, des
infrastructures et des réseaux; l’Habitat social quant à lui est définit comme :
‘‘celui dont une partie du coût est à la charge de l’Etat, d’une collectivité
territoriale décentralisée ou de toute autre institution publique, destiné aux
ménages à faible revenu’’.
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l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
II- ETAT DES LIEUX ET DIAGNOSTIC DE LA SITUATION ACTUELLE
2.1. Cadre juridique
L’ossature juridique et normative du secteur de l’urbanisme et de l’habitat repose
sur plusieurs textes législatifs et réglementaires, dont l’élaboration et la
promulgation débutée en 1966, s’est estompée au début des années 70, et a
repris son essor à partir de 2004.
 En matière d’urbanisme
Trois grandes périodes sont à considérer :
 Il y a d’abord eu la période d’avant 1973, caractérisée par la Loi n°66/COR du 18
novembre 1966, qui constituait le 1er socle légal de la pratique de l’urbanisme au
Cameroun oriental.
 Il y a eu ensuite l’ordonnance n°73/20 du 29 mai 1973, prise pour réglementer
l’urbanisme dans la toute nouvelle République Unie du Cameroun, mais sans
textes d’application, situation qui a créé un vide juridique sans précédent et
généré les désordres urbains actuellement constatés;
 Il a fallu attendre 2004, pour voir cette situation chaotique trouvée un début
d’amélioration avec la promulgation de la Loi n°2004/003 du 21 avril 2004
régissant l’Urbanisme au Cameroun,
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• En matière d’habitat
A partir des années 80, l’Etat a pensé à réglementer ce sous secteur, notamment en 1981
avec la promulgation de la Loi sur la Copropriété;
 En 1997, l’intérêt de l’Etat se tourne vers le secteur privé, avec la promulgation de la
Loi sur la promotion immobilière. En 2001, parue la Loi sur le métier d’agent
immobilier. Toutefois, c’est à partir de 2008, qu’on assiste à une véritable
densification du corpus juridique en matière d’habitat, avec la promulgation de
quatre (04) autres Lois avec leurs décrets d’application, notamment : Loi et décret
sur la location/accession (2009); Loi et décret sur la vente d’immeubles à
construire (2009); Loi portant organisation du crédit bail au Cameroun (2010);Loi
sur la copropriété (2010) et décrets (2011 et 2012).
D’autres textes méritent d’être cités car ayant un impact direct sur la mise en œuvre
des activités relevant du secteur de l’urbanisme et de l’habitat.
IL s’agit :
 du régime foncier et domanial (1974) et les textes sur les conditions
d’obtention du titre foncier (1976 à 2005) ;
 des trois (03) Lois d’orientation de la décentralisation de 2004 ;
 d’autres textes d’ordre plus général encadrent le secteur à l’instar de la loi
cadre sur l’environnement de 2005;
 par ailleurs, Il y a aussi le décret n°2008/2304/PM du 29 juillet 2008, précisant
les modalités d’application du régime fiscal particulier des projets
structurants.
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l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
 2.2 Le cadre institutionnel
 Les principaux acteurs publics :
le MINHDU, le MINDCAF, le MINTP, le MINEE, le MINPOSTEL , le MINRESI, le
MINIMIDT, le MINFI, le MINEPAT, le MINEPNED, le MINFOF, etc.
Il convient de relever qu’avant 1979, il existait au sein du Ministère en charge des
travaux publics, une Direction de l’Urbanisme et de l’Habitat chargée de la
supervision du secteur de l’habitat ; tandis que les Directions du Cadastre et des
Domaines étaient quant à elles tantôt audit ministère, tantôt à celui des Finances.
Ce n’est qu’à partir de 1979 que fut créé le Ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat
(MINUH) qui fédèra en son sein l’ensemble des Directions en charge de l’habitat et
du foncier
 Les principaux acteurs parapublics :
 La SIC, la MAETUR, le CFC, la MIPROMALO, le LABOGENIE,
l’ANOR, la
MAGZI,
les Concessionnaires des réseaux, les Collectivités Territoriales
Décentralisées (CTD);
 Le secteur privé constitué des PME mais aussi des 65 promoteurs immobiliers
agréés, et des 34 agents immobiliers agréés à ce jour ;
 Enfin, la société civile qui regroupe les ONG du secteur du logement, les
mutuelles et coopératives d’habitat, et d’une manière générale les populations. Dans
cette catégorie figure également les Ordres Professionnels.
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l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
2.3 Quelques résultats obtenus
Les résultats obtenus en termes de parcelles et de logements sont mitigés et se
sont mis en place progressivement au fil du temps au gré de la conjoncture.
 S’agissant des parcelles
La production publique a été surtout le fait de la MAETUR qui comptabilise
environ 50.000 parcelles aménagées à ce jour.
Quant à la production par les CTD, on peut l’évaluer globalement 30.000
parcelles environ essentiellement réparties entre Douala et Yaoundé, à 90%.
L’offre privée qui s’est faite essentiellement par la filière informelle est très
difficile à maîtriser. Elle représente 80 à 90% de l’offre globale.
 S’agissant des logements
 L’offre formelle par le biais de la SIC se chiffre à environ 12.000 unités.
 L’offre des CTD mal connue se chiffre à quelques centaines de logements.
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l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT






