Transcript Formation LMNP

Formation LMNP
Objectifs de la formation
 1ère approche de la location meublée
 Découverte du statut LMNP
 Comprendre le régime applicable
 Comprendre l’intérêt du produit
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 2
Planning de la journée
Présentation générale
9h00 – 9h45
Le LMNP et l’approche environnementale
9h45 – 11h00
pause
Les avantages fiscaux
Le régime fiscal des revenus
déjeuner
Méthode de vente (maillons 7 et 8)
pause
Méthode de vente (maillons 9 à 12)
11h00 – 11h15
11h15 – 12h30
12h30 – 14h00
14h00 – 16h00
16h00 – 16h15
16h15 – 17h30
sommaire
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 3
1- Présentation de la
location meublée
L’Offre Produits
Investissements Immobiliers
Revenus
Fonciers
Diminution
du Revenu
Imposable
Placements Financiers
Revenus BIC
d’Impôt
Revenus
non
fiscalisés
• Robien
• Girardin • LMNP
• LMNP/LMP
• Borloo
• Scellier • Demessine
Réduction
Fiscalité
privilégiée
Cible de part.
Cible de pro.
• Ass. Vie
• PEI / PERCOI
• PEP / PEA
• Madelin / PERP
• FCPI / FIP
• Contrats Capi
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 6
Deux types de location
Location nue
RF
Location meublée
BIC
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 7
Des meubles en suffisance
Investisseur
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 8
Les conditions pour meubler un logement
conditions
Autorisation administrative
Bail
Règlement de copropriété
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 9
En pratique, comment louer en meublé
Investisseur
Meuble un logement vide
Achat d’un bien meublé
dans une résidence
avec services
Loue en direct
Confie la location
à un exploitant qui sous-loue
et fournit des services
Gestion déléguée à un tiers
Gestion supportée en direct
Possibilité de récupérer
la TVA sur le prix
d’acquisition
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 10
2- Le loueur en meublé
non professionnel
Les principaux avantages du LMNP
Réduction d’impôt
- Réduction d’impôt
de 18 % étalée sur 9
ans
Amortissement
- Amortissement de
l’immeuble (20 à 30 ans)
- Amortissement sur la
valeur de l’immeuble
supérieure à 300 000€
- Amortissement du mobilier (5 à 10 ans)
- Récupération de la TVA
- Régime micro BIC après 20 ans : abattement de 50 % sur les recettes
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 12
L’investisseur
Pers. physique
Pers. morale
(réduction d’impôt
(amortissement)
ou amortissement)
LMNP
• SNC
• EURL
• SARL de famille
• SCI
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 13
2 catégories de loueurs
LMNP
Pas inscrit au RCS
ou
Recettes < 23 000 €
LMP
Inscrit au RCS
et
Recettes > 23 000 €
ou
et
Recettes < revenus pro
Recettes > revenus pro
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 14
2 catégories de loueurs : précisions
Les 23 000 € s’apprécient :
loyers TTC
foyer
fiscal
année
Les revenus pro s’apprécient :
Salaires
Location meublée
Autres revenus pro
(BIC – BA – BNC …)
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 15
La cible du LMNP
Ceux qui veulent réduire leur impôt et se constituer un complément de
revenus,
notamment pour préparer leur retraite
Cible très large :
Peu ou très fortunés
Souplesse de participation
Effort de trésorerie peut être faible
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 16
Des préoccupations des ménages, au soutien
de l’activité économique
réduire sa facture fiscale
investissements
+
sécurité et fiscalité
avantageuse
protéger son épargne,
la faire fructifier
préparer sa retraite
secteur privé
politique active
de l’État
avantages fiscaux
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 17
3- Approche
environnementale
Plusieurs types de locations meublées
ETUDIANTS
TOURISME
PERS. ÂGEES
AFFAIRE
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 19
Le tourisme en France
1er rang mondial des
pays les plus visités
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 20
L’essor du tourisme d’affaires
Tourisme d’affaires = vecteur du développement économique
France = 2ème rang mondial pour les congrès
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 21
Les étudiants à la recherche d’un logement
demande
>
l’offre
+ 1/3 demandes
parc universitaire = 150 000 logements
7 % des étudiants
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 22
Une population vieillissante
Personnes âgées de + en + nombreuses, d’ici à 2030 :
+ 72 % de + 60 ans
+ 25 % de ménages à loger
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 23
Les différents intervenants
L’État
L’exploitant
L’expert comptable
Le notaire
Le promoteur
La banque
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 24
Le bail commercial
Bail
commercial
9 ans
renouvelables
(indemnité d’éviction
si nonrenouvellement)
Loyers réguliers
sans recherche de
locataire
Pérennise son
activité grâce au
renouvellement
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 25
Le lien entre les services et la TVA
• service du petit
déjeuner,
• accueil de la clientèle,
• nettoyage des locaux,
• fourniture du linge de
maison.
