Transcript grip op grond - Omroep Flevoland

GRIP OP GROND
Rekenkameronderzoek
naar inzicht in aannames
GRIP OP GROND
Rekenkameronderzoek
naar inzicht in aannames
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
INHOUDSOPGAVE
Voorwoord5
Samenvatting6
Inleiding11
HOOFDSTUK 1 - TRENDS EN ONTWIKKELINGEN: HET VERHAAL 15
Het verhaal over het wonen
Het verhaal over het werken
Het verhaal achter de schermen
15
17
22
HOOFDSTUK 2 - TRENDS EN ONTWIKKELINGEN: HET BEELDVERHAAL 27
De samenhang
De woningmarkt
Bedrijfsterreinen en -panden
De kantorenmarkt
De markt voor commerciële voorzieningen
27
29
33
37
41
HOOFDSTUK 3 - STAND VAN ZAKEN GRONDBEDRIJF
45
Analyse grondbedrijf anno 2016
De informatievoorziening over het grondbedrijf aan de raad
45
55
HOOFDSTUK 4 - AANBEVELINGEN
61
Bestuurlijke reactie B&W
64
BIJLAGEN67
1. Trends, samenhang en afbeeldingen
2. Hoofd- en deelvragen
3. Toelichting bij aantal begrippen
4. Geraadpleegde bronnen door Bro
5. Gevoerde gesprekken 6. Voorbeeld Dynamisch Dashboard
67
116
117
118
120
121
Colofon126
3
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
4
VOORWOORD
In 2016 heeft de rekenkamer onderzoek gedaan
naar de grondexploitaties en in het bijzonder naar
de aannames die worden gedaan. Het behoeft geen
toelichting dat die grondexploitaties belangrijk
zijn voor onze stad. Het gaat over de inrichting van
Almere - wat voor stad willen we zijn - én het
gaat om aanzienlijke bedragen. Er staat dus in
alle opzichten veel op het spel. Daarom is het
van belang dat de raad grip heeft op dit dossier.
Dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan.
Grondexploitaties zijn complex. Het vraagt veel
kennis, kunde en inzet van raadsleden om de
vinger aan de pols te kunnen houden.
betrekking tot die aannames en de mogelijke
gevolgen bij afwijkingen van verwachtingen. Het is
nadrukkelijk een voorzet en vooralsnog niet meer
dan een voorstel. Een voorstel dat raad, college en
accountant samen brengt om te investeren in het
verbeteren van de voorbereiding op en de inrichting
van het MPGA. Het stemt tot tevredenheid dat het
college in zijn bestuurlijke reactie aangeeft dat het
graag bereid is, tezamen met de raad en de
accountant, een inspanning te leveren tot verbetering
van de mogelijkheid tot sturing en controle op de
stedelijke programmering en de financiële positie
van het grondbedrijf.
De rekenkamer wil met dit onderzoek bijdragen
aan het vergroten van ‘grip op grond’. Om meer
houvast te krijgen heeft de rekenkamer een aantal
aanbevelingen gedaan. Om die tot een succes te
maken is het om te beginnen nodig dat de raad
meer gaat sturen op de informatie die hij van het
college nodig heeft om zijn werk goed te kunnen
doen. Meer informatie is niet de oplossing,
integendeel: er is eerder te veel dan te weinig
informatie beschikbaar. De kunst is er voor te
zorgen dat de informatie die de raad nodig heeft,
ook inderdaad bij de raadsleden terecht komt.
Er zijn in de achterliggende jaren op dit vlak reeds
betekenisvolle stappen gezet door het college.
Dit rekenkamerrapport wil een bijdrage leveren
aan het voortgaand investeren in een optimale
informatiepositie van de raad. Om dat te realiseren
heeft de rekenkamer een voorzet gedaan voor een
nog beter op de raadsverantwoordelijkheid
toegesneden wijze van informatie aanleveren en
presenteren. Namelijk door middel van een in te
richten dashboard dat inzicht biedt in de belangrijkste
aannames, de relevante ontwikkelingen met
De rekenkamer beseft dat er ook na dit onderzoek
nog het nodige werk te doen is. Het installeren van
een volggroep uit de raad die mede op basis van de
hier gedane aanbevelingen in gesprek gaat met het
college, is naar de mening van de rekenkamer een
belangrijke eerste stap. Belangrijker dan de mening
van de rekenkamer is de opvatting van de raad in
deze. De rekenkamer spreekt de hoop uit dat het
rapport aanleiding is tot een goede dialoog in de
raad en tussen raad en college om in alle rust de
aanbevelingen te bespreken.
Om het werk van de rekenkamer zo toegankelijk
mogelijk te maken voor allen, niet in de laatste
plaats de inwoners van Almere, opent dit rapport
met een publiekssamenvatting. Wij hopen dat dit
het begin van een mooie traditie is.
Almere, 2 maart 2017,
Chris Jansen en Jerzy Soetekouw,
voorzitter en vice-voorzitter rekenkamer Almere.
5
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Een rekenkamerrapport.
Wat heb jij daar?
SAMENVATTING
Rekenkameronderzoek
naar inzicht in aannames
GRIP OP
GROND
Een rekenkamer­
rapport, wat is dat?
ND
P GRO
oek
G R IPkenkOameronderzam
es
We? Wie is we?
De rekenkamer controleert
of de gemeente geld uitgeeft
en beleid uitvoert zoals het
bedoeld is. Controle dus.
Kijken of alles nog goed gaat.
In dit rapport hebben we gekeken naar het grondbeleid
en de grondexploitaties.
We, dat zijn de raadsleden die in de rekenkamer zitten. In sommige gemeenten
zijn het deskundigen van buiten de
gemeente die de rekenkamer vormen.
In Almere doen wij raadsleden dat zelf.
Elk jaar schrijven we zo’n rapport.
nn
Re
icht in aa
naar inz
Elk jaar?
Toe maar!
Soms twee per jaar …
… over subsidies, het
ICT-beleid van de gemeente en dit onderzoek
dus naar de aannames in
het grondbeleid.
Als jij het kort houdt
heb ik wel even ja.
Aannames in het
grondbeleid? Nu
haak ik af hoor.
De gemeente heeft de afgelopen jaren
veel agrarische grond gekocht. Als we die
grond omzetten naar bouwrijpe grond en
verkopen, aan een corporatie, een projectontwikkelaar, een bedrijf of inwoner,
dan krijgen we daar weer geld voor.
Ga door.
Grondbeleid gaat over het vormgeven van deze prachtige stad.
Het is geen doel op zich, maar
een middel. Het gaat over het inrichten van de stad. Om wonen,
werken en leven zo plezierig
mogelijk te maken.
GR IP OP
GR ON
Rekenk
naar inzicameronderzo
ek
ht in aan
names
6
Tja, heel eenvoudig is
het niet. Heb je even?
D
En daar moet je zo’n dik
rapport over schrijven.
Inkoop – verkoop, daar kun je goed
geld mee verdienen lijkt me.
Dat kan inderdaad. En dat is ook belangrijk. Met dat geld kun je namelijk investeren in groen, in onderwijs, enzovoort.
Zo bouwen we aan een prachtige stad
met fantastische voorzieningen.
Haha, het is inderdaad
nogal dik ja. Maar het
gaat ook echt ergens over.
Er gaat een hoop geld in
om. De gemeente heeft
meer dan 600 miljoen aan
bouwgrond in bezit.
DE
Regio
nale
Re
po
gio
sitna
ie
1,4
WO
NIDE
NG WO
MA
NING
RK
T MA
RK
le po
atie
ve prij
sitie
Rel
sniv
atie
eau
ve prij
Koo
sniv
pwo
eau
1,4
nin
gm
Koo
ark
pwo
t -nin
1e
Rel
1,2
1,2
1
T
gm
kwa
ark
rtaa
t -l1e
201kwa
6 rtaa
l 201
6
1
0,8
0,8
DE
0,6
0,6
nds
0,4
Aan
0,2
bod
0,2
nd
30%
0
25%
Ned
ere
nd
Alm
erla ort
Ned rsfo
ere
Ame
Alm en
telve
ort
rsfo am
Ams
en
Ame terd
Ams
telve en
amr
Ams Diem
›
terd
mee
Alm
en
Ams
mer
ere ›
Diem
r
rsum
rlem
zoa
hee
mee
Hlve
Haa
ls and Alm
ft gee
mer sum
ere
die
rsum
rlem Bus
zoa
stad
n hee
een ere
Hlve
Haa
Lely
ls andeigen
sum
ft gee
heb
eig die ste
Bus rden
en eenden van
ben
ere wonin
Naa
stad
n eig
gor
Lely Soest
vor
ste
heb deleig
verden gmen
rden
mt. en wa
wonin
en
gel van ark
ben
van
NaaHuizen
arm
Alm
wo
tre
gor
20%
5%
0%
The
ore
st
vor
Soe cht
subdel ijkbare
onr
eeen
giogm
en
urb van verom
, ark
egi ere mt.
Utre
ma Almdewasta
o Am
woonr
Huiz sp
ane sub gelvan
tregio
ijkb
akt ere arm
›
Wee
d één
ee
cht e
ste egi ond
Bin
de dorpen
urb gare om › ,Bin
Utre
ma
rdao
wold
sp
erd
nen ›
ane
akt wosta
Zee
mAm
Wee
waar
MR Bin
dor vang nen ›
één
(MR
e
ste eel uit
ond onrdegi
A
rda
wold
Bin
A).
erd o woonr pen recent MRA
van
Zee
Am de ovewa is nen
m (MR
Alm
eel
isnen
de
ste
egi voorke onderz
ere
uit
rdr de MR
rec AlmMR
A).
o
is Alm
waren rdamAm ar
uk ove Aéén
van
ent ereA is
op
de Haarle ur gev
voo oek ond
vanere
blij erzrelaAlm
de wazijnste
van
tief
rda derdr
de één
kt dat
mm Haaenrke
bel renwe
Alm
uit
oek ere
goe
ur gev
aan
g m wouk
ninop
reg van
ang
erm rlem
ere
- Am Amste
dko
gm
blij rela
iop
Am en hog
de zoezijn
van rijk
weg de
kt dat tief
wonin laade reg
ark
en Alm eer
op. goe
bel kt. De
ste
uit
aan ere
me stelve
Zaa ere . Lag
ang
- Alm stelve - rda
zoe t van
ves
rm
gm tsen iop
hog Uit dko
Am inkom
en,
nst en ere
enAm mAm
rijk afgelo
kt.
ste
ark
laa
op.
ad. Zaa eer
ere
(9,0ste in de
ste
De
pen
ink. Lag Haste
rda tigings
- Zaa ere (5,8
tse
t van
lvee ens de
arle
Uit
- Alm
ink
%)lvee MR
afg
ves
m
n
nst omens
om
mn,
tigi jarenelo
n (9,0 A: in deplaats
ad. erekie
- Ha nstad - %) ere
ink enHaarlem ens
Zaa
MR enngspla pen jare
(5,8
(5,7
%)
arle
om
de
zen
A:
%)
- Ha
ens
m (5,0
ats
- Haa%)nstad
n
en
en
kie
arle
(5,7
zen
mm- Haa%)rlem
%)
erm rlem (5,0
eer me %)
(3,8 rm
%) eer
(3,8
%)
26
26
Nooit geweten,
meer dan 600
miljoen! Echt
waar?
Zeker. En je loopt
natuurlijk risico’s. Dat
heeft de crisis ons
weer eens geleerd.
Afboeken?
Dat betekent niets meer en minder
dan je verlies nemen. Accepteren
dat je gronden die je ooit hebt
gekocht en op papier veel geld
waard zijn, in de praktijk lang niet
zo veel geld zullen opbrengen. Je
moet dan als gemeente geld van je
spaarrekening halen om het gat in
je huishoudboekje te dichten.
Om zo goed en zo kwaad als dat kan te
voorzien wat er de komende jaren gaat
gebeuren. Dat zijn de aannames uit
de ondertitel van dit rapport. Hoe hard
groeit deze stad de komende jaren en
wie komen hier wonen? En in wat voor
huizen willen die nieuwkomers dan
wonen? Grote huizen? Lekker dicht op
elkaar in kleine woningen?
