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Master Forum Tourismus
Strategien der Hotelfinanzierung
Die Angst des
Bankers vor der
Hotelfinanzierung
Werner Doetsch
Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen
Hotelbetrieb
Immobilie
Ist eine Hotelfinanzierung eine Unternehmensoder eine Immobilienfinanzierung?
Seite 2
Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen
Immobilie
z.B. Bewertung
DCF *)
Hotelbetrieb
Welchen Teil des Cashflows wird von der Immobilie
und welcher Teil vom Betrieb „geschuldet“?
*) Discounted Cashflow
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Eine Immobilienfinanzierung unterscheidet sich von einer
Betriebsfinanzierung!
Hotel
Hotelbetrieb
Immobilie
• langfristig
• kurzfristig
• sicher
• riskant
• günstiger Zins
• hoher Zins
Seite 4
Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten
Hotel
Immobilien
Investor
Finanzierung
Hotelbetrieb
Immobilie
Hohe Pachten wirkten hier „werttreibend“
Seite 5
Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten
Hotel
Immobilien
Investor
Finanzierung
Hotelbetrieb
Immobilie
Einrichtungen
Die einmalige Chance, Mobilien
mit Hypotheken zu finanzieren
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Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten
Hotel
Immobilien
Investor
Finanzierung
Hotelbetrieb
Immobilie
Einrichtungen
Finanzierung von Anfangsverlusten
über Hypotheken
Seite 7
„Pre“-Opening
Theorie
&
Praxis
Seite 8
Risikoverteilung
Standardabweichung
Seite 9
Risikoverteilung - „Expected / Unexpected Loss“
Expected Loss
Basis für das
Eigenkapital
der Bank
„risk adjusted
pricing“
Unexpected Loss
Seite 10
Kreditrisikomodelle
Der Schlüssel zu „Structured Finance“
Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreises
benötigen wir also den „Expected Loss“.
Wie ermitteln wir ihn?
1. Theoretische Basis
2. Praktische Tools
Seite 11
Kreditrisikomodelle
Der Schlüssel zu „Structured Finance“
EL = PD x LGD
Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default
Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes
Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen
(vorgeschriebenen) Modells „Basel II“
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Kreditrisikomodelle
Der Schlüssel zu „Structured Finance“
EL = PD x LGD
Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default
Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes
Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen
(vorgeschriebenen) Modells „Basel II“
RWA=LGD x N
G(PD)
1-R
R
+ 1-R x G (0,999) x (1+b x (M-2,5)) x 12,5 x EAD
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PD = Benotung von Risiken = Rating
AAA
AA
A
BBB
BB
B
CCC
Hinter den
Rating-Noten
stehen
Ausfallwahrscheinlichkeiten
z.B.
AAA = 0,004 %
bei
Standard & Poors
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Der Weg zum strukturierten Denken
LGD = Loss Given Default
 Verwertungserlös
für ein
Objekt
z.B. 75 %
Finanzierungsstruktur
0%
100 %
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Der Weg zum strukturierten Denken
LGD = Loss Given Default
 Verwertungserlös für ein
Objekt
z.B. 75 %
Finanzierungsstruktur
Senior Loan
0%
Mezza
EK
nine
100 %
LGD = 100 %
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Der Weg zum strukturierten Denken
LGD = Loss Given Default
 Verwertungserlös für ein
Objekt
z.B. 75 %
Finanzierungsstruktur
0%
100 %
LGD = 0 %
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Der Weg zum strukturierten Denken
LGD = Loss Given Default
 Verwertungserlös für ein
Objekt
z.B. 75 %
Finanzierungsstruktur
0%
100 %
LGD = 50 %
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Nach dem Structured Finance-Prinzip werden
Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“
AAA
First
Kreditportfolio
AA A BBB BB Loss
Junior MezzaSenior
Loan/ Objektfinanzierung
Equity
ProjektLoan nine
sequenziellen Verlustallokation
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Nach dem Structured Finance-Prinzip werden
Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“
AAA
First
Kreditportfolio
AA A BBB BB Loss
Junior MezzaSenior
Loan
Equity
Projekt/ Objektfinanzierung
Loan nine
Grundstück
FF&E
Baukosten
Hotelfinanzierung
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PreOpening
Zurück zum „Expected Loss“:
Expected Loss
Beispiel: Kreditportfolio-Volumen = € 100 Mio
PD
=3%
LGD
= 50 %
Expected Loss = € 1,5 Mio
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Kreditrisikomodelle
Der Schlüssel zu „Structured Finance“
Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreises
Benötigen wir also den „Expected Loss“.
Wie ermitteln wir ihn?
