Transcript Operación Mixta
Bienvenidos
DESARROLLOS TURÍSTICOS DE USO MIXTO
26 de septiembre de 2012
Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Agenda
1.
Conceptos generales
2.
Ejemplo proyecto de uso mixto
3.
Evolución y tendencias
Desarrollos Turísticos de Uso Mixto Definición
Proyectos Inmobiliario Turísticos que incorporan al menos dos componentes con modalidad operativa y/o comercial diferente, pero que operan conjuntamente, compartiendo infraestructura e instalaciones comunes.
Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Los tipos más comunes de componente son:
◦ Hotel ◦ Condominio de Tiempo Compartido / Propiedad Fraccional ◦ Condominio de Tiempo Completo (Pool de Rentas) ◦ Condo-Hotel (Propiedad Completa / Fraccional).
Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
La infraestructura e instalaciones compartidas comunes típicamente incluyen:
◦ Áreas Públicas: Alberca, Playa, Lobby, Jardines ◦ Servicios: Lavandería, Estacionamiento, Talleres, BOH ◦ Infraestructura: Plantas de tratamiento, cuarto de máquinas ◦ Centros de Consumo / Ammenities: Restaurantes, Bares, Spa.
Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Ventajas de Proyectos de Uso Mixto:
◦ Reduce costos de inversión por componente individual ◦ Genera sinergias operativas y economías de escala ◦ Servicios hoteleros “eficientes” en unidades residenciales (recepción, concierge, ama de llaves, A&B) ◦ Ingresos por mantenimiento aseguran base operativa ◦ Propiedad Compartida genera niveles de ocupación elevados y consistentes ◦ Los huéspedes de hotel representan clientes potenciales para las unidades hoteleras.
Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Modalidades operativas para unidades residenciales: Tiempo Compartido Propiedad Fraccional Propiedad Completa
Contrato de servicios Reglament o
a a a
Fideicomis o
a a
Régimen en Condomini o
a a a
Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Fórmula Operativa para proyectos mixtos con Hotel:
◦ La unidad hotelera generalmente lleva a cabo la operación y mantenimiento del inmueble en general (instalaciones comunes) más las áreas “privativas” de hotel (de haber un condominio maestro).
◦ La unidad hotelera celebra contrato(s) de servicios / mantenimiento con la(s) unidad(es) residencial(es).
Desarrollos Turísticos de Uso Mixto
Elementos críticos a considerar: ◦ Compatibilidad conceptual entre componentes (calidad, mercado objetivo) ◦ Requerimientos operativos individuales ◦ Impacto de comercialización en la experiencia del huésped ◦ Separar lo separable / medir lo demás (evitar “prorrateos”) ◦ Diseño original vs. conversión.
Ejemplo de un Proyecto Turístico de Uso Mixto
Ejemplo de proyecto de uso mixto
Característic as Ubicación Datos financieros Hotel 5 estrellas 341 habs. (350 módulos) – 2 fases (218 + 123) Departamentos 60 uns de 3 recs (250 m2) (admin. hoteleramente)
(en propiedad compatida)
Villas residenciales 40 uns. de 4 recs. (400 m2) (admin. hoteleramente)
(en propiedad completa)
Amenidades del resort: Spa con gimnasio equipado, salones de convenciones, restaurantes (2) snack bar (2), 500 mts de frente de playa, bares (2), albercas y espejos de agua, club de playa, jardines.
Acceso preferente a un Club de Golf (dentro del mismo destino)
Los Cabos, Baja California, dentro de un desarrollo integralmente planeado.
Inversión total Inversión total inicial Capital inicial requerido crédito inicial requerido $ 232 mdd $ 164 mdd $ 44 mdd $ 47.7 mdd
17 2 12 11 13 9 10 4 18 13 12 10 16 2 Site Map Legends 1.- General Access 2.- Parking Lot 3.- Porte Cochere 4.- Villas receiving 5.- Tennis 6.- Health Spa 7.- Swimming Pool 8.- Pool bar 9.- Ball room 10.- Restaurant bar 11.- Lobby 12.- hotel phase 1 (4 level) 13.- Hotel phase 2 (4 level) 14.- Villas phase 1 15.- Villas phase 2 16.- Beach 17.- Boulevard 18.- BOH
Plan Maestro
Hotel 5 estrellas
• 341 habs (350 módulos) – 2 fases (218 + 123)
Residencial en propiedad compartida
• 60 condos de 3 recs. (200 m2)
Residencial propiedad completa
• 40 villas de 4 recs. (400 m2)
Resort’s amenities:
Spa and fitness center (1,700 m2) 2 Salones de congresos eventos (3,000 m2) 2 restaurantes 2 snack bars 2 bares 500 metros de frente de playa Albercas, club de playa, jardines y asoleadores. Acceso preferente al Club de Golf del destino.