Au.
Hoe dan?
1,8
1,6
1,4
1,2
0,8
0,6
0,4
0,2
0
1
tisc
NIDE
NGWO
MANI
RKNG
T MA
RK
T
30%
15%
10%
en
Tre
onnd
twsikk
en
eli
on
twen
ng
naaAan
ikk
r won
eling
bod
ingnaa
typr
en
40%
ewon
in %ing
(vo
typ
35%
orja
e in
ar%201
(voo
6) rjaa
25%
40%
35%
0
erla
WO
Tre
0,4
20%
r 201
6)
15%
10%
5%
Ove
0%
app rige
art. PorOve
tiek
flat
app rige
Por
art. Tus
tiek
sen
won -flat
The
he
ing
ver
Tus
ore
Twe
sen
koo
tisc
kap
wone- ptij
he
pering
d ver
Ben
Twe
perkoo
Bov
kap ./ewon
ptij
per
Hoe
won ening
d per
Ben
typ
ing
Bov k/ ./
Eind
ewon
(vo ing
won
won -en- GesHoe
orjatyp
cha
ing
ing
ar e201
Eind k/
keld
(voo
Ges
Hal
won 6) rjaa
cha
fing
vrijkeld r 201
MaiHal
staa
6)
so-fnd
1,8
1,6
1,4
1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
Ove
0
app rige
art. PorOve
tiek
flat
app rige
Por
art. Tus
tiek
sen
won -flat
ing
nett
vrijstaae
nd
Gale
Mai
sorijnett
flat
e
Gale
Vrijstaaflat rijnd
Vrijstaa
nd
Tus
Twe
›
sen
De
wone- kap
dyn ›
pering
Twe
Ben
in Alm am
De
Bov
kap ./ eiek
dyn
per Hoe
ere in op
won enBen
bin
am
ing
goeAlm de
nen
Bovk/ ./
iek
Eind
lok
redbin d. Aan
op
ver
ale
won -en- GesHoe
won
cha
de
koo
elijnen eregeb
goe koo
inging
Eind k/
lok
keld
ptij ver ke
kan
d. Aan pw
Ges
red
ode
ale
won d). koo tijd
Hal
oni
s
elij
koo
f-chaing
geb ngm
vrij op ovekanDe dru
ke n wo
keld
vrijptij verkoc
pw
ark
tijd ninode
sta
MaiHal
d).
staa
ht
t isngm
and rvesrhi
so-fop k is De
ver genn wo oni
(the
ma
nd
nett
vrijove behdru
koc worde
ar gun evrij
ore
wosta ttin
Gale
Mai
staae
ht (theninngen arkt is
g.rve oorklijk
sois behtisc
rijma ninand
nd
stig
nett
gene woDerhi
he ore
wo wo
flat
ttin
›
ver
ar gun
Gale
e
er
g. Dehoooor
VrijEr vin
tisc rden nen.
nin koo
g. Er
dan stigis gem
lijk
staaflat rijhet er gen
hoo he sociaa Dewo
idd is ptijdver
dyn
nen
nd
oud dt›eenEr
van
koo is g.
landan eld
am. De
er wo
vindt
Er is aantre l en soc
del het gem
str
lan idd ptijd
iek dyn
eco
me
uct
ijk
ger
oud
rde
kki aan iaa
een
nom
van
eld
lan
de
l en van
er
gem
am
er woure
ngs tre
nde
gro
del , lan
isceco Amiek
lestr
nes oudere
idd
me
uct
ijk
stevan
te de kra
inh
zal
kki h een
eld
t)
er inwrde
cht
gem ger,
rda Am
onende aalure
ngs nom
een dru
e.
daa met een
isc
kgro
gro
m ste
nes tweoud
idd
rs. inw slaleg inh
op te op dez
rop
eld in Alm deezal
t) meepeere
dedru kraecht teh een hee
plaaal
rso twe Daa
rda
one
l
pot
een
loc
toe
e.
wo
van
ats
daa
knin
sla
gro ft m hee
ere
rs.
atie
me
op groop
ges rop entt iee
een ons epe rdoor
g pla
dez
te
Daa van
de ep.
er ver . in
Alm dedee
Ook
).
ned toe l pot huisho
rso
ove
ft
e gro
wonin Ma
van gmark
ats
rdo
ons komen
ere jonl ger
rlijdenOploc
ent
me voe
teratie en ges verhui
bon
van
or
de
t gm ar doo
ep.
hui
iee udens
er ver lt.dez
Ook en
toe
ned
den
ove mij).n Op wonin
jon in Am
sho er kom › Aan
Ma
een
l ver (em
van
nem
ark
en smom
ger
rlijd kom
mebon e voe
en
termijgvr
ste t inr ar doo
ude
wo
twe
hui
ges
wo
en
pty
een
ent
endtoe de par
aag
lt
›
er
t
en
ns
den
Alm
dez ningeen rdam
sm
nin
ede
Am
van t er, n kom (typ
en
daa
nem
aan
(em mogel cheAan
om
gvr
e
me
ere
ste r
rpt ges
zoewo
rop een tal end tner,de als
e aag een
pty
ent
rda
ijkh mo
e che
. t Almgentwe
nin
eraede ken
par gevt olg
toe daa oud aan een
er, en
›
en en her
(typ
ede hyp
ges rop ere tal str
tne
ere tie zich
als
othrpt
Er is
gen g zoe m
sta en ngel
ned toe alleoud uct
r, een van gev e en een
e hyp
.
dru
ken
opijkhedeeek
era
rters.
en
de
k
ure
eis
olg
her
tie
ges
oud een› toe
ens
oth
op
won ned ere
en
van
sta koonpm
zich
taa alle elstruct
vrijdru Daa
is
erlijk Ernam
eek
ingvra
rters. op de bep
en wonnde
e huu
k op rdo
ure ›
eisen
oud een
erk
ark
hui
e van
toe
Ver
ag oping nens
en bep
erlijk
metaande el
rmvrije or isDaa tkoo
s ver
nam
der ›
ark huu errdo voopm
t
devra
ark de erk
latehui jonger
e van
t. rm eenor r sta
maag op n me wonin e toeVer
en
t voo
s ver en
n en
der
is er rte
rkt. de
de
jon
ark toe
t
gm wonam
e e toe
nem
zellate die
ger
een rs r starte
t.
ma concur ark
nin van
fstan en het
nam
en
endtoe
rkt.
de
ren cont dwgm
ndi zel
wa
die
e van
dru
e nem rs
tie cur ingark
arb
g gaa
het
fsta
end
t dw k op de
nie ren t me
ij Alm
Afn
waarb
n ndig
t aantie nse
de
dru
e
ing
am
Amk op
ere ij
gaa
t
nie n die
Alm kun
n dan in e vanAfnameen
t aan me
de Am
nse sterda
nen
dez
ms
Almdande woe vanbetere
en
een , dekun
stanen die dez e sterda
ere in nin deaalbaa
ms
, de
dire
Alm gdruk
e
rbetaal d uit,
27
e
ct me
sta
ere woinnin alte
baa
gdr rna
dire Am
r alte d uit,
27
rkb
uk tief
ct me ste
aar
in Amis. rna
zijnrkbrdam
ste tief is.
. aar zal
zijn rdam
.
zal
Vrijstaa
nd
In 2008 diende de crisis zich aan en de
markt voor nieuwbouwwoningen zakte ver
terug. Er was geen vraag naar bedrijventerreinen. Tja, dan moet je soms voor­
genomen bouwplannen uitstellen of zelfs
schrappen. Ofwel: je verkoopt dus minder
grond dan je had gedacht. Met als gevolg
dat gemeenten, ook Almere, flinke bedragen
hebben moeten afboeken.
Dat kun je wel zeggen ja. Maar ja
we hebben hier op het stadhuis
geen glazen bol staan. Voorspellen is en blijft mensenwerk. En
daarom is dit rapport van belang.
Waarom?
GR IP OP
GR ON D
Rekenk
ame
naar inzic ronderzoek
ht in aann
ames
Ruimte zat toch in Almere.
Ik zie het probleem niet.
7
We hebben zeker ruimte genoeg. Maar de
wereld verandert, kijk maar om u heen. Hoeveel
fabriekshallen staan er in de gemeente? Waar
winkelen mensen tegenwoordig? Waar werken
mensen tegenwoordig.
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Ik winkel het liefst thuis,
lekker achter de pc.
Als ik even brutaal mag zijn: denk je wel
eens na over een verhuizing?
Precies. En wat voor winkelen
geldt, geldt ook voor werken: veel
mensen werken thuis. Kijk naar die
groei in aantallen ZZP-ers. Wonen,
werken, winkelen. Er zijn veranderingen aan de gang. Die hebben we
in dit rapport beschreven.
Heb je iets in de
aanbieding? Voor
een mooie prijs?
GR ON
ek
OPeronderzoames
nkam in aann
GR IP
Reke inzicht
D
naar
Er is genoeg te koop! Maar inderdaad, je
slaat de spijker op de kop: wat willen de
mensen hebben en wat willen ze daarvoor betalen? Moeten we dure huizen
bouwen hier in Almere, of vooral goedkoop? Een mix? Bijvoorbeeld de helft
duur de helft goedkoop?
Knap lastig
zo te horen.
Een gemeentebestuur, raad
en college, zullen keuzes
moeten maken. En verkeerde
keuzes kunnen geld kosten. Je moet jezelf niet rijk
rekenen, maar je moet wel
knopen doorhakken.
Ik zou het niet weten.
Lastig, ja. Maar vooral belangrijk. Het gaat wel
ergens over. Het gaat over de stad die we willen
zijn en willen worden. Het gaat over meer dan
huisjes bouwen dus. En het gaat over echt geld,
veel geld. Dus
we moeten de
vinger aan de
pols houden.
Er wordt een hoop gepraat
hè, in het stadhuis.
En daarom
loop je met dat
rapport onder
je arm?
Je ging het kort
houden, toch.
Ja, ja. De belangrijkste
aanbeveling is deze:
houd de vinger aan de
pols.
Zeker, gelukkig maar. Zo
hoort dat in een democratie. Ik ben vooral blij dat
het nu op tafel ligt.
8
Ik ben op weg naar het
stadhuis. We praten vanavond verder over de aanbevelingen in dit rapport.
Dat mag ik hopen
ja, dat jullie dat
doen!
Zo makkelijk is dat niet hoor. Dat vraagt
nogal wat van de informatie die wij als raad
krijgen. Daar moeten we beter op sturen.
Welke aannames worden er gedaan? Hoe
aannemelijk zijn die aannames? Hoe groot
is met andere woorden de onzekerheid, het
risico.
Nog meer Amsterdammers
hierheen!
Ik geef een voorbeeld: de grond onder een dure woning
levert meer geld op dan die onder een goedkope woning.
Dus… hoeveel volwassen kinderen zullen er de komende
jaren het ouderlijk huis verlaten en een goedkoop huis
kopen in Almere? Hoeveel mensen besluiten Amsterdam
te verlaten en een duur huis te kopen in Almere, aangezien je hier zoveel mooier kunt wonen voor minder geld.
Huh.
Je snapt wat ik bedoel. Er zijn een hoop trends
en ontwikkelingen die we heel goed in de gaten
moeten houden. ‘Doen we dat niet dan’, hoor ik je
al denken. Jazeker wel. Kan het beter? Jazeker.
Daar ben ik vanavond druk mee. In overleg met de
wethouders, de ambtenaren en de accountant.
Hier ik geef je mijn exemplaar van het rapport.
Kun je een en ander nog eens nalezen. Geen
gemakkelijke kost, wel belangrijk. Lees je
liever vanaf een schermpje, kijk dan even op
de website van de gemeenteraad.
Nou, nou.
Bedankt!
