Transcript Magne Kjelstad, Utbyggingsavtaler i praksis, hvordan fungerer det

plansak as
UTBYGGINGSAVTALER I PRAKSIS
Hvordan fungerer det?
FRITIDSBEBYGGELSE
Ved Magne Kjelstad
[email protected]
plansak as
Hva er en utbyggingsavtale?
• Det er en avtale mellom utbygger, også kalt
tiltakshaver, og kommunen om en privat utbygging og
gjennomføring av vedtatt reguleringsplan (detalj- eller
områderegulering). Utbyggingsavtalen pålegger oftest
partene forholdsvis like store forpliktelser.
• Dette dreier seg ofte om veg, vann og avløp, kulverter,
vanntårn, grønn infrastruktur osv.
plansak as
PBL § 17-1: Definisjon
• Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom
kommunen og grunneier eller utbygger om
utbygging av et område, som gjelder
gjennomføring av kommunal arealplan.
• Arealplanen kan være områderegulering, for å
oppnå gode felles løsninger, herunder
infrastruktur, eller detaljregulering
Døme på reguleringsplan som har tilknytt
utbyggingsavtaler, Flå kommune
Eksempel på krav i utbyggingsavtale om
grunnerverv
• Grunnerverv
«Utbygger er ansvarlig for å sikre seg grunnerverv til hele
planområdet eller på annen måte sikre seg rettigheter til å
gjennomføre de tiltak som kreves i henhold til
reguleringsplanen og denne utbyggingsavtalen».
• Utbygger kjøper opp de arealer han/hun trenger for å
realisere de private forslag til reguleringsplan eller del av
denne, som er sendt kommunen. «
plansak as
Rekkefølgebestemmelser og
utbyggingsavtaler
• Rekkefølgebestemmelser av ønskede tiltak, er fastsatt i
juridisk bindende reguleringsplan
• Utbyggingsavtalen bygger på denne
• Det kan gjelde en planlagt veg til en nylig utbygd
alpindestinasjon
• Da kan de planlagte bygningene i destinasjonen bare
oppføres etter at vegen er bygd, dersom det er en
rekkefølgebestemmelse om dette i reguleringsplanen.
Døme på rekkefølgebestemmelse tatt inn i avtalen.
Merk at her er ytingane forholdsvise (pbl § 17-3)
• Kommunen gjer gjeldande Plan- og bygningslova (pbl 85 §
67) med krav om at utbyggar opparbeider veg og
leidningsnett for vatn og avløp fram til den einskilde tomt før
ein kan gje byggjeløyve eller dele eigedom (NB: sjå og jamfør
pbl 2008 § 18-1).
• Kommunen bygger sjølv ut overordna infrastruktur i
området. Alt definert i plan for Vatn og Avlaup.
plansak as
Prinsippvedtak PBL § 17-1 utbyggingsavtale:
• Uten et prinsippvedtak i kommunestyret om å bruke
utbyggingsavtaler i kommunen (destinasjoner), kan man ikke
bruke utbyggingsavtaler.
• Merk at utbyggingsavtaler gjelder gjennomføringen av
AREALPLANER som vedtas i kommunen.
• Utbyggingsavtalen sikter på gjennomføring og ferdigstilling
av et konkret prosjekt med tilhørende infrastruktur. Et
eksempel er et hyttefelt, et annet er leilighetsbygg.
plansak as
PBL § 17-2: PRINSIPPVEDTAKET
• PBL (2008) §17-2) sier at:
• ”Utbyggingsavtalen må ha grunnlag i et kommunalt
vedtak som synliggjør når en utbyggingsavtale er en
forutsetning for utbygging, og hvilke forventninger
kommunen har til avtalen.
• Kommunen skal legge til rette for medvirkning av
berørte grupper og interesser”.
Innhold i Prinsippvedtak Utbyggingsavtale
• Skal kravet om utbyggingsavtale gjelde hele eller bare deler av
kommunen?
• Arealplanen legger føringer for innholdet i de konkrete
utbyggingsavtalene.
