Transcript Unterhaltsplanung

Steuern sparen mit Immobilien
(privates selbst bewohntes Wohneigentum)
Luc Riggenbach
lic. iur., Dipl. Steuerexperte
Alltax AG Treuhandgesellschaft
4056 Basel, Saint-Louis-Strasse 31
Tel. 061 327 37 37, Fax 061 302 33 13
[email protected]
www.alltax.ch
Basel, 18. Oktober 2011
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Themenbereiche
Besteuerung Liegenschaft
Eigenmietwert
Vermögenssteuerwert
Repartitionswert
Schulden / Schuldzinsen
Liegenschaftsunterhalt
Unterhaltsplanung
Exkurs Volksinitiative
Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Verkauf an Dritte
Ersatzbeschaffung
Übertragung an Nachkommen
Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen
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Besteuerung Liegenschaft
Eigenmietwert (Nutzung des Eigenheims)
Steuerliche Gleichbehandlung von Grundeigentümern und Mietern
BL:
- Basis Brandlagerwert (Gebäude)
- mindestens 60% des marktüblichen Mietwerts
- max. CHF 80’000 (Basis Brandlagerwert CHF 435’000)
DBST: - Massgabe kantonale Bewertung (Land und Gebäude)
- Berücksichtigung ortsübliche Verhältnisse / Nutzung
- Zuschlag ca. 20%
Beispiel Liegenschaft Liestal Baujahr 1970
Brandlagerwert CHF 80’000 (Katasterwert ca. CHF 260’000)

Eigenmiete BL:
CHF 20’824

Eigenmiete DBST:
CHF 24’989
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Besteuerung Liegenschaft
Eigenmietwert - Exkurs Unternutzung
Reduktion Eigenmietwert
Dauernd selbst bewohnte Liegenschaft
Unternutzung von Räumlichkeiten
Einzelperson 4 Zimmer / Paar 5 Zimmer
Keine Kürzung Schuldzinsen
Reduktion pauschaler Unterhalt
Berechnung:
Eigenmietwert * Anzahl nicht genutzter Räume
Anzahl Zimmer + 2 Nebenräume (EFH)
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Besteuerung Liegenschaft
Vermögenssteuerwert
BL:
Gesamtes Reinvermögen inkl. Liegenschaften
Basis:
Kantonaler Steuerwert / Katasterwert
Beispiel Liegenschaft Liestal, Baujahr 1970
Katasterwert Gebäude ca. CHF 260’000
Katasterwert Boden
ca. CHF 40‘000
Total Steuerwert
ca. CHF 300’000
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Besteuerung Liegenschaft
Repartitionswert
Zweck: Einheitliche Bewertung von Liegenschaften für Zwecke
der interkantonalen Steuerausscheidung
BL interkantonal der höchste
Repartitionswert 260%
 BL interkantonal der niedrigste
Vermögenssteuerwert
Beispiel Liegenschaft Liestal:
Total Steuerwert ca. CHF 300’000
Repartitionswert ca. CHF 780‘000
Verkehrswert ca.
CHF 1‘000‘000
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Besteuerung Liegenschaft
Schulden / Schuldzinsen
BL / DBST: Private Schuldzinsen abzugsfähig
Vermögensertrag + CHF 50‘000
Schuldzinsen, Hypothekarzinsen Baurechtszinsen,
Konsumkreditzinsen, Verzugszinsen etc.
Spezialfall Baukreditzinsen:
- BL:
Wahlrecht entweder abzugsfähige Schuldzinsen
oder bei der GGST anrechenbare Anlagekosten
- DBST: abzugsfähige Schuldzinsen
Schulden bei der Vermögenssteuer abzugsfähig
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Besteuerung Liegenschaft
Liegenschaftsunterhalt
Abgrenzung werterhaltende Aufwendungen
(Liegenschaftsunterhalt) vs. wertvermehrende Aufwendungen
(Investitionen)
Klare Abgrenzung werterhaltend / wertvermehrend in der
Praxis teilweise schwierig
Gewisse Aufwendungen sowohl werterhaltend als auch
wertvermehrend
Abgrenzung zwischen wertvermehrenden Aufwendungen vs.
