Transcript Les_aides_a_la_pierre_IFLS_sept_2014

Prise de poste IFLS – CVRH
Paris
Le 22 septembre 2014
Les aides à la pierre
DGALN /DHUP/FE1 et PH2
Maxime Vidal, Marie Bastiat et Estelle
Canonne
Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement
Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
www.territoires.gouv.fr
Les aides à la pierre
1) Définitions
2) L’offre nouvelle de logements sociaux : la gamme de
financement (PLUS, PLAI, PLS)
3) Aides à la pierre : les contreparties
4) Le calcul des subventions
5) La programmation des aides à la pierre
6) Les financeurs/les réservataires
7) Les autres produits de financement d’offre nouvelle
8) Quel produit de financement pour quel type de public ?
Définitions
Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement
Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
www.territoires.gouv.fr
Le logement social
Il n’existe pas de définition unanimement acceptée du logement social.
« Un logement social est un logement destiné, suite à une initiative publique ou
privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se
loger sur le marché libre. »
Mais plusieurs approches sont possibles, avec chacune leurs limites :
 Souvent, approche en termes d’organismes bailleurs : les logements
sociaux sont assimilés aux logements locatifs HLM.
 Approche en termes de plafonds de ressources et de plafonds de
loyers
 Une définition très précisément donnée par la loi SRU : approche en
termes de conventionnement APL.
 Nécessité de se mettre d’accord sur la définition en fonction des
contextes
Logement locatif social
Logement social :
Prix d’un logement moyen 142K€ pour 69m²
Loyer plafond 5,51€/m²/mois (2014, zone 2)
Comment faire du logement social?
Remboursement annuel sur 40 ans à 4% : 7174 €/an
Loyer annuel : 4531 €/an
Les aides à la pierre et les aides à la
personne
AIDES A LA PIERRE
 Aides financières publiques ayant pour but de favoriser la réalisation
de logements
 Aides à l’investissement versées aux propriétaires
Versus
AIDES A LA PERSONNE (dont APL)
 Ensemble des aides accordées par l'État et les divers régimes
sociaux, consentis directement au propriétaire ou au locataire. Ces
aides ont pour objet de réduire les dépenses des ménages liées au
logement.
Aides à la
pierre
Propriétaire – bailleur gestionnaire
Aides à la
personne
Locataire
7
Articulation aides à la pierre
et aides à la personne
Niveau de loyer nécessaire pour l’équilibre en l’absence d’aides
Loyer (+ charges)
Recettes
(+)
Charges
(-)
Aides à la
personne = APL
Aides à la
pierre
La baisse
de la dette
permet de
baisser le
loyer
Reste à charge
du locataire
Permettent au ménage
modeste de payer le loyer
social
Remboursement
dette
Travaux, entretien,
frais
Source : DHUP/FL1
Les arguments économiques
Aides
Aides personnelles
Aides à la pierre
• Meilleur ciblage social
Avantages
• Respecte la liberté de choix du mode
de logement
• Encourage la construction
• S’adapte à l’évolution des situations
Inconvénients
• Induit une dépense de
« fonctionnement » récurrente
• Entraîne une segmentation du parc
par catégorie
• Risque d’effet inflationniste
• Difficulté à conserver la mixité sociale
Plusieurs dispositifs d’aides à la pierre
Action de l’État sur plusieurs segments de marché:
• Logement locatif:
- locatif social
- locatif privé
• Accession :
- accession sociale
- accession libre
• Hébergement et populations spécifiques
=> Ici on ne parlera que du
LOGEMENT LOCATIF SOCIAL (= parc public) hors
ANRU
Les différentes aides possibles
 Aides directes
 Aides budgétaires
 Cf. PLF et PAP Ville et logement
 Aides indirectes
 Aides fiscales
 Cf. PLF et « jaune fiscal » (Rapport évaluant
l’efficacité des dépenses fiscales en faveur du
développement et de l’amélioration de l’offre de
logements)
 Aides de circuit
 Cf. Rapport annuel du fonds d’épargne
Les aides au locatif social
But : réduire les charges d’exploitation
1 ) réduire l’annuité :
Subventions
TVA à taux réduit (Article 278 sexies, 278 sexies A et 279-0-bis du CGI)
Exonération de DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) pour les organismes
HLM
Baisse du taux d’emprunt (prêts bonifiés refinancés sur le fonds d’épargne sous
tutelle de la CDC)
2 ) réduire les autres charges :
exonération de TFPB (25 ans voire 30 ans si respect de critères
environnementaux, articles 1384 A et 1384 C du CGI)
exonération d’impôt sur les sociétés
Aides fiscales locales : exonération de taxe d’aménagement (pour les PLAI,
de plein droit, sinon sur délibération)
Les aides au locatif social : la
multiplicité des acteurs
PRIX DE REVIENT MOYEN TTC : 142 K€ / 69m²
Aides à
la pers.