achat
location
meubles et immeuble
services para-hôteliers
100 000 € TTC
loyers
16 388 €
TVA récupérée
TVA à reverser
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 26
4- Les avantages fiscaux
Une nouvelle réduction d’impôt
LOI n° 2009-431 du 20 avril 2009 de finances
rectificative pour 2009
Réduction d’impôt 18%
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 28
Les modalités de calcul
18 % x
prix de revient HT
(immobilier+foncier+frais d’acte)
Enveloppe de 300 000 € / an
→ 1 ou plusieurs acquisitions par an
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 29
Les modalités d’application
18 % de réduction répartis sur 9 ans
Exemple :
(18 % x 300 000 €) / 9 = 6000 € / an
Impôt sur le revenu soumis au barème :
Montant de la réduction d’impôt :
Impôt à payer :
7 000 €
6 000 €
1 000 €
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 30
Les modalités d’application
La réduction d’impôt est :
→ égale à : 25 % pour les actes signés en 2009 et 2010
18 % pour les actes signés en 2011 et 2012
→ Imputée sur l’impôt dû au titre des revenus de l’année d’achèvement et
sur les 8 années suivantes
→ Sans prorata
→ Reportable pendant 6 ans si elle excède l’impôt dû
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 31
Les conditions à respecter
→ Location d’un logement meublé
→ Situé dans une résidence spécifique
→ Pendant 9 ans
→ À un exploitant
→ Dans le mois qui suit la date d’achèvement
→ En cas de non respect : remise en cause de la réduction d’impôt
→ Sauf en cas de décès, invalidité ou licenciement
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 32
Amortissement / Réduction
2 possibilités :
325 000€
Amortissement
300 000€
325 000 €
25 000€
Réduction
Amortissement
Dans tous les cas : meubles amortis sur 5 à 10 ans
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 33
La récupération de la TVA
Dépenses engagées en LMNP
Récupération de la TVA
→ sur le montant de l’acquisition
→ sur les meubles
→ sur les honoraires du comptable
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 34
5- Le régime fiscal des
investissements LMNP
Une catégorie de revenus autonome
BIC non-professionnels
Micro BIC
Réel
recettes brutes
–
abattement forfaitaire 50%
recettes brutes
–
déduction charges
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 36
Les montants déductibles
- l’amortissement :
- immeuble : selon l’avantage choisi par l’investisseur
- 100 % meubles HT sur 5 à 10 ans
- les intérêts d’emprunt, ADI, frais d’hypothèque ou de caution
- la taxe foncière
- les frais de comptabilité
- les assurances et les charges de copropriété (si l’exploitant ne les prend pas
en charge)
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 37
Le traitement fiscal du déficit
amortissement
Déficit BIC
intérêts, ADI,
frais
loyers
-
taxe foncière
frais comptables
non-imputable
sur les autres
catégories de
revenus
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 38
Le cas du report
amortissement
700 €
intérêts, ADI,
frais
-
loyers
3265 €
(
taxe foncière
exonérée 2 ans
5278 €
700 €
→ mis en réserve,
revenus
défiscalisés
pendant 10 à 20 ans
2250 €
→ report utilisable
durant les 10
années suivantes
frais comptables
237 €
)
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 39
L’investissement dans le temps
1ère période : de 1 à 10 ans
2ème période : de 10 à 20 ans
3ème période : à partir de 20 ans
Les charges déductibles
compensent les recettes.
L’investisseur n’est pas
imposable.
Les loyers sont supérieurs aux
recettes. L’investisseur passe
en bénéfice.
Le financement est terminé.
abattement
50%
amortissement
intérêts
loyers
charges
Option pour le micro BIC
loyers
intérêts
loyers
charges
Léger bénéfice imposable
50 % des revenus fiscalisés
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 40
Les différentes taxes
Taxe foncière *
* 2 ans d’exonération totale ou
partielle
Investisseur
Prélèvements sociaux 12,3%
sur les bénéfices
Taxe professionnelle
Exploitant
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 41
L’ISF et les plus-values
PATRIMOINE
ISF
< 790 000 €
PLUS-VALUES
15 ans
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 42
La transmission à un tiers
TVA
si
• location meublée
• reprise ou renégociation du
bail
• poursuit l’activité
• est assujetti à TVA
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
L
M
N
P
Page 43
La transmission en famille
LMNP
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 44
Conclusion
Les avantages de la location meublée
la réduction d’impôt de 18 %
l’amortissement
la restitution de la TVA
la restitution de la TVA
la sérénité financière
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 46
Quiz
1- Qui peut être LMNP ?
2- Quel type de société peut investir en LMNP ?
3- Quel est le taux de la réduction d’impôt ?
4- Quels avantages fiscaux offre ce statut ?
5- Quelle limite s’applique sur la réduction ?
6- Quels sont les types d’investissement éligibles ?
DIAPORAMA- Formation LMNP 2011
Page 47
Fin