Energiespar-, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen
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Besteuerung Liegenschaft
Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt)
Steuerlich abzugsfähig
Dienen dem Werterhalt
Laufende Instandhaltungskosten, Aufwendungen zur Beseitigung von
Beschädigung / Abnützung, Ersatz von Einrichtungen
Teilweise Instandstellungskosten (grössere Renovationen)
Insbesondere:
-
Reparatur- und Erneuerungskosten
Prämien für Gebäude-Sachversicherungen
(Betriebs- und Verwaltungskosten  nur bei vermieteten Liegenschaften)
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Besteuerung Liegenschaft
Wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen)
Steuerlich nicht abzugsfähig
Investitionen bei der GGST
Dienen der Verbesserung der Liegenschaft
Ersatz von Einrichtungen mit besserem Komfort od. grösserer
Leistungsfähigkeit
Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen
Bauliche Veränderungen (Um-, Ein-, Anbauten)
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Besteuerung Liegenschaft
Energie- und Umweltschutzmassnahmen
Massnahmen zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung
erneuerbarer Energien
Wertvermehrende Massnahmen (Ersatz von veralteten / erstmalige
Anbringung von neuen Installationen) in bestehenden Gebäuden
Jedoch grundsätzlich100% steuerlich abzugsfähig
Lärmschutzmassnahmen
Werterhaltende Massnahmen
Im Baugesuch deutlich umschrieben
Liegenschaftsbesitz > 15 Jahre  50% abzugsfähig
Liegenschaftsbesitz > 30 Jahre  100% abzugsfähig
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Besteuerung Liegenschaft
Subventionen
Gartenunterhalt BL vs. DBST
Übernahme von Liegenschaftsverlusten / Vermeidung von
Ausscheidungsverlusten
Abschaffung Dumont-Praxis
Abzugsfähigkeit von werterhaltenden Unterhaltskosten ab
Erwerbszeitpunkt
Seit 1. Januar 2010 in Kraft
Umsetzungsfrist Kantone bis spätestens 1. Januar 2012
 Merkblatt Liegenschaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen,
Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege der
Steuerverwaltung Basel-Landschaft vom 1. Januar 2011
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Besteuerung Liegenschaft
Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt)
Abzugsfähigkeit effektiv od. pauschal
Effektiver Abzug
Belege
Datum der Rechnungsstellung massgebend
Pauschaler Abzug vom Eigenmietwert
Baujahr
BL
Bund
ab 1.1.2001
25%
10%
vor 1.1.2001
30%
20%
Jährliche Wahlmöglichkeit
BL / Bund unterschiedlicher Abzug möglich
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Unterhaltsplanung - Ausgangslage
Herr und Frau Müller (Jahrgang 1956)
Wohnsitz in Liestal
Kinder volljährig, Ausbildung beendet
Nettolohn Total CHF 150‘000 / CHF 200‘000 / CHF 300‘000
(Doppelverdiener)
Wertschriften CHF 300‘000 / WS-Ertrag CHF 10‘000
Einfamilienhaus Jahrgang 1970 / Steuerwert CHF 300‘000 /
Verkehrswert CHF 1‘000‘000
Eigenmiete: BL CHF 20’824 / DBST CHF 24’989
Hypothek CHF 400‘000 – Schuldzinsen 3% / CHF 12‘000 p.a.
Unterhalt pauschal: BL CHF 6‘247 / DBST CHF 4‘998
Unterhalt effektiv: CHF 100‘000
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Unterhaltsplanung
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Unterhaltsplanung
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Unterhaltsplanung
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Unterhaltsplanung
Fazit
Planung sinnvoll
Konzentration Unterhaltsarbeiten in einer Steuerperiode sinnvoll
Steuervorteile:
 Nutzung pauschaler Unterhalt über mehrere Jahre
(Steuerfreibetrag)
 Starke Reduktion der Progression  Starke Reduktion Steuerlast im
Jahre der Unterhaltsarbeiten
Achtung:
 Unterschreiten des niedrigsten steuerbaren Einkommens nicht
sinnvoll (BL ca. CHF 16‘000 / DBST ca. CHF 25‘000)
 Negatives steuerbares Einkommen nicht sinnvoll
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Exkurs Volksinitiative
Eidgenössische Volksinitiative “ Sicherers Wohnen im Alter“ im Jahr
2007 lanciert (im 2009 zustande gekommen)
Wahlrecht Abschaffung des Eigenmietwerts im AHV-Alter
Gleichzeitiger Wegfall Schuldzinsen
Begrenzte Abzugsmöglichkeit der Unterhaltskosten