1. Theoretische Basis
2. Praktische Tools
Seite 22
Über DSCR und LTV zu PD und LGD
NOI
Debt Service
Loan
DSCR
Value
LTV
(Rangstelle)
PD
Wahrscheinlichkeit
des
Ausfalls
LGD
x
Schwere
des
Ausfalls
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= EL
Strukturierungsprozess über DSCR
Tilgung
Pacht
Gesamtinvestitionskosten
NOI
Zins
DSCR = 1,0
Debt Service Coverage Ratio
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Strukturierungsprozess über DSCR
20 % Risikopolster
Tilgung
NOI
Gesamtinvestitionskosten
Zins
(Bruttomiete/Pacht – BWK)
z.B. DSCR 1,20
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(Zins + Tilgung)
Ermittlung eines Senior Loans über DSCR
Beispiel:
BruttoMieteinnahmen
2.750.000
-
BewirtschaftungsKosten (z.B. 15 %)
412.500
…ergibt einen maximal möglichen Kapitaldienst von
DSCR 1,30
1.798.077
2.750.000 – 412.500 = 2.337.500 / 1,30 = 1.798.077
Zinsen 5 %
Ermittlung der Höhe des
Finanzierungsstruktur
Senior
Loans
Tilgung 2 %
1.798.077 x 100
(5 + 2)
25.687.000
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Seite 29
Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow +
Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Beispiel Pachtvertrag
Jahr:
Umsatz:
Kosten:
GOP:
Pacht:
NOI
Beispiel
bei DSCR 1,25, 10 %
BWK, um 1,0 %
verminderten Zins und
1auf 1,5 %2gesenkter
3
Tilgung:
6.600
7.040
1.950.000
– 10 7.480
%=
4.752
4.998/ 1,25
5.236
1.755.000,=
1.8481.404.000
2.042 x 100
2.244
+ 1,5) 1.950
1.950 (4
1.950
102 = 25.527.272
92
294
4
5
7.920
5.465
2.455
1.950
505
8.360
5.685
2.675
1.950
725
DSCR:
1.275.000 x 100
(5 + 2)
= 18.215.000
(Kreditsumme)
Rechnung Immobilieninvestor:
NOI
Kapitaldienst:
NOI nach DS
DSCR 1,30:
1.950.000 – 15 % =
1.657.500 / 1,30 =
1.275.000
1.657
1.275
382
1.657
1.275
382
1.657
1.275
382
1.657
1.275
382
1.657
1.275
382
1,30
1,30
1,30
1,30
1,30
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Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow +
Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Beispiel Managementvertrag ohne Garantien
Jahr:
Umsatz:
Kosten:
GOP:
Fees:
Saldo:
Kalk.Rückl.
Saldo
Kapitaldienst:
NOI:
DSCR:
1
2
3
4
5
6.600
4.752
1.848
304
1.544
250
1.294
1.404
110
7.040
4.998
2.042
329
1.712
250
1.462
1.404
58
7.480
5.236
2.244
355
1.889
250
1.639
1.404
235
7.920
5.465
2.455
382
2.073
250
1.823
1.404
419
8.360
5.685
2.675
410
2.266
250
2.016
1.404
612
0,92
1,04
1,17
1,30
1,44
Seite 31
Kreditsummen
bei DSCR 1,25
aus Saldo
1.294 = 18.822.000
1.462 = 21.265.000
1.639 = 23.840.000
1.823 = 26.516.000
Lösungen für den nicht
risikostrategischen DSCR:
•Kreditkürzung
•Rücklagenkonto
•Cash-Trap-Covenant
•Sonstige Covenants
Hotelfinanzierung Ausschlaggebend: Cashflow +
Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Beispiel Staffelpachtvertrag
Jahr:
Umsatz:
Kosten:
GOP:
Pacht:
NOI
1
2
3
4
5
6.600
4.752
1.848
1.560
288
7.040
4.998
2.042
1.755
287
7.480
5.236
2.244
1.950
294
7.920
5.465
2.455
2.106
349
8.360
5.685
2.675
2.106
569
1.896
1.516
380
1.896
1.516
380
DSCR 1,20:
2.106.000 - 10 %
/ 1,25 =
1.516.320
1.516.320 x 100
(4 + 1,5)
= 27.569.000
(Kreditsumme)
Rechnung Immobilieninvestor:
NOI vor DS:
Kapitaldienst:
NOI nach DS:
DSCR:
1.350
1.516
166
89
1.545
1.516
29
102
1.740
1.516
224
115
Seite 32
125
125
Lösung wie auf Folie
zuvor
Sprechen Sie mich gerne an!
Werner Doetsch
Managing Director
Westdeutsche ImmobilienBank
Tel: 0 61 31 / 92 80-72 70
[email protected]
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