Aides à la pierre : 32 %
ETAT :
25%
18%
Autres :
14%
APL :
20%
TVA réduite
Sub. 1% Logement
Exo TFPB non compensée
Garantie
Subventions collectivités
Exo. TFPB compensée
Aide de
taux
Délégations de
compétence
Subvention État
Département ou EPCI
L’effort public en faveur du logement
représente environ 40 Md€
Aides
(PLF 2013)
Aides à la
personne
17,7 Md€
Dépenses
budgétaires
4,9 Md€
Partenaires sociaux
Régimes
sociaux
Action
Logement
12 Md€
0,8 Md€
Aides fiscales
15,2 Md€
Dépenses
fiscales
15,2 Md€
Aides à la
pierre 7,1
Md€
3,7 Md€
Total
40 Md€
8,6 Md€
3,4 Md€
12 Md€
4,2 Md€
15,2 Md€
L’offre nouvelle de
logements sociaux : la
gamme de financement
(PLUS, PLAI et PLS)
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3 principaux produits de financement
- le prêt locatif à usage social : PLUS
- Prêt le plus fréquemment mobilisé
- Prend en compte un objectif de mixité sociale
- le prêt locatif aidé d’intégration : PLAI
- Destiné aux ménages cumulant difficultés sociales et
économiques
- PLAI adapté : PLAI bénéficiant de la subvention spécifique en
faveur du développement d'une offre de logements locatifs très
sociaux (appel à projets) => pour les ménages cumulant des
difficultés financières et sociales
- le prêt locatif social : PLS
- Essentiellement pour du logement ordinaire pour les classes
moyennes en zones tendues et le logement étudiant
- Ou destiné à des logements-foyers spécifiques pour personnes
âgées ou handicapées
Offre nouvelle : la gamme des financements
Loyer
Logements au
prix du marché
PLI
Pris en compte dans les logements sociaux
(au sens de l’art. 55 loi SRU)
PLS
PLUS
PLAI
PLAI
-A
PLAI
Plafonds de
ressources
PLUS : règles de mixité sociale
R 331-12 du CCH, circulaires du 14/10/1999 et du 09/08/2001, conventions-type
APL
- au moins 30 % des logements doivent être occupés par des ménages
dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources du PLUS
(au loyer PLUS)
- au maximum 10 % des logements peuvent être loués à des locataires
dont les ressources excèdent, dans la limite de 120 % des plafonds PLUS (loyer
= 133 % du PLUS)
Pour le PLUS :
au minimum 30 % des locataires
Pour le PLUS :
au maximum 10 % des locataires
PLUS
= plafond de base
PLAI
=60% des plafonds
PLUS
PLS
=130% des plafonds
PLUS
Plafonds de
ressources
Les aides au locatif social : des
aides proportionnées
44%
Aides
hors État
32%
Sub. État
Aide taux
Aides
hors État
Sub. État
Aides
hors État
27% Aide taux
Aide taux
18%
Aides
fiscales
Aides
moyennes
30%
Aides
fiscales
Aides
fiscales
en % prix
revient
(TTC TVA 7%)
15%
Contreparties
sociales décroissantes
Aide taux
PLAI
316 €
1 800 €
PLUS
356 €
2 900 €
PLS
557 €
3 900 €
Loyer mensuel
Revenu net maxi
Exemples pour une famille de 3
personnes à Lyon (65 m²) –
arrondis
Les aides à la pierre PLUS/PLAI/PLS et leur
octroi
PLUS
Décision d’octroi
R. 331-3 et R. 3316
Liste pièces :
arrêté 26 août
2005
Aides directes
PLAI
PLS
Toute opération financée en PLUS ou PLAI
doit faire l’objet d’une décision portant
octroi de subvention prise par le Préfet ou
le représentant de la collectivité
délégataire,
Toute opération financée en PLS doit
faire l’objet d’une décision
d’agrément prise par le Préfet ou le
représentant de la collectivité
délégataire,
dans la limite des dotations régionales
notifiées par le ministre au Préfet de Région
(R. 331-6)
dans la limite des dotations
régionales notifiées par le ministre au
Préfet de Région (R. 331-6)
- subvention principale PLUS/PLAI :
peut être égale à 0€
- PAS de subvention principale
- surcharge foncière (R. 331-24 et R. 33125)
- surcharge foncière
(exceptionnellement = Paris + petite
couronne IDF)
- prime spécifique Ile-de-France (R.381-4)
Aides indirectes
Aides fiscales :
- TVA à taux réduit
- exonération de TFPB pendant 25 ans (voire 30 ans)
Aides de taux : prêts PLUS/PLAI/PLS
Les prêts PLUS PLAI PLS
PLUS/PLAI
PLS
Par qui sont distribués
les prêts ?
Uniquement par la Caisse
des Dépôts
Par la Caisse des Dépôts et les
banques agrées pour la
distribution du PLS
Durée
-Jusqu’à 40 ans pour la partie
logement
-Jusqu’à 50 ans pour la partie
foncière, voire 60 ans
- Jusqu’à 40 ans pour la partie
logement
- Jusqu’à 50 ans pour la partie
foncière, voire 60 ans (en A, B1
+ sur dérogation en IDF, RA et
PACA pour autres zones)
Quotité
Cf. conditions des aides
fiscales – 1384 A et C (TFPB)
et 278 sexies et 278 sexies A
(TVA) du CGI
Quotité minimum de 50% du
prix de revient obligatoire dans
le plan de financement (R33120 du CCH)
Taux
Indexé sur le livret A :
+ 0,60 % pour le PLUS
– 0,20 % pour le PLAI
Note technique du 15 avril
2014 : taux LA moyen sur 40
ans à prendre en compte =
2,40 %
Fixé chaque année à partir
d’une adjudication nationale
(réformée en 2011)
Indexé sur le livret A :
+ 1,11 % en 2014
Les maîtres d’ouvrage
Selon la nature de l’opération et le produit de financement, il ne s’agit pas des mêmes
familles de maîtres d’ouvrage
PLUS
PLAI
PLS
R. 331-14
R. 331-14
R. 331-18
1°) des offices publics de l'habitat (OPH) et des sociétés anonymes
d'habitations à loyer modéré (SA HLM, désormais Entreprises sociales pour
l’Habitat ou ESH)
2°) des sociétés d'économie mixte (SEM) ayant pour objet statutaire la
réalisation de logements
3°) des collectivités territoriales ou leurs groupements, à condition que
* aucun organisme de logement social ne soit en mesure d’intervenir sur leur
territoire,
* ces collectivités ne soient pas délégataires des aides à la pierre
4°) des organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage
d’insertion (MOI), PLAI, et PLUS pour les opérations mixtes et sous réserve
que les PLAI soient majoritaires
Liste MOI : http://intra2.dguhc.i2/cartographie-des-organismes-agreesa5225.html
Toute personne
morale ou
physique
Aides à la pierre : les
contreparties
- Les plafonds de ressources
- Les plafonds de loyer
- Le conventionnement APL
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L’accès au logement locatif social : sous
conditions de ressources
Les plafonds de ressources :
-R. 331-12 : ces logements sont « destinés à être occupés par des
personnes dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les
lieux, est, au plus égale à un montant déterminé par arrêté » chaque année.
