Juraens Hus Carsten Munk-Hansen

Store Kontraktdag

Kontrakter om fast ejendom 7/5 2010 Carsten Munk-Hansen Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 1 af 31

”Kontrakter om fast ejendom”

Her: Aftaler om overdragelse

Tilstandsservitut Lejeaftale Rådighedsservitut Forpagtningsaftale

af fast ejendom I dag: 3 temaer (i uddrag): 1. Hvornår er aftalen forpligtende?

2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?

3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 2 af 31

Jeg ville gerne oplyse, hvordan den gode kontrakt skal laves; hvordan man kører med dobbelt airbag … men det kan jeg ikke Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 3 af 31

1. Hvornår er aftalen forpligtende?

1.1. Tilbud, accept, formløshed, aftalefrihed ...

Hvad er problemet?

a. Tinglysningsgrundlag (formbundet) b. Praktisk adfærd c. Hvornår er den bindende?

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 4 af 31

1. Hvornår er aftalen forpligtende?

(vi ser bort fra fortrydelsesret, tilbagekaldelsesadgang, betingelser, herunder godkendelsesforbehold) 1. 2. Formløshed (mundtlig aftale)

U 1978.799 H

Parcelhus, forhandlinger i bank og på ejendommen, S bekræftede købstilbud vedhæftet aftaleudkast: IKKE bindende aftale

U 1984.40 H

Stor lystejendom, båndoptaget forhandling, kundskab, enighed: IKKE en bindende aftale

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 5 af 31

1. Hvornår er aftalen forpligtende?

U 1988.979 H

Galleri i fælles erhvervsejerlejlighed, S’ advokat forhandlede med K, der fik udførligt brev. K var IKKE bundet, da en fælles kassekredit var uafklaret

U 2001.1 H

K underskrev købsaftale 23/8, K flyttede ind i bolig i oktober og påbegyndte store istandsættelsesarbejder. S ville ikke sælge. S fik medhold i, at der IKKE var en aftale (men skulle godtgøre forbedringer)

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 6 af 31

1. Hvornår er aftalen forpligtende?

U 2006.1510 H

Udkast og nyt udkast til skøde (ingen mægler) vedr. erhvervsejendom K underskrev 2. udkast. S rejste indsigelse mod oplysning om, at ”der sælger bekendt ikke” var mangler. S IKKE bundet af aftale

U 2008.2671 V

Brev fra K om køb af op til 4.000 m 2 jord til 25 kr./m 2 tiltrådt af S. S var IKKE bundet, da der ikke forelå en sådan klarhed om størrelse og placering (trods forudgående drøftelser herom) blev skriftligt

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 7 af 31

1. Hvornår er aftalen forpligtende?

U 1988.522 H

Ejendom på Lyø udbudt efter besigtigelse.

Højestbydende fik handlen bekræftet af S’ befuldmægtigede. S kunne ikke efterfølgen de sælge til Odense Teater med lavere bud.

S var BUNDET.

U 2009.2233 V

Grund til boligformål udbudt af kommune, hvor alle vilkår var oplyst ”på nettet”. K var BUNDET af sin e-mail om at ville købe.

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 8 af 31

1. Hvornår er aftalen forpligtende?

1.3. Passivitet

U 1996.141 V

Underskrev aftale 9/10 med advokatforbehold fra K O.: 15/10. Forhandling Tillæg af 31/10 underskrevet af S Genpart af lån til K’s advokat den 20/11 Meddelelse om pantebrevskreditor 28/1 20/3 alle betingelser opfyldt, skøde tak 7/4: K’s advokat – ingen underskrevet aftale K BUNDET af aftalen

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 9 af 31

1. Krav til en bindende aftale uden underskrift:

Sammenfatning Godtgørelse af (bevis for): 1) Et fyldestgørende skriftligt/digitalt grundlag om ejendom og handelsvilkår, 2) En sandsynlig forståelse heraf og 3) Enighed herom Hvor står det?

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 10 af 31

632 sider Indbundet 1. udgave 2010 Pris: 775,00 DKK inkl. moms Side 68!

632 sider, Indbundet 1. udgave 2010 Pris: 775,00 DKK inkl. moms

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 11 af 31

2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 12 af 31

2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?

Meget vidtgående standardisering – punkt 16 (af 29) - kædens/butikkens standard i pkt. 16 - DE’s fraser og klausuler Mit postulat: Domstolenes fortolkningsvirksomhed er – i særlig vidtgående udstrækning – blevet til: valg af typeløsninger

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 13 af 31

2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?

Kort om standardhandel Ejendomsomsætningsloven Forbrugerbeskyttelsesloven Skematisk fremgangsmåde: Standard salgsopstilling, standard skriftlig rådgivning, standardkøbsaftale, standard tilstands rapport, standarddækning af ejerskifteforsikring,

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 14 af 31

2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?

Eksempel (1): Mangelsbedømmelsen En mangel er ikke kontraktsmæssig opfyldelse dvs.: kontrakten!

En lov, der forudsætter, at forsikring dækker en ”mangel” dvs. frigjort fra kontrakten!

Praktiker: Overvej proceduren …

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 15 af 31

2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?

Eksempel (1): Mangelsbedømmelsen, 2 Aktuel status i retspraksis … U 2002.828 H ”leading case”

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 16 af 31

2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?

Eksempel (1): Mangelsbedømmelsen, 3 Arealmangel – bygning ”en mangel ved bygningens fysiske tilstand”?

U 2010.343 Ø: ja TBB 2009.187 V: nej NB: Muligt ”garanti”-problem

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 17 af 31

2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?

Eksempel (2): Godkendelsesforbehold Suspensiv betingelse Resolutiv betingelse Andre hensyn!

Frigjort fra aftalen

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 18 af 31

2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?

”Alment” Høj grad af standardisering af aftaler mv.

Retspraksis: Tilbøjelighed til høj grad af typificering (standardløsninger) Vær opmærksom ved procedure: Hvorledes skal den konkrete aftale bedømmes – virkeligheden er mere end typetilfælde

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 19 af 31

3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?

Mellem former Den standardiserede Den helt individuelle

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 20 af 31

3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?

Planer - lokalplaner - kommuneplaner Anvendelse … udnyttelsesgrad, byggerettighed, højde, bolig/erhverv, parkering, overnatning, vareforsyning, etc.

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 21 af 31

3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?

Udstykning (udstykningslov og planlov) - frastykning - udstykning sammenlægning arealoverførsel

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 22 af 31

3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?

Jordens beskaffenhed: bæreevne U 1996.1666 H - forurening U 2001.2200 H

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 23 af 31

3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?

Naturbeskyttelseslov Skovlov Luftfartslov Miljøbeskyttelseslov Mastelov

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 24 af 31

3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?

Butikscentre Planlov kap.

2 d

… og kap. 4 … og kap. 5

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 25 af 31

3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?

”Alment”: Omfattende styring af interesser (betingelser og forudsætninger for hvem) (relevant tilknytning af rådgivere) (føling med politisk/styringsmæssig interesse) Man kan ikke spille med skjulte kort - uden risiko

Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

Juraens Hus, Aalborg Universitet 26 af 31

Aalborg Universitet Carsten Munk-Hansen Juraens Hus lok. 2.03

Niels Jernes Vej 6 B 9220 Aalborg Øst www.law.aau.dk

Juraens Hus, Aalborg Universitet 27 af 31