CENNI DI ESTIMO

     

STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO STIMA IN BASE AL COSTO STIMA A SITI E CEMENTI STIMA IN BASE AL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE STIMA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE STIMA IN BASE AL VALORE COMPLEMENTARE

PROBABILE VALORE DI MERCATO PROBABILE VALORE DI TRASFORMAZIONE PROBABILE VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

   PROCESSO SINTETICO COMPARAZIONE CON FABBRICATI SIMILI PREZZI DI VENDITA RECENTI NOTI  SCELTA DEL PARAMETRO TECNICO

SUPERFICIE NUMERO DEI VANI VOLUME CANONE DI LOCAZIONE

x : ∑V = p : ∑p

V = valori ; p = parametri AGGIUNTE E DETRAZIONI

     REDDITI TRANSITORI TEMPORANEA ESENZIONE IMP PARCHI, GIARDINI, ORTI NON COMPRESI NEL FABBRICATO OPERE D’ARTE NON ASPORTABILI LAVORI DI MIGLIORIA AD OPERA COMUNALE     MINORI REDDITI TRANSITORI SPESE STRAORDINARIE SERVITU’ PASSIVE IPOTECHE,RENDITE VITALIZIE,USUFRUTTO,ABITAZ IONE

 SOMMA DELLE SPESE CHE SOSTERREBBE UN IMPRENDITORE ORDINARIO PER LA COSTRUZIONE (

GIUDIZIO DI STIMA

)  COSTO REALE RILEVATO CONTABILMENTE PER L’IMPRENDITORE CONCRETO

V= REDDITO NETTO/r

RICERCA DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE

    

REDDITO LORDO DETRATTO DI QUOTE DI :

MANUTENZIONE ASSICURAZIONE AMMORTAMENTO SERVIZI E AMMINISTRAZIONE IMPOSTE E TASSE

Il valore di trasformazione che si attribuisce ad un bene trasformato è uguale alla differenza: Valore dei beni ottenuti dalla trsformazione detratte le spese sostenute per la trasformazione.

Ricorre quando l’imprenditore vuole determinare la convenienza economica

 E’ il valore che si attribuisce ad un bene che faccia parte di un altro bene.

 Differenza fra il valore dell’intero bene e quello che avrebbe la parte residua come se concepito staccato e vendibile autonomamente dal bene principale.

Va = Vm – (K + P)

Va = valore dell’area Vm= valore dell’edificio K = costi di costruzione P= profitto In realtà il K comprende: K = (kt+S+U+O) + (Ou+C) +Interessi+Imposte Kt =costo tecnico di costruzione S= spese generali del costruttorre U= utile normale d’impresa O= oneri professionali Ou= oneri di urbanizzazione C= oneri comunali c osto di costruzione I= interessi passivi Imp.= Imposte e tasse

Si ottiene facendo la differenza tra il

Valore fabbricato edificabile Ed il costo di costruzione escluso quello dell’area

QUESTO ASPETTO VIENE PRESO IN CONSIDERAZIONE PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE MINIMO NELLE AREE AGRICOLE POSIZIONATE NELLE PERIFERIE OGGETTO DI ESPANSIONE SI RICERCA IL Bf E LO SI CAPITALIZZA

L’ art.1127 c.c. attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo di proprietà.

La stessa facoltà spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa, secondo il c.c., se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono.

I condomini possono opporsi se la sop… pregiudica l’aspetto architettonico o diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi da corso alla sopraelevazione “ deve corrispondere agli altri condomini una indennità pari al Valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso il numero dei piani ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante.

Egli è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o in parte avevano il diritto di usare (art.1127 c.c.)

Il diritto di sopraelevare può essere esercitato quando:  L’intervento è tecnicamente possibile   Giuridicamente attuabile (norme urbanistiche) Economicamente conveniente.

Valore del diritto di sopraelevazione Vds = Vas - Ind Vas = valore di mercato dell’area di sopraelevazione Ind = valore dell’indennità di sopraelevazione (area di sopraelevazione si intende soltanto quella che potrà essere effettivamente edificata tenuto conto di tutte le limitazioni derivanti dal PRG e caratteristiche architettotinche e strutturali dell’edificio stesso.

Ind = __V_______ _ a __V_____ n + 1 n + 1 V = valore dell’area di sedime n = n. piani prima della sopraelevazione a = aliquota di comproprietà spettante a chi esegue la sopraelevazione

Vnp = V – Vu Vu = a ( qⁿ - 1/r qⁿ ) a = Bf (terreni) ; canone medio annuo (fabbricati) Vnp = valore nuda proprietà Vu = valore usufrutto n = anni di vita probabile a = annualità annua media netta V = valore del bene in regime di ordinarietà

Terreni agricoli 1/12 del valore agricolo medio per la coltura efettivamente praticata Aree edificabili Indennizzo annuo pari al mancato reddito + imposte pagate nel periodo O Valore venale x interessi legali