• Hovedprinsipper for kostnadsfordeling ved utbygging av intern og
ekstern infrastruktur
• Vei, parkering, vann- og avløp, energi, grøntstruktur, gang- og
turløyper, skiløyper
• Eventuelle krav til bygningers utforming.
INNHOLD I UTBYGGINGSAVTALENE
• Utbyggingstakten bør defineres.
• Utbyggingsrekkefølgen må være i hht.
reguleringsplanens bestemmelser
• Infrastruktur (VVA) må være på plass før
utbyggingen starter, (pbl § 18-1).
plansak as
PBL § 17-3: Utbyggingsavtalens innhold
• Skal gjelde forhold som er gitt bestemmelser om i arealplan
• Antall boliger/tomter, deres størrelser og utforming
• Utbygger kan/skal helt eller delvis bekoste tiltak som er
nødvendige for gjennomføringen av planvedtak.
• Slike tiltak må stå i RIMELIG FORHOLD TIL DEN BELASTNING
DEN AKTUELLE UTBYGGING PÅFØRER KOMMUNEN.
plansak as
PBL § 17-3: Hva kan utbyggingsavtalene
omhandle? Teknisk infrastruktur
• Opparbeidelse av veier og parkeringsplasser. Tekniske krav.
• Fremføring av vann, bortføring avløp (VA). Krever
omfattende rør- og ledningssystemer
• Alpindestinasjoner: Planfrie kryssinger som sikrer ski inn/ski
ut.
• Nødvendige tilbringerheiser.
• Skiheiser for øvrig
plansak as
Grønn infrastruktur:
Uteområder, opparbeidelse og utforming
i.
Turstier, skiløype, sykkelsti, stier, bruer
ii. Volleyball, andre typer ball-baner
iii. Fiskeplass for funksjonshemmede
Døme her er middels destinasjon der dette koster ca 1mill.
NB: Husk universell utforming!
Tiltak som kan avtales i utbyggingsavtaler
Annet :
- Velforeninger, organisering
- Driftsfond grøntområder/grønn infrastruktur
- Gjerdehold
- Fjernvarme
- NB: Forpliktelser av tredjepart: Hytteeiernes deltakelse i
velforening. Avtalen skal være mellom to parter.
plansak as
Kostnader for utbyggingen av infrastruktur
• Bidrag pr hyttetomt kr 30.000 – 100.000 og mer
• kr 400 kr og oppover pr kvm BRA pr leilighet
• Betydelige beløp til løypetraseer (fond)
• Millionbeløp til stolheiser
• Millionbeløp til veger, kulverter, vanntårn o.a.
• Hvor mye kundene senere bærer av kostnadene fastsatt i
utbyggingsavtaler, er noe uvisst. Hva skattebetalerne betaler
for ny infrastruktur, er kanskje lettere å beregne.
Anleggsbidragsmodellen
• Opparbeiding og bekostning av offentlig infrastruktur er
vilkår for byggetillatelse.
• Veier, parkeringsplasser, vann- og kloakk, strømkabler,
bredbånd, parker, idrettsanlegg
• MVA utgjør 25 % av kostnad til offentlig infrastruktur. Dette
er kostnader som det offentlige pålegger den private
utbygger å bære for i det hele tatt å få kunne bygge.
Anleggsbidrag
• Anleggsbidraget anses ikke som omsetning – og det er
omsetning som utløser mva. Kommunen står som byggherre.
Det er modellens første utfordring siden kommuner vegrer
seg mota å påta seg byggherreansvaret.
• Likviditetsbelastning ved fradragsføringen av mva for
kommunen.
Anleggsbidrag, modell
Entreprenør
1.250.000 kr
Kommunen
Eier av VA
250.000 kr
Staten
Utbygger
Anleggsbidrag
1.000.000 kr
Utbygger sparer mva 25 % av 1 mill NOK. Kommunen bruker «kun»
adm. kapasitet og tar likviditetsbelastningen. For dette kan kommunen
kreve en kompensasjon, ofte bare 3 % av investeringen, om i det hele.
