Transcript Презентация - Рынок ценных бумаг

Оценка залогов:
уроки кризиса
Екатерина Синогейкина
Генеральный директор
ЗАО «Евроэксперт»
Уроки кризиса
• Прирост кредитов 2007-08 гг. на 50% в год; 2009г.
– если и есть рост, то минимальный
• ↓ Индекса РТС, ↓ объемов западного капитала,
снижение ликвидности рынков
• Высокая доля необеспеченных кредитов до
кризиса, после сократилась в 10 раз
• Доля проблемной задолженности от 8% до 20%,
дефолтных облигаций ~ 10%-16%
• → Анализ проблемной задолженности
Оценка залогов: Уроки кризиса
Уроки кризиса:
управление проблемной задолженностью на базе стоимости
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Юридическая экспертиза (риск признания договоров
недействительными)
Выбор объекта залога
Анализ влияния обременений на стоимость
Анализ отделимых и неотделимых элементов
Консолидация активов в генерирующую единицу.
«Обеспечение» активами деятельности, направленной
на получение доходов
Отсутствие расхождений факта и документов
Анализ подключений к коммуникациям
Влияние на процедуру оценки залогов
Оценка залогов: Уроки кризиса
Выбор объекта залога
•
•
•
обеспечение – реальное?
½ недвижимости в залоге одного банка, ½ - у другого
стоимость недвижимости > стоимости бизнеса по DCF
Оценка залогов: Уроки кризиса
Уроки кризиса: экспертиза
Залог - право аренды земельного
участка и возводимые
на нем улучшения
•
•
•
•
По состоянию на дату оценки право аренды земельного участка
оформлено только на часть участка (S/2)
Объекты залога обременены правами требования третьих лиц
(дольщиков) по договорам участия в долевом строительстве, ввиду
чего предполагается соразмерное уменьшение стоимости на
площадь всех реализованных объектов.
Право и возможность строительства Объекта на земельном участке?
Отсутствует окончательный согласованный вариант архитектурнопланировочных решений строящегося объекта.
Оценка залогов: Уроки кризиса
Уроки кризиса: оценка залогов
Переоценка залогов: падение стоимости, первоначальной
завышенная оценка
Более тщательный анализ исходной информации (напр.,
1.
2.
выписки из ЕГРП о наличии обременений, договоров, наличие
полного комплекта правоустанавливающих документов и документов
БТИ)
Сравнительный подход
3.
•
•
•
•
•
по недвижимости ↑ скидка на торг (10-15% жилая, 25-30%
прочая). Уже в процессе телефонных переговоров снижают цену
предложения.
анализ предложений через год: либо ↓ 40-50%, либо висит в базе
1-1,5 года → низкая ликвидность
большой разброс цен по недвижимости, вынужденные сделки
по машинам и оборудованию нет значительного снижения
по бизнесу не дает адекватный результат
Оценка залогов: Уроки кризиса
Уроки кризиса: оценка залогов
Доходный подход
4.
•
•
•
•
капитализация vs дисконтирование. DCF делает все допущения явными.
консервативные прогнозы
выросла ставка, не растет доходность. Нет четкого понимания размера
ставок
ставки аренды снизились больше, чем цены → разрыв сравнительного и
доходного
Затратный подход
5.
•
•
•
•
•
нецелесообразно для оценки частей зданий, помещений и квартир, а
также объектов с большим сроком жизни ( > 15 лет)
прибыль предпринимателя ?
укрупненные справочники стоимости строительства
стоимость земли?
внешний износ (пример: стоимость с учетом внешнего износа - $980 000,
без учета – $1 260 000)
Оценка залогов: Уроки кризиса
Уроки кризиса: оценка залогов
1. Наличие коммуникаций?
2.
3.
4.
→ Залог – комплекс
Стоимость готового торгового центра > нового на 25-50%
Влияние на загрузку, прогноз денежных потоков
Оценка залогов: Уроки кризиса
Уроки кризиса: оценка залогов
1.
2.
3.
В залог – оборудование обслуживания скважин:
бурильные трубы
Внимание: контрактная стоимость! < реальной
Дополнительное обеспечение - залог права требования
контрактной выручки
А трубы где?
Оценка залогов: Уроки кризиса
Оценка залогов: база стоимости
Стоимостная оценка подразумевает гипотетическую
сделку.
“Заинтересованный продавец”:
1.
2.
•
•
•
•
3.
не горит желанием продать, не принуждается к продаже и не готов
продать по любой цене
заинтересован продать имущество на рыночных условиях по
максимально возможной цене на (открытом) рынке после
проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена.
заинтересован продать, даже если он знает, что рынок пассивный.
он не может стать «не заинтересованным» лишь по той причине,
что ему не нравится цена/результат оценки.
Заинтересован ли «заинтересованный продавец» на
сегодняшнем рынке?
Оценка залогов: Уроки кризиса
Информация о базе оценки: требования МСО
•
В большинстве случаев применение базы стоимости без
дополнительных разъяснений (квалификаторов)
недостаточно!!!
•
Общий формат сообщения о базе оценки: «База оценки +
допущения о состоянии актива и обстоятельствах его
продажи (отдельно или совместно с другими активами)»
•
Почти всегда будет необходимым совмещать базу оценки
с соответствующими допущениями или специальными
допущениями.
Оценка залогов: Уроки кризиса
Примеры сообщения баз оценки по МСО
•
•
•
•
•
•
•
«Рыночная стоимость с учетом арендного договора»
«Рыночная стоимость при специальном допущении, что
работы по строительству были завершены»
«Рыночная стоимость бизнеса как действующего
предприятия»
«Рыночная стоимость машин и оборудования «на месте» при
предположении, что бизнес будет продолжен»
«Рыночная стоимость машин и оборудования «на месте», но в
предположении, что бизнес закрывается»
«Рыночная стоимость машин и оборудования как отдельных
объектов для их перемещения с нынешнего местоположения»
«Рыночная стоимость машин и оборудования при их
утилизации»
Оценка залогов: Уроки кризиса
Благодарю за внимание!
Екатерина Синогейкина,
MRICS, CCIM, REV, к.э.н., доцент
[email protected]
Оценка залогов: Уроки кризиса