Dépendent de plusieurs facteurs :
- Le produit de financement : PLUS/PLAI/PLS et assimilés,
- La localisation : Paris et communes limitrophes, reste de l’Ile-de-France
et autres régions
- La composition des ménages : 6 catégories selon le nombre de
personnes composant le ménage, le nombre de personnes à charge
 particularité des jeunes ménages
Les conditions de ressources
Texte de référence : Arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de
ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré
et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif (modifié chaque année en fin
d’année)
- Plafonds de ressources révisés chaque année en tenant compte de la
variation de l’IRL (= Indice de Révision des Loyers)
- En 2014, pour le PLUS :
Catégorie de
ménages
1
2
3
4
5
6
par personne
supplémentaire
Paris et
communes
limitrophes
23 019
34 403
45 099
53 845
64 064
72 090
8 032
Ile-de-France
(hors Paris et
Autres régions
communes
limitrophes)
23 019
20 013
34 403
26 725
41 356
32 140
49 536
38 800
58 641
45 643
65 990
51 440
7 353
5 738
Les plafonds de loyers
Dépendent de 2 facteurs :
- Le produit de financement : notamment PLUS/PLAI/PLS,
- La zone géographique :
- zonage 123 pour les PLUS/PLAI
- zonage ABC pour les PLS
- Les plafonds de loyers par zone et par produit sont révisés chaque année
par circulaire/avis en tenant compte de la variation de l’IRL
+ coefficients de structure et marges locales (uniquement en PLUS et PLAI)
(cf. avis loyers annexes 4 et 7)
Le loyer est exprimé en euros par mois et par m² de SU:
Loyer max convention = LM zone (loyer maximal de zone cf. avis) x CS x (1 + marge
locale %)
 Plafonds de loyers inscrits dans la convention APL, mais il ne
s’agit que de plafonds
possibilité de loyer pour les annexes = loyer accessoire (être vigilant sur
les montants)
Cf. étude de cas pour le calcul du loyer
Les plafonds de loyers
- En 2014, Avis du 18 mars 2014 relatif à la fixation du loyer et des redevances
maximums des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du CCH +
EXEMPLE AVEC 65 M² SU
 Pour les PLUS et PLAI :
loyer mensuel
en € par m² SU
PLUS
PLAI

Avec 65 m² SU
PLUS
PLAI
Pour les PLS :
Zone 1
Zone 1bis
Zone 2
Zone 3
6,26
5,58
6,66
5,94
5,51
4,89
5,11
4,53
Zone 1
407
363
Zone 1bis
433
386
Zone 2
358
318
loyer mensuel
Zone Abis
en € par m² SU
PLS
13,00
Avec 65 m² SU Zone Abis
PLS
845
Zone 3
332
294
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
10,00
8,61
8,26
7,67
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
650
560
537
499
Conventionnement APL
Tout logement bénéficiant d’aides de type PLUS/PLAI/PLS doit faire l’objet d’une convention,
qui ouvre le droit à l’Aide Personnalisée au Logement pour les locataires
PLUS
PLAI
PLS
Conventionnement APL
OBLIGATION de conclure une convention ouvrant droit à APL pour les
locataires (L. 351-2 du CCH)
Durée de la convention
au moins égale à la durée du prêt le plus
long (jusqu’à 60 ans si prêt foncier) (puis
tacite reconduction par périodes
triennales) mais sans être < 9 ans
au moins égale à la durée du prêt
finançant la construction mais
sans être < 15 ans ni > 40 ans
(même si le prêt foncier est sur 50
ou 60 ans cf. R 331-19)
(puis tacite reconduction par
périodes triennales)
Délai de signature de la
convention (R. 331-6 du
CCH)
Au plus tard lors du versement du 1er
acompte de la subvention
Avant la décision d’agrément
Articles relatifs aux conventions entre l’État et les bailleurs : R. 353-1 du CCH et suivants
Le calcul des subventions
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L’assiette de subvention PLUS PLAI
Arrêté du 5 mai 1995
Uniquement pour les PLUS et PLAI
Le montant de la subvention est égal au produit du taux de
subvention et d’une assiette de subvention (AS)
AS = SU x CS x VB x (1+MQ+ML) + (CFG x NG)
- SU = surface utile de l’opération = SH + ½ SA => cf. art. R 331-10 du CCH, arrêté du 9 mai
1995, guide de la surface utile
- CS = coefficient de structure qui tient compte de la taille des logements
= 0,77 x [1 + (nbre logts x 20 m2 / SU)] (en logement ordinaire)
- VB = valeur de base (avis du 4 janvier 2014)
- 1 + MQ + ML = 1 + majoration pour qualité + majoration locale
- MQ : Majoration pour qualité : critères nationaux sur la qualité énergétique des logements,
l’accessibilité handicapés, la présence ou non d’ascenseur… => cf. arrêté du 17 octobre
2011
- ML : Majoration locale : critères locaux par rapport aux problématiques locales
- CFG = coût forfaitaire pour chaque garage construit (avis du 4 janvier 2014)
- NG = nombre de garages
Les taux de subvention
-Taux de subvention maximum (hors Corse et hors délégation de
compétence) :
Opérations de construction
neuve
Opérations d’acquisitionamélioration
2° a) du R.331-15 du CCH
3° a) du R.331-15 du CCH
PLUS
5 % (dérogation préfet : 6,5 %)
10 % (dérogation préfet : 11,5 %)
PLAI
20 %
20 % (dérogation préfet : 25 %)
- Pour les délégataires : majoration possible de 5 points (R.331-15-1)
- En acquisition-amélioration la subvention est plafonnée à 13 % (logement
ordinaire) ou 25 % (PLAI) du prix de revient.
