Transcript Belang goede objectkenmerken

WAARDERINGSKAMER
Goede objectkenmerken
Wat is belang voor WOZ-taxaties?
welke eisen gelden er?
ir. Ruud M. Kathmann
[email protected]
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
1
WAARDERINGSKAMER
De feiten op een rij
Jaarlijks:
 ruim 7,5 miljoen woningen getaxeerd
 ruim 1,0 miljoen niet-woningen
 waarde woningen € 1.705 miljard
 waarde niet-woningen € 465 miljard
 belastinginkomsten € 6 miljard
 kosten WOZ-uitvoering € 160 miljoen
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
2
WAARDERINGSKAMER
Andere feiten
Jaarlijks:
 250.000 woningen onder bezwaar
 75.000 niet-woningen onder bezwaar
 135.000 woningen in waarde verlaagd
• gemiddeld met 11%
 40.000 niet-woningen in waarde verlaagd
 kosten WOZ-bezwaren ruim € 40 miljoen
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
3
WAARDERINGSKAMER
Weer andere feiten
Vertrouwen van burgers
 77% heeft geen vertrouwen in de WOZwaarde en de WOZ-uitvoering
 58 % beoordeelt taxatieverslag negatief
 32 % overweegt bezwaar te maken
maar vindt dat teveel rompslomp
 men vindt juistheid van gegevens
belangrijk en de impact op het
vertrouwen is groot
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
4
WAARDERINGSKAMER
Wat is dit?
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
5
WAARDERINGSKAMER
Dit is
Vrijstaande woning
met aangebouwde garage
120 m2 gebruiksoppervlakte
450 m3 bruto inhoud
bouwjaar 1850
perceel 600 m2
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
6
WAARDERINGSKAMER
En wat is dit?
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
7
WAARDERINGSKAMER
Dit is
Vrijstaande woning
met aangebouwde garage
120 m2 gebruiksoppervlakte
450 m3 bruto inhoud
bouwjaar 1850
perceel 600 m2
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
8
WAARDERINGSKAMER
Modelmatige waardebepaling
Definitie Waarderingsinstructie:
 systematisch afleiden relevante kenmerken
 structureren taxatiemodel op samenhang
objectkenmerken
 kwantificeren relatie kenmerken en waarde
 berekenen modelwaarde
 beoordelen taxatiemodel
 verifiëren afzonderlijke waarden
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
9
WAARDERINGSKAMER
Welke objectkenmerken?
Geen vaste lijst, de markt wijst uit
Primaire objectkenmerken
• vaste basis moet op orde zijn
• type, grootte, bouwjaar, locatie
• relevante delen (bijgebouw, serre, dakkapel)
Secundaire kenmerken
• kwaliteit, onderhoud, liggingsaspecten
• in huidige markt belangrijk voor kopers
• objectief oordeel, zeker niet subjectief
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
10
WAARDERINGSKAMER
Kenmerken in huidige markt
Woningen
• kwaliteit/onderhoud bepalen verkoopbaarheid
• ook nodig voor niet-verkochte woningen
Niet-woningen
• leegstandsproblematiek
• onderscheid "kansrijk" en "kansarm"
• "kansarme objecten" op "kansarme locatie"
taxeren op alternatieve aanwending
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
11
WAARDERINGSKAMER
Wat verwacht Waarderingskamer
Onderbouwing waarde
 Elk waardeverschil tussen objecten is te
onderbouwen met verschil in kenmerken
 Mate van verschil vloeit voort uit model
 Het verschil moet logisch zijn
(taxateurskennis)
Waarden en verschillen sluiten aan op
actuele markt
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
12
WAARDERINGSKAMER
Bijhouding van de kenmerken
permanente processen benutten
 marktanalyse ("binnen kijken")
 volgen na aankoop
 bezwaar (vooral de vergelijkingen)
signalen uit andere processen
 vergunningen (BAG etc.)
 mutatiesignalering (luchtfoto's etc.)
planmatige aanpak
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
13
WAARDERINGSKAMER
Wat verwacht Waarderingskamer
Ieder object elke 5 jaar "gezien"
controle kenmerken vastgelegd
planmatige aanpak
bij permanente processen breed kijken
 marktanalyse (ander objecten en "volgen")
 mutatieverwerking (BAG/BGT)
 bezwaren
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
14
WAARDERINGSKAMER
Kwaliteit gegevens
gevolgen fouten in kenmerken
 onnauwkeurigheid taxatie
 zwakke onderbouwing taxatie
 honoreren bezwaren
• (zelfs als waarde goed is)
niet elk verschil is fout
 verschil in bouwjaar in range
 kleine verschillen in grootte
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
15
WAARDERINGSKAMER
Wat verwacht Waarderingskamer
Wat op straat staat, staat ook zo in
de administratie
Tenminste jaarlijks (ontwikkeling)
kwaliteit kenmerken beoordelen
Open staan voor signalen
belanghebbenden
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
16
WAARDERINGSKAMER
Samenvattend
goede kenmerken voor vertrouwen
belanghebbenden een rol bij juistheid
kenmerken
Wat verwacht Waarderingskamer
 objectkenmerken bepalen waardeverschil
 brede blijk permanente processen en
planmatige aanpak
 kenmerken beoordelen (protocol)
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
17
WAARDERINGSKAMER
Vragen?
Nu
Of
[email protected]
19 / 09 / 2012
Themadag WOZ-objectkenmerken
18