Transcript presentatie_woningmarkt_gelderland

Wonen 4.0
Woningmarktplan VEH, NVM, Aedes en
Woonbond
Provinciale Vergaderingen en Verenigingsraad juni 2012
De woningmarkt is ontwricht
Twee voorbeelden
De eengezinswoning van de heer en mevrouw Pietersen is
eigenlijk te groot sinds de kinderen de deur uit zijn. Daarom
willen ze verhuizen naar een appartement in de buurt. Maar
de wachtlijst is lang en de huur is twee keer zo hoog als die
van hun huidige huis.
De kinderen van de familie De Vries (20 en 23 jaar) zoeken een
woning in de plaats waar ze zijn opgegroeid. Het kan echter
nog wel tien jaar duren voordat ze (eventueel) in aanmerking
komen voor een woning.
Aanbod Woonbond april 2010
1. Huurders mogen niet benadeeld worden t.o.v.
kopers
2. Inflatievolgend huurbeleid volgens
huursombenadering, maximaal + 1% - inclusief
huurharmonisatie- is aanvaardbaar als:
1.
2.
3.
Geen bezuinigingen huurtoeslag;
Hypotheekrenteaftrek substantieel versoberen;
Vrijkomende middelen voor volkshuisvestelijke doelen
3. Woonomgevingspunten in woningwaarderings
stelsel baseren op WOZ-waarde
Kabinet Rutte-Verhagen
• Geen aanpak hypotheekrenteaftrek
• Overdrachtsbelasting van 6% naar 2%
• Woonvisie: kopen is beter
•
•
•
•
•
Tegelijkertijd:
Forse bezuinigingen huurtoeslag
15 – 25 punten extra in schaarstegebieden
Inflatie + 5% bij inkomens hoger dan € 43.000
Beperking toegang tot corporatiewoning
Verkleining corporatiesector en heffing
Lente-akkoord ‘Kunduzcoalitie’
•
•
•
•
•
•
•
Beperken hypotheekrenteaftrek nieuwe gevallen
Overdrachtsbelasting blijft 2% (1,2 miljard)
Inflatie + 1% voor inkomens € 33.000 – 43.000
Bezuinigingen huurtoeslag (60 milj. in 2013)
Verhuurdersheffing al per 01-01-2013
Positie starters verslechtert verder
Bevordert doorstroming niet en leidt niet tot een
beter werkende woningmarkt
Huurontwikkeling bij bestaand beleid
• Bureau ABF heeft effecten kabinetsbeleid
doorgerekend tot 2020
• Huurharmonisatie, Donnerpunten en
gluurverhoging van 5%
• Huidig kabinetsbeleid leidt tot jaarlijkse huurstijging
van ongeveer 1,5%
• Inflatie komt daar bovenop
• Voornemens politieke partijen?
Waarom hervorming?
•
•
•
•
•
•
Woningmarkt volledig in het slop
Woningtekort en wachtlijsten
Onvoldoende mogelijkheden doorstroming
Onvoldoende inspelen op vraag
Kloof tussen huur en koop, prijsopdrijving
Fors welvaartsverlies door minder mobiliteit,
hogere belastingtarieven etc.
Hervorming moet leiden tot:
• Meer flexibiliteit, doorstroming en grotere keuzevrijheid
• Bevordering investeringen in nieuwbouw en
kwaliteitsverbetering
• Minder wachtlijsten en gelijkwaardige keuze tussen huur en
koop
De Woonbond hanteerde twee principiële randvoorwaarden in
de onderhandelingen:
• Huurders en kopers moeten gelijk behandeld worden
• De totale woonlasten (huur, overige woonlasten, woontoeslag
en het fiscale effect) mogen als percentage van het inkomen
voor lagere en bescheiden middeninkomens niet stijgen
Hoofdlijnen Wonen 4.0
• Integrale hervorming koop- én huurmarkt
• Doel is goed functionerende woningmarkt, voldoende
aanbod goede en betaalbare woningen voor huishoudens
met laag of middeninkomen
• Afschaffing hypotheekrenteaftrek in 30 jaar
• Invoering huursombenadering met maximaal 2% boven
inflatie (incl. harmonisatie)
• Maximale huur gebaseerd op 4,5% van de WOZ-waarde,
er van uitgaande dat de WOZ reëel omlaag gaat
• Inkomens- en budgetneutraal
Traject
• Start in 2015, dan trekt economie weer aan
• Afbouw hypotheekrenteaftrek,
overdrachtsbelasting en eigen woningforfait
• Compensatie via belasting en woontoeslag
• Mogelijkheden vermogensvorming huurders
• Huursombenadering: inflatie + 2%, incl. mutatie
• Huurstijgingen boven inflatie in particuliere sector
alleen als prijs laag is t.o.v. kwaliteit
• Regulering door jaarlijkse stijging, Mietspiegel,
4,5% WOZ
Plussen en minnen Wonen 4.0
Minnen:
1. Marktconforme huren, met maximum 4,5%
WOZ-waarde (maar WOZ gaat reëel omlaag)
2. Inflatie plus max. 2%. Extra inkomsten voor
extra woontoeslag, investeringen (nietvrijblijvende afspraken) en lastenverlaging
3. Geen gelijkere inkomensverdeling
1
Plussen en minnen Wonen 4.0 2
Plussen:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Eindelijk huur en koop gelijkwaardig
Wachtlijsten en woningtekorten aangepakt
Niet-vrijblijvende afspraken investeringen
Huursombenadering voor corporaties en beperkte
huurverhoging voor huurders van commerciële verhuurders
Woontoeslag (huurders en kopers) voor lagere en bescheiden
middeninkomens; extra toeslag in spanningsgebieden
Corporaties houden brede taakopvatting
Goed alternatief voor kabinetsbeleid en Lente-akkoord
Gevoelige punten
•
•
•
•
Hoe voorkomen we dat huren pan uit rijzen?
‘Marktconforme huren’, wat zijn dat?
‘Reële verhouding prijs, kwaliteit en vraag’
4,5% WOZ-waarde, maar deze daalt reëel als
gevolg afschaffing hypotheekrenteaftrek
• 30 jaar huurstijgingen? Blijkt niet uit de cijfers.
• Bescherming huurders: Mietspiegel!
• Onderhandelingsruimte huurders
Inzet huurbeleid 2013 - 2015
• Woonbond blijft zich verzetten tegen huidige
kabinetsmaatregelen
• Inzet: maximale huursomstijging (inclusief mutatie)
van 1% boven inflatie
• Modernisering woningwaarderingsstelsel door
beperkte introductie van WOZ-waarde in stelsel
• Scheefwonen is beperkt verschijnsel dat met Wonen
4.0 grotendeels verdwijnt
• Als politiek tóch kiest voor inkomensmaatregelen,
dan op zorgvuldige manier via de overheid
Hoe pakt Wonen 4.0 nu uit?
Enkele voorbeeldberekeningen als indicatie
•
•
Vergelijking maximale huur Wonen 4.0 en
maximale huur nu volgens WWS
Enkele koopkrachtplaatjes met huurquoten
en resterend inkomen op basis van Wonen
4.0
Maximale huur Gelderland
4,5% WOZwaarde
gemiddeld
Maximale
huur nu
gemiddeld
Arnhem Epe
Ede
Nijmegen Tiel
489
637
598
527
529
Woonstede
De Goede
Woning
Triada
Vivare
Volkshuisvesting Tiel
760
760
800
644
765
Maximale huur vier grote steden
Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht
4,5% WOZwaarde
gemiddeld
Maximale
huur nu
gemiddeld
634
411
435
601
Ymere
Havensteder
Staedion
Mitros
659
593
548
689
Koopkrachtplaatje 1
Meneer de Vries, € 17.500 per jaar (Berekening OTB)
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
restinkomen
huurquote
2015
2025
2035
2044
Koopkrachtplaatje 2
Familie De Jong, € 20.000 per jaar (Berekening OTB)
120
100
80
resterend
inkomen
60
netto huurquote
40
20
0
2015
2025
2035
2044
Koopkrachtplaatje 3
Mevrouw El Kharimi, € 30.000 per jaar (Berekening OTB)
160
140
120
100
80
resterend
inkomen
60
netto huurquote
40
20
0
2015
2025
2035
2044
Koopkrachtplaatje 4
Familie De Boer , € 35.000 per jaar (Berekening OTB)
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
resterend
inkomen
netto huurquote
2015
2025
2035
2044
Koopkrachtplaatje 5
Meneer Jansen, € 45.000 per jaar (Berekening OTB)
250
200
150
resterend
inkomen
100
netto huurquote
50
0
2015
2025
2035
2044