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土地开发模式介绍 生地/拆迁地块 委托 土地一级开发 委托/招投标 政府下属开发企业 一级开发商 土地增值收益 可建设用地(熟地) 国土整理储备中心 公开招拍挂/土地储备 二级开发土地使用权 项目开发 出售/出租/代建工程收益 二级开发商 同系二级开发商 各功能性质用地 工业 公建配套 商品房 旅游 政府 政府 一般开发商 专业运营商 工业开发商 民营机构 代建开发商 政府 工业企业(自建) 公私合营公司 复合地产开发商 复合地产开发商 复合地产开发商 复合地产开发商 1 土地开发模式介绍 土地二级开发模式 土地一级开发模式 公建配套开发模式 商品房开发模式 工业园开发模式 政府独立开发模式 PPP(公私合营)模式 常规项目开发模式 政府主导的传统开发模式 城市运营开发模式 BOT(运营-移交)模式 复合型地产开发模式 工业开发商主导的工业地产 模式 主题型项目带土地开发模式 TOT(移交-经营-移交)模式 捆绑项目开发模式 一级开发招投标模式 PFT(私营机构融资)模式 2 一级开发模式分类 开发模式 政府独立开发模式 城市运营开发模式 主题型项目带土地开发 模式 模式特点 政府委托下属企业进行 政府和企业合作进行一 常见于主题型地产开发，通过招投标方式，由一 一级开发 级土地开发,并分享土地 要求政府有相对雄厚的 一级开发后土地增值的 收益 资金实力 政府承担前期大量资金 企业和政府签定合作协 议,明确双方的责任、权 投入的风险 利和义务，可加快区域 操作不透明,土地一级 开发的速度 开发的利润率计算方式 很难确定 一级开发招投标模式 如旅游主题地产，文化 主题地产等 级开发公司具体实施 常以招标或挂牌形式出 的时间、流程 让生地，引进具备一级 开发和二级开发能力的 专业开发商 降低一二级联动可能性， 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域 政府指定土地一级开发 使二级市场竞争环境更 加公平 一般适合大规模、高起 点规划的区域开发，需 要大量的资金投入，当 地政府希望减少财政投 入 要求企业具备丰富的一 级开发经验和实力，协 助政府进行整体规划、 土地推介等 适用项目 高利润项目 非成熟区域的整体开发 3 主题型带土地开发模式案例—华侨城 华侨城地产有限公司 二级开发 深圳华侨城 4平方公里 主题公园 挂牌 生地 用地性质为旅游主题公园用地 一 级 开 发 深圳东部华侨城 文化配套 7平方公里，预计投资30亿 公共设施 深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿 住宅 深圳华侨城 酒店 1.5平方公里，预计投资20亿 商业 深圳华侨城 2平方公里，预计投资30亿 政府获利 开发商获利 •减少政府土地一级开发的投入 •政府支持力度大，较易获得成片开发的土地 •发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率 •规模大，门槛高，拿地竞争小 •政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益 •土地交割较低 •主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值 4 公建配套开发模式分类 开发模式 PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移 交）模式 TOT（移交—运营—移 交）模式 PFI（私营机构融资）模 式 模式特点 政府、营利性企业和非 BOT项目的所有权、运 政府将已经建成投产运 政府部门发起项目，由 营利性企业达成相互合 作关系，签署合同明确 双方的权利和义务，以 确保项目的顺利完成 营权在特许期限内属于 项目公司。项目公司可 把项目的运营权分包给 运营维护承包商 营的基础设施项目移交 给投资方进行运营 同时具有风险和利润的 项目 低利润项目，投资较大， 高利润项目 建设周期长 财团进行项目建设和运 营，并按事先的规定提 政府凭借移交的基础设 供所需的服务 施项目未来若干年的权 政府在合同期限内因使 政府并不是把项目的责 政府在此期间则拥有对 益，一次性地从投资方 用承包商提供的设施而 任全部转移到私人企业， 项目的监督权、调控权 融通到一笔资金，再将 向其付款 而是合作各方共同承担 当特许期限届满，所有 该笔资金用于新的基础 在合同结束时，有关资 投资、风险、责任以及 权将无偿移交给政府部 设施项目建设 产的所有权或者留给私 分享回报 门 当经营期届满是，投资 人承包商，或交给政府， 方再将项目移交回政府 取决于原始合同的条款 手中 规定 适用项目 社会福利性项目，如学 校、医院 5 商品房开发模式介绍 开发模式 常规地产项目开发模式 捆绑项目开发模式 复合型地产开发模式 模式特点 一般规模适中或较小项目的开发、政府带控规出让地块，并设定附 地产开发与其它资源的整合或产 加条件，如规定开发商兴建星级 业嫁接，如旅游休闲、教育、运 功能比较单一 酒店、大型商业等 动等 设施运营提升地产项目的整体价 值 地产销售回笼资金，填补设施前 期开发的投入和后期运营支出， 形成功能嫁接 形成良好的品牌和复制模式 适用项目 利润空间较大的普通项目 相对非成熟区域的建设 相对非成熟区域的主题型地产项 目，类似捆绑开发 7 复合型地产开发模式—深圳华侨城 关 键 举 措 启动期 丰富期 增值期 全面启动华侨城旅游区 完善基建配套 开发房地产项目 锦绣中华 文化设施建设 住宅区全面启动 世界之窗 生活配套建设 民俗村 欢乐谷 16000 14000 12000 10000 8000 房价 6000 4000 2000 0 1994年 1996年 1999年 2000年 8 土地开发模式比较与总结1 在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式 政府独立开发模式 城市运营开发模式 主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式 主导者 政府 开发商+政府 开发商 开发商+政府 投入 由政府承担 由开发商承担 由开发商承担 由开发商承担 政府收益时间 熟地招拍挂 熟地招拍挂 生地挂牌 熟地招拍挂 收益来源 政府获得土地增值收益 政府与开发商分享土地增 政府获得生地出让收益 政府与开发商分享土地增 值收益 开发商获得土地增值收益 值收益 开发商获得公建设施日常 和地产开发收益 运营的管理收益 风险 高 低 低 低 功能实现 区域带动性弱 区域带动性强 区域带动性强 区域带动性弱 9 土地开发模式比较与总结2 建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率 PPT模式 BOT模式 TOT模式 PFI模式 主导者 政府+开发商 开发商 开发商 开发商 投入 由政府和私营机构共同 承担开发成本、日常运 作和管理支出 由私营机构承担开发成 本、日常运作和管理支 出 由政府承担开发成本、 私营机构承担日常运作 和管理支出 由私营机构承担开发成 本、日常运作和管理支 出 政府收益时间 项目运营后 特许经营权期限后 特许经营权期限前 - 收益来源 政府与私营机构分享公 建设施日常运营收益 私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益 私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益；政府一次性 地获得所移交项目未来 若干年内的收益 私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益 政府的投资风险 低 低 低 低 功能实现 强 强 强 弱 10 土地开发模式比较与总结3 发展期，采用捆绑项目开发模式和复合型地产开发模式进行区域开发，增强区域的形象和功能，并大力提升商品房的附加值 成熟期，待区域价值形成后，采取常规方式进行地产开发，政府可通过拍卖形式获得高额土地出让金 常规地产项目开发模式 复合型地产开发模式 捆绑项目开发模式 主导者 开发商 开发商 开发商 投入 常规开发项目费用 主题设施和常规地产项目的开 捆绑项目和常规地产项目的开 发费用，以及后续运营支出 发费用，以及后续运营支出 政府收益时间 土地出让时 土地出让时，及主题设施成功 土地出让时 运营后 收益来源 政府获得土地出让收益，开 发商获得项目销售/租赁收益 政府获得土地出让收益，以及 政府获得土地出让收益，开发 主题设施经营收入的税收 商获得项目销售/租赁收益 开发商获得项目销售/租赁收 益，以及主题设施的经营收益 政府的投资风险 无 无 无 功能实现 强 强 弱 11 开发原则—土地开发模式选取原则 专业分工原则，发挥各主体的专业特色，各司其职，如主题公园可以出让土地给专业主题公园开发商运作，政府则 尽可能扮演宏观督导的角色 在确保开发成功的前提下，尽可能降低政府的开发风险，并简化政府的工作 同时具有风险和利润的项目考虑采用“公私合营”（PPP）的方式 低利润、投资大、周期长的项目采用“建造—运营—移交”（BOT）的方式 社会福利性质的项目可以考虑采用“私营机构融资”（PFI）的方式 在资金允许的情况下，采取政府独立进行土地一级开发的方式，对于确保既定的发展目标和发展时序有帮助 对于发展到较为成熟阶段区域内的一些常规、利润率较高且稳定的项目采取常规地产开发的模式 对于周期长、影响广、回收期长的项目采取捆绑开发的模式 对于影响区域经济长期发展的关键项目，并可能与政府税收等政策挂钩的项目采取政府主导的开发模式 12 开发原则—土地开发分期原则 优先考虑具备开发条件的可建设用地，加快推进速度，降低实施难度 坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便最大程度的资源共享 关键景观资源和配套设施 优先启动，奠定区域形象，有利于提升后期区域的价值 最优质的地块后期开发，实现土地价值最大化 阶段开发的片区构成应充分考虑市场实现性和区域阶段性发展目标，同时兼顾短期目标和长期目 标 大规模的区域项目往往具有很多市场不确定因素，需分期开发，且各期开发的面积不宜过大，以 控制成本和市场运营风险 优先考虑对外交通相对便利区域，以增强启动区物业的可达性和昭显作用 各分期之间具有一定的连续性和互动性，但各分期对内应具有一定的集聚性和独立性 社会效益高的项目提早建设，经济效益高的项目较晚建设，以实现较大开发价值 13 专题：主题公园商业运作模式 市场化商业运作模式 资源型模式 •针对自然和人文资源比较丰富的 主题公园 •通过对例如土地、林地、水资源 等部分资本化展开经营 •政府拥有旅游资源所有权、行政 管理权、规划权、文物保护权 •转让的开发经营权包括：公园管 理权、开发权、招商权、门票收益 权、经营项目开发与收益权 人造型模式 •针对本身资源不够形成游客吸引 力的情况下，通过注入性的产品来 打造设计出游客吸引力 •需结合以下因素加以考虑： •所在地的饿经济发展水平 •旅游目的地的想象感知 •主题公园产品的稀缺性 •依托自然资源及产业链，经营方式（商业利益优先），打造知名主题公园品牌 14 主题公园价值链与盈利模式 价值链 盈利方式 主体链 门票 游乐项目 分支链 通过简单的圈地收取 门票 最基本/初级的盈利模 式 游憩产品服务盈利性 模式 提供有助于丰富体验 的游憩服务以及相应 的服务体验来实现盈 利 核心盈利模式 旅游综合服务盈利模 式 通过游客的餐饮、住 宿、购物等相关的外 延服务来获取盈利 外延盈利模式 公园商业盈利模式 通过自身节庆和对外 招商以及其他会展、 广告等其他服务而达 到盈利目的 深度开发盈利模式 餐饮 住宿 旅游纪念品 子链 旅游门票盈利模式 公园会展 招商 其他 15 提升主题公园成功的附加因素 市场导向 了解游客最佳的参与方式、旅游动机、旅行方式、消费额度 选择有市场的主题以及成熟的运营商，选择以商业先行，再精选文化的运营方式 持续创新 在选材上要避免主题雷同、特色不明显的项目，以避免同类项目之间的恶性竞争 在建成后不断创新，定期更新/淘汰部分设施和节目，以保持长久的新鲜感和吸引力 多元化盈利方式 不过分依赖门票收入，加强分支链和子链上的设施建设 美国迪士尼1/3的收入来自购物和非娱乐项目 土地规划 应建成后不断创新的要求，在建设初期可适当预留部分归哈面积用于后期重组、再建设等 由于主题公园投资巨大，建设周期长，一旦兼程后很难改变用途，因此在建造前要充分考虑土地利用率等 问题 16