Transcript BRP - Perum Perumnas
BRKB Buku Rencana Kelayakan Bisnis
DIVISI PERENCANAAN & PERANCANGAN PERUM PERUMNAS (NATIONAL URBAN DEVELOPMENT CORPORATION)
STRUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN
2
TUGAS POKOK & FUNGSI DIVISI PERENCANAAN TEKNIS
Tugas Pokok General Manajer Divisi Perencanaan
1. Memimpin evaluasi atas lokasi pengembangan, rencana penggunaan lahan, dan Rencana Bisnis (RB) 2. Memimpin penyelenggaraan penyusunan usulan rencana kerja dan anggaran Divisi Perencanaan, yang merupakan bagian dari RKAP; 3. Memimpin penyiapan usulan kebijakan-kebijakan teknik, khususnya yang menyangkut aspek perencanaan untuk diajukan kepada Direktur Produksi; 4. Mempimpin penyusunan dan evaluasi standar-standar peraturan teknik, khususnya yang menyangkut aspek perencanaan.
5. Memimpin penyelenggaraan sosialisasi dan pelatihan standar-standar peraturan serta pengendalian pelaksanaannya; 6. Melakukan penugasan, pengendalian, pembinaan, dan penilaian kerja kepada para Manajer di lingkungan Divisi Perencanaan; 7. Mengelola sumberdaya dan anggaran di lingkungan Divisi Perencanaan; 8. Memimpin dan mengendalikan pelaksanaan tindak lanjut atas temuan pemeriksa, baik internal (SPI) maupun eksternal (BPKP), di Divisi Perencanaan; 9. Memimpin penyelenggaraan kegiatan pengelolaan data dan informasi dalam lingkup Divisi Perencanaan; 10. Bersama General Manajer Divisi Pembangunan dan Pengelolaan Prasarana Lingkungan (P2L), membantu pelaksanaan tugas Direktur Produksi.
3
Housing Project in
1. Lahan bebas 2. Survei dan ukur 3. Rancang Siteplan a. Tinjau ulang lapangan b. Rancang Site Plan Tentatif c. Sidang Siteplan 4. Pembuatan DE, SPEC, BOQ, RAB, RKS 5. Penyusunan BRKB 6. Eksekusi : bangun rumah & fas.
7. Eksekusi 2: jual rumah, terima uang
TAHAPAN BRKB – Pengajuan hingga Approval Draft Usulan BRKB Evaluasi Draft BRKB BRKB Disetujui Pembahasan Bersama SIDANG PERENCANAAN Proses Pengesahan BRKB Usulan Sidang BRKB BRKB SAH REGIONAL KANTOR PUSAT
Keterangan : Pelaksanaan Sidang BRKB dihadapan Direktur Produksi, Direktur Pemasaran, Direktur Keuangan & SDM, GM Divisi Perencanaan & Perancangan, GM Divisi Pertanahan, GM Divisi Pembangunan & P2L, GM Divisi Pengembangan Usaha, GM Divisi Pemasaran & Penjualan, dan GM Divisi Keuangan 5
DEFINISI BUKU RENCANA KELAYAKAN BISNIS BRKB
Buku yang berisi rencana fisik dan rencana keuangan dari suatu proyek keseluruhan.
BRKB harus menggambarkan uraian kegiatan secara terinci dengan mengacu kepada jadwal waktu tertentu (
time schedule
) sehingga setiap tahap dapat diukur kinerjanya.
Rencana Fisik Rencana Keuangan
Informasi jenis dan jumlah rumah / kavling Sarana dan prasarana Tahapan pembangunan Perkiraan penjualannya.
Arus kas Rugi laba Neraca
J A D W A L
Divisi Perencanaan & Perancangan 6
TUJUAN BRKB
Sebagai pedoman bagi pelaksanaan pembangunan dan pemasaran serta penggunaan anggaran biaya suatu proyek.
Merupakan pegangan bagi manajemen.
Dapat menggambarkan rencana tahapan berdasarkan prediksi bisnis atas lokasi tersebut.
