Transcript Powerpoin-presentation från samrådsmötet - Upplands-Bro

Detaljplan och
gatukostnadsutredning
för Ådö skog, Stora Lugnet
och Ekbacken
Samrådsmöte 23 november 2014
Vad är en detaljplan?
• Juridiskt bindande dokument (plankartan)
• Styr framtida bebyggelse inom ett område
• Underlag vid bygglovprövning
Planprocessen – att ta fram en ny detaljplan
Plan- och bygglagen
Gällande planer
Orange område:
• 60 m2 huvudbyggnad
• 20 m2 gårdsbyggnad
Rött område:
• 120 m2 huvudbyggnad
• 40 m2 uthus
Enkät 2009 – förstudie inför planuppdrag
•
•
•
•
•
85% svarsfrekvens inom planområdet
78% positiva till kommunalt VA
65% positiva till ny detaljplan
89% positiva till utökade byggrätter
Få anser att förbättringar av gator behövs
(belysning, trottoarer, cykelväg, ny väg)
Program
•
•
•
•
Riktlinjer för kommande detaljplan
Karaktär
Avstyckningar
Byggrätter
• Samråd 2011
• Godkänt av kommunstyrelsen 2012
Planförslaget
Skapa förutsättningar för en fortsatt
omvandling av fritidshusboende till
åretruntboende.
Avvikelser från programmet:
• Ådö skogsväg ej parallellgata
• Naturområde på östra sidan utgår
• Ingen tomt för barnomsorg
Byggrätt huvudbyggnad
•
•
•
•
•
•
Högst 2 våningar
160 m2 byggnadsarea
250 m2 bruttoarea
Max 9 meter nockhöjd
Friliggande hus
Vind får ej inredas
Byggrätt komplementbyggnad
Högst en våning
50 m2 byggnadsarea
4,5 meter nockhöjd
Utökad lovplikt
• Marklov krävs för fällning av träd större än
30 cm diameter
• Marklov för schaktning och/eller fyllning
med mer än 50 cm
Avstyckningar
• 43 nya fastigheter i samrådsförslaget
• Minst 2000 m2 (fastighetens markområde)
• Högre siffror ger oftast inte möjlighet att
stycka
• Illustrationen ger en tydligare bild
Strandskydd
Nuläge:
Upphävt i gällande plan
100 meter
300 meter (nytt beslut)
Strandskydd
Ny plan:
100 m i tidigare planomr.
100 meter
300 meter
Men:
Strandskydd föreslås
upphävas på
kvartersmark
Allmänna platser – väg, park och naturområde
•
•
•
•
Övergår i kommunalt huvudmannaskap
Ådövägen breddas till 6 meter
Gång- och cykelbana utmed Ådövägen
Lokalgator 4,5 meter breda
Planavgift
• Planavgift tas ut vid bygglov
• Enligt gällande taxa
• Ex: 22 200 kr, nybyggnad 200-250 m2
Vatten och avlopp
•
•
•
•
Kommunalt VA ansluts vid fastighetsgräns
Anslutningsavgift ca 240 000 kr (2000m2)
Avgift tas ut efter att anslutning skett
Enligt gällande taxa
Gatukostnadsersättning
• Plan- och bygglagen 6 kap
• Utredas vidare i planprocessen
Information
Vad är gatukostnad?
– Kostnader för sådana åtgärder som är avsedda att
tillgodose visst områdes behov av gator och allmänna
platser och anordningar som normalt hör dit.
När får kommunen ta ut gatukostnader?
– Om k:n är huvudman för allmänna platser och ska
anlägga eller förbättra gator eller andra allmänna
platser.
Vilka kan åläggas att betala?
– Ägarna till fastigheterna inom området (ej
tomträttsinnehavare).
Kommunen beslutar om
• Avgränsning av fördelningsområdet.
• Kostnaderna som ska fördelas.
• Grunderna för fördelningen.
Hur beräknas gatukostnader?
• Efter ”skälig” och ”rättvis” grund
• I förtätningsområde kan fördelningen bli mer
komplicerad. Fastigheter som kan få
avstyckas får svara för större del av
gatukostnaderna.
• Hänsyn måste tas till om äldre befintliga
fastigheter
Inte nöjd med fördelningen?
1. Om man inte är nöjd med föreslagen
gatukostnadsutredning vid granskning kan de som yttrat
sig under samrådet inkomma med synpunkterna
skriftligen till kommunen.
-Om man därefter inte är nöjd med kommunstyrelsens
beslut om antagande av gatukostnadsutredningen kan
denna överklagas till Länsrätten.
-Om man anser att gatukostnadsavgiften respektive
betalningsvillkoren är oskäliga kan detta
överklagas till Fastighetsdomstolen.
Process
• Samråd
Yttra – skriftlig
• Granskning
Yttra - skriftlig
• Inte helt nöjd ändå
Överklaga
Oberoende part
• Innan kommunen fattar beslut om hur
gatukostnaderna ska tas ut ska kommunen
göra en gatukostnadsutredning. I denna
redovisas avgränsningen av det område inom
vilket gatukostnaderna ska fördelas.
• Kommunen har anlitat en oberoende part –
1.Geosigma - förprojektering
2.Nai Svefa – ”GKU”
Kostnadsfördelning
• Områdesvis fördelning
• Rättvist & skäligt
• Totalt alt Huvudalternativet = 25 320 150
• Totalt alt 2 = 23 677 333
Kostnad för varje andel
Vad händer om färre andel vill
stycka av
• Färre andel större kostnad för de som vill
stycka av
Exempel nuvarande alt med 164,66 andelar
25 320 150 / 164,66= 153773 kr per andel
se föregående sida
Förre andelar – vad händer?
Exempel: Om bara 10 andelar vill stycka av
= 98,66 andelar vilket ger per andel
• 25 320 150 / 98,66 = 256 640 kr
10
20
98,66
Markinlösen
• Fastighetsreglering (Lantmäteriet)
• Fastighetens minskade
marknadsvärde
• Regleras i ExL (Expropriationslagen)
6 KAP 33§
• En fastighetsägares betalningsskyldighet enligt 24 eller
25 § ska jämkas, om:
•
1. kostnaden för kommunens åtgärder är oskäligt hög,
eller
•
2. den eller de åtgärder som kostnaden avser har en
omfattning eller ett utförande som går utöver det som
kan anses normalt med hänsyn till den användning som
är tillåten för fastigheten.
Samråd – vad händer sedan?
• Skriftliga yttranden sammanställs och
besvaras i en samrådsredogörelse
• Redogörelse och förändringar av planen
beslutas politiskt
• Kungörelse/Granskning av förslag
Samrådsyttranden
ska vara hos kommunen
senast 6 november