Bundesrat stellt Gegenvorschlag vor (im 2009)
Abschaffung des Eigenmietwerts für alle Wohneigentümer
Streichung der entsprechenden Abzüge für Unterhaltskosten und
Schuldzinsen
Begrenzte Abzugsfähigkeit für den Erwerb einer „Erstliegenschaft“
Entwurf Bundesgesetz über die Besteuerung des Privaten Eigentums
(im 2009)
Differenzbereinigungsverfahren
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Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Verkauf an Dritte ohne Reinvestition
Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition
(Ersatzbeschaffung)
Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen
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Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Verkauf an Dritte ohne Reinvestition
Bund: steuerfreier Kapitalgewinn
Kanton:
Grundstückgewinnsteuer
-
Grundstückgewinn: Verkaufspreis - Gestehungskosten
Gestehungskosten: Erwerbspreis + wertvermehrende Investitionen
“Altbesitz“  Verkehrswert vor 20 Jahren
Indexierung für Geldentwertung
Steuersatz progressiv / ab CHF 120‘000 linear 25%
Ermässigung ab 20 Jahre (CHF 5‘000 p.a. / max. CHF 50‘000)
- Spekulationszuschlag bei kurzfristiger Haltedauer
Handänderungssteuer
- Basis Verkaufspreis
- Steuersatz 2.5% (Verkäufer / Käufer je 1.25%)
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Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Verkauf an Dritte ohne Reinvestition
Berechnung
Gestehungskosten 1970
Wert vor 20 Jahren
Wertvermehrende Investitionen im 2000
Verkehrswert / Verkaufspreis 2011
Verkaufspreis
./. Wert vor 20 Jahren
./. Wertver. Investitionen
./. Haltedauer
./. Handänderungssteuer
Grundstückgewinn
Grundstückgewinnsteuer
CHF 700‘000*1.12
CHF 100‘000*1.04
1.25%
15.9%
CHF 500‘000
CHF 700‘000
CHF 100‘000
CHF 1‘000‘000
CHF1‘000‘000
- CHF 784‘0000
- CHF 104‘000
- CHF 50‘000
- CHF 12‘500
CHF 49‘500
CHF
7‘871
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Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition
(Ersatzbeschaffung)
Bund: steuerfreier Kapitalgewinn
Kanton:
Grundstückgewinnsteuer
Steueraufschub (steuerfeie Veräusserung) sofern
- dauernd selbstbewohnte Liegenschaft verkauft
- Erlös innert 2 Jahren zum Erwerb einer gleichgenutzten
Liegenschaft reinvestiert
- Ersatzliegenschaft in der Schweiz
Absolute Methode
Handänderungssteuer
Steuerbefreiung (Anteil Veräusserer)
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Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Ersatzbeschaffung
Berechnung / absolute Methode
Gestehungskosten
Verkaufspreis
Grundstückgewinn
CHF 750‘000
CHF 1‘000‘000
CHF 250‘000
Reinvestition
 Vollständiger Steueraufschub
CHF 1‘200‘000
CHF 250‘000
Reinvestition
 Teilweiser Steueraufschub
 Besteuerung
CHF
CHF
CHF
800‘000
50‘000
200‘000
Reinvestition
 Steueraufschub
 Besteuerung
CHF
CHF
CHF
600‘000
0
250‘000
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Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen
Bund:
Gegenwärtig keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer
Initiative im 2011 lanciert:
- Besteuerung von Nachkommen
- Freigrenze CHF 2 Mio.
- Rückwirkung für Schenkungen ab 1. Januar 2012
Kanton:
Schenkungs- und Erbschaftssteuer
- Steuerbefreiung Ehegatten, Eltern, direkte Nachkommen
(allenfalls Stiefkinder), eingetragene Partner
Grundstückgewinnsteuer
- Steueraufschub bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung
- Achtung: gemischte Schenkung!
Handänderungssteuer
- Steuerbefreiung bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung
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Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Gemischte Schenkung
Berechnung:
Indexierte Gestehungskosten
Verkehrswert
CHF 500‘000
CHF 1‘000‘000
Hypothek / Kaufpreis
 Schenkung
 Grundstückgewinn
Gestehungskosten > Hypothek / Kaufpreis
CHF
CHF
CHF
400‘000
600‘000
0
Hypothek / Kaufpreis
 Schenkung
 Grundstückgewinn
Gestehungskosten < Hypothek / Kaufpreis
 Teilverkauf / Steueraufschub entfällt
CHF
CHF
CHF
700‘000
300‘000
200‘000
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Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen aus Vorsorge
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