Hotel: Programa de Producto
($000 ’s usd) Total Habitaciones (total módulos) Área (m2 promedio) Áreas Públicas (m2) Costo Construcción Costo Equipamiento Costo Total (s/tierra) Csto prom/habitación Inicial 218 227 71 m2 26,280 m2 Expansión 123 123 55 sm2 11,918 m2 Total 341 350 64 m2 38,197 m2 $65,967 $15,145 $81,112 $372 $23,524 $6,105 $29,629 $241 $89,491 $21,250 $110,741 $325
King Queen/Queen 1-br suite 2-br suite Suite Especial Bar Privado Expansión de suites Queen (exp)
No.
120 55 34 6 2 1 90 33
Área prom.
45 m2 49 m2 91 m2 181 m2 272 m2 317 m2 45 m2 49 m2
Terraza
8 m2 12 m2 16 m2 32 m2 48 m2 60 m2 8 m2 12 m2 Total Habs.
Área 218 15,648 m2
Áreas comunes
Lobby/Recepcion/locales Children & young adult center (2) Snack Bar (F&B) (2) Bar / Owners Lounge (2) Restaurant F&B Terraces Ballrooms Meeting rooms Business center Spa Services & BOH Sun Decks and Pools Gardens & Landscaping Parkings (uncovered) 123 6,783 m2
M2
750 134 66.7
526.7
1,325 1,300 0 1,576 1373 26 1,718 5,646 3,150 5,600 34,599 341 22,431 m2
Residencial: Programa de Producto
Condos:
• 60 unidades amuebladas y equipadas • 3 recámaras • ~ 20 uns c/ estándares ADA • área total 250 m2 • área cubierta 223 m2 • terrazas 27 m2
Villas
• 40 unidades amuebladas y equipadas • 4 recámaras • área total 400 m2 • área construida 260 m2 • terrazas y jardines 140 m2
Áreas counes: snack bar para propietarios, albercas y jardines.
Programa Residencial ($000’s usd)
Uns 3 recs No. Unidades Área Áreas Comunes Total Construcción 60 250 m2 Uns 4 recs 9,905 m2 44,733 m2 40 400 m2 Precio prom inicial Absorción prom/mes $305 1.00 full units $2,239 0.63 full units Costo prom/unidad Total construcción Total FF&E Costo Total (s/tierra) $118 $56,256 $17,320 $81,575 $1,123
Conceptual rendering subject to change Conceptual rendering subject to change
Proyecciones Hoteleras (5 años)
Proyecciones Venta Residencial (7 años)
Resumen de flujos y rendimiento
Beneficios al desarrollador de un proyecto de uso mixto
Para el hotel: ◦ ◦ ◦ Ingresos incrementales en F&B Dismunución del costo proporcional de “
headcount
” Facilidad para obtención de crédito bancario ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ Para el componente residencial: Mayores áreas públicas y mayores servicios para los propietarios.
Muchas de las áreas públics “compartidas” son sujetas a crédito.
El hotel como fuente de generación de tráfico y soporte para diversos programas comerciales Respaldo con beneficios de la administración de un operador reconocido Acceso a participar con empresas de intercambios ◦ ◦ ◦ ◦ Resultados generales: Poder de negociación en la compra de la tierra (mayor extensión y posibilidad de negociar pagos diferidos) Precios incrementales por metro cuadrado gracias a la marca Mayor posibilidad de salida Mejores tasas de rendimiento.
Resultados de un desarrollo independiente Hotel Resumen de operación hotelera (15 años)
Habs. Disponibles (módulos) Total noches Opcupación % ocupación Tarifa promedio RevPAR Ingresos Totales Gastos Utilidad departamental 350 110,651 63,937 57% $549 $315 $ '000 $674,756 -$188,242
$486,514
% 100.0% 27.9% 72.1% Menor ocupación No percibe ingresos incrementales e F&B.
Beneficios por disminución de Fees por operación y marca.
Menor ocupación (no hay programas comerciales).
Cash Flow & Financing (Hotel)
Equity Contributions
Initial contribution Expansion
Hotel Revenues Development Investment Hotel sell out Cash flow from operations
$64,900.409
$56,400.409 $8,500.000
$152,733.529 $(130,741.377) $153,398.848 $92,980.600
Otros gastos no distribuibles -$204,377 30.3% Required Initial Invest. (w/ land)
$96,112.466
Loan Repayment Utilidad operativa
$282,137
41.8%
$102,134.084
Developer Net Cash Flow Otras deducciones -$96,255 14.3%
$126,246.924
IRR
8.72%
Utilidad neta operativa $185,882 27.5%
Investment Cap-Rate Yr 7
16.58%
Reserva -$33,148 4.9% UNO después de reservas
$152,734
22.6%
Resultados de un desarrollo independiente Residencial Cash Flow & Financing (Fractional Ownership)
Operating Result from TS Sales (net)
$49,089.460
Product Cost Net Cash from T/S Sales
$52,041.953 $101,131.414
Inventory Development Net T/S Operating Cash Total Equity Contributions
$(56,644.303) $44,487.111 $15,100.000
Reducción de área comunes (o en su caso incremento de costos) Menor precio / m2 Beneficios por disminución de Fees por operación y marca, pero no se eliminan por la administración del clun residencial Menor negociación sobre la compra de tierra Menor absorción.