GRIP OP GROND
Rekenkameronderzoek
naar inzicht in aannames
gemeenteraad.almere.nl
9
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
10
INLEIDING
Voor raadsleden is het niet eenvoudig om ‘grip op grond’ te krijgen. Dat geldt zeker voor Almere. Het
bouwen zit in het DNA van de stad. Dit uit zich onder meer in een groot aantal grondexploitaties. Deze
grondexploitaties worden elk jaar gebundeld in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere
(het MPGA). Met het vaststellen van dit MPGA stelt de raad de herziene kaders vast. En geeft daarmee
richting en opdracht aan het college de stad verder te ontwikkelen.
krijgen. Het is zijn taak om toe te zien op de
rechtmatigheid. Dat doet hij onder veel meer door
de boekingen en facturen na te lopen en door vast
te stellen of er inderdaad raadsbesluiten ten
grondslag liggen aan het gevoerde grondbeleid. De
accountant toetst ook de naleving van de regels in
het Besluit Begroting en Verantwoording (het BBV).
Zoals de naleving van de recente bepaling die een
einde heeft gemaakt aan de mogelijkheid van de
zogenoemde Niet In Exploitatie Genomen Gronden.
Later meer daarover.
Dit MPGA is omvangrijk. Het is een boekwerk van
vele honderden pagina’s. Het is bovendien
ingewikkeld. Het vraagt de nodige (financiële)
kennis en inzicht in de opbouw en inrichting van
een grondexploitatie. En omdat een
grondexploitatie voor een belangrijk deel is
gebaseerd op aannames, is het lastig hier grip op
te krijgen. Want hoe exact en nauwkeurig al dat
cijfermateriaal ook lijkt, veel is gebaseerd op te
verwachten ontwikkelingen. Grondexploitaties
gaan immers voor een belangrijk deel over de
toekomst. En die is nu eenmaal ongewis.
Met betrekking tot de aannemelijkheid van de
aannames (‘hoe waarschijnlijk is het dat deze
verwachting ook werkelijkheid zal worden’) is de
toets van de accountant beperkt. Dat ligt niet aan
de kwaliteit van de accountant, maar aan de
opdracht die hij heeft. Hij controleert wel of de
aannames onderbouwd kunnen worden (door na te
gaan of de gemeente beschikt over recente
gegevens over bevolkingsgroei, behoefteonderzoeken
naar kantoorruimte, enzovoort), maar zegt
daarmee niet zo heel veel over de kwaliteit van de
gebruikte aannames.
De rekenkamer heeft waardering voor de
inspanningen van het college om de informatie
uit het MPGA zo goed mogelijk samen te vatten
(in de paragraaf grondbeleid) en te duiden (in de
bestuurlijke voortgangsrapportage stedelijke
programmering, de BVR). Desondanks krijgen
veel raadsleden er maar moeilijk grip op. Dat is
onwenselijk. Want de financiële belangen die er
mee zijn gemoeid en de toekomstige inrichting
van Almere vragen om weloverwogen beslissingen.
De kwaliteit van de aannames en de informatie­
voorziening in het MPGA maken immers het
verschil tussen risico’s nemen en risico’s lopen.
Het eerste past bij de ambities van deze stad. Het
tweede, het meer onbewust dan bewust risico’s
lopen, is onwenselijk.
Precies ten aanzien van dit cruciale punt, de
aannames, wil de rekenkamer met de voor­-­
liggende rapportage en de daaruit voortvloeiende
aanbevelingen een bijdrage leveren. De
doelstelling van dit onderzoek is dan ook het
verdiepen van het inzicht in relevante lopende en
toekomstige ontwikkelingen in Almere en de regio,
het verwerven van meer inzicht in de aannemelijk­
De accountant heeft een belangrijke controlerende
taak met betrekking tot de grondexploitaties. Hij
staat de raad bij om meer grip op de zaak te
11
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
heid van de gebruikte aannames en zodoende
meer grip op de (te verwachten) financiële positie
van het grondbedrijf.
politieke vraag. Zowel vanuit de raad, vanuit het
college als vanuit de organisatie wordt het streven
om een betekenisvol debat te voeren naar
aanleiding van het MPGA aangemoedigd. Dat is een
van de uitkomsten van dit onderzoek. En dat is
winst in de ogen van de rekenkamer. Complexiteit
en omvang van het MPGA werken detailvragen in
de hand. Dat is waar. Maar zeker zo belangrijk is
het besef en de wil het MPGA te benutten om een
gesprek te voeren over de toekomstige inrichting
van de stad. Dat vraagt in de ogen van de
rekenkamer een andere inrichting van en
voorbereiding op de bespreking van het MPGA.
Daartoe doet de rekenkamer een aantal
aanbevelingen in deze rapportage.
De relevantie van deze doelstelling behoeft volgens
de rekenkamer geen toelichting. In september
2016 verscheen de Regionale bevolkings- en
huishoudensprognose 2016 van het Planbureau
voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal
Bureau voor de Statistiek (CBS). Deze rapportage
voorspelt dat de Nederlandse bevolking tussen
2016 en 2030 naar verwachting met bijna 950.000
inwoners (en 700.000 huishoudens) zal groeien.
De verwachting voor Almere is dat tot 2030 de
bevolking met 16,1 procent zal toenemen en dat
het aantal huishoudens in diezelfde periode met
ruim 30 procent groeit. Of deze bevolkingstoename
van meer dan 16 procent in de aangegeven
tijdspanne daadwerkelijk zal plaatsvinden, is
uiterst relevant. Er zijn recent ook studies
verschenen die uitgaan van een vergelijkbare
bevolkingstoename in heel Nederland, maar een
veel minder grote bevolkingsaanwas in Almere
lokaliseren.1) ‘Grip op grond’ begint met andere
woorden met het monitoren van relevante trends
en ontwikkelingen. Groeit de bevolking zoals het
MPGA veronderstelt? Of moeten we de aannames
aanpassen? En wat zijn de (financiële) gevolgen
van minder groei of een minder snelle groei? Wie
vestigen zich in Almere? Zijn dat meer of minder
welgestelden? In welke prijscategorie zoeken zij
een huis? Voorziet de toekomstige woningvoorraad
in die specifieke vraag? Mocht dat niet het geval
zijn, welke (financiële) gevolgen heeft het
aanpassen van het aanbod, ofwel het sleutelen aan
de segmentering? Is dat sleutelen wel een goed
idee met het oog op de wenselijk geachte
bevolkingssamenstelling?
Op basis van bovenstaande doelstelling heeft de
rekenkamer er voor gekozen vooral vooruit te
kijken: welke trends en ontwikkelingen die
meerjarig gevolgd kunnen worden, geven de
informatie die nodig is om ontwikkelingen in stad
en regio te kunnen volgen en de hardheid van de
aannames te kunnen bevragen. Zodat kansen tijdig
worden onderkend, risico’s weloverwogen
genomen kunnen worden en het zicht behouden
blijft op de (gewenste) (door)ontwikkeling van de
stad en de daarvoor noodzakelijke strategische
keuzes. Om het onderzoek te operationaliseren zijn
drie centrale vragen geformuleerd:
1Hoe is de financiële situatie van het grondbedrijf
te kwalificeren en welke risico’s en kansen
worden onderkend?
2Welke reële trends en ontwikkelingen hebben,
individueel en ook in samenhang bezien, welke
mogelijke consequenties voor de groei van
Almere, de aannames in en de onderbouwing
van de grondexploitaties en daarmee voor de
financiële positie van het grondbedrijf?
Het zijn controle-vragen: houden de aannames
stand of moeten ze worden aangepast? Het is de
vinger aan de pols, zowel met betrekking tot de
inrichting van de stad als met betrekking tot haar
huishoudboekje. Maar het zijn ook sturingsvragen:
wat voor stad willen we zijn? Dat is bij uitstek een
3Hebben raad en college voldoende inzicht in
deze trends en ontwikkelingen en de mogelijke
consequenties ervan voor de aannames in de
grondexploitaties?
1) H. de Groot, G. Marlet, C. Teuling en W. Vermeulen, Groei en krimp. Waar moeten we bouwen en waar vooral niet? (2016)
12
Dit rapport telt vier hoofdstukken. De eerste twee
hoofdstukken bieden inzicht in een groot aantal
trends en ontwikkelingen en geven inzicht in de
mogelijke consequenties ervan voor de in het
MPGA gedane aannames.
WONINGBOUW
Advies- en ontwerporganisatie BRO heeft deze
trends en ontwikkelingen in opdracht van de
rekenkamer in kaart gebracht. BRO maakt in deze
twee hoofdstukken onderscheid in:
BEDRIJFSTERREINEN
EN -PANDEN
voor industriële en
logistiek georiënteerde
bedrijven.
KANTOREN
voor zakelijke
dienstverlening en
sectoren in een
kantoorachtige omgeving.
COMMERCIËLE
VOORZIENINGEN
voor detaillisten,
persoonlijke verzorging
en diensten, etc.2)
in hoofdstuk 4. Dit laatste hoofdstuk eindigt met de
aanbeveling een zogenoemd dynamisch dashboard
in te richten. De rekenkamer heeft daar een eerste
uitwerking van gegeven. Vanzelfsprekend geen
uitgewerkt voorstel, want het gaat om een
aanbeveling. Maar omdat de rekenkamer ervoor
waakt een aanbeveling te formuleren die praktisch
onuitvoerbaar is, heeft zij zich ingespannen een
serieuze voorzet te doen. Enerzijds om inzichtelijk
te maken hoe de aanbeveling bedoeld is en
anderzijds om te laten zien dat het uitvoerbaar is.
Onmisbaar hierbij was de informatie en de kennis
en kunde die binnen de afdeling Onderzoek &
Statistiek van de gemeente beschikbaar is. Of zo’n
dashboard wenselijk is en inderdaad bijdraagt aan
beter toezicht en een beter debat over het MPGA
en de toekomst van deze stad, bepaalt niet de
rekenkamer maar de raad.
Ook bijlage 1 bij deze rapportage is opgesteld door
BRO. Hierin zijn grafieken en begeleidende teksten
opgenomen, die in de loop van het onderzoek zijn
gemaakt en gebruikt in het onderzoeksproces,
maar omwille van de leesbaarheid niet zijn
opgenomen in het (beeld)verhaal in de eerste
twee hoofdstukken van deze rapportage.
Hoofdstuk 3 biedt inzicht in de financiële positie
van het grondbedrijf en inzicht in de mate waarin
risico’s en kansen worden onderkend. Het bureau
Urban Reality heeft dit deel van het onderzoek
uitgevoerd.
De vraag of raad en college voldoende inzicht
hebben in deze trends en ontwikkelingen alsook
in de mogelijke consequenties ervan voor de
aannames in de grondexploitaties, wordt
beantwoord voorafgaand aan de aanbevelingen
2) De markt voor niet-commerciële voorzieningen (bijv. onderwijs, zorg, sport) is niet meegenomen.
13
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
14
HOOFDSTUK 1
TRENDS EN ONTWIKKELINGEN:
HET VERHAAL
Almere is een jonge en ‘bedachte’ stad, in 40 jaar gebouwd tot wat zij nu is: een middelgrote gemeente,
direct grenzend aan de Randstad. De pioniersfase is inmiddels beëindigd. Almere heeft de laatste jaren
steeds meer het karakter gekregen van een volledige middelgrote stad, waarvan de ontwikkeling wordt
bepaald door de kracht en dynamiek van de eigen inwoners, ondernemers en investeerders.
Woningmarkt, bedrijvenmarkt en voorzieningenmarkt hebben hun eigen dynamiek en positie gekregen
en een eigen concurrentiepositie ten opzichte van de omliggende gemeenten. Dat verhaal wordt in dit
hoofdstuk verteld. In de paragraaf ‘het verhaal achter de schermen’ zijn constateringen opgenomen
over de wijze waarop de gemeente inspeelt op ontwikkelingen en trends en zijn antwoorden op de
onderzoeksvragen geformuleerd.
