Transcript Presentación Francisco Sabatini - Centro de Políticas Públicas UC

¿Cómo reinsertar la vivienda social al interior de las
ciudades? Aplicabilidad de dos instrumentos de EEUU
Francisco Sabatini,1 Pía Mora2 e Ignacia Polanco3
Seminario
“Desafios de una nueva politica de desarrollo urbano en Chile”
Santiago, agosto 30-31 de 2012
① Profesor del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC y de ProUrbana UC
② Directora de ProUrbana, Centro de Políticas Públicas UC
③ Investigadora de ProUrbana, Centro de Políticas Públicas UC
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El Problema y su Contexto
El Chapter 40B de Massachusetts
La tradición de los Community Land Trusts
Proyecciones
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El Problema y su Contexto
El Chapter 40B de Massachusetts
La tradición de los Community Land Trusts
Proyecciones
 Hoy,
los mercados de suelo tienden a
excluir de las ciudades, como un todo, a
la vivienda social.
◦ El Estado y los mercados de suelo han contribuido a
la segregación espacial de los hogares más pobres,
con efectos negativos para ellos.
◦ Los efectos son urbanos y sociales: en accesibilidad
y oportunidades; en contacto social y “guetización”.
◦ Hoy, la construcción de vivienda social en áreas
consolidadas (accesibles, servidas y equipadas) es
muy difícil, sobre todo en las ciudades mayores.
 Tres
causas de exclusión de la VS de
la ciudad:
a) Dinamismo inmobiliario bajo el SPI: el precio
del suelo crece con el desarrollo urbano (peso
del SPI en las crisis y en su salida)
b) Gentrificación de la periferia popular y cambio
en la estructura espacial de precios del suelo
c) Persiste mala distribución del ingreso, y falta
de acceso al suelo servido por parte de los
grupos pobres crece (el principal problema
urbano de América Latina, según el LILP)
 La
integración urbana de la VS es, desde
hace poco, un objetivo de política pública
en Chile
a) Subsidio a la Integración Social (Pía Mora
expondrá), Subsidio a la Localización (estudio
ProUrbana mostró que fue desnaturalizado) y las
ADUC (Areas de Desarrollo Urbano Condicionado)
b) La introducción de cuotas de VS ha tenido un fuerte
rechazo o ningún rendimiento: Las ADUC –sean
ZODUC, PDUC o la más reciente reinserción de la
ZODUC al PRMS– no han tenido rendimiento. No se
ha construido una sola vivienda social.
¡Importante tarea pendiente!
 La
integración urbana es enteramente
posible
a) Proyectos privados que han buscado y logrado
integración social: San Alberto de Casas Viejas en
Puente Alto, Juvencio Valle en San Bernardo, y
Urbania en Pudahuel, los dos primeros recurriendo
al Subsidio de Integración Social.
b) Nuestros estudios sobre disposición a la integración
residencial, muestran un panorama de
posibilidades. En Revista EURE viene un artículo
con resultados empíricos detallados (Stgo,
Antofagasta y Temuco). Estamos realizando otro
estudio en Stgo, Serena-Coquimbo y Valpo-Viña.
c) Negocio Inmobiliario y Reducción de la
Segregación Residencial son Compatibles.
 Soluciones
informales y formales de
inserción de la VS en la ciudad
a) “Tomas”, urbanizadores “pirata” y programas
de regularización: causación circular negativa
b) Los sistemas estatales de cuotas: Colina,
París, y Bogotá con su flamante 20%
c) Los incentivos de mercado: el Chapter 40B
d) Un camino intermedio: las fiducias
comunitarias (Community Land Trusts)
NOTA: ningun instrumento por si solo bastará
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El Problema y su Contexto
El Chapter 40B de Massachusetts
La tradición de los Community Land Trusts
Proyecciones
 ¿En
qué consiste el Chapter 40B?
a) Busca reducir la escasez de vivienda
económica derivada de las prácticas de
zonificación excluyentes (tamaño mínimo de
lote y prohibición de vivienda multifamiliar).
b) Aplica en localidades con menos de un 10%
de vivienda económica, definida como la que:
a) Está al alcance de la población con un ingreso
menor al 80% del ingreso promedio del área; y
b) Es susceptible de subsidios y otras garantías.
 ¿En
qué consiste el Chapter 40B?...
a) Exime de la normativa de altura y densidad
definida para un sector si los proyectos
incorporan un 20% de vivienda económica.
b) No se permite aumentar ilimitadamente la
densidad. Se obliga a permitir mayores
densidades y diseños tal que el proyecto
pueda ser “económicamente viable”.
SIN Norma de Excepción
CON Norma de Excepción
Puedo aumentar la densidad
(sobre el máximo permitido) a
cambio de incluir un 20% de
vivienda económica
SIN Norma de Excepción
CON Norma de Excepción
Puedo aumentar la altura (sobre
el máximo permitido) a cambio de
incluir un 20% de vivienda
económica
 Resultados
del Chapter 40B
a) Desde 1998, sobre el 70% de la producción de
vivienda económica construida en localidades con
menos de 10% de vivienda económica ha sido
resultado de la aplicación del 40B.
b) Modificaciones a la norma han incentivado la
cooperación entre el desarrolladores y gobiernos
locales.
c) Estudios señalan ausencia de conflicto o tensión entre
los diferentes grupos de ingreso en los desarrollos
analizados (Gornstein y Verrilli, 2006)
d) No se ha afectado el valor de las propiedades
aledañas, incluso considerando los proyectos más
“agresivos” (Pollakowski, Ritchay, y Weinrobe, 2005).