2.4 Difficultés et contraintes rencontrées
Au plan réglementaire
L’insuffisance du cadre réglementaire existant;
La lourdeur, la longueur et la complexité des procédures ;
Le non respect des règles d’urbanisme, de construction et d’hygiène;
l’absence de textes sur divers domaines ;
l’obsolescence ou l’inadéquation de certains textes;
 Au plan institutionnel

La faiblesse de l’implication de l’Etat et des Collectivités Territoriales
décentralisées ;
 L’obsolescence et l’inefficacité des structures publiques du secteur ;
 les difficultés de coordination de ces acteurs placés sous des tutelles différentes
 Les faiblesses organisationnelles et managériales des PME et des promoteurs et
agents immobiliers privés.
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l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
 Au plan technique













L’absence d’une véritable politique foncière et de l’habitat ayant pour socle la
programmation et la planification des actions ;
Les faiblesses opérationnelles, managériales et financières des PME (et des Promoteurs
immobiliers…) du secteur ;
Le non respect des normes ;
L’insuffisance de techniciens qualifiés intervenants dans le secteur ;
Au plan opérationnel et des pratiques
la non prise en compte des spécifications et restrictions des certificats d’urbanisme
l’insuffisance des documents de planification urbaine
l’insuffisance criarde des réserves foncières.
la création des lotissements privés sauvages par des collectivités villageoises et des
particuliers, ne s’appuyant que sur la seule expertise des géomètres
la faiblesse des sanctions à l’encontre des agents publics et des notaires véreux
Au plan financier et fiscal
L’insuffisance des financements appropriés
Le poids de la fiscalité qui grève 40% du coût des constructions
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QUELQUES VUES DES QUARTIERS DE LA VILLE DE YAOUNDÉ
Quartier Nvog Ada
Ruelle de Nvog Ada
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Route Nvog Ada
Quartier loti de Nkoldongo
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Quartier Camp SIC Messa
Route quartier Camp SIC
Messa
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Route Nkoldongo
Route quartier loti Essos
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2.4.3
Incidences de la problématique foncière sur le secteur
 La détérioration des conditions environnementales et la prolifération





des maladies hydriques ;
La prolifération de l’habitat spontané et anarchique
Le déficit criard en logements (au moins 1,5 millions d’unités, soit des
besoins en terre d’au moins 60.000 ha) et en parcelles (au moins
200.000 parcelles, soit des besoins fonciers d’au moins 15.000 ha);
la multiplication des litiges fonciers due au non respect des textes par
les acteurs ;
l’aggravation de l’insécurité et de la pauvreté urbaine ;
la faible compétitivité des affaires due en partie à la lourdeur et la
complexité des procédures
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III.
Pistes de Solutions préconisées
 Les mesures correctives à prendre concernent les cinq types de
contraintes rencontrées à ce jour :
1. Au plan réglementaire
 la révision du régime foncier et domanial en mettant la CTD au cœur
du processus;
 l’élaboration et la diffusion de nouveaux textes sur divers domaines ;
 la révision des normes d’habitat social ainsi que la simplification des
cahiers des charges des programmes d’habitat social ;
 l’actualisation de certains textes tels que celui relatif aux expertises
immobilières ;
 la vulgarisation des textes existants et l’incitation des CTD à constater
et faire fonctionner les commissions administratives de délivrance des
actes d’urbanisme.
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Au plan institutionnel
Les mesures ci-après sont à envisager :
 multiplier les concertations entre tous les acteurs;
 mettre en place le conseil national de l’habitat;
 disposer d’un pôle institutionnel unique de décision en matière
d’habitat, fédérant l’ensemble des préoccupations;
 poursuivre la restructuration ou la réorientation stratégique des
organismes publics du secteur;
 mettre en place un office national de l’habitat;
 mettre en place des « guichets uniques », regroupant tous les services
administratifs concernés ;
 renforcer les capacités organisationnelles et managériales des PME
ainsi des promoteurs et agents immobiliers.
2.
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 3.3 Au plan technique
 l’élaboration d’une véritable politique et stratégie de l’habitat ;
 La réalisation de l’ensemble des études préalables;
 La prise en compte des préoccupations liées aux infrastructures