HET VERHAAL OVER HET WONEN
Het merendeel van het aanbod aan woningen in
Almere heeft een reguliere suburbane
karakteristiek (rijwoningen, hoekwoningen,
geschakelde woningen en vrijstaand). Momenteel
(medio 2016) is de gemiddelde verkooptijd van
woningen kort. Bij vrijstaande woningen is de
periode langer, maar goed ten opzichte van
landelijke gemiddelden. Omvang en differentiatie/
segmentering van woningbouw zal ook de
komende jaren in sterke mate worden bepaald
door de interne demografische ontwikkelingen.
De lokale woningmarkt is belangrijker geworden.
Het aantal mensen dat binnen de gemeente
verhuist, is structureel gegroeid. Die verandering
werkt door naar de nieuwbouw. In het begin van de
eeuw werden nieuwe woningen nog door vestigers
betrokken. Tegenwoordig zijn het vooral
huishoudens die al in Almere wonen, die
doorstromen naar de nieuwbouw. Vestigers kiezen
vooral voor vrijkomende woningen in de bestaande
voorraad. Het ‘doorschuiven’ van Almeerders in de
stad is een teken dat Almere een volwaardige stad
is geworden. De tweede generatie is er geboren en
opgegroeid, voelt er zich thuis en wil ook in de stad
zijn toekomst opbouwen en er blijven wonen.
Een nieuwe stad trekt pioniers aan, die bereid zijn
van niets iets te maken. De eerste bewoners en
daarmee de bevolkingsopbouw in de pioniersfase
bestond vooral uit jonge gezinnen en
ondernemingen op weg naar de toekomst. Na 40
jaar staat Almere aan het begin van de derde
generatie. De stad maakt vanaf het begin van deze
eeuw een transitie door van bevolkingsgroei als
gevolg van vestigingsoverschot naar een
natuurlijke groei op basis van geboorte en sterfte
van de eigen bevolking. In het jaar 2000 was nog
sprake van een vestigingsoverschot, maar in het
eerste decennium van deze eeuw is dat gestaag
gedaald. De laatste jaren is vestiging en vertrek
min of meer in evenwicht gekomen.
Deze verandering heeft gevolgen voor de
bevolkingsopbouw. Van een oververtegenwoordiging
van jonge gezinnen heeft Almere nu een opbouw
die (bijna) overeenkomt met het Nederlands
gemiddelde en andere middelgrote steden. Alleen
in de leeftijdsgroep 65-plus loopt Almere nog
achter bij de landelijke trend, maar deze
achterstand zal de komende jaren op natuurlijke
wijze worden gecorrigeerd.
15
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
draagkracht passend bij die woning. In Almere
bestaan veel verschillende wijken die niet allemaal
een 50/50 verhouding kennen. Voor nieuwe wijken
vindt het college dit echter een gezonde
verhouding. Er wordt aangegeven – mede als
onderbouwing – dat de huidige woonwijken in
Almere die momenteel bestaan uit 50% goedkope
woningbouw en 50% (middel)dure woningbouw
over het algemeen goed scoren in de meest
recente Wijkpeiling op het gebied van veiligheid en
leefbaarheid.
Maar Almere is geen eiland. In de regionale
woningmarkt is Amsterdam voor Almere veruit de
belangrijkste verhuisgemeente. In de pioniersfase
was dit al zo, maar nu is Amsterdam ook de
grootste vertrekgemeente voor Almere.
Amsterdam werkt als een magneet op vooral jong
hoogopgeleiden. Maar daarin is Almere niet uniek,
dezelfde werking is ook te zien in veel andere
gemeenten in Nederland. De ontwikkelingen op de
woningmarkt en met name in Amsterdam gaan
momenteel razendsnel. Is de gemiddelde koopprijs
in Nederland het afgelopen jaar met circa 5%
gegroeid, in Amsterdam lag dit boven de 20% en
Amsterdam heeft niet de fysieke ruimte om de
woningbouwopgave binnen eigen grenzen te
realiseren. In de omliggende gemeenten en ook in
Almere zijn de effecten ervan al zichtbaar. Vooral
gezinnen die niet mee kunnen in de stijgende
prijzen van de woningen zoeken in randgemeenten
zoals Almere naar betere woonmogelijkheden.
In voorliggend onderzoek is gebruik gemaakt van
rapportages, die door de gemeente, MRA of door
derden zijn uitgevoerd, interviews met ambtenaren
en makelaars en van open data, zoals CBS. In de
gesprekken met de ambtenaren, zijn veel
voorbeelden gegeven van de ruim beschikbare
woondata. De gemeente Almere volgt nauwlettend
de woondynamiek van de eigen inwoners op vrijwel
alle woonaspecten.
Vraag en aanbod in bredere context en op langere
termijn worden regionaal en op niveau van de stad
periodiek in kaart gebracht in grotere extern
uitgevoerde woningmarktonderzoeken. Deze
onderzoeken geven een gedegen beeld van de
markt op meerdere niveaus en vanuit meerdere
invalshoeken en worden gebruikt als bouwsteen
voor bijgesteld of niet te formuleren beleid.
Vanuit Amsterdam gezien is Almere één van de
‘suburbane’ keuzemogelijkheden. Amsterdam is
voor Almere belangrijker dan andersom.
Amsterdam is dan ook geen concurrent van
Almere, dat zijn de andere gemeenten in de
metropoolregio, zoals Haarlem, Amstelveen of
Zaanstad.
De gemiddelde woningprijs in Almere is de laagste
in de MRA, dat maakt de concurrentiepositie sterk.
Maar de hogere inkomens kiezen vooral voor
vestiging ten zuiden of westen van Amsterdam, de
lagere inkomens kiezen voor Zaanstad of Almere.
De mate waarin vestigers hun weg naar Almere
(blijven) vinden zal naar verwachting meer bepaald
worden door het prijsniveau van Almere dan door
de geboden differentiatie in de nieuwbouw. Ook
huurwoningen in de vrije sector in Amsterdam
stijgen snel in prijs. Het is niet uit te sluiten, dat de
overloop vanuit Amsterdam zich in toenemende
mate ook zal richten op huurwoningen in de vrije
sector.
De meest waarschijnlijke ontwikkelrichting in de
komende jaren is die van de eigen bevolking
aangevuld met een toenemende overloop van
gezinnen uit Amsterdam. Maar de snelheid van
verandering op de regionale woningmarkt maakt
de ontwikkeling moeilijk voorspelbaar. De snelheid
in de huidige markt maakt het meer en meer
noodzakelijk de ontwikkeling nadrukkelijker en
frequenter te volgen, bijvoorbeeld per kwartaal en
op bestuursniveau, te beoordelen op
beleidsconsequenties, bijvoorbeeld in de context
van het MPGA. Frequente monitoring gebeurt
reeds voor zover het de ontwikkelingen in de
bestaande woningmarkt betreft. Voor
ontwikkelingen in de nieuwbouwprojecten wordt
binnen de dienst elk kwartaal een
stoplichtenrapportage opgesteld.
Voor verdieping van het inzicht in de achterliggende
mechanismes in de markt zou het gedetailleerd
In het beleid gericht op weerbare wijken gaat de
gemeente uit van een 50/50 verhouding in sociaaleconomische kenmerken. Almeerders verhuizen
naar een ander type woning (ouderen) of naar een
grotere, duurdere woning (gezinnen). In de
vrijkomende woning komt een gezin met de
16
kans lijken te bieden, maar die op langere termijn
te veel ingaan tegen het kwaliteitsbeeld van
Almere als moderne duurzame stad van de
toekomst.
Voor wat betreft de ruimtelijke vertaling van
initiatieven zijn deze immers relatief eenvoudig
beeldend te maken. Maar de impact op de (woon-)
markt en op sociale en economische aspecten op
langere termijn zijn veel moeilijker te bepalen.
inzicht zoals dat nu al bij de gemeente beschikbaar
is (mutaties in de eigen voorraad, prijsvorming,
bevolkingskenmerken, etc.) kunnen worden
aangevuld met informatie over het feitelijk
transactieverloop, zoals theoretische verkooptijd,
maar ook in interesse van marktpartijen en hun
kenmerken.
De snelheid van wijzigingen in de woningmarkt van
Almere brengt extra onzekerheden en risico’s met
zich mee en staat in zekere zin haaks op
woningbouwprogrammering, die om een lange
termijnstrategie vraagt.
De bestuurlijke keuze voor Almere 2.0 speelt reeds
in op de wens tot een hogere snelheid en meer
flexibiliteit. Maar in de ambtelijke interviews is ook
de waarschuwing geuit, dat de hogere ontwikkel­
snelheid in de markt en de organische ontwikkeling,
zoals in Almere 2.0 wordt voorgestaan, niet mag
leiden tot bestuurlijke ad hoc beslissingen,
waardoor de indruk gewekt kan worden dat op
politiek niveau soms initiatieven uit de markt al
worden ondersteund, voordat er grondig onderzoek
is gedaan naar de haalbaarheid ervan en naar de
doorwerking op de gemeentelijke gronduitgifte.
Dit geldt voor initiatieven waarvan niet tijdig kan
worden beoordeeld in hoeverre deze (financieel en
markttechnisch) realistisch zijn. Dit geldt ook voor
initiatieven die op korte termijn een economische
De concurrentie met andere steden wordt
momenteel sterk bepaald door de gunstige prijs/
kwaliteit verhouding in Almere (relatief veel woning
voor relatief weinig geld). Een marktpositie
gebaseerd op de laagste prijs is minder sterk op de
langere termijn dan een positie gebaseerd op imago.
(Her-)vestigers kiezen eerst een gemeente of buurt
en pas daarna een woning. In de keuze van de
woonplaats speelt de afstand tot familie, vrienden
en voorzieningen een rol. Naar mate het inkomen
of de waarde van de woning lager is, neemt de
sterkte van dit verband zelfs toe. Prijstechnisch
zich gedwongen voelen te verhuizen naar Almere is
geen duurzaam verblijfsargument. Het aantrekken
van gemotiveerde nieuwe Almeerders, ook in de
hogere sociaal-economische groepen, hangt dan
ook mede af van het imago van de stad. Het aanbod
van voorzieningen en de werkmogelijkheden speelt
daarbij een rol.
HET VERHAAL OVER HET WERKEN
De oude steden zijn gegroeid vanuit de handel en
de economie, als brandpunt van een groter
ommeland. De ‘bedachte’ stad Almere mist die
economische traditie. Almere en de
zuiderzeepolders zijn ontwikkeld om invulling te
geven aan de grote ruimtebehoefte die de
bevolkingsgroei van Nederland met zich mee
bracht. Het voorzag in Lelystad als de centrale stad
met de omliggende polders als verzorgingsgebied.
Maar de tijd heeft anders bepaald en niet Lelystad,
maar Almere is nu de grootste stad in Flevoland.
drie tot vijf keer zo groot is als de stad zelf. Dit
geeft de stad een structureel draagvlak voor
voorzieningen, een centrale regionale economische
positie en de potentie zichzelf economisch verder
te ontwikkelen. Met circa 200.000 inwoners is
Almere een volwaardige suburbane stad. Het
ontbreken van een groot verzorgingsgebied heeft
echter effect op de concurrentiepositie van Almere.
De effecten ervan zijn niet alleen op de
woningmarkt zichtbaar, maar ook in de eigen
economie. De ligging nabij Amsterdam en het
ontbreken van substantieel ommeland heeft
gevolgen voor het economisch functioneren van
Almere nu en in de toekomst.
Vergelijkbare steden als Almere hebben een
verzorgingsgebied dat in inwoners en bedrijven
17
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
De voorzieningen
En er is nog geen zicht op het uiteindelijk te
bereiken nieuwe evenwicht.
De aantrekkelijkheid van Almere bestaat voor een
deel uit de voorzieningen van de stad. Kan je er
leren en studeren, is er zorg nabij, kan je er
winkelen en recreëren, is er wat te beleven?
Het onderscheid tussen commerciële en nietcommerciële voorzieningen is aan het verdwijnen.