Vederlagsfri overføring privat VA-anlegg
til kommunen
1.250.000
Kommunen
Koster utbygger 250.000 kr mer pga mva betales (25 %)
Vederlagsfri overføring av VA-anlegg til
kommunen, planbestemmelse
• «Kommunen
skal overta VA-anlegget så snart minst
halvparten av feltet er ferdig utbygd. De deler av anlegget
som ennå ikke er ferdig utbygd, overdras til kommunen etter
hvert som de er ferdigstilt.
Planbestemmelse om anleggsbidrag
• «Kommunen forestår bygging av veg i samsvar med
kommunedelplan fra vest og fram til der hovedveg opp i
feltet tar av. Øvrige veier kan omfattes av
anleggsbidragsmodellen gjennom egne avtaler. Utbygger
stiller gratis grunn til disposisjon for videreføring av denne
vegen østover fram til hyttefeltet.»
Hva innebærer denne planbestemmelsen?
• Forholdsvise ytelser: Kommunen bygger veg (eier av vegen).
• Utbygger stiller gratis grunn til disposisjon for videreføring av vegen.
• Øvrige veger kan omfattes av anleggsbidragsavtalen gjennom egne
avtaler. Anleggsbidrag kan brukes, dette er nok ment overfor
hytteeierne. Her forplikter kommunen tredjepart, om jeg ikke leser
dette helt feil. Det er ikke helt i tråd med det som forutsettes.
plansak as
PBL § 17-4: Saksbehandling og Offentlighet
• Forhandlinger av utbyggingsavtale kunngjøres på vanlig måte.
• Avtalen legges ut til offentlig ettersyn i 30 dager
• Inngått utbyggingsavtale kunngjøres. Lokalavis og web brukes.
• Ved endringer i utbyggingsavtalen følges den samme prosedyren
som ovenfor.
• Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et
område før arealplan for området er vedtatt. Dette kan skje i
samme kommunestyremøte, i rett rekkefølge.
Saksgang Utbyggingsavtaler
REGULERINGSPLAN
UTBYGGINGSAVTALE
høring
høring
Vedtak 1
Vedtak 2
TILTAK: VVA, Skiheis, osv.
GJENSIDIG TILLITT? Sikringsmekanismer?
Forhandling
plansak as
Forhold ved utbyggingsavtaler
• Vedtatt utbyggingsavtale av kommunestyret kan ikke
påklages. Det er neppe et enkeltvedtak.
• Det kan ikke gis dispensasjon fra en utbyggingsavtale etter
PBL § 19 jf. PBL § 17-7
• Utbyggingsavtalene erstatter i praksis refusjon (refusjon etter
pbl § 18-3 flg. Blir sjelden brukt)
• Ved motstrid går reguleringsplanen foran utbyggingsavtalen
• (Kommunalt forhandlingsutvalg for utbyggingsavtaler.)
plansak as
Begrensninger på utbyggingsavtaler
• Sosial infrastruktur som barnehager og skoler, er
utelukket fra utbyggingsavtaler, dvs på utbyggers
regning.
• Det er dømer på kommuner som selv vil yte
helsetjenester gjennom utbyggingsavtalene, noe som
tidligere ble fryktet av kommunene.
plansak as
Noen begreper i forhandlingene
• Hva betyr forholdsvise ytelser, gjennom
utbyggingsavtalen?
• Hva betyr det at utbygger bare kan ilegges en
kompensasjon overfor kommunen, for infrastruktur
m.v., som står i rimelig forhold til kommunens ytelse?
• Disse begrepene sitt subjektive innhold i den enkelte
sak, fastsettes i praksis i forhandlingene.
plansak as
Forholdsvis like store plikter og retter
• Når kommunen og utbyggeren går til
forhandlingsbordet, vil de profesjonelle utbyggerne
med et langsiktig perspektiv være rede til å ta nokså
store kostnader for fellesskapet, for å bidra til sin egen
langsiktighet og forhold i kommunen. De ønsker å få
infrastrukturen på plass raskt. I utgangspunktet
forteller kanskje partene hverandre at hver tar sin del.
Utbyggingsavtalenes innhold og mulige følger
• Husker kommunen på å inngå utbyggingsavtaler? for å
finansiere VVA?