Net Cash Flow
$59,587.111
IRR
30.34%
Cash Flow & Financing (Full Ownership)
Operating Result from RE Sales (net) Product Cost Net Cash from T/S Sales $21,794.157 $44,930.969 $66,725.126
Revenues
Sale Residential
Condos Villas
Interest Income
Total Revenues
$208,008
$127,147 $80,861
$8,936
$216,944
Inventory Development Net T/S Operating Cash Total Equity Contributions Net Cash Flow
IRR
$(44,930.969) $21,794.157 $10,000.000 $31,794.157
34.41%
Cost of Operations
Cost of Sales
Condos Villas
Adv., Sales & Marketing (inclusive of fees)
Condos Villas
General & Administrative
Condos Villas
Total Costs of Operations
$96,973
$52,042 $44,931
$43,795
$30,504 $13,292
$5,292
$4,448 $844
$146,060 RE Developer Cash Flow
IRR
$66,281.268
31.81%
Full / Shared Ownership Sales Income $70,884
32.7%
Comparativo de escenarios
Cash Flow & Financing (Hotel)
Equity Contributions
Initial contribution Expansion
Hotel Revenues Development Investment Hotel sell out Cash flow from operations Required Initial Invest. (w/ land) Loan Repayment Developer Net Cash Flow
IRR
USO MIXTO $62,599.881
$57,999.881 $4,600.000
$150,919.949 $(133,458.025) $141,150.550 $80,476.911 $98,048.808 $102,134.084 $111,442.707
7.32%
HOTEL INDEP. $62,599.881
$57,999.881 $4,600.000
$144,010.380 $(133,458.025) $134,291.971 $63,088.195 $98,048.808 $102,134.084 $94,053.992
4.79%
Comparativo de escenarios
Cash Flow & Financing (Fractional Ownership)
Operating Result from TS Sales (net) Product Cost Net Cash from T/S Sales Inventory Development Net T/S Operating Cash Total Equity Contributions Net Cash Flow
IRR
Cash Flow & Financing (Full Ownership)
Operating Result from RE Sales (net) Product Cost Net Cash from T/S Sales Inventory Development Net T/S Operating Cash Total Equity Contributions Net Cash Flow
IRR
RE Developer Cash Flow USO MIXTO $66,795.346 $56,644.303 $123,439.648 $(56,644.303) $66,795.346 $5,700.000 $72,495.346
108.03%
$33,028.151 $44,930.969 $77,959.120 $(44,930.969) $33,028.151 $4,500.000 $37,528.151
204.44%
$148,666.323 RE INDEPENDIENTE $49,089.460 $52,041.953 $101,131.414 $(56,644.303) $44,487.111 $15,100.000 $59,587.111
30.34%
$21,794.157 $44,930.969 $66,725.126 $(44,930.969) $21,794.157 $10,000.000 $31,794.157
34.41%
$66,281.268
Evolución y Tendencias
Desarrollos Turísticos de Propiedad Completa en México
◦ Origenes -> Acapulco, Mazatlán ◦ Evolución -> Seguridad Jurídica (Compradores ◦ Extranjeros) Máximo Histórico -> Crisis (Especulación).
Participación de vivienda residencial turística (uns vendidas) Ixtapa Puerto Peñasco Acapulco Los Cabos Cancún-RM Puerto Vallarta TJ-Rosarito 2010 2009 2008 2007 2006 2005 TJ Rosarito 1233 1251 1377 1412 1235 961 0 Puerto Vallarta 1059 1206 1482 1858 1563 1338 500 1000 1500 2000 2500 Cancún RM 1695 1820 2034 2311 1889 1438 Los Cabos Acapulco 608 655 768 960 849 311 790 874 1134 1431 1234 907 Puerto Peñasco 259 278 365 Ixtapa 393 461 464 341 185 644 457 123 243
(Fuente: Softec 2012)
Evolución y Tendencias
◦ ◦ ◦
Mercados Distorsionados:
Inventarios disponibles Proyectos fallidos / Remates Inventario “sombra” 2011 (sem) 2010 Inventario de Unidades Residenciales Turísticas 93 598 191 529 2009 166 008
“A junio de 2012 se estima que del total de proyectos residenciales (464.834 unidades de vivienda) en las 40 principales ciudades, el 9% está concentrado al segmento residencial y residencial plus, con un desplazamiento promedio de 1 y 0.8 unidades/mes.” (Softec, junio/2012)
2008 113 437 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000
(Fuente: Softec 2012)
GRACIAS
Datos de contacto: Gustavo Ripol [email protected]