Steeds meer zorg wordt op commerciële basis
gegeven, onderwijsinstellingen bepalen hun
marktpositie, winkelketens stemmen hun
spreidingspatroon af op de aantrekkingskracht
van de stad op de eigen inwoners en zijn
verzorgingsgebied.
De veranderingen in kernwinkelgebieden laten een
tweedeling zien. Een concentratie van de top van
de markt op de meest strategische locaties, met
een grote voedingsregio. Een fijnmazig netwerk
van filialen over zoveel mogelijk steden en wijken
in de lagere segmenten van de markt. Op dit
moment weet het centrum van Almere de
leegstand te beperken. De geïnterviewde
makelaars melden zowel in het centrum als
erbuiten belangstelling van nieuwe ondernemers.
Evenals in de woningmarkt gaan ook in het
commercieel vastgoed de ontwikkelingen snel en
is het gewenst de vinger aan de pols te houden.
Weliswaar heeft de gemeente geen commercieel
vastgoed in eigendom en is er daarom geen directe
koppeling met het MPGA, voor de concurrentie­
positie van Almere is het van groot belang zowel de
branchering als de herkomst en het bestedings­
patroon van bezoekers continue te monitoren.
Bijvoorbeeld om zicht te houden of de overdruk aan
bezoekers in Amsterdam er toe leidt, dat
consumenten uitwijken naar omliggende steden
met een volledig aanbod, maar meer fysieke
ruimte om te winkelen (en te parkeren). Het
monitoren van de koopstromen gebeurt op
dagelijkse basis door de afdeling Onderzoek &
Statistiek. Het gebeurt daarnaast ook periodiek
(Randstadmonitor 2011 en Strabo in 2008 en 2015).
Daardoor is ook de kans op vestiging beperkt van
bovenlokale niet-commerciële voorzieningen3) die
een draagvlak van meer dan 200.000 inwoners
nodig hebben. De vestiging van Windesheim is
hierop een positieve uitzondering. In het MBO/
HBO/WO is de trend zichtbaar om vakrichtingen
meer geografisch te spreiden, bijvoorbeeld in de
nabijheid van kenmerkende industrie of een
onderzoeksinstelling. Een zelfde beweging is ook
te zien in de medische zorg, waarbij instellingen
zich specialiseren. Inhaken op deze trends kan de
concurrentiepositie van Almere op termijn
versterken.
Door de demografische ontwikkeling zal bij de
maatschappelijke voorzieningen een verschuiving
plaatsvinden van meer op jongere gerichte
accommodaties naar ook op ouderen gerichte
accommodaties. Naar verwachting zal ook deze
transitie binnen het bestaande ruimteaanbod vorm
kunnen krijgen.
In de wijken en buurten van Almere neemt het
aantal personen per huishouden af. Supermarkten
zien zich gelijkertijd genoodzaakt steeds meer
meters per winkel aan te bieden en dus een groter
aantal inwoners te bedienen. Ook in de
maatschappelijke voorzieningen komt steeds meer
concentratie voor. Samen kan dit er toe leiden, dat
het aanbod aan voorzieningen in de wijk of buurt
minder wordt.
In de interviews heeft de gemeente aangegeven dat
deze ontwikkeling zorgen met zich mee brengt
over de leefbaarheid en de sociale en economische
samenhang in de wijken en buurten. Door de
digitalisering gaat de komende jaren het gebruik
en daarmee de beleving van de directe
Ook het economisch draagvlak voor de
commerciële voorzieningen in Almere, zoals
winkels, is grotendeels bepaald tot het eigen
inwoneraantal (koopkrachtbinding en
aantrekkingskracht). De verwachting is dat de
commerciële voorzieningen in Almere zich eerder
zullen concentreren dan uitbreiden en dat er
daardoor weinig tot geen vraag zal zijn naar
uitbreiding van het areaal aan meters.
Terughoudende consumentenbestedingen en
internet-winkelen hebben de markt voor
commerciële voorzieningen ingrijpend veranderd.
3) Niet-commerciële voorzieningen zijn geen onderdeel van het onderzoek geweest.
18
woonomgeving veranderen. Leidt flexwerk en meer
ZZP-ers tot langere aanwezigheid van bewoners in
de wijk, of leidt de toegenomen arbeidsparticipatie
juist tot afname? Is er meer behoefte aan
functiemenging of multifunctionele ruimten of
neemt de samenhang in de wijk juist af? Moeten
kleine bedrijven de wijk ingetrokken worden? En
heeft dat consequenties voor de bedrijventerreinen
in de stad? Wat zijn de gevolgen voor economische
functies in wijk en buurt en het vastgoed? En wat is
de samenhang met interne verhuizingen en
vestigers? Tussen het (toekomstig) gebruik van de
wijk en buurt door de bewoners en de markt voor
commercieel vastgoed bestaat een wisselwerking,
waarvan het effect op langere termijn niet is in te
schatten.
regionale positie kon innemen op de kantoren­
markt. Meer dan 60% van de beroepsbevolking
voert zijn werk uit achter een bureau met computer.
Het aantal kantoorgebruikers zal de komende jaren
verder toenemen, maar in een andere vorm dan
tien jaar geleden en met grote effecten voor de
kantorenmarkt in Almere.
Kantoorwerkzaamheden kunnen relatief eenvoudig
op elke plek en tijdstip worden uitgevoerd.
Aanwezig zijn op kantoor wordt steeds meer:
alleen als het echt noodzakelijk is. Voor de
inwoners van Almere, die voor een belangrijk
deel buiten de stad werken kan dat een voordeel
opleveren, doordat minder vaak gependeld hoeft
te worden. Gezien vanuit de overloop van vestigers
vanuit Amsterdam kan het een extra concurrentie­
voordeel betekenen. Maar voor de eigen
economische dynamiek van Almere en voor de
kantorenmarkt zijn de ontwikkelingen ingrijpend.
De kantorenmarkt is sinds de recessie sterk van
karakter veranderd, met als gevolg dat de
kantorenmarkt in Almere geen regionale
doorbraak heeft gehad, maar lokaal is gebleven.
De verwachting is dat het flex- en thuiswerken de
komende jaren in Almere zich zal doorzetten en in
lijn zal zijn met de landelijke ontwikkeling. Er
wordt steeds meer gekozen voor werken bij de
woning, niet alleen in bureauwerkzaamheden.
Op het niveau van buurt en wijk is een andere vorm
van economische monitoring nodig dan tot op
heden bij de gemeente gebruikelijk. Een
monitoring waarin het gebruik en de behoefte aan
gebruiksruimte meer centraal komt te staan en
waarin ook de afweging met eventueel
nabijgelegen leegstaand vastgoed op de
werklocatie kan worden betrokken. Mogelijk dat
periodieke rapportages, zoals Almere In De Peiling
hiermee kunnen worden uitgebreid of aangepast.
Ambtelijk is aangegeven dat met dit doel de
Bedrijvenmonitor is opgezet.
Het aantal overheadfuncties (‘kantoorbanen’) is
afgenomen. Veel bedrijven hebben leidinggevende
lagen uit hun bedrijf ‘weggesneden’ en kantoor­
functies geautomatiseerd. De verwachting is dat
de komende jaren door de automatisering, de
inzet van internet en robots vooral in de middenberoepen nog veel banen zullen wegvallen. Door
het flexwerk is in tien jaar tijd de ruimtebehoefte
per bureau-werkplek gedaald van 25 m2 naar circa
12 m2. Hoewel de prijzen in de top van de kantoren­
markt in Amsterdam zijn blijven stijgen, daalden in
Amsterdam aan de onderkant van de markt de
prijzen naar het niveau van Almere. Bedrijven die
tot voor kort voor Almere kozen vanwege prijs en
ligging hebben zich gehergroepeerd in Amsterdam.
Met als resultaat voor Almere een niet te winnen
regionale concurrentie met een zeer hoog
leegstandspercentage aan kantorenmeters.4)
Werken in kantoren
In de jaren negentig kreeg de verdienstelijking van
de Nederlandse economie versnelt vorm. Dat uitte
zich in de ontwikkeling van kantoorruimte, met
name op locaties direct aan de autosnelwegen. De
kantorenmarkt is, evenals de winkelmarkt, vooral
een beleggersmarkt en de marktkansen in die
jaren verklaart ook het grote volume aan gebouwde
kantoren. De spreiding van de verdienstelijking was
waarneembaar in elke bedrijfstak en elke regio.
Gelegen nabij Amsterdam, was de gedachte niet
vreemd dat Almere als middelgrote gemeente een
De huidige leegstand aan kantoren kan niet binnen
redelijke termijn door de markt worden
opgenomen. Toevoegen van extra kantoor meters
4) Factsheet, Quick Scan Leegstand bedrijfsvastgoed, Rekenkamercommissie Almere, 17 februari 2015.
19
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
waarin de markt in Almere in staat is tot een nieuw
evenwicht te komen.
Concurrentie met de omliggende gemeenten is
door het lokale karakter van de markt alleen
incidenteel aanwezig. Maar benchmarking met de
andere gemeenten in MRA-verband geeft wel
inzicht of het toewerken naar een nieuw evenwicht
in de markt in Almere sneller, gelijk of langzamer
verloopt dan in andere gemeenten. In het
onderzoek zijn geen documenten verkregen
waaruit is gebleken, dat deze data binnen de
gemeenten reeds wordt verzameld, maar de open
data is relatief eenvoudig te verwerken tot
periodieke informatie en monitoring door
bijvoorbeeld de afdeling Onderzoek & Statistiek
van de gemeente.
in nieuwbouwplannen zal lange jaren niet of
nauwelijks aan de orde zijn. Er is voor kantoren
nauwelijks marktruimte voor transitie naar andere
functies dan wonen.
De gemeente ondervindt hier niet de directe
schade van, doordat de gemeente maar één
kantoorpand in eigendom heeft. Voor het MPGA
zijn de effecten zeer beperkt tot nihil.
Maar de leegstand heeft wel impact op het
functioneren van de lokale kantorenmarkt en voor
de aantrekkelijkheid van de stad, zowel in de
wijken nabij kantoorlocaties als in het centrum. De
gemeente heeft deze beweging onderkend en is
recent gestart met een actie om eigenaren van
leegstaande kantoren te ondersteunen bij de
herontwikkeling naar wonen. Structurele transitie
naar appartementen zal effecten hebben op te
realiseren appartementen in de
nieuwbouwlocaties. In de ambtelijke interviews is
aangegeven, dat de verwachten effecten bij
voldoende dosering te overzien en beheersbaar
zullen zijn.
Werken in bedrijfshallen
Bij de ombouw tot woningen speelt de locatie en
het aanzien van het gebouw een rol en de eerder
genoemde trend naar meer menging van nieuwe
werkvormen en wonen. Dit pleit ervoor bij de
transformatie zoveel mogelijk toe te werken naar
unieke woonmilieus. In type woning of bewoner en
in combinatie met wonen-voorzieningen-werkenateliers. Het aanbieden van unieke woonmilieus
kan bijdragen aan het positioneren van Almere in
de regionale woningmarkt en het aanspreken van
bepaalde (type(n) van) bewoners. Aandachtspunt is
het garanderen van beheer van het concept over
een langere periode.
Ook in Almere staan er steeds minder mensen
letterlijk op de werkvloer in een bedrijfshal. Maar
in de stad zijn grote bedrijven van naam en faam
gevestigd en blijven handel, industrie en transport
de motoren van de lokale economie.
De gemiddelde levensduur van producten neemt af
en daarmee ook de gemiddelde levensduur van
bedrijven. Bedrijven moeten meer innoveren en
zichzelf steeds vaker opnieuw uitvinden. De
oplossing wordt onder meer gezocht in meer
samenwerking en toeleveringen en het creëren van
productieketens. Dat leidt er toe dat er meer
economische kansen ontstaan voor kleine
hoogwaardig bedrijven, maar ook dat de bedrijven,
die centraal in de productie- en distributieketen
staan, steeds groter worden. Het aantal
middelgrote bedrijven neemt af. De opdeling in
groot en klein is in de vastgoedmarkt en in de
concurrentiepositie van Almere terug te zien.