La surcharge foncière
Calcul réglementaire : articles du CCH : R.331-24 (ou R 331-24-1 pour les délégataires) et R.331-25 et,
pour la région IDF, articles R.381-1 à R.381-3 – arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l’Etatcirculaire 89-80 du 14 décembre 1989
-Principe : subventionner la partie de la charge foncière de l’opération (en neuf) ou du prix de
revient de l’opération (en acquisition de logements existants) qui dépasse une valeur de
référence. Dépassement = différence entre la charge foncière réelle et la charge foncière de
référence
- La SF nécessite une participation des collectivités territoriales au moins égale à 20% du
dépassement de la valeur de référence (sauf pour les délégataires)
- Plafond = 50% du dépassement de la valeur de référence de l’opération (60 % si participation
CL > 40 %)
- Octroi de cette subvention à apprécier : si l’équilibre le justifie et que les conditions sont
remplies. Elle n’est pas de plein droit. Attention en ZAC => Circulaire du 14/12/1989 et article 16
de l’arrêté du 5 mai 1995
La surcharge foncière
- Valeurs foncières de référence (arrêté du 5 mai 1995) :
Valeurs foncières de référence (VF)
(en €/m² de SU)
Zone I
Zone II
Zone III
Collectif
Individuel
Collectif
Individuel
Collectif
Individuel
Neuf
200
290
150
210
100
130
Acquisition-Amélioration
1300
1300
1150
1150
1000
1000
- Plafonds de subvention :
Double plafond de subvention
taux de prise en charge du dépassement
par la collectivité locale
20%
Hors délégation de compétence (R33124)
Nature d'opération
part du
dépassement
part de la valeur
foncière de
référence X SU de
l'opération
neuf
50%
100%
Acquisition-Amélioration
50%
20%
AA traitement insalubrité
75%
30%
neuf
60%
200%
Acquisition-Amélioration
60%
40%
neuf
75%
200%
Acquisition-Amélioration
75%
40%
40%
Délégation de compétence (R331-24-1)
-
La prime d’insertion IDF
- R.381-4 du CCH
- Elle est attribuée en IDF pour améliorer l’équilibre financier des
opérations qui comprennent des PLAI
- Cas général : Subvention RESERVEE en priorité aux PLAI et représentant
10% du prix de revient sur la construction de logements neufs, limitée
à 140% de l’assiette de subvention
- Ouverture possible aux opérations avec du PLUS « dans la proportion du prix de revient
égale à la part des logements qui doit être occupée par des ménages » aux
ressources PLAI (30 % des PLUS, donc 3 % (=10 % X 30 %) du prix de revient
PLUS).
- C’est le chargé d’opérations qui apprécie l’octroi de cette subvention si
l’équilibre le justifie, elle n’est pas de plein droit.
- A Paris : le plafond peut être porté à 200 % de l’assiette de subvention. Dans les
départements limitrophes : le plafond peut être porté à 200 % de l’assiette de
subvention « en l’absence de subventions complémentaires ».
- Exceptions : taux de 30 % ou 42,5 % dans certains cas dérogatoires (cf. R 381-4)
La subvention spécifique PLAI adapté
- R.331-25-1 du CCH : création d’une subvention spécifique en faveur du
développement d'une offre de logements locatifs très sociaux qui peut être
accordée aux logements financés en PLAI
- Subvention complémentaire forfaitaire (fonction de la taille d’opération) accordée aux
opérations sélectionnées dans le cadre d’appel à projets (nationaux en 2014)
- Conditionnée à la décision du comité de gestion du FNDOLLTS (Fonds national de
développement d'une offre de logements locatifs très sociaux, cf. L302-9-1, L302-9-3 et
L302-9-4, R. 302-24-1 du CCH)
La subvention spécifique PLAI adapté
- Modalités d’instruction = calées sur la programmation de droit commun (avec
subvention complémentaire). Différence : versement de la subvention lors du
solde
- Publics : ménages sous plafonds de ressources PLAI et qui rencontrent des
difficultés sociales, en particulier ménages reconnus PU au titre du Dalo ou
répondant aux critères d’éligibilité du Dalo, publics PDALPD ou accords
collectifs
- Logements-foyers exclus
- Le loyer doit être inférieur au loyer plafond pris en compte pour le calcul de l'APL
- Les charges, y compris énergie et eau, doivent être inférieures au forfait charges
- Pas de loyers accessoires facturés en sus (garages, jardins …)
- Gestion locative adaptée
La programmation des
aides à la pierre
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Le cadre général de la programmation
Contexte: le développement du LLS, une priorité de l’Etat
- Combien de logements sociaux ?