BRP Induk merupakan gambaran rencana pembangunan, pemasaran dan keuangan total dari suatu Proyek.
BRKB (1) Daftar isi BRKB
Ttd 3 Direksi CF& BEP: Ttd GM Reg, L/R :Ttd 3 Direksi Ttd GM Reg Ttd GM Reg Ttd GM Reg & M. Cab
BRKB (2)
Gambaran Umum Kronologis
• Deskripsi proyek • Kondisi lapangan
Aspek Pasar
• Potensi, pesaing, target pasar
Aspek Teknik
• Rencana/tahap pembangunan • Pematangan tanah
Aspek Finansial
• Biaya investasi • Penerimaan • BEP
Rencana Bisnis Resume Kelayakan Bisnis Rencana Kelayakan Bisnis
• Penggunaan lahan • Komposisi tipe&jumlah unit • Alokasi fisik & HPTM • Perhitungan HPP • Perhitungan HPJ • HJ kavling & rumah • HJ KLT & komersial • Pengeluaran • Penerimaan & profit
Rencana Biaya Produksi
• Pengadaan lahan • Perencanaan • Pematangan tanah • Pembangunan rumah • IMB dan PPN pembangunan
Rencana Teknis Site Plan DED
Denah, Tampak, Potongan
Spesifikasi Teknis RAB Rencana Keuangan Proyeksi Laba Rugi Perhitungan BEP Jadual Pembangunan & Penjualan Cashflow & Grafik Cashflow Pola Harga Jual
SKEMA PERHITUNGAN BRKB Pengadaan Lahan Perencanaan HPTM Profit Pematangan tanah By. Estate Management By. Usaha (Umum, Sar & Purbak) HPTM + Profit B. Bunga HPTM + Bunga HJ Tanah Harga Jual Bruto By. Proses KPR AJB BPHTB PPn PPh Fee Sar Harga Jual Nett Profit Konstruksi Bangunan By. SHM/ HGB By. IMB BP Listrik & Air B. Bunga B. Bunga HP. Kons HP Pasca Konst HJ Konst.
CATATAN : = Biaya Variabel = Biaya Tetap
Pematangan Lahan / Land Development
Lahan Milik Perumnas ± 40% ± 60%
C A D B
HPL/HGB
Bayar PBB sampai tanah berganti kepemilikan ke konsumen Uraian
1. Nilai Tanah 2. Biaya Pembebasan tanah 3. Biaya Perijinan & Pengamanan 4. Biaya Sertifikat Induk 5. PBB 6. Penyiapan TPU
Volume
Ha Ha Ha Ha Ha Ha X X X X X X
Harga Satuan
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Jumlah Biaya Total
A. PENGUKURAN & PENYELIDIKAN B. PERENCANAAN SITE C. LEGALISASI SITE PLAN D. PEMBUATAN DOK. AMDAL DATA:
•
Jenis Tanah
•
Topografi
•
Kedalaman efektif tanah
•
Hidrologi dll OPERASIONAL: > JASA KONSULTASI > OPERASIONAL > BIAYA ADMINISTRTIF > OPERASIONAL Uraian
1. Pengukuran & Penyelidikan 2. Perencanaan Site 3. Legalisasi Siteplan 4. AMDAL/UKL-UPL
Volume > JASA KONSULTASI > BIAYA ADMINISTRASI > OPERASIONAL Harga Satuan Jumlah Biaya Total
Uraian
A. Prasarana Luar B. Pembentukan muka tanah C. Jalan & Jembatan D. Saluran& Gorong-gorong E. Air Minum F. Listrik G. Pertamanan H. Fasilitas Sosial I. Kontingensi Fisik
Volume Harga Satuan Jumlah Biaya Total
Jalan Utama Jaringan Pipa Primer PDAM BUTUH JALAN KERJA - JEMBATAN DARURAT * BUTUH AKSES JALAN – SAMBUNGAN PIPA AIR Drainase Primer Kawasan Lahan Milik Perumnas BUTUH JALUR BUANGAN AIR (DRAINASE/SEWRAGE)
