Transcript Title - 全国ビルメンテナンス協会

Copyrights (C) Japan Building Maintenance Association. All Rights Reserved.
平成26年度保全業務マネジメントセミナー
「受託予定者への要求水準の設定と
入札要件書への反映」
公益社団法人全国ビルメンテナンス協会
専門委員 古橋 秀夫
Copyrights (C) Japan Building Maintenance Association. All Rights Reserved.
本日の論点
１．なぜ、期待する成果が得られないのか？
２．利用者・使用者は本当に満足しているのだろうか？
３．現在の維持管理のレベルで建築物の機能・性能は
維持できるのか？
４．維持管理の実態は理解されているのであろうか？
５．やるべきことは本当になされているのか？
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キーワード
必要事項 要求事項
仕様書
ｻｰﾋﾞｽ基準
管理方式 発注方式 ﾍﾞﾝﾁﾏｰｷﾝｸﾞ 特例的事項
施設概要 運営概要
参加要件
管理運営組織
予定価格
仕様書（詳細版）
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必要事項・要求事項・仕様書・
サービス基準の関連性
必要事項 要求事項
仕様書
ｻｰﾋﾞｽ基準
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必要事項・要求事項・仕様書・
サービス基準の関連性
必要事項
＝ 発注者の必要とする事項
要求事項
仕様書
ｻｰﾋﾞｽ基準
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必要事項・要求事項・仕様書・
サービス基準の関連性
必要事項
＝ 発注者の必要とする事項
要求事項
＝ 受注予定者への伝達事項
仕様書
ｻｰﾋﾞｽ基準
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必要事項・要求事項・仕様書・
サービス基準の関連性
必要事項
＝ 発注者の必要とする事項
要求事項
＝ 受注予定者への伝達事項
仕様書
＝ 発注者の責任において確定する
ｻｰﾋﾞｽ基準
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必要事項・要求事項・仕様書・
サービス基準の関連性
必要事項
＝ 発注者の必要とする事項
要求事項
＝ 受注予定者への伝達事項
仕様書
ｻｰﾋﾞｽ基準
＝ 発注者の責任において確定する
＝ 仕様書に基づいて発注者の
＝ 責任において確定するが、
＝ 発注予定者との合意が前提
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１．要求水準の確定
（以降は、資料に沿って進めます）
（１）業務要求水準書の意義
資料p３
（２）要求水準を確定するための準備
～必要事項の整理～
資料p３
目標・目的の達成のために維持管理
として何を行うべきか
事業計画（長期計画・中期計画）
維持管理のシナリオ
水平関係の契約
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１．要求水準の確定
（３）業務要求水準のポイント
資料p４
発注者が「何を求めているのか」明確にすること
提供されるサービスについて「達成目標」を明確に
すること
契約前の段階で業務に対する疑義・懸念を排除す
るため質疑応答を実施できるように工夫すること
垂直関係の契約ではなく水平関係の契約内容であ
ることに留意する
提供されるサービスの水準を発注者・受注者双方
が合意した方法で監視（モニタリング・測定評価）す
る事項を含む
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２．業務要求水準書の構成要素と要点
（１）業務要求水準書の構成項目
資料p４
引用：ケンプラッツHP
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２．業務要求水準書の構成要素と要点
（２）決定すべき重要な事項
資料p４
①管理方式の決定
資料p４
総合管理方式
個別管理方式（分割発注方式）
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２．業務要求水準書の構成要素と要点
②発注方式の決定
資料p４
仕様発注方式
性能発注方式
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２．業務要求水準書の構成要素と要点
③ベンチマーキング
資料p５
＜管理者の眼を養う（感覚の研磨）＞
仕様と品質とのバランス
仕様とコストとのバランス
現場の実態感覚
目にみえないものの確認（従事者の資
質・企業の姿勢・改善提案力）
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２．業務要求水準書の構成要素と要点
④「特例的事項」
資料p５
疑義・懸念を生じる可能性の原因を
事前に排除しておく
可能な限り書面にする
公平な契約関係の成立
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２．業務要求水準書の構成要素と要点
（３）信頼のおける企業を選出するために必
要な提出書類
資料p５
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３．入札要件書の作成と要点
（１）施設概要
資料p５
発注する範囲の明確化
相互の誤解（解釈の相違）を排除する
施設の見積もり対象の数値的な差異
の発生防止
正しい情報伝達
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３．入札要件書の作成と要点
（２）運営概要
資料p７
積算・見積への影響を排除
（月間総労働時間他）
変更の可能性への対策
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３．入札要件書の作成と要点
（３）管理運営組織
資料p７
維持管理権限者の確定
契約関係における当事者の明確化
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３．入札要件書の作成と要点
（４）管理体制
資料p７
管理組織の体制
職員・責任者・従事者の配置（資格・員数・
経験年数他）
業務対応の時間帯
実施計画書（年間・月次）
業務の評価方法と報告書
業務報告書（レポーティング）
改善提案書（過去の実績を含む）
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３．入札要件書の作成と要点
（４）管理体制
資料p７
緊急時の対応（地震・火災・浸水等）
事業継続計画書
機密保持・個人情報保護
賠償責任（賠償能力の確認）
報告義務（連絡・報告の体制）
再委託の限定（申請承認・専門性の高い業務）
使用資機材の仕様等（グリーン購入等）
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３．入札要件書の作成と要点
（５）「予定価格」
資料p７
（６）「参加要件」
資料p８
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３．入札要件書の作成と要点
（７）業務内容の詳細（仕様書）
資料p８
（８）「質問と回答」
資料p９
（９）「選定方法」
資料p９
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まとめ
１．既存施設の受注者交代時の対応
（引き継ぎ・評価他）
２．維持管理情報の継続性
３．「途中解約」条項の可能性・リスクヘッジ
４．インセンティブ契約の実効性
５．性能発注方式の実効性
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ご静聴ありがとうございました
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