Vertaald naar de monitoring speelt de snelheid van
de markt een kleinere rol dan in de woningbouw. In
de dataverzameling dient het accent te liggen op
de ontwikkeling van vraag en aanbod, zoals
aantallen opgenomen meters, type gebruiker,
gebruikseisen, vrijkomend vastgoed en het verschil
tussen vraag- en transactieprijzen. Verwerking van
deze data tot informatie geeft inzicht in de mate
Bedrijven verplaatsen minder snel dan
dienstverleners in kantoren. Het vastgoed is
meestal eigendom, verhuizen is duur, er is minder
makkelijk een koper te vinden, de bedrijven zijn
meer gebonden aan de lokale arbeidsmarkt,
verhuizen betekent wijzigingen in de
goederenstromen. In sommige gevallen kan het
openen van een filiaal een alternatief zijn. Uit de
20
beperkt, omdat het verschillende segmenten in de
markt betreft.
Vanuit die constatering is de lijn van het MPGA te
volgen om het overschot aan terreinen uit de markt
te halen, maar niet de meterprijs naar beneden bij
te stellen. Een lagere meterprijs verstoort mogelijk
de beweging tot hergebruik van het bestaande
vastgoed en noodzaakt de gemeente tot afboeken
op de grondwaarde.
interviews met makelaars en ontwikkelaars in en
om Almere en in de gesprekken met ambtenaren is
gebleken, dat de grotere bedrijven vooral de
voorkeur hebben om in Almere te blijven en ter
plaatse uit te breiden. De grotere bedrijven vormen
daarmee een relatief stabiele factor in de lokale
economie. Maar ook voor hen veranderen de eisen
aan de locatie. Zo is in de interviews in de markt
meerdere malen aangegeven, dat ligging op
afstand van de autosnelweg (zoals De Vaart) in
toenemende mate als hinderlijk wordt ervaren.
Bedrijven van elders zullen zich er niet snel
vestigen.
Op de lange termijn kan het er toe leiden, dat
enkele van de bedrijventerreinen van karakter
zullen veranderen of wellicht een andere functie
kunnen krijgen met een meer gemengd milieu.
Nieuwe uitgifte van bedrijventerrein blijft beperkt
tot specifieke segmenten en zal ook in de toekomst
een minder frequent karakter dragen, zo is af te
leiden uit de interviews zowel met de ambtenaren
van de gemeente als met regionale makelaars.
Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld
bedrijven die veel ruimte of specifieke
locatiecondities zoeken of een locatie nabij
Amsterdam en Schiphol wensen, maar wel aan de
rand van de Randstad (vermijden van congestie).
Het speciale karakter van de nieuwbouw heeft ook
betrekking op de zeer grootschalige logistiek en
distributie (>5ha). Mede door de invloed van
internet en internetwinkelen is het ruimtelijk
patroon van de zeer grote distributiecentra aan het
wijzigen. Voor de top van de markt is er een
verschuiving te zien naar Zuid-Nederland (met
name Venlo). De gemeente heeft op deze
ontwikkeling tijdig ingespeeld door de oppervlakte
bedrijventerrein op Stichtse Kant terug te brengen.
Met name in de kleinere bedrijfshallen is veel
leegstand. De gebouwen zijn vaak onderling
uitwisselbaar en bestaan uit een functionele hal
met voorgezet of ingebouwde kantoorruimte. De
gebouwen zijn meestal in eigendom van de
(voormalig) ondernemer/gebruiker en de waarde
van het bedrijfvastgoed is in de recessie fors
gedaald. De prijsdaling is zelfs zo sterk geweest,
dat in een aantal gevallen de aankoopprijs inclusief
sloop lager ligt dan de aankoop van nieuwe grond.
Prijsontwikkeling in het bedrijfsvastgoed is voor de
vraag in de markt niet op voorhand als negatief te
bestempelen. Een lage prijs kan er toe leiden
(zoals de praktijk in Almere laat zien) dat het
vastgoed en de kavel worden gekocht en
herontwikkeld. Zo komt de herstructurering van
het bedrijventerrein door de markt tot stand.
Wellicht in een laag tempo, maar wel zonder
(kostbare) tussenkomst van de gemeente Almere.
Uit de interviews en de verkregen data is gebleken
dat de gemeente de markt voor bedrijfsvastgoed
volgt en beschrijft vanuit de invalshoek van het
aanbod aan nieuwe bedrijventerreinen. Het
grondbedrijf laat jaarlijks enkele onderzoeken
uitvoeren om tot een waardebepaling en strategie
in het MPGA te kunnen komen. Uit de opmerkingen
van de accountantscontrole kan worden
opgemaakt, dat deze onderzoeken en de
waardebepaling als adequaat en betrouwbaar
gezien kunnen worden. Binnen de economische
afdeling wordt de ontwikkeling van de lokale
economie in meerdere statistieken gevolgd.
Er worden echter beperkt analyses gemaakt over
de ontwikkelingen in het bestaande vastgoed in de
gemeente, terwijl deze gegevens inzicht en een
vroegtijdig beeld kunnen geven van het verloop van
trends en ontwikkelingen. Inzicht in de
De herontwikkeling van bestaande locaties
benadeelt de verkoop van nieuw bedrijventerrein
van de gemeente Almere. Maar de situatie is
genuanceerd. Het grondbedrijf heeft in de
interviews, later bevestigd door de wethouder,
laten zien dat de nieuwbouw op een nieuwe kavel
een zeer bewuste keuze is van de ondernemer.
Meestal betreft het een investering in een grotere
oppervlakte of met speciale gebouweisen. De
concurrentie tussen het grondbedrijf en het
bestaande vastgoed in Almere is dus feitelijk
21
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
ontwikkeling aan de vraagzijde van de markt kan
tevens een bouwsteen leveren voor de afweging
van de mogelijke verdere verkleuring van
werklocaties en de koppeling tussen wonen,
werken en voorzieningen. De aard en omvang van
de verkleuring is op dit moment nog een vraag,
maar de ontwikkelingen in wonen en werken laten
zien dat de veranderingen de komende jaren het
aanzien van Almere mee gaan bepalen.
verstrekt worden over bedrijven die wel
belangstelling voor Almere hebben getoond, maar
zich uiteindelijk elders hebben gevestigd.
Dergelijke registratie is bij de meeste gemeenten
ook niet gebruikelijk. Zo konden ook voor de
gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer
alleen gedateerde rapportages worden gedownload
over vestigings- en vertrekmotieven van bedrijven.
Deze rapportages gaven alleen inzicht in de
gebruikelijke vestigingscriteria, zoals afstand,
beschikbaarheid en dergelijke.
Het verzamelen van belangstelling voor locaties en
transactiegegevens in bijvoorbeeld MRA-verband
biedt de mogelijkheid ook op regionaal niveau
meer inzicht op te bouwen in de
concurrentiepositie van Almere. Directe
concurrentie van gemeenten op de
bedrijfsvastgoedmarkt mag dan wellicht slechts
incidenteel plaatsvinden, uitwisselen van data voor
benchmarking kan tot beter begrip over de werking
van de eigen vastgoedmarkt in Almere leiden.
De concurrentiepositie van de gemeente is vooral
een concurrentie met andere aanbieders binnen de
grenzen van de stad. Weliswaar heeft de gemeente
geen bedrijfspanden in eigendom, maar er is op
termijn wel een zekere concurrentie mogelijk
vanuit hergebruik van maatschappelijk vastgoed,
waar de gemeente direct of indirect betrokkenheid
bij heeft.
De gemeente volgt de vraag en aanbod aan
bedrijfsterrein in Almere en stemt het aanbod in
MRA-verband af. Er konden echter geen gegevens
HET VERHAAL ACHTER DE SCHERMEN
De gemeente Almere heeft gekozen voor een
organische groei van de stad. Dat wil zeggen dat de
ruimte wordt geboden aan Almeerders en
investeerders van buiten om met initiatieven te
komen. Initiatieven die passen binnen het groene
grid van de stad. Maar het stelt ook eisen aan het
bestuur van de stad, zoals:
Uit de interviews met name met regionale
makelaars komt een beeld naar voren van een stad
met gepaste kansen, met een positieve instelling
maar met soms gebrek aan kennis en snelheid om
die kansen ook te verzilveren. Kritische
opmerkingen van marktpartijen over het
functioneren van de gemeente hebben vooral de
waarschuwing in zich de markt professioneel
tegemoet te treden en een scherp oog voor de snel
en steeds veranderende realiteit te houden.
›› Het ook op lange termijn vasthouden van de
strategie, dat wil zeggen over meerdere
raadsperiodes heen;
›› Het vasthouden aan de geformuleerde
uitgangspunten en randvoorwaarden bij het
beoordelen van nieuwe initiatieven;
›› Het financieel gezond houden van het
grondbedrijf, maar ook het besef, dat het
grondbedrijf, net als in de pioniersfase, een rol
kan spelen in de verdere ontwikkeling van de
stad (beoordeling initiatieven, toekomstige
strategische grondposities);
›› Het monitoren van de stad niet alleen op de
huidige gebruikelijke parameters, maar ook
met data over de wijze waarop inwoners en
De gevoerde ambtelijke gesprekken nuanceren dit
geluid. Er wordt gewezen op de volwassen
ontwikkelfase waarin Almere zich nu bevindt en op
het vasthouden en consequent doorvoeren van de
strategie van organische groei, zoals beschreven in
Almere 2.0. Meermaals is de zorg geuit dat zich
aandienende initiatieven mogelijk te snel worden
omarmd. Er wordt ambtelijk dan ook gepleit voor
het vooral langjarig vasthouden van het beleid en
gewaarschuwd voor het na verloop van tijd
verwateren en/of veralgemeniseren van het
concept van Almere 2.0.
22
ondernemers de stad feitelijk gebruiken en met
open oog voor nieuwe open databestanden, die
de komende jaren beschikbaar zullen komen;
›› Tot die monitoring behoort ook het
benchmarken van het feitelijk gedrag van
inwoners en ondernemers in de omliggende
gemeenten. Hier ligt ook een opgave op
MRA-niveau;
›› Frequent op bestuurlijk niveau en in de breedte
van de stad de concurrentiepositie en de
ontwikkelingen van de stad vanuit oogpunt van
al het vastgoed tegen het licht te houden en te
spiegelen aan de ontwikkelingen op andere
beleidsvelden, zoals werk en inkomen, zorg en
sociale stabiliteit.
(oudere ouderen) neemt in Almere toe. Uit beide
trends ontstaan nieuwe woonwensen, qua type
woning, voorzieningen en karakter van de woning
of het wooncomplex.
De markt ontwikkelt zich zeer snel in omvang
maar is ook sterk zoekend naar mogelijkheden
zoals bijvoorbeeld bouwen op maat. Zo wordt er
geëxperimenteerd met nieuwe woonvormen,
waarop de potentiële kopers/huurders markt
verschillend reageren. Dat maakt het lastig de
vraag verder in te delen en te kwantificeren of ver
vooruit te voorspellen. Regievoeren op hoofdlijnen
conform Almere 2.0 zal daarom meer dan thans
gekoppeld moeten zijn aan frequent monitoren van
ontwikkelingen. Het regelmatig daarover
informeren van raadsleden draagt bij aan
verbreding van het inzicht in de markt en een
afgewogen besluitvorming.
De gemeente beschikt over complete en
gedetailleerde woongerelateerde data, van waaruit
een periodieke monitor kan worden samengesteld.
Het verdient aanbeveling een open oog te houden
voor nieuwe databronnen, waarmee de kenmerken
van de vraag kunnen worden geduid en mogelijk
zelfs kunnen worden voorspeld. Onder meer in
combinatie met veranderingen in het gebruik van
de woonomgeving en de betekenis van
(commerciële) voorzieningen in de wijk en met het
accent op data over het feitelijk gebruik van de
woning, buurt en wijk.
De woningmarkt
1.Welke ontwikkelingen doen zich voor in de
woningmarkt waar Almere onderdeel van
uitmaakt?