Principale source : RPLS (= Répertoire du Parc Locatif Social)
Au 1er janvier 2013 : 4 728 000 logements sociaux
Attention, il s’agit du parc locatif des bailleurs sociaux,
et ce répertoire exclut notamment :
- les logements appartenant à l’État et aux collectivités locales,
- les logements-foyers et autres résidences sociales
- Combien de demandeurs ?
« fichier n° unique » à fin novembre 2013 : 1,13 million de demandeurs
(hors demandes de mutation interne-personnes déjà logées en HLM)
- Combien de mal logés ?
Rapport de la Fondation Abbé Pierre
•près de 700 000 personnes sont privées de domicile personnel,
•3,6 millions sont très mal logées (privation de confort, hébergement chez des
tiers)
•5,2 millions sont en situation de fragilité par rapport au logement (impayés
de loyers, copropriété dégradée, suroccupation…)
Le cadre général de la programmation
Contexte: le développement du LLS, une priorité de l’Etat
Face à la crise du logement : un rattrapage massif de production de
logements locatifs est décidé à partir de 2005
Plan de cohésion sociale (objectif de 100 000 LLS par an) : 2005-2009
Renforcé par la loi DALO (seuil minimum de 20 000 PLAI par an) en 2007
En réaction face à la crise financière : la relance
Le programme exceptionnel de 30 000 VEFA en octobre 2008
Le plan de relance de l’économie : 2009-2010
Contexte post-PCS et hors relance
Objectifs 2011 et 2012 à 120 000 LLS
Nouvelle mandature
Objectifs : atteindre 150 000 LLS par an en 2015
Le cadre général de la programmation
Contexte: le développement du LLS, une priorité de l’Etat
Nombres de LLS financés entre 2000 et 2013
140000
120000
45025
100000
32543
39786
40639
30599
36894
80000
36519
37837
PLS
PLUS
60000
24361
8944
40000
11834
21589
16047
57625
42224
0
51347
48720
26749
23312
23409
2010
2011
2012
48232
4081
50633
20000
54788
58383
33172
39113
38732
41812
45401
41780
5009
5427
5188
5034
5728
4964
7917
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
12718
2007
16637
2008
21242
2009
29734
2013
PLAI
Le cadre général de la programmation
Où ?
- Le développement de l’offre : priorité aux zones tendues là où la
demande est importante
- En zones moins tendues : privilégier les opérations d’acquisitionamélioration pour ne pas contribuer à dégradation du parc existant
Effet de la cession du patrimoine
Icade en Ile de France
Le cadre général de la programmation
Où ?
Lors des exercices de
programmation 2012 et 2013,
les régions ont été classés en
cinq groupes en fonction de la
tension du marché du logement
(l’annexe I de la note adressée
à chaque préfet de région le 28
décembre 2011 décrit la
méthodologie retenue).
Le cadre général de la programmation
- Quel type de produit ? PLUS PLAI PLS
- En fonction des études locales, des PLH
- Avec un objectif de mixité
- Quel type de logement (surface) ? Manque de petits (et de grands)
logements
1 pers
2 pers
3 pers
4 pers
> =5 pers
Demande en logement social
(fichier N° unique au
31/12/2013)
41%
24 %
16 %
10 %
9%
Ménages ayant déposés un
recours DALO en 2013
(Infodalo au 17/03/2014)
30 %
23 %
19%
14%
14 %
T1
T2
T3
T4
T5
12 %
25 %
38 %
21%
4%
Financements LLS logements ordinaires sur 20112013 (SISAL)
Le cadre général de la programmation
Deux interventions distinctes sur le territoire
- La programmation de l’État dite de « droit commun »
•
Ministère du Logement : programme 135 « Urbanisme, territoires et amélioration de
l’habitat (UTAH) » sur le territoire métropolitain
- La programmation de l’ANRU dans le cadre du programme national de
rénovation urbaine (PNRU)
•
•
•
•
Opérateur du Ministère de la ville
Politique de la Ville en Zones Urbaines Sensibles (ZUS), dans le cadre de conventions
ou d’opérations individualisées
PNRU: 530 quartiers rénovés à l’horizon 2015, dont 189 désignés comme prioritaires,
12 milliards sur 2005-2013… sur l’ensemble des interventions (aménagement,
logements, équipements…)
La loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014
prévoit une nouvelle géographie de la politique de la ville à compter du 1er janvier
2015.
 Étanchéité : Tant que la convention ANRU est vivante, l’État ne finance
pas en ZUS sur le programme 135
Le cadre général de la programmation
Les aides directes (subventions) ne représentent pas
l’essentiel de l’effort de l’État
Aides à la personne
16,9 MM€
Aides indirectes
Aides directes
4 MM€
440 M€
Aides versées au titre des aides personnelles
au logement à environ 6,3 millions de
ménages (Etat, SS, employeurs). Environ 4,9
milliards d’euros sont versés aux
locataires du parc HLM au titre de l’aide
personnalisée au logement (APL), ce qui
représente 34 % des loyers perçus par les
organismes HLM.