d’approche (voies d’accès et réseaux des concessionnaires) et aux
équipements collectifs ;
l’appui à la formation des géomètres et autres techniciens du secteur;
le respect des normes et des règlements en vigueur ;
La définition des mesures permettant la mise à niveau des PME du
secteur ;
la mise sur pied d’un système cadastral national ;
la poursuite et la systématisation de l’informatisation
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EXPOSE SUR LES CONTRAINTES ET INCIDENCES DU FONCIER SUR
l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
3.4
Au plan opérationnel
 la systématisation de la planification urbaine et le
renforcement et l’appui technique des CTD dans cette tâche ;
 La constitution, la sécurisation et l’aménagement des réserves
foncières ;
 La définition claire des différentes cibles des produits sociaux
(logements, parcelles, et autres);
 La mise en œuvre d’un vaste programme de
restructuration/rénovation des bidonvilles;
 La réalisation de programmes pilotes de construction de
logements sociaux et d’aménagement des parcelles,
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 La mise sur pied de programmes spécifiques d’appui à l’auto construction et à
l’autopromotion ;
 Le recours à l’aménagement concerté comme solution idoine de partenariat public privé
en matière d’offre en logements et parcelles, à l’instar de l’opération de la grande trame de
MBANGA JAPOMA à Douala en 1996, ou encore celle menée en 2003 à Mbanga Bakoko
sur un Titre Foncier de l’Etat avec un promoteur immobilier privé ;
 L’incitation des CTD à développer des programmes immobiliers sociaux;
 L’incitation des Concessionnaires des réseaux publics (AES/SONAL ; CDE/CAMWATER ;
CAMTEL à intervenir dans les programmes publics et privés d’habitat social;
 La promotion de l’habitat rural avec des matériaux appropriés, en dotant les zones rurales
d’équipements minimum nécessaires.
5. Au plan financier et fiscal
 L’application effective des mesures d’allégements fiscaux et douaniers et
l’’approfondissement et la diversification du champ des incitations fiscales et
douanières ;
 L’augmentation des dotations budgétaires du MINDCAF et du MINHDU, d’au moins
30%;
 La levée par le MINFI de la mesure suspensive affectant le CFC, depuis 2011;
 Le Recours à l’emprunt obligataire;
 La création et la mise en place d’un véritable fonds de l’habitat social ;
 La promotion et l’encadrement de l’épargne populaire de la filière informelle, à travers
des incitations aux coopératives et mutuelles d’habitats ;
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IV-
Perspectives
Les défis à relever pour la relance et la consolidation de la production en
logements et en assiettes foncières sont nombreux, mais l’Etat depuis quelques
années a pris la mesure des enjeux. C’est ainsi que nombreuses programmes et
projets sont en cours:
Sans être exhaustif, on peut signaler :
 Le programme gouvernemental de construction de 10.000 logements sociaux et
d’aménagement de 50.000 parcelles constructives;
 Les programmes mis en œuvre par des firmes internationales et avec lesquelles
une soixantaine de Mémo2323randas Of Understanding ont été signé pour la
construction d’au moins 50.000 logements d’ici 2020;
 La mise en œuvre par le MINDCAF d’un vaste programme de constitution des
réserves foncières ;
 La création au MINHDU, d’une ligne pour la sécurisation et l’aménagement des
assiettes foncières ;
 L’appui du MINHDU aux promoteurs immobiliers privés (au moins 5
promoteurs agrées sont bénéficiaires) grâce à une ligne budgétaire spéciale ;
 La réalisation de plusieurs études visant l’élaboration d’une véritable politique
et stratégie de l’habitat.
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EXPOSE SUR LES CONTRAINTES ET INCIDENCES DU FONCIER SUR
l’URBANISATION ET LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
VI-
Conclusion
La question foncière est au cœur de toute politique ou stratégie de
développement.
Reste que pour y parvenir des réflexions profondes et concertées doivent
être menées sur les domaines clés de la réglementation ; du
financement ; de la planification ; et du renforcement du rôle des CTD
et des acteurs privés, qui constituent la clé de voûte des succès
escompté.
A terme, il s’agirait de consolider toutes les réformes et de les traduire par
une note de politique et de stratégie servant de boussole à tous les
programmes et projets relatifs au sous secteur habitat et de
développement urbain./-
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NOUS VOUS REMERCIONS
POUR VOTRE ATTENTION
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