De laatste jaren is de demografische opbouw van
Almere steeds meer vergelijkbaar met het
Nederlands gemiddelde. Dat wil zeggen, dat de
typische kenmerken van de pioniersstad
langzamerhand minder zijn geworden (hoge
instroom, jonge gezinnen).
De verhuispatronen hebben een sterk accent van
en naar Amsterdam, maar de interne verhuis­
bewegingen zijn steeds belangrijker voor de
dynamiek op de woningmarkt in Almere. Het
grootste deel van de nieuwbouwwoningen wordt
betrokken door inwoners van Almere. Inkomende
verhuizers kopen of huren vooral een bestaande
woning in de stad.
2.In welke mate wijken deze af van eerdere
verwachtingen?
Tot voor enkele jaren was de woningbouw in
Almere sterk aanbod gestuurd in programma’s.
Deze lijn is zowel door de gemeente als het rijk
losgelaten. Met het vaststellen van Almere 2.0
heeft het huidige gemeentebestuur afstand
genomen van het denken in groeiscenario’s.
Doorgroei met 60.000 extra woningen is mogelijk,
maar geen verplicht gesteld doel. In MRA-verband
is de verwachting uitgesproken dat de groei van
huishoudens in de regio Amsterdam zeer
aanzienlijk zal zijn en dat Almere daarin een
belangrijke opvangrol vervult. Het huidige beleid
van Almere gaat uit van het volgen en inspelen op
de dynamiek die zich in en aan de stad voordoet
(organische groei). Vooral bestaande huishoudens
uit Almere betrekken de nieuwbouwwoningen.
Door de weer snel toegenomen woningdruk en
stijgende woningprijzen in Amsterdam neemt de
belangstelling van Amsterdamse woningzoekenden
voor een passende woning in Almere toe. Recent
onderzoek laat zien, dat met name de lagere
inkomens kiezen voor Almere en de hogere
inkomens voor Haarlem, Haarlemmermeer en ‘t
Gooi. Als de overloopdruk vanuit Amsterdam weer
minder wordt zal dat direct zijn doorwerking
hebben naar Almere.
De komende jaren neemt het gemiddeld aantal
personen per huishouden af en neemt het aantal
1-persoonshuishoudens toe. Ook de vergrijzing
23
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
3.Wat zijn de mogelijke effecten van de actueel te
verwachten ontwikkelingen voor de
gemeentelijke gronduitgifte?
De actuele woningmarkt kent vanuit de eigen
bevolkingsontwikkeling een min of meer stabiele
basisbehoefte, en een potentiele plus vanuit
overloop door de toenemende druk in Amsterdam.
Een deel van de basisbehoefte wordt ingevuld door
marktpartijen, een deel door gemeentelijke
gronduitgifte, waarbij de gemeente streeft naar
een stabiele uitgiftelijn. Marktpartijen en gemeente
hebben een ruime overmaat aan grondposities
voor woningbouw.
De markt zal aandringen op tijdig anticiperen op de
toenemende druk vanuit Amsterdam en plannen
versneld willen realiseren en daar het risico voor
willen dragen. Indien de feitelijke marktvraag toch
achterblijft bij deze extra aan de markt vergunde
bouwproductie kan dat in de opvolgende jaren
gevolgen hebben voor de gemeentelijke uitgifte.
Permanente monitoring van de feitelijke
ontwikkeling van de additionele woningvraag naar
aantal typen, gerelateerd aan de feitelijk aanboden verkoopontwikkelingen op de bestaande
woningmarkt draagt bij aan het vroegtijdig
herkennen van trends en ontwikkelingen en
daarmee op de risico’s, maar ook kansen van tijdig
anticiperen op actuele ontwikkelingen.
of seriematig (administratief) karakter te
verwachten als gevolg van de automatisering van
de betreffende arbeidshandelingen. Hierdoor zal
het aantal ‘bureaubanen’ mogelijk afnemen.
In de vraag naar bedrijfsruimte neemt het
middensegment af. Leegstaande kleinere
bedrijfsruimten zijn laag geprijsd en bieden de
mogelijkheid tot hergebruik of herontwikkeling.
Verplaatsing van grote bedrijven is kostbaar, zij
kiezen ervoor in Almere te investeren, onder de
voorwaarde dat hiervoor de geschikte uitbreidings­
ruimte aanwezig is. De logistiek concentreert zich
steeds meer in grote distributiecentra (DC’s), het
zwaartepunt ligt vooral in zuidelijk Nederland en
veel minder op de as Amsterdam – Oost-Nederland.
2.In welke mate wijken deze ontwikkelingen af van
eerdere verwachtingen?
De markt voor kantoren en bedrijfshallen is op de
eerste plaats een lokale markt, met incidentele
verkoop aan partijen van buiten. Daarmee is ook de
concurrentie van Almere met de buurgemeente
relatief.
De traditionele markt voor de verkoop van kleine
kavels voor nieuwbouw is in Almere zo goed als tot
stilstand gekomen. Het is niet waarschijnlijk dat
deze markt binnen 5 tot 10 jaar opnieuw tot
ontwikkeling komt.
Voor zeer kleine bedrijven (ZZP) is werken aan of
nabij huis mogelijk. Behoudens verzamelconcepten
is de omvang van deze markt beperkt.
De kantoorhoudendheid van (productie-)bedrijven
is afgenomen door de daling in overheadfuncties.
De vrije meters worden vaak tegen lage prijzen
verhuurd, waarmee een zekere concurrentie met
de kantorenmarkt wordt aangegaan.
De snelweglocatie is (bij voldoende ruimte en prijs)
voor grote bedrijven met een logistieke component
een gewilde keuze. De concentratie van zogeheten
DC’s ligt echter niet op de as Amsterdam-ZwolleDuitsland, maar meer naar het zuiden toe
(zwaartepunt Noord-Brabant en Limburg).
De snelweglocatie is voor grote zakelijke
dienstverleners geen aantrekkelijke locatie meer.
Er wordt vooral gekozen voor representatieve
huisvesting in het stedelijk gebied nabij OVknopen. Almere neemt voor de meeste van dit
soort bedrijven een te perifere positie in.
De bedrijvenmarkt (bedrijfshallen
en kantoren)
1.Welke ontwikkelingen doen zich voor in de
bedrijfsvastgoedmarkt waar Almere onderdeel
van uitmaakt?
De ontwikkelingen in Almere weerspiegelen die
van de nationale markt. In de markt voor
bedrijfshallen is de tendens naar meer bestaand
en meer huur in plaats van nieuw en koop. Het
grote aanbod en de concurrerende prijzen
versterkt deze tendens. Bovendien neemt de
gemiddelde bedrijfsgrootte af en is het aantal
ZZP-ers toegenomen.
Het overaanbod aan kantoren in Almere is vooral
veroorzaakt door het afstoten van kantoorfuncties
en -vestigingen gedurende de recente recessie. De
invloed van het flexwerken is zichtbaar in de
kantorenmarkt; voor de komende jaren is de
afname van de werkzaamheden met een repetitief
24
3.Wat zijn de mogelijke effecten van die
ontwikkelingen voor de gemeentelijke
gronduitgifte in de komende jaren?
De vestigingsmogelijkheden in Almere zijn voor elk
type (klein en middelgroot) bedrijf ruim. Het
ruimhartig toestaan van werken aan huis of
mengen van functies versterkt dit effect. Het zal
echter niet leiden tot meer ondernemerschap of
werkgelegenheid.
Terughoudendheid met de verkoop van bedrijven­
terrein door de gemeente (prijs, minimale afmeting
kavel) maakt de koop van (verouderd) bestaand
vastgoed aantrekkelijk. Daarmee wordt ook een
indirecte stimulans gegeven aan de herstructurering
van bedrijventerreinen in Almere. De markt geeft
wel aan, dat het gewenst is, dat de openbare ruimte
van voldoende kwaliteit is en blijft.
‘beleven’. Tot op heden is de winkelleegstand in
Almere beperkt. Almere heeft relatief weinig
achterland en met Amsterdam en ’t Gooi nabij
forse concurrenten in het hogere segment van de
markt.
Doordat de gemiddelde huishoudensgrootte
afneemt en de gemiddelde supermarkt meer
meters neemt, gaat de actieradius van de
supermarkt omhoog en bestaat het risico, dat het
aanbod in de wijk versobert.
2.In welke mate wijken deze ontwikkelingen af van
eerdere verwachtingen?
Deze vraag was binnen het bereik van het
uitgevoerde onderzoek niet te beantwoorden door
de onderzoekers.
3.Wat zijn de mogelijke effecten van die
ontwikkelingen voor de gemeentelijke
gronduitgifte in de komende jaren?
De gemeente heeft geen of zeer beperkte
grondposities. De directe effecten zullen daarmee
zeer gering zijn. Wel kunnen er indirecte (sociaaleconomische) effecten optreden, als gevolg van
bijvoorbeeld langdurige leegstand en
koopkrachtverlies.
De commerciële voorzieningenmarkt
1.Welke ontwikkelingen doen zich voor in de
commerciële voorzieningenstructuur waar
Almere onderdeel van uitmaakt?
De ontwikkelingen in de markt in Almere zijn
vergelijkbaar met die in andere middelgrote
steden, zoals de verschuiving naar het internet
winkelen en de beweging van ‘winkelen’ naar
25
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
26
HOOFDSTUK 2
TRENDS EN ONTWIKKELINGEN:
HET BEELDVERHAAL
In dit beeldverhaal zijn de verhalen van het vorige hoofdstuk vertaald in factsheets met afbeeldingen.
Achtereenvolgens komen aan de orde: wonen, bedrijfsterreinen en hallen, kantoren en commerciële
voorzieningen.
Elke factsheet bestaat uit vier afbeeldingen en
puntsgewijze toelichting:
1. De huidige markt;
2. De concurrentiepositie van Almere;
3. De trends en ontwikkelingen;
4.De effecten en verwachtingen voor de
komende jaren.
DE SAMENHANG
Twee concurrentieniveaus
Samenhang tussen vastgoedmarkten
en met het MPGA
›› De concurrentiepositie van de gemeente Almere
in vastgoed heeft twee niveaus:
- Stadsniveau, waarbij de stad als totaal
concurreert met andere steden of regio’s;
- Verkoopniveau, waarbij de gemeente
concurreert met andere aanbieders van
bedrijfsgrond of bedrijfspanden in Almere.
De samenhang tussen de onroerendgoedmarkten
en het MPGA is onderling verschillend. In
onderstaande afbeelding is de samenhang in
hoofdlijnen weergegeven.
›› De beweging op de woningmarkt in Almere en
daarmee de samenstelling van de bevolking is
van directe invloed op de commerciële
voorzieningen (koopkracht en koop
krachtbinding) in de stad. Zij zijn ook bepalend
voor het aantrekken van beleggers en
winkelketens.
›› De geografische ligging van Almere is per
definitie uniek, maar de kenmerken ervan, zijn
wel te vergelijken met andere steden, zoals
bevolkingsconcentraties, achterland,
voorzieningen, nabijheid van wegen, natuur.
Op verkoopniveau gaat de vergelijking over
bijvoorbeeld de prijs van de grond, kosten van
exploitatie, planologische en milieutechnische
vestigingseisen en de ligging van de kavel of
het pand.
›› Tussen commerciële voorzieningen en
bedrijfspanden bestaat een relatie, doordat
steeds meer commerciële vormen een verkoopof distributiepunt zoeken op het (goedkopere)
bedrijventerrein, zeker nu het bestaande
vastgoed op de terreinen goedkoop wordt
aangeboden. Omgekeerd kunnen steeds meer
27
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
kleinschalige vormen van bedrijvigheid ook in
een winkel in een winkelcentrum gevestigd
worden.
appartementen. Grootschalige ombouw tot
appartementen is van invloed op de
woningbouwprogrammering.
›› Kantoorruimte in bedrijfshallen worden steeds
minder gebruik en als aparte kantoorruimte
(onder) verhuurd. Daarmee wordt het overschot
aan kantoorruimte op de markt verder vergroot.