TVA à taux réduit, exonération de TFPB, exonération
de contribution sur les revenus locatifs (CRL) et
exonération d’impôt sur les sociétés (IS)
+ aides de taux liées aux prêts bonifiés de la Caisse
des Dépôts
(NB : requête automatique disponible sous SISAL)
Subventions PLUS, PLAI et surcharge foncière
notamment
Les acteurs principaux de la programmation
du LLS
L’État et ses établissements publics, en charge de la politique du
logement
• La programmation, le financement (aides directes et indirectes)…
Les collectivités locales
• Politiques locales de l’urbanisme (Scot, PLU), des déplacements
(PDU), de l’habitat (PLH et PDH)
• Des obligations au titre de l’article 55 de la loi SRU renforcées par la
loi du 18 janvier 2013
• Cofinancement des opérations avec des politiques d’incitation
notamment en faveur des logements performants énergétiquement et des
énergies renouvelables
• Des EPCI et des CG délégataires des aides à la pierre
Les autres financeurs : Action Logement (1%), Caisse des dépôts et
consignations (gestionnaire du livret A), autres organismes bancaires
Les opérateurs : les organismes d’HLM, les SEM, les communes,
certaines associations (hébergement)…
=> Programmer ce n’est pas subventionner mais c’est
agréer
L’organisation et les différents niveaux de
responsabilité
Chaque année, en loi de finances initiale, les parlementaires votent les
objectifs et moyens alloués au logement locatif social, ainsi que les
priorités à accorder à ces aides.
Dans ce cadre-là, le ministre peut ensuite mettre en œuvre sa politique.
Financements de droit commun pour 2014 :
• Offre nouvelle de logements sociaux : PLUS, PLAI et PLS
• MOUS, GDV
• Marginalement, interventions sur le patrimoine existant :démolition,
voire réhabilitations dans quelques cas très précis (FTM/hébergement,
CGLLS).
Les principes de programmation en
2014
UN CHANGEMENT RADICAL PAR RAPPORT AUX ANNEES ANTERIEURES
VOULU PAR LE GOUVERNEMENT
Lettre de la ministre aux préfets de région du 30 octobre 2013
UN OBJECTIF:
• Atteindre, en 2015, 150 000 LLS financés
QUATRE PRINCIPES :
• Responsabiliser tous les acteurs nationaux et locaux
• Prendre en compte les propositions des territoires (logique de « bottomup » par opposition au « top-down » des années précédentes)
• Prendre en compte les coûts réels des opérations
• Etre transparent sur les données et la méthode
L’organisation et les différents niveaux de
responsabilité
Objectifs : efficacité de la gestion et adaptation de l’offre (financée)
à la demande
National
DGALN /
DHUP
Régional
DREAL
Territorial
DDT(M)
et délégataires
Lois de finances votées par les parlementaires:
indicateurs nationaux
Répartition régionale des objectifs et des enveloppes
Délégation des crédits
Suivi des financements et des consommations
Arbitrages en fin de gestion
Rendu compte au gouvernement et au parlement
Budget opérationnel de programme :
programmation régionale présentée au
CRHH, suivi des indicateurs
Répartition infra-régionale des objectifs et des enveloppes
Délégation et suivi des crédits
Déclinaison des arbitrages nationaux: études et SI
Rendu compte au niveau national
Mise en œuvre de la programmation et gestion des
conventions de délégation
Négociation avec les bailleurs
Engagement et gestion des opérations
Adaptation des opérations financées aux besoins
des territoires : études et SI
Les délégations de compétences des aides à
la pierre
- Loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales
- L'État peut déléguer aux EPCI et aux départements la gestion des
aides à la pierre (parc locatif social et parc privé relevant de l'ANAH)
- Pour les EPCI : Programme Local de l'Habitat obligatoire
- Signature d'une convention de délégation de compétence des
aides à la pierre pour une durée de 6 ans renouvelable (postALUR : possibilité de prorogation de 1 voire 2 ans)
- En 2014 : 112 délégataires en 2014 (dont 27 CG)
- Si délégation de compétence avec mise à disposition des services de
l’Etat=> Positionnement de l’instructeur différent.
- L’instructeur doit connaître le PLH du délégataire, le contenu de la
convention signée entre l’Etat et le délégataire (objectifs/moyens),
ainsi que les modalités éventuelles de mise à disposition (cf.
convention de mise à disposition)
Les délégations de
compétences des
aides à la pierre
(2013)
La programmation au niveau local
- Cadrage régional : objectifs (PLUS / PLAI / PLS) et enveloppe
budgétaire par département/ délégataire (répartition en CAR)
- Programmation propre pour le délégataire, qui s’inscrit également dans
un cadre objectifs/moyens, précisé chaque année dans un avenant à la
convention de délégation
- L’instructeur doit connaître les objectifs et les contraintes
budgétaires
Les montants de subvention de référence
pour 2014
- Construction des enveloppes à partir d’un montant de référence par
produit, en fonction des coûts des opérations constatés en m² de surface
utile sur les 4 dernières années en construction neuve de logements
ordinaires
- Montants maximum de subvention de référence 2014
zonage établi à partir du zonage en
aires urbaines 2010 INSEE
MMS PLUS
MMS PLAI
Zone 1 : grand pôle IDF
300
11 000
Zone 2 : couronne grand pôle IDF
300
8 900
Zone 3 : grands pôle Corse, PACA, RA
300
7 800
Zone 4 : autres grands pôles
300
6 900
Zone 5 : autres communes
0
6 400
- Modulation en fonction des priorités locales afin d’atteindre les objectifs
de production d’une offre nouvelle
La surcharge foncière : référence 2014
- montants moyens pour surcharge foncière définis dans la lettre de notification,
établis à partir des coûts de charges foncières constatées dans SISAL
zonage établi à partir du zonage en
aires urbaines 2010 INSEE
PLUS-PLAI
Zone 1 : grand pôle IDF
2 274
Zone 2 : couronne grand pôle IDF
1 291
Zone 3 : grands pôle Corse PACA, RA
990
Zone 4 : autres grands pôles
417
Zone 5 : autres communes
0
- respect du CCH obligatoire
La programmation au niveau local
- Recensement des opérations
- Lancement de l’enquête (cf. déploiement de SPLS en 2015)
- Recueil des intentions des maîtres d’ouvrages
- Évaluation de la crédibilité et de l’opportunité des projets
La programmation doit tenir compte des besoins, des objectifs, des
politiques et engagements contractuels …
(CUS, protocoles CGLLS, etc.)