Estudio MIT de proyectos 40B
 Aplicabilidad
a Chile
a) Hicimos una propuesta en el marco del Concurso de
Políticas Públicas UC de 2010 para Santiago,
concluyendo en su factibilidad técnica, legal, sociocultural y económica.
b) La factibilidad socio-cultural la fundamentamos en
nuestros estudios IEU, ProUrbana e ISUC sobre
disponibilidad a la integración social, que indican
significativa apertura a la mezcla social en el
espacio.
c) La factibilidad económica la fundamentamos con una
simulación de proyectos en La Florida y Quinta
Normal, incluso con una merma de 25% en la
velocidad de venta.
d) Mass.: no es vivienda social sino “económica”
pero la “adolescencia urbana” es factor central
de segregación en los suburbios.
 Aplicabilidad
a Chile / Ventajas
a) Es un incentivo: puede o no utilizarse.
b) No genera costos para el Estado.
c) Sus efectos se circunscriben al terreno
participante: al no incrementar el voucher sino que
la rentabilidad agregada del terreno (por mayor
densidad) se protege del síndrome que afectó al
Subsidio de Localización: traspasarse a precios del
suelo.
d) Compatible con lógica de mercado en comparación
con el sistema de cuotas obligatorias.
e) Promueve una inclusión “inteligente” de vivienda
social. El desarrollador tendrá incentivos para hacer
un buen proyecto.
f) Ayudaría tanto a reinsertar vivienda social como
a retener la que podría ser desplazada
(gentrificación).
 Aplicabilidad
a Chile / Desventajas
a) Discrecional: cómo fijar alturas máximas
b) Las claves para evitar conflictos sociales
potenciales, no se conocen bien.
c) Los municipios pierden poder regulador, lo que
podría compensarse con incentivos a que ellos
mismos busquen formas de integración social
residencial … por ejemplo, a través de
fideicomisos de tierras…
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El Problema y su Contexto
El Chapter 40B de Massachusetts
La tradición de los Community Land Trusts
Proyecciones
 ¿Qué
son los Community Land Trusts?
a) Surgen en 1969 en áreas rurales del Sur pobre
de los EEUU como forma de acceso al suelo y
conectados al movimiento de los derechos civiles.
b) En 1980 en Cincinnati aparece uno urbano.
c) Hoy existen sobre 240 CLTs en 45 estados y en el
Distrito de Columbia, y en varios países.
d) Son distintivos por la forma de tenencia del suelo,
su organización y su operación.
 CLTs:
tenencia del suelo y organización
a) La tierra es tratada como patrimonio común, no
como posesión individual. Los terrenos son de un
propietario sin fines de lucro y privado
(corporación).
b) La tierra queda fuera del mercado en forma
permanente, pero es puesta en uso para la
ejecución, incluso comercial, de vivienda y de
actividades que mejoran los barrios.
c) La propiedad del suelo y de toda mejora física se
mantienen separadas a través de esquemas de
arriendo de la tierra que dan seguridad a los
propietarios de las viviendas.
 CLTs:
tenencia del suelo y organización…
d) El propietario del suelo es una corporación privada
sin fines de lucro con membrecía abierta a
residentes del sector, proyectando la noción de
comunidad al entorno urbano.
e) Se busca equilibrar los intereses de los residentes,
de los vecinos del proyecto y el interés público.
f) El Garden Cities of Tomorrow de Howard (1898)
consistía en ciudades-comunidades construidas en
tierras de propiedad de una corporación municipal.
 CLTs:
un instrumento de equilibrios
a) Una estructura de tenencia del suelo que equilibra
derechos y responsabilidades de residentes
individuales con los del propietario (corporativo)
del suelo.
b) Una estructura organizacional que balancea el
poder entre los residentes y los vecinos del CLT.
c) Una forma de funcionamiento que equilibra las
ganancias asociadas a la reventa de una vivienda
con la accesibilidad de esas viviendas para futuras
generaciones de hogares de bajos ingresos.
 Aplicabilidad
a Chile: ventajas
a) En los EEUU, los CLTs han servido para que
personas de bajos ingresos accedan al suelo.
b) Pero el acceso a un suelo barato, por si solo,
no es solución: lo sabemos en América Latina
por las invasiones de tierras y los “piratas”.
c) Los CLTs sirven para defender comunidades
de bajos ingresos del desplazamiento que
suele seguir a la gentrificación.
d) El “retirar” tierras de los mercados a través
de fiducias estatales o privadas, no
representaría un efecto cuantitativo
importante en la operatoria de los mercados.
 Aplicabilidad
a Chile: desventajas
a) Dificultad de separar el valor de la vivienda (que
evoluciona con las mejoras que le introduce cada
familia) del valor del suelo, que también
evoluciona.
b) La dificultad de dar con mecanismos operativos
para evitar la inflación de los precios de reventa
de las construcciones (viviendas), esto es, para
que éstos no absorban las “rentas diferenciales”
del suelo (ejercicio de “derechos de prelación” por
parte del CLT).
c) Difícil equilibrio entre los intereses individuales
(seguridad, patrimonio, herencia) y los
comunitarios (urbanos relativos a la calidad de
vida y laintegración social), y entre aquéllos y los
de futuras generaciones.
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El Problema y su Contexto
El Chapter 40B de Massachusetts
La tradición de los Community Land Trusts
Proyecciones
 Aprender
de las experiencias…
a) El acceso de los hogares pobres a la vivienda
integrada a la vida urbana, requiere buscar formas
novedosas de acceso al suelo por fuera de los
mecanismos tradicionales de mercado.
b) Hemos revisado dos experiencias de los EEUU:
Mientras una es más liberal, la otra implica un rol
más activo de los municipios y las organizaciones
sociales y vecinales.
¿Qué factibilidad
hay de aplicarlas en nuestro país?