• Er avtaleteksten juridisk kvalitetssikret, slik at
tilbakeslag i etterkant unngås? F.eks rettsaker.
• Har kommunen fått med alle plikter og retter for
begge parter i avtaleteksten?
OBS-punkter til forhandlinger
• Tinglysing av avtalen, er det viktig?
• Hvordan sikre at alle utbyggere setter seg til
forhandlingsbordet?
• Aksepterer utbyggerne bankgaranti?
• Hvordan sikre at kommunen får bidragene uansett
konkurs eller ikke?
Døme på krav om bankgaranti
Arbeida blir sett i gang når utbyggar stiller til rådvelde
15% bankgaranti for fullføring. Garantien stilles med
bakgrunn i forpliktingar med omsyn til
kontraktsummen etter anbodsforhandlingar. Utbyggar
forbeheld seg retten til å godkjenne anbodsdokumenta
før dei blir lagt ut. Utbyggar må ha eit sakleg begrunna
argument for å avslå dokumenta.
plansak as
Forutsigbarhet og samarbeid
• Utbyggingsavtalen skaper forutsigbarhet vis a vis
kommunen.
• Kommunens motytelse, f.eks å bygge avløpsledning og føre
opp vannledningen til destinasjonen, gagner utbyggerne.
• Dermed muliggjør kommunen investeringer og drift for
utbyggerne, som ellers ikke ville vært mulig.
• Mellom firmaene: Firma Y sin finansiering av VA-anlegget
gagner selskap X. På sin side vil selskap X sin finansiering av
veger gagne selskap Y. Et samarbeid oppstår også her.
plansak as
Gratispassasjerer
• Kommunen må ha oppmerksomhet på at utbyggerne
innenfor reguleringsplanens område, ikke kommer unna
med forholdsvis mindre bidrag enn de andre utbyggerne.
• Utbyggeren med nøkkelposisjonen, må passe på at han får
privatrettslige avtaler med de som kan bli gratispassasjerer
på bl.a. veg og VA, slik at disse betaler inn en
kostnadsdekning, f.eks til et privat VA-selskap som den
store utbyggeren eier. Det private VA-anlegget overføres,
når det er ferdig nedbetalt, vederlagsfritt til kommunen.
plansak as
Konkurs
• Ved konkurs, der bedriften har forpliktet seg i
utbyggingsavtale om å bidra til veg, vann og avløp; vil ikke
kommunen normalt få midler ut av konkursboet for å bidra
til f.eks. tilførselsveg til et hyttefelt. Dermed øker
kommunens bidrag. Kommuner tar kanskje ikke høyde for
dette. Har rådmannen da det som er ekstra klart på
budsjettet?
• Tinglysing er i praksis til liten nytte ang. det økonomiske,
det er mer nyttig for gjennomføring av tekniske tiltak.
plansak as
Fylkeskommunen har en viktig rolle
• Fylkeskommunen er veimyndighet
• Veimidler til fylkesveger fra utbyggingsavtalene, medfører
muligens spleiselag med bakgrunn i utbyggingsavtalene
• Fylkeskommunen er ikke part i utbyggingsavtalen, det er
kommunen
• Fylkeskommunen er planmyndighet, arealplanene er jo det som
utløser utbyggingsavtaler
• Fylkeskommunen som styredeltaker i styrer som forvalter
fellesgodene i destinasjonene for fritidsboliger
• Fylkeskommunen som forvalter av midler til fellesgoder i
reiselivet
plansak as
Til Ettertanke: Teller bare utbygging?
• Kommunen har ansvar for bærekraftig utvikling for fremtiden, jf PBL §
1-1: fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet
og framtidige generasjoner.
• Naturmangfoldloven § 1: Lovens formål er at naturen med dens
biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske
prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den
gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå
og i fremtiden.
• Lages det «for store» og urealistiske planer, som bidrar til lavere priser
på sikt? Skader markedsaktørene seg selv gjennom sitt eget virke?
• Jf. Loven om tilbud og etterspørsel (Adam Smith).