… mais elle doit aussi être réaliste au regard :
- Des plannings opérationnels des projets
- De l’enveloppe financière
La programmation au niveau local
- Comparer la programmation avec les besoins et objectifs
- Discussion avec les maîtres d’ouvrages pour adapter les projets aux
besoins et objectifs, par exemple :
- sur la taille des logements,
- sur les modalités de financement PLAI, PLUS ou PLS
- sur le montants des loyers (selon destination)
- si nécessaire, pour une meilleure qualité de conception
architecturale ou technique (densification, etc.)
- Analyse au cas par cas avec la DDCS(PP) pour les opérations d'habitat
adapté
La programmation au niveau local
La prise en compte de la mixité sociale
- La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en
faveur du logement et au renforcement des obligations de production de
logement social :
• renforcement les obligations des communes soumises à l’article
55 de la loi SRU : passage de 20% à 25% de logements sociaux
et extension aux communes isolées
2012
2013
2014
Objectifs article 55
22 000
63 000
LLS programmés
120 000
150 000
18%
42%
Poids de l'article 55
- A connaître pour l'instructeur : communes soumises à l’article 55 et leur
situation au regard de la loi : taux de logements sociaux, objectif triennal,
niveau prélèvement, arrêté de carence
Les financeurs/les
réservataires
Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement
Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
www.territoires.gouv.fr
Les financeurs/les réservataires
mobilisation de différentes aides et co-financements :
• L’État, via les subventions et les aides indirectes.
• Les collectivités territoriales : Région, Département, Groupements de
communes, Communes (subventions, apport de foncier, garantie
d’emprunt…)
• La CDC pour les prêts et, pour le PLS, les autres banques agréées
• Action Logement (ex-1% Logement), en contre-partie de droits de
réservation, notamment dans le cadre de la règle du « 1 pour 1 »
• Les organismes via leurs fonds propres
• Éventuellement d’autres financeurs : aides européennes (FEDER),
Programme d’investissements d’Avenir (PIA), CGLLS …
Les financeurs/les réservataires
Les aides directes (subventions) de l’Etat sont loin d’être
majoritaires dans le plan de financement
- La recherche de cofinancements
permet l’équilibre des opérations
- Bien connaître le régime des
aides des collectivités
- Prendre l’attache des CIL pour
mobiliser les financements de l’UESL
- Solliciter la mobilisation des
fonds propres de bailleurs
- Mobiliser les financements
complémentaires : FEDER, PIA =
programme d’investissement d’avenir
(hébergement des apprentis)
- Plan de financement moyen 2013 tout
LLS : source SISAL – catalogue-bilan
DHUP/PH4
Les financeurs/les réservataires
cf. R 441-5 du CCH
De droit : 50 %
- Contingent Préfet : 30 %
– 25 % mini (personnes prioritaires,
notamment les personnes mal logées ou
défavorisées)
– 5 % maxi (Agent civil/militaire Etat)
– cf. décret du 15 février 2011 relatif à la
procédure d'attribution des logements
sociaux et au DALO / « récupération du
contingent préfectoral » (signature des
conventions de réservation)
- Collectivités Territoriales, leurs
groupements, CCI au titre de la garantie
financières des emprunts
– 20 % maxi
Autres : 50%
- Collecteurs Action Logement si
financement (subventions ou prêts)
- Collectivités locales, État
(policiers...), CCI si apport de terrain
ou financement
- Maître d'ouvrage
Les autres produits de
financement d’offre
nouvelle
Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement
Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
www.territoires.gouv.fr
Les autres produits de financement d’offre
nouvelle
Certes les 3 principaux produits de financements sont les PLUS, PLAI et PLS
mais d’autres produits finançant l’offre nouvelle existent
et sont « assimilés » à ces 3 principaux produits dans les exercices de
programmation et dans les bilans :
PLUS
PLUS
PLUS-CD
PALULOS communale
PLAI
PLS
PLAI
PLS
Produit spécifique hébergement
RHVS
Rappel : tous ces agréments PLUS/PLAI/PLS sont contingentés (R 331-6)
La PALULOS Communale
• Subvention PALULOS (= réglementation PALULOS : R. 323-1 et
suivants) attribuée à une commune en vue de créer des logements locatifs
sociaux par l’amélioration de bâtiments communaux vacants, déjà à usage
de logements :
Ex : travaux de rénovation et d’adaptation d’un presbytère ou du logement de
l’instituteur pour la réalisation de logements sociaux.
• Sont éligibles « les communes ne disposant pas d'établissements publics
administratifs placés sous leur tutelle et gestionnaires de logements » (3° de
l'article R. 323-1 du CCH).
• Plafonds de loyers : idem PLUS.
 Dans les statistiques sur les logements financés
et dans les exercices de programmation,
la PALULOS communale est décomptée comme offre nouvelle en PLUS
(et non pas comme PALULOS).
Les PLUS-CD
PLUS-CD
= PLUS construction-démolition
- Accompagnement et anticipation des opérations de démolition.
- Objectif : relogement des familles à des loyers aussi proches que possible
que le loyer initial (avant démolition)
- Régime identique au PLUS mais avec un taux de subvention maxima majoré :
12 % contre 5% pour un PLUS en construction neuve
- Dispositions spécifiques afin d’accompagner les opérations de démolition de
bâtiments obsolètes ou très dégradés
- Produit privilégié dans le cadre de l’ANRU
Le financement de l’hébergement
- pour mémoire, le BOP 135 ne finance pas le fonctionnement, qui est
financé sur le BOP 177 => lien à faire avec la DDCSPP
- 3 modes de financement pour les structures d'hébergement :
1) transformation de LLS vacants en structure d’hébergement, dans les zones
détendues : PALULOS hébergement possible (sur une dotation d’AE réservée au
niveau central)
2) pour les opérations de construction neuve ou d’acquisition-amélioration (offre
nouvelle ou reconstitution de l’offre), le type de financement à privilégier est le
produit spécifique hébergement (PSH) => garantie de la pérennité des
structures financées.
3) PLAI classique réglementairement possible
- En PSH ou PLAI : financement sur l’enveloppe « classique » LLS allouée à
chaque région. Montant de référence fixé dans le cadre de la programmation
de droit commun (cf. lettre de notification).
Le financement de l’hébergement
Décret n° 2009-1293 du 26 octobre 2009 relatif au financement des résidences
hôtelières à vocation sociale et à la création d'établissements d'hébergement.
Produit spécifique hébergement (R. 331-96 à R. 331-110) :
 Pour qui ?
- Idem organismes PLAI + CCAS
 Pour quoi ?
- Établissements d’hébergements + Lits Halte Soins Santé (structures médicosociales chargée d’offrir une prise en charge médico-sociale aux personnes sans
domicile dont l’état de santé, sans nécessiter une hospitalisation, n’est pas
compatible avec vie à la rue)
 Taux de subventions :
- Idem PLAI
 Plafonds de subvention :
- 80 000 € par place créée lorsque l'opération est réalisée en zone A, à 60 000 € en zone
B et à 48 000 € en zone C
 Pas d’aide complémentaire possible (pas de surcharge foncière notamment)
 Convention tripartite spécifique entre État ou délégataire, MOA et gestionnaire pour
pérenniser la structure
Le financement de l’hébergement
Décret n° 2009-1293 du 26 octobre 2009 relatif au financement des résidences
hôtelières à vocation sociale et à la création d'établissements d'hébergement.
Produit RHVS (R.331-85 à R.331-95) :
 RHVS définie au L. 631-11 du CCH : « La résidence hôtelière à vocation sociale est un
établissement commercial d'hébergement agréé par le représentant de l'Etat dans le
département dans lequel elle est implantée et non soumis à l'autorisation d'exploitation
visée à l'article L. 752-1 du code de commerce. Elle est constituée d'un ensemble
homogène de logements autonomes équipés et meublés, offerts en location pour une
occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuellement
l'occuper à titre de résidence principale. »
Prix de revient :
- Peut inclure le prix de rachat du fonds de commerce lorsque l'opération est issue de la
reconversion d'un hôtel existant.
 Taux de subventions :
- 50% du prix de revient par la quotité de logements réservés au sein de la résidence
 Plafonds de subvention :
- 60 000 € par logement créé lorsque l'opération est réalisée en zone A et à 40 000 €
lorsque l'opération est réalisée dans les autres zones
 Pas d’aide complémentaire possible
Quel produit de
financement pour quel
type de public ?
Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement
Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
www.territoires.gouv.fr
Adéquation de l’offre et de la demande
Objectif : proposer une offre de logement diversifiée et
adaptée aux besoins et aux attentes de la population.
Logements locatifs sociaux adaptés :
• aux revenus des locataires
• aux caractéristiques des ménages (typologies,
surfaces)
• aux besoins spécifiques de certaines populations
(les étudiants, les personnes âgées…)
• aux besoins en accompagnement social
(résidences sociales, structures d’hébergement…)
Populations cibles et nature de logements
Bibliographie
Des guides indispensables :
• « Les aides financières au logement » - DGALN/DHUP/FE1
(septembre 2013)
• « Guide des dispositifs d’hébergement et de logement adapté » DGAS et DGALN (novembre 2008)
• « Guide de la surface utile » (février 2008)
Pour rester informés :
• Site délégation de compétence :
http://www.dgaln.fr
• GALION-SISAL.info :
http://galion-sisal.info.application.i2/
http://galion-sisal.info.application.logement.gouv.fr
Fusion des deux sites à l’automne 2014
Dispositifs de suivi
Galion
Galion est le logiciel de gestion des aides au logement mis à la
disposition des "cellules de financement du logement" des
DDT(M), des délégataires des aides à la pierre, des DDCS(PP) et
des DREAL.
SISAL
Infocentre de suivi des aides à la pierre : regroupe des données
issues de GALION mais aussi d'autres SI métiers