topografi,drainase, geologi, hidrologi dll Proses:
•
Clearing
•
Cut n fill
•
Grading
•
Pemadatan Tanah Lahan Milik Perumnas Hi-surfaces > Low-surfaces > Grading elevasi 2 m Grading elevasi 2,5m Grading elevasi 3 m Grading elevasi 3,5 m
C. Pola & Hirarki Jr. Jalan DMJ 12/> DMJ 8/10 DMJ 6
*) DMJ: Daerah Milik Jalan/ROW: Right of Way
D. Pola & Hirarki Saluran Selokan / Saluran Gorong-Gorong Boxcluvet Pembentukan Struktur Pola Jalan Pola Pengkaplingan Lahan Sungai/Drainase
E. INSTALASI AIR BERSIH
•
Jaringan Pipa Air PDAM ke Rumah-Rumah
•
Pipa Distribusi Primer, Sekunder, Terisier atau Water Pump pd Tiap Kapling Lahan
•
Fire Hydrant pd setiap blok * E. INSTALASI KELISTRIKAN Instalasi Listrik (SUTM) PJU ( Lampu Peneranan Jalan Umum)
G. Taman & Penghijauan
• Taman Bermain • Pohon depan Rumah • RTH lainya • Depo Sampah • Gate-Pagar-Signage
H. Fasilitas umum-sosial
• Fas. Ibadah (Masjid) • Fas. Pendidikan (SD) • Fas. Pemerintahan (Balai RW) • Halte*
Tipe 45/105 Tipe 36/90 Tipe 36/84 Komersil (ruko) Fasum - Fasos RTH Pola Jalan
KLT ( Kelebihan Luas Tanah)
Kelebihan Tanah dgn luas tertentu pada sebuah blok plan, sehingga luasnya tidak lg standar Contoh: Kapling lahan pada bagian tepi > tidak lagi standar, tapi lebih besar dari tipe kapling lahan dlm sebuah blok plan Misal Lebih 10 m 2 Luas = 72 m 2 + 10 m 2 = 82 m 2 x HPTM
POLA PERHITUNGAN HARGA JUAL BRKB
HARGA POKOK PRODUKSI (HPP) HARGA POKOK TANAH MATANG (HPTM)
PENGADAAN LAHAN PERENCANAAN PEMATANGAN TANAH (LD)
Form D BIAYA PEMBANGUNAN RUMAH BIAYA PASCA PRODUKSI PEMBEBANAN LANGSUNG HARGA JUAL (PLHJ)
IMB (1-2% x HP.R) BP LISTRIK & AIR EST. MANAGEMENT (1-2% x HPTM)
BIAYA BUNGA = 18% / Tahun
BIAYA USAHA = 15% / 18% / 20%
BIAYA PEMASARAN = 2,5% / 5% / 7,5% PURNABAKTI = 10% – 20 %
SERTIFIKASI HGB PROFIT (RST min 15%, RS min 18%, RM min 20%) BUNGA KREDIT
PLHJ
BIAYA USAHA
Biaya Umum dan Personalia Biaya Promosi & Penjualan Biaya Purnabakti
RST = 15% , RS = 18% dan RM = 20%
2,5% = untuk produk RST 5% = untuk produk RS yang harga jualnya maksimal Rp 200 juta 7,5% = untuk produk RS yang harga jualnya lebih dari Rp 200 juta besaran
%
nya disesuaikan dengan kemampuan jual Cabang (ditetapkan kasus per kasus)
BIAYA BUNGA
PEMBEBANAN BIAYA BUNGA :
Besarnya pembebanan biaya bunga pada perhitungan harga jual mengacu pada nilai bunga pinjaman modal kerja pada
cash flow
, yang berbasis pada jadwal pembangunan dan penjualan yang realistis.
Biaya Bunga
13.5 %
9 bulan 12 bulan Bunga kredit
18 %
TERIMA KASIH
PERUM PERUMNAS