›› Alle vier de velden zijn van indirecte of directe
invloed op de concurrentiepositie van Almere.
Maar het grondbedrijf heeft niet op alle velden
grondposities. Dat betekent, dat de risico’s voor
het grondbedrijf alleen op het vlak van wonen
en bedrijventerrein speelt, maar ook dat het
kunnen inzetten van grondbedrijf als
beleidsinstrument op kantoren en commerciële
voorzieningen momenteel gering is.
›› Voor veel leegstaande kantoren zal nooit meer
een kantoorgebruiker gevonden worden.
Alternatieven zijn sloop (en daarmee
kapitaalsvernietiging) of ombouw tot
Samenhang op de vastgoedmarkt en met het MPGA
ri
Ge
nd
Bestedingen
ba
ng
r
ve
ve
r
ba
rs
Fo
MPGA
COMMERCIËLE
VOORZIENINGEN
nd
Ge
ri
ba
ng
r
ve
kt
ve
r
er
ba
nd
p
Be
Winkelketens
KANTOREN
Transformatie
kantoorruimten
Pendel
WONEN
nd
Regionale overloop
Overlappend
28
BEDRIJFSTERREINEN
& HALLEN
Concentratie
Beleggers, ontwikkelaars
DE WONINGMARKT
Huidige situatie
Personen in huishouden Almere 2015
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
r
de
ar
ou
ja
95
ja
ar
of
ar
ja
90
to
t
95
ar
85
to
t
90
ja
ar
80
to
t
85
ja
ar
ja
75
to
t
80
ar
75
ja
to
t
70
to
t
65
60
to
t
65
70
ja
ar
ar
ja
ar
ja
55
to
t
60
ar
50
to
t
55
ja
ar
to
t
45
to
t
40
50
ja
ar
ja
45
ar
35
to
t
40
ja
ar
ja
30
to
t
35
ar
25
to
t
30
ja
ar
20
to
t
25
ja
ar
ja
15
to
t
20
ar
15
ja
10
to
t
10
to
t
5
0
to
t
5
ja
ar
0
Thuiswonend kind
Alleenstaand
Huishouden met kinderen
Huishouden zonder kinderen
Eenouderhuishouden
Overige lid huishouden
Personen in institutionele huish.
›› De bevolkingsopbouw van Almere tendeert naar
het landelijke gemiddelde, waarin alle
leeftijdsgroepen aanwezig zijn, met de daarbij
regulier gebruikelijke huishouden-vormen.
Alleen ouderen (60-plus) blijven nog achter,
maar dat zal de komende jaren vanzelf worden
ingehaald.
›› De woningmarkt in Almere wordt steeds meer
bepaald door binnengemeentelijke verhuizingen
van reeds in Almere wonende huishoudens,
door jongeren die het ouderlijk huis verlaten en
door relatievorming en –verbreking. Nieuwbouw
wordt voornamelijk betrokken door
huishoudens die reeds in Almere wonen.
Vestigers kiezen meer voor bestaande
woningen.
›› Het historische structurele vestigingsoverschot
van de “nieuwbouw stad” is verdwenen. Sinds
2000 is het vestigingsoverschot structureel
afgenomen. De laatste jaren is vestiging en
vertrek min of meer in evenwicht en in
sommige jaren zelfs negatief.
›› Gemeente en marktpartijen (waaronder het rijk)
hebben een ruime overmaat aan grondposities
voor woningbouw. Extra bouwmogelijkheden
voor een partij werkt automatisch door naar de
belangen van de andere partijen. Partijen zijn
daarmee langjarig elkaars concurrenten.
›› De beperkte groei van de bevolking komt primair
door geboorteoverschot (natuurlijke groei).
29
DE WONINGMARKT
Regionale positie
Relatieve prijsniveau Koopwoningmarkt - 1e kwartaal 2016
1,4
1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
de
sp
ew
ol
W
ee
ht
re
c
en
iz
Hu
es
t
So
Ut
Ze
m
er
m
ee
r
Hl
ve
rs
um
Bu
ss
um
Le
ly
st
ad
N
aa
rd
en
en
em
Di
Ha
ar
le
m
rt
st
el
ve
en
Am
st
er
da
m
Am
er
e
m
Al
er
sf
oo
Am
N
ed
er
la
nd
0
›› Almere heeft geen eigen woningmarktregio,
zoals andere steden van vergelijkbare omvang
die een eigen gordel van suburbane dorpen
hebben en waarmee de stad één woonregio
vormt. Almere maakt onderdeel uit van de
woonregio Amsterdam (MRA).
›› Binnen MRA is Almere relatief goedkoop. Uit
recent onderzoek blijkt dat hogere inkomens de
voorkeur geven aan Amstelveen, Haarlem en
Haarlemmermeer. Lagere inkomens kiezen
Almere en Zaanstad.
›› Binnen MRA is Almere één van de regioplaatsen
waar de overdruk op de woningmarkt van
Amsterdam zijn weg zoekt. De afgelopen jaren
waren de belangrijkste vestigingsplaatsen
vanuit Amsterdam in de MRA:
- Amstelveen (9,0%)
- Almere (5,8%)
- Zaanstad (5,7%)
- Haarlem (5,0%)
- Haarlemmermeer (3,8%)
30
DE WONINGMARKT
Trends en ontwikkelingen
Aanbod naar woningtype in % (voorjaar 2016)
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Overige Portiekflat Tussenwoning
appart.
Tweekapper
Ben./
Bovenwoning
Hoek/
Eindwoning
Geschakeld
Halfvrijstaand
Maisonette
Galerijflat
Vrijstaand
Geschakeld
Halfvrijstaand
Maisonette
Galerijflat
Vrijstaand
Theoretische verkooptijd per woningtype (voorjaar 2016)
1,8
1,6
1,4
1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
Overige Portiekflat Tussenappart.
woning
Tweekapper
Ben./
Bovenwoning
Hoek/
Eindwoning
›› De dynamiek op de lokale koopwoningmarkt is
in Almere goed. Aangeboden woningen worden
binnen redelijke tijd verkocht (theoretische
verkooptijd). De druk is behoorlijk hoog. Er is
kans op oververhitting. De verkooptijd van
vrijstaande woningen is gemiddeld langer,
maar gunstiger dan het landelijk gemiddelde.
wonen. De dynamiek van Amsterdam heeft
sociaal en economisch een grote
aantrekkingskracht op deze groep. Maar door
de grote druk op de woningmarkt in Amsterdam
zal een deel van de jongeren een woning zoeken
in Almere. Ook voelt deze tweede generatie zich
meer verbonden met Almere.
›› Er vindt een structurele inhaalslag plaats van
ouder wordende inwoners. Daardoor komen er
meer oudere tweepersoonshuishoudens (empty
nest) met een potentieel verhuismoment en een
daarop toegesneden woningvraag (type en
locatie). Op termijn komt er, als gevolg van
overlijden van de partner, een structureel
toenemend aantal oudere alleenstaanden met
een daarop toegesneden woningvraag op de markt.
›› Aangescherpte hypotheekeisen beperken de
mogelijkheden op de koopmarkt voor starters
en herstarters. Daardoor is er een toenemende
druk op vrije huurmarkt.
›› Verdere toename van de druk op de Amsterdamse
woningmarkt dwingt mensen die deze
concurrentie niet aankunnen, de stad uit,
waarbij Almere een betaalbaar alternatief is.
Afname van de woningdruk in Amsterdam zal
dan in Almere direct merkbaar zijn.
›› Er is een toename van jongeren die het
ouderlijk huis verlaten en zelfstandig gaan
31
DE WONINGMARKT
Effecten en verwachtingen
›› De basistoename van de woningvoorraad komt
van de eigen natuurlijke groei. Deze is redelijk
goed te plannen (omvang en differentiatie).
Zowel gemeente als marktpartijen willen hier
invulling aan geven. Voor de basistoename
kunnen stabiele meerjarige
verdelingsafspraken met de marktpartijen
worden gemaakt.
MPGA
Risico private exploitaties
Fluctuaties overloop Amsterdam
Risico transitie kantoren
WINKELS,
ETC.
Afname draagvlak
Buurvoorzieningen door
tuishouden verdunning
Markteffect transitie
Kantoren naar wonen
WONEN
KANTOREN
Geen direct effect
Woon-werk units versus bestaand
bedrijfsvastgoed
BEDRIJFSTERREINEN
& PANDEN
›› De risico’s op additionele nieuwbouw zijn
beheersbaar te maken door monitoring van de
binnengemeentelijke verhuizingen (naar aard
en type woning, maar ook naar huishouden
kenmerken). De monitoring maakt de effecten
van de fluctuaties op de markt zichtbaar en
biedt de mogelijkheid tot een verantwoorde
verdeling van de potentiele extra gronduitgifte
tussen gemeente en marktpartijen te komen.
›› Plusvraag naar woningen (overdruk uit
Amsterdam) zal in eerste instantie neerslaan in
de bestaande voorraad. Dit zal extra druk
leggen op de verkoop van bestaande woningen,
waardoor het voor doorstromers minder risico’s
geeft te kiezen voor nieuwbouw. Toename van
de overloop uit Amsterdam leidt zo tot extra
vraag naar nieuwbouwwoningen vanuit de eigen
inwoners van Almere.
›› Het grote overschot aan kantoren zal leiden tot
transitievragen van kantoren naar wonen. Dit
zal een een-op-een effect hebben op de
marktruimte voor appartementen en daarmee
op de potentiele uitgifte van gronden. Er zal
inzicht moeten komen tussen de meerwaarde
van transitie versus de mogelijkheden de
omvang van het programma aan appartementen
in de diverse exploitaties te verminderen.
32
BEDRIJFSTERREINEN EN -PANDEN
Huidige situatie
Actueel aanbod in m2
900.000
600.000
300.000
0%
Hal
< 250
Hal
250-1.000
Hal
1.000-5.000
›› De markt voor bedrijfsgrond en panden in
Almere is niet in evenwicht.
Hal
> 5.000
››
›› In Almere wordt ruim 145 ha aan
bedrijfsvastgoed en -terreinen aangeboden.
Daarvan is 117 ha nieuw bedrijventerrein, uit te
geven door de gemeente.
Kavel direct
uitgeefbaar
Kavel hard
aabod
Een groot aanbod betekent:
- Ruime keus voor de koper/huurder;
- Neerwaartse druk op de meterprijs;
- Opwaartse druk op de gevraagde prijs/
kwaliteit verhouding.
›› Sinds 2010 is de verkoop van bedrijventerrein
teruggelopen tot een enkele hectare per jaar.
De afgelopen jaren zijn de transacties bestaand
vastgoed in meters hoger dan de transacties
bedrijventerreinen.
›› Er wordt ca. 29 ha aan bestaande bedrijfsruimte
aangeboden, verdeeld over 162 panden. 64
panden zijn in units verdeeld. Een unit kan
variëren van ca. 40m2 tot ca. 1.000m2.
33
BEDRIJFSTERREINEN EN -PANDEN
Regionale positie
Aanbod en transacties p/100 bedrijven
8
4
st
er
da
m
m
Am
m
er
m
le
m
Ha
ar
Hl
ve
rs
u
ee
r
rt
er
sf
oo
Ha
Am
ar
le
m
er
e
m
Al
Za
an
st
ad
0
Transacties
Aanbod
›› Almere heeft een relatief5) groot aanbod aan
bestaand bedrijfsvastgoed. Alleen Zaanstad
heeft een relatief groter aanbod. Ook de
Haarlemmermeer heeft een relatief groot
aanbod.
Dat zal mogelijk leiden tot opwaartse druk op
de prijzen van het vastgoed.
›› Almere heeft op zich een gunstige concurrentie­
positie in de regio. Maar bedrijven zijn honkvast.
De kans dat bedrijven vanuit de regio naar
Almere verhuizen is de afgelopen twee tot drie
jaar niet groot gebleken. Niet kan worden
uitgesloten dat als gevolg van toenemende
ruimtedruk in Amsterdam de komende jