Transcript 4^ lezione ( stima delle aree )

Stima delle aree edificabili
Un’ area edificabile è un terreno su cui, secondo gli strumenti edilizi,
è possibile costruire un nuovo fabbricato.
Gli strumenti edilizi a livello comunale sono:
• Il piano regolatore generale ( PRG );
• I piani attuativi ( piani pluriennali di attuazione, piani di lottizzazione,
piani per gli insediamenti produttivi );
• il regolamento edilizio.
In seguito alla presentazione di un progetto che rispetti gli strumenti
edilizi in vigore, il Comune rilascia il permesso di costruire che è
oneroso e comporta il pagamento del contributo di costruzione
relativo al costo di costruzione e alle opere di urbanizzazione
primaria e secondaria calcolato in % sul costo di costruzione.
Caratteristiche influenti sul valore
delle aree edificabili
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UBICAZIONE: è un fattore fondamentale da essa dipendono numerosi altri fattori che
hanno rilevanza estimativa come: collegamenti stradali e con mezzi pubblici,
panoramicità, prospetto ecc.
DESTINAZIONE DI ZONA DEL PRG: si intende la destinazione dell’area nell’ambito
delle zone territoriali omogenee ogni zona è contrassegnata da una lettera maiuscola
e le eventuali sottozone con un numero ( A, B, C, D, E, F);
INDICE DI EDIFICABILITA’ mc/mq; rappresenta i metri cubi che si possono costruire
in funzione della superficie. Esso è dato dal prodotto tra l’indice di utilizzazione (
rapporto tra area copribile e la superficie totale ) e l’indice di intensità ( rapporto tra
metri cubi edificabili e area copribile ).
L’indice di edificabilità può essere riferito alla superficie territoriale ( superficie
catastale ) e alla superficie fondiaria (cioè superficie catastale meno la superficie
lasciata per le opere di urbanizzazione.
Forma; ( regolare o irregolare )
Dimensione;
Natura del terreno;
Fronte stradale.
ASPETTI ECONOMICI E
PROCEDIMENTI
1.
Valore di mercato;
2.
Valore di trasformazione;
3.
Valore complementare.
Procedimenti:
•
sintetico comparativo;
•
Analitico solo per il valore di trasformazione.
La stima comporterà sempre una descrizione dell’area, il confronto e
l’applicazione della formula, valutazione dei comodi o scomodi e infine
l’aggiunte e detrazioni.
Valore di mercato procedimento sintetico comparativo: Vo = Sv/SP x px;
I parametri utilizzati sono: mc/mq ( indice di edificabilità )e il mq ( superficie
territoriale o fondiaria ). Condizione essenziale per applicare questo
aspetto economico è che il mercato deve essere attivo.
VALORE DI TRASFORMAZIONE
Questo aspetto si applica principalmente in due casi:
1.
Quando non esiste un mercato attivo;
2.
Per determinare il valore massimo che si può attribuire ad un’area edificabile.
Secondo questo aspetto il valore di mercato dell’area è ottenuto per differenza tra il valore
di mercato del fabbricato che si potrà costruire e il costo per costruire lo stesso
fabbricato. Vt = Vm – K
Il valore di mercato del fabbricato si potrà ottenere o per confronto con fabbricati simili. In
questo caso la superficie commerciale del fabbricato si potrà calcolare attraverso
opportuni calcoli planovolumetrici:
•
Calcolo della cubatura edificabile ( superf.x indice edif. );
•
Calcolo superficie di pavimento ( cubatura : 3m );
•
Calcolo cubatura totale ( compreso l’interrato );
•
Calcolo superficie commerciale pari al 90+5% (pertinenze )=95% della superficie
lorda di pavimento.
Il K comprenderà il K di cantiere+ K generali ( progetto, impresa e permesso di costruire)
Procedimento analitico.
VALORE COMPLEMENTARE E STIMA
DELLE PICCOLE AREE O RELIQUATI
Questo procedimento si applica quando c’è un esproprio e nella stima
di piccole aree ( reliquati o relitti ).
Vc = Vm(intero) – Vm ( parte residua )
Per piccole aree si intendono lotti di terreno che a causa o
indipendentemente dalle loro dimensioni non possono essere
utilizzati singolarmente per fini edificatori. Tali aree sono detti
reliquati
La stima dei reliquati si base sulla possibilità che essi possono
aumentare il valore di aree adiacenti già edificate. Si possono
prospettare due ipotesi:
1) Il reliquato consente l’ampliamento di un fabbricato adiacente;
2) Il reliquato non consente l’ampliamento di un fabbricato vicino ma
ne aumenta lo spazio verde o l’accesso ecc.
Stima di Piccole aree
Nel primo caso si applicherà il valore di trasformazione
Vr = Vm – Kt dove:
Vm = valore del fabbricato che si potrà costruire;
Kt = costo per costruire il fabbricato
Nel secondo caso si applicherà il valore complementare
Vr = V1- V2 dove:
V1 = valore del fabbricato adiacente più il reliquato,
V2 = valore del fabbricato senza reliquato.
Nella stima delle aree può capitare di stimare il valore del diritto di edificare che
può essere ceduto ad altri. In questi casi tale diritto si stima con il valore di
trasformazione Vt = Vm - Kt ( che sta ad indicare il valore massimo
ammissibile) o il valore complementare che rappresenta il valore minimo:
Vc = Vm (area) – Vm ( agricolo )