Transcript hk pphat 3 - WordPress.com

PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Perolehan
Hak Atas
Tanah
2
Menurut Pasal 1 Kepmen Agraria/
Kepala BPN No. 21 Tahun 1994
tentang Tata Cara Perolehan Tanah
Bagi Perusahaan Dalam Rangka
Penanaman Modal adalah setiap
kegiatan untuk mendapatkan tanah
melalui pemindahan hak atau dengan
cara penyerahan atau pelepasan hak
atas tanah dengan pemberian ganti
kerugian kepada yang berhak
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Adol Plas (Jual Lepas)
Dalam hukum adat
dikenal tiga
macam adol (jual)
Adol Gadai (Jual Gadai)
Adol Tahunan (Jual
Tahunan)
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Pengertian Jual Beli Tanah
menurut Boedi Harsono
Perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak
milik (penyerahan tanah untuk selamalamanya) oleh penjual kepada pembeli, yang
pada saat itu juga pembeli menyerahkan
harganya kepada penjual
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMIINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Contant atau Tunai
Harga Tanah yang dibayar itu bisa seluruhnya, tetapi bisa juga
sebagian
Sifat Jual Beli
Tanah menurut
Effendi Perangin
Terang
Terang artinya jual beli tanah tersebut dilakukan dihadapan
kepala desa (kepala adat) yang tidak hanya bertindak
sebagai seksi tetapi juga dalam kedudukannya sebagai pihak
yang menanggung bahwa jual beli tanah tersebut tidak
melanggar hukum yang berlaku
3
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Jual Beli tanah
pada masa
berlakunya
Hukum Agraria
Kolonial
3
Perjanjian jual beli tanah dibuat dengan akta notaris atau akta
dibawah tangan
Penyerahan Yuridis (Juridische levering) diselenggarakan
dengan pembuatan akta balik nama dimuka dan oleh Kepala
Kantor Pendaftaran Tanah
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Tunai
Artinya penyerahan hak atas tanah oleh pemilik (penjual dilakukan
bersamaan dengan pembayaran harganya oleh pihak lain (pembeli)
Sifat Jual Beli
Tanah menurut
hukum adat
sebagaimana
dikemukakan Maria
.S.W. Sumardjono
Riil
Artinya kehendak atau niat yang diucapkan harus diikuti dengan
perbuatan yang nyata menunjukkan tujuan jual beli tersebut.
Terang
Artinya perbuatan hukum tersebut haruslah dilakukan dihadapan
kepala desa sebagai tanda bahwa perbuatan itu tidak melanggar
ketentuan hukum yang berlaku
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Beralih
Peralihan Hak
atas Tanah dibagi
menjadi 2 bentuk
Berpindahnya hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun dari pemegang haknya kepada pihak lain karena
adanya peristiwa hukum.
Dialihkan/ Pemindahan Hak
Berpindahnya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun dari pemegang haknya kepada pihak lain
karena suatu perbuatan hukum yang disengaja dilakukan
dengan tujuan agar pihak lain memperoleh hak tersebut
3
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Hak Milik
Hak Guna Usaha
Objek
Pemindahan Hak
melalui Jual Beli
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Syarat syahnya jual beli hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun
untuk kepentingan pendaftaran
pemindahan haknya ada dua :
Syarat Materiil
Bagi Penjual
2
Syarat Formal
Bagi Pembeli
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Penjual adalah yang namanya tercantum dalam sertipikat
Penjual adalah orang dewasa.
Dalam hal belum dewasa maka diwakili oleh walinya
Syarat
Materiil Bagi
Penjual
Dalam hal penjual dibawah pengampuan, maka diwakili oleh
pengampunya
Dalam hal penjual diwakili oleh orang lain maka penerima
kuasa menunjukkan surat kuasa notariil
Dalam hal objek jual beli adalah tanah bersama maka
penjual terlebih dahulu mendapat persetujuan dari istrii/
suami
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Dalam hal objek jual beli adalah HM, maka pembeli adalah
WNI, bank pemerintah, badan keagamaan dan badan sosial
Syarat
Materiil Bagi
Pembeli
Dalam hal objek jual beli adalah HGU maka pembeli adalah
WNI dan badan hukum Indonesia
Dalam hal objek jual beli adalah HGB maka pembeli adalah
WNI, badan hukum Indonesia.
Dalam hal objek jual beli adalah hak pakai, maka pembeli
adalah WNI, WNA, Badan Hukum Indonesia dan Badan
Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Persiapan Pembuatan Akta
Pelaksanaan Pembuatan Akta
Tahapantahapan
dalam
pendaftaran
pemindahan
hak melalui
jual beli
Pendaftaran Pemindahan hak
Penyerahan Sertipikat
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Jual Beli hak atas tanah dibuktikan dengan akta yang dibuat
dihadapan PPAT atau PPAT sementara
Syarat
Formal
dalam Jual
Beli
Dengan pendaftaran pemindahan hak ke kantor pertanahan
maka terpenuhilah asas publisitas
Jual beli tanah yang belum terdaftar dan tidak ada tujuan
untuk didaftarkan ke kantor Pertanahan maka jual belinya
dengan akta dibawah tangan
Jual beli tanah yang belum terdaftar dan ada tujuan untuk
didaftarkan ke kantor Pertanahan maka jual belinya
dengan akta PPAT
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Persiapan pembuatan Akta
PPAT wajib memeriksakan pada kantor Pertanahan mengenai kesesuaian
sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada
di kantor pertanahan dengan memperlihatkan sertipikat asli.
Kemudian oleh pejabat kantor pertanahan diberikan stempel dengan kalimat
“Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di kantor pertanahan”
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Pembuatan Akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang
bersangkutan (penjual dan pembeli) atau kuasanya
Pelaksanaan
Pembuatan
Akta
Dokumen penjual adalah fotokopi KTP, fotokopi KK, Surat
Nikah, SPPT PBB sedangkan dokumen pembeli adalah KTP,
KK dan Surat Nikah
Pembuatan akta PPAT wajib disaksikan oleh 2 orang saksi
dan wajib dibacakan kepada para pihak
Akta PPAT asli sebanyak 2 lembar, 1 lembar disimpan PPAT,
1 lembar disampaikan ke Kantor Pertanahan sedangkan
pihak penjual dan pembeli diberikan salinannya
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Pendaftaran
Pemindahan Hak
2
PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen yang
diperlukan selambat-lambatnya 7 hari kerja
-
Surat permohonan pendaftaran pemindahan hak atau kuasanya
-
AJB PPAT
1.
Bukti identitas penjual dan pembeli
2.
Sertipikat tanah asli
3.
Bukti pelunasan BPHTB dan PPH
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Nama pemegang hak lama (penjual) dicoret dan dibubuhi paraf
kepala Kantor pertanahan kabupaten
Pencatatan
Pemindahan Hak
dalam sertipikat
Nama pemegang hak baru/ pembeli dituliskan pada halaman
dan dibubuhi tandatangan kepala kantor pertanahan dan
stempel Kantor Pertanahan
3
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Penyerahan Sertipikat
Sertipikat yang telah diubah namanya diserahkan kepada pemegang hak baru
(pembeli) atau kuasanya oleh kepala kantor pertanahan
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI
Outline Perjanjian Pengikatan Jual Beli
- Awal perjanjian berikut komparisi
- Realisasi Jual Beli dan biaya
pembuatan akta
- Premis
- Objek Jual Beli
- Harga dan cara pembayaran
- Keterlambatan pembayaran
- Pelaksanaan pembangunan
- Serah terima
- Jaminan pihak pertama/ penjual
- Pembayaran pajak2
- Force Majeure
- Ketentuan lain
- Addendum
- Domisili Hukum
- Penutup dan tanda tangan para
pihak
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50