Transcript Betraktninger om plan- og bygningsloven § 29-4 v

Landskonferansen i plan- og bygningsrett -Hamar 05.09.14
Plan- og bygningsloven § 29-4
Plan- og bygningsloven § 29-4 gir kommunen
mulighet til å styre:
byggverkets plassering, høyde og avstand fra
nabogrense
ved behandling av byggesøknader

Paragraf 29-4 erstatter tidligere gjeldende § 70 i pbl
av 1985. Lovendring av 27.juni 2008 nr. 71 og
25.juni 2010 nr.48.

Rundskriv H-18/90 av 1. juli 1990 gjelder fortsatt.
Det tas sikte på å utarbeide er nytt rundskriv som
skal erstatte dette.
Ingen realitetsendringer
fra § 70 til § 29-4

Kun mindre endringer av ren redaksjonell og språklig
karakter for å bedre forståelsen av bestemmelsen.

Ordet byggverk erstatter (stort sett) ordet bygning
slik at bestemmelsen ut i fra sin ordlyd omfatter flere
tiltak. Dette er i tråd med tidligere forståelse av
bestemmelsen.

”Lignende mindre bygning” er byttet ut med
”lignende mindre tiltak” i tredje ledd bokstav b. Dette
er i samsvar med tolkning og praktisering av tidligere
§ 70.

Andre konstruksjoner – materielle regler (også § 294) gjelder så langt det passer etter pbl § 30-4 (tidl
pbl § 84) - også som tidligere.
Etterfølgende endringer -innslagspunktet
for søknadsplikt m.m. (Prop.99L)

PBL § 20-5 første ledd bokstav b -Unntak
søknadsplikt for mindre frittliggende bygning som
oppføres på bebygd eiendom og ikke skal bebos
NB! betydning for nabovarsling

Størrelse og avstand til nabogrense presiseres i
forskrift om byggesak (på høring) (BRA/BYA maks 50
kvm, m-4m/g-3m og 1 m avstand)

§ 29-4 3 ledd bokstav b – presisering ” frittliggende
garasje….”
Kommunen må ta stilling til om en
søknad om et tiltak kan godkjennes

Vurdere søknaden opp mot arealplaner,
lovbestemmelser og forskrifter

§ 29-4 angir ytre grenser for tiltakets høyde og
minste avstand til nabogrense

Etter § 29-4 skal kommunen videre påse at veglovas
bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt
Pbl § 29-4 er en viktig bestemmelse for
borgernes rettssikkerhet og sentral i
fylkesmennenes klagesaksbehandling




Borgerne vil i dette tilfelle være både utbygger som
ønsker en for ham best mulig utnyttelse av
eiendommen og naboer som ønsker sine interesser
ivaretatt på best mulig måte
I tillegg skal bestemmelsen ivareta viktige offentlige
interesser
I de store byene – mange fortettingssaker
«Fortetting med kvalitet»
Forholdet til arealplaner- forutsigbarhetforventninger - planleggingsbehov- gamle planer
uten føringer
Borgernes rettssikkerhet fots

Bruk av bestemmelsen kan ha klare moralske
aspekter – forutsetter en avveining av interesser. Når
blir en utbygging for drøy ift naboene? Normativttålegrense/ skjønn

At det skal tas hensyn til naboer i utbyggingssaker er
sterkt forankret folks rettsoppfatning og er også
lovgivers intensjon

Bestemmelsens ordlyd gir dessverre lite veiledning i
forhold til de avveininger som skal gjøres mellom
utbyggers interesser og naboenes interesser
Hva omfattes av avslags- og
styringsadgangen i § 29-4

Byggverkets plassering, dvs både byggverkets
beliggenhet og høydeplassering på tomta og i
terrenget

Byggverket egen høyde

Byggverkets omfang/utforming? Somb 2012/215
– Endring i bygningskroppen- grunnflate og form?

Byggverkets avstand fra nabogrense
Generelt utgangspunkt

Der en tomt er satt av til byggeformål har utbygger i
utgangspunktet en utbyggingsrett. Det følger av
legalitetsprinsippet at eventuelle begrensninger i
utbyggingsretten må være hjemlet i lov.

Også av pbl § 21-4 første ledd fremgår det at
kommunen skal gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i
strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av
denne loven. Pbl § 29-4 kan gi slike begrensninger.
Pbl § 29-4 angir noen klare yttergrenser
for tiltak – høyde og avstand til
nabogrense




bygning kan ha maks 8 meter gesimshøyde og 9
meter mønehøyde dersom ikke plan åpner opp for
noe annet. (plankrav)
avstand til nabogrense skal være bygningens halve
høyde eller minimum 4 meter
Høyden på en bygning måles til gjennomsnittlig
gesimshøyde mot vedkommende nabogrense, jf
byggteknisk forskrift § 6-2.
Avstanden måles fra byggverkets fasadeliv, jf
byggteknisk forskrift § 6-3. Obs for utstikkende
bygningsdeler da 1 m i fratrekk ved beregningen.
Pbl § 29-4 er avslagshjemmel der byggverk
er i strid med materielle krav

Hvis byggverket er i strid med disse kravene har
bygningsmyndighetene en klar avslagshjemmel – og
kan nekte godkjenning

Tiltakshaver bør gjøres oppmerksom på at tiltaket er i
strid med kravene og gis anledning til å søke om
dispensasjon
Hvilke hensyn som kan/skal ivaretas
etter § 29-4

Det kan være relevant å legge vekt på:
– offentlige interesser
 Pbl
§ 1-1 formålsparagrafen
 Andre materielle krav (uteoppholdsareal,
parkering, adkomst)
– private interesser. Med private interesser menes både
tiltakshavers interesse av utbyggingen og naboenes
interesse i at utbyggingen avslås eller at den får en annen
form.
– i en del tilfeller vil private og offentlige interesser være
sammenfallende, eks i forhold til å sørge for at
myndighetskrav om lys, sol og utsyn opprettholdes hos
naboen.
Hvilke hensyn kan ivaretas (eksempler)
forts
Brannfare/brannsmitte mellom bygg
 Luftighet mellom bygg
 Lystilgang (inne og på uteareal)
 Soltilgang
 Unngå generende innsyn til vinduer eller til
uteoppholdsareal/verandaer/terrasser
 Utsyn /utsikt
 Tilgjengelighet/universell utforming
 Rt 1995 s 1939 friluftsliv og naturverninteresser
 Ledninger i grunnen (vann og avløp)
 Kvaliteter både på tiltakshavers tomt og å sørge for
at naboene beholder de samme kvaliteter

3 typetilfeller

Typetilfelle I - § 29-4 første ledd. Søknad om tiltak
som er i henhold til høydebegrensning og krav om
avstand til nabogrense
– Ikke fullstendig avslag- men tilvisningsadgang

Typetilfelle II – § 29-4 tredje ledd. Søknad om
mindre frittliggende tiltak nærmere enn 4 meter fra
nabogrensen
– Kan avslå fullstendig – men ikke så streng norm som disp

Typetilfelle III – Søknad om tiltak som krever
dispensasjon fordi det er i strid med materielle krav
–
Kan avslå fullstendig – vurderes etter pbl § 19-2
Typetilfelle I Pbl § 29-4 første ledd – kun
tilvise alternativ – ikke fullstendig avslag


Der det omsøkte er i tråd med høydebestemmelse og
avstandsbestemmelse skal det ”godkjennes”.
Bygningsmyndigheten kan allikevel tilvise alternativer
(ikke fullstendig avslag)
– Plassering på tomta (hele bygningen eller funksjoner, eks
verandaer/terrasser)
– Høydeinnplassering på tomta
– Høyde på selve byggverket
– Omfang /størrelse/grunnflate/form?
I. forts -ikke avslag- men tilvisning av alternativ- der
tiltaket i tråd med høyde og avstandskrav
Av forarbeidene fremgår det bla at:
 Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at
tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke
avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende
grunner sikter en særlig til plassering og høyde som
medfører betydelig ulempe for naboeiendommer og
omkringliggende miljø.
 Først når ulempene for omgivelsene ved omsøkt
plassering /høyde er kvalifiserte skal
bygningsmyndighetene vurdere alternativ
plassering/høyde.
 Der ikke tungtveiende hensyn taler i mot skal den
omsøkte plasseringen godkjennes.
I. forts -ikke avslag- men tilvisning av et
annet alternativ enn det omsøkte

Hvor lagt må bygningsmyndighetene gå i sin
tilvisning av et annet alternativ

Vurdering av om det finnes reelle alternativ og
hvordan disse er vil være viktig for å kunne gjøre en
avveining mellom utbyggers interesse og naboens
ulemper
– må finnes alternativ -ja
– ny prosjektering/tegning- neppe
– ny søknad og nabovarsel- ja tiltakshaver
SOM-2012-1956 Takvinkel og pbl. § 29-4

Garasje i tråd med plan: ramme 30-45 grader

Reduksjon av takvinkel var i realiteten en reduksjon
av garasjens høyde

FM/KRD hadde foretatt en konkret interesseavveining
av alternativene- derved akseptabelt å tilvise/endre
innenfor rammene angitt i planen
SOM-2012-215 Søknad om bygging av
tomannsbolig - Askøy Hordaland (type I
tilfelle)

Hvilke endringer hjemler pbl. § 29-4 første ledd?

«Byggverkets plassering, herunder høydeplassering,
og byggverkets høyde skal godkjennes av
kommunen»

Utg. pkt: omsøkt plassering godkjennes når i tråd
med høyde og avstandsbestemmelsene
Askøy forts.
Somb - plassering og høyde
Kommunen ga tillatelse til en tomannsbolig i to
etasjer
 Fylkesmannen mente at ulempene for
bakenforliggende nabo ble for store og opphevet
kommunens vedtak. Et alternativ burde kunne
godkjennes av kommunen, men med en endret
plassering av hele eller deler av boligen eller
eventuelt angi en endret bygningsutforming
 Fm - ny vurdering etter en omgjøringsbegjæringikke mulig å plassere boligen annerledes enn omsøkt,
men må foreta endringer i bygningskroppen

Askøy forts
Ombudsmannens oppfatning
Ikke hjemmel til å kreve at grunnflatens form og
størrelse endres
 Høydereduksjon - byggets må fortsatt oppfylle sin
funksjon
 Utelukker ikke at en omsøkt toetasjes bygning endres
til kun en etasje, men det skal mye til:
 «ikke åpenbart at tap av hele eller deler av utsikten
fra naboeiendommen i seg selv kan være
tilstrekkelig»

Askøy forts
KRD’s synspunkter på endring av
utforming
Kan påby en endret utforming av huset så fremt
grunnflaten i det vesentlige forblir uendret. Det må f
eks etter de nærmere omstendigheter kunne kreves
at et planlagt oppført hus med særlig lang fasade
legges i vinkel (i stedet for med rett/ubrutt fasade)
slik at lengden kan bli nedkortet.
 En forutsetning for å kunne kreve et slikt alternativ
må være at det medfører relativt små ulemper for
byggherren i forhold til den fordel/nytte
naboeiendommen(e)/omkringliggende miljø vil ha av
løsningen.

Askøy forts
Ny runde med nytt vedtak hos fm etter
Ombudsmannens uttalelse – klage KMD





Fm legger til grunn at naboer påføres et «kvalifisert
tilfelle av utsiktsforringelse», påføres
innestengtfølelse og at to store altaner medfører
ulemper i form av innsyn
Foreligger tungtveiende hensyn som gjør at omsøkt
plassering(høyde) ikke kan godkjennes
Avveining av ulemper mot fordeler
Tiltakshaver må redusere høyden på den ene av de
to modulene til en etg
Vedtaket stadfestes av KMD
II. Pbl § 29-4 tredje ledd - avslagshjemmelgodkjenningsordning

Særskilt godkjenningsordning (ikke dispensasjon) for
byggverk nærmere nabogrensen enn 4 meter
/byggverkets halve høyde der:
– Eier(fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke
– Ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak
(NB! Kommer endringer der byggverket er frittliggende og for
bygning med grunnflate på maks 50 kvm)
II. Pbl § 29-4 tredje ledd – avslagshjemmel
godkjenningsordning ved nabosamtykke og garasje
o.l. –forts

Kommunen kan fortsatt avslå hvis offentlige
hensyn/nabohensyn taler i mot, eks lys, luft og
soltap.

Prinsippet om at byggherres ønsker skal følges der
ikke avgjørende grunner taler i mot, må modereres
noe i disse typetilfellene.
III. Dispensasjon fra avstandskravene i §
29-4

Dispensasjon etter pbl § 19-2
– Ikke hvis hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra
blir vesentlig tilsidesatt
– Fordelene må være klart større enn ulempene.
SOMB – Skal mye til for dispensere - Innenfor denne
sonen har lovgiver derved allerede fortatt en
avveining mellom utbygger og naboene og ingen har
i utgangspunktet rett til å bygge her.
 Se sak M/R SOMB 2011/3124 Veranda en meter fra
nabogrensen- personlige hensyn (bedre uteplass)
ikke spesielt relevant ved dispensasjon- modifisert i
ny uttalelse 2014/334 (hensyn § 28-7)

Bruk av bestemmelsen - rettsanvendelse
v/s fritt skjønn

Ordlyden i § 29-4 gir i seg selv lite veiledning i
forhold til hvilke hensyn bygningsmyndigheten skal
ivareta ved bruk av bestemmelsen, jf ordet
«godkjennes».

Feil bruk eller manglende bruk av bestemmelsen kan
være rettsanvendelsesfeil, jf Ombudsmannens kritikk
i Askøysaken

Lovgiver har forutsatt at de avveininger som gjøres
og den avgjørelsen som tas skal anses som en fri
skjønnsutøvelse.
Fritt skjønn forts

Klageinstansens kompetanse
– fvl § 34 - prøve alle sider av saken
– Legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret
– Men også rettssikkerhetshensyn

Domstolenes kompetanse
– Kun prøving av vedtakets gyldighet
– Ikke prøve forvaltningens frie skjønnsutøvelse, jf langvarig
rettspraksis, eks Høyesteretts dom Rt 2002 209
Til slutt – hvordan brukes bestemmelsenbehov for endringer?






Utgangspunkt – en sentral bestemmelse som er viktig
for mange boligeieres rettsikkerhet
Kommunene bruker den i varierende grad. Store
ulikheter i praktiseringen (også hos fylkesmennene?)
Tema under forhåndskonferanse?
Ordlyden gir for lite veiledning ift de avveininger som
skal gjøres. Bestemmelsen er derfor vanskelig
tilgjengelig- både for borgerne og for forvaltningen.
Gir liten forutsigbarhet (både for utbygger og naboer)
Fare for rettsulikhet
Hva kan gjøres?
Politisk spørsmål – rettssikkerhet og /eller
forenkling
 Opprettholde dagens situasjon, men presisere
ordlyden i bestemmelsen slik at det blir klarere hvilke
hensyn som er relevante, hvilke avveininger som skal
gjøres og hvilke kompetanse bygningsmyndighetene
har? Nytt rundskriv om bruken
 Endre bestemmelsen- redusere rekkevidden av denbestemme at færre tiltak skal omfattes/annen
vekting av interesser?
 Er det ønskelig å endre styrkeforholdet mellom
partene – ivareta utbyggers eller naboers interesser i
større grad?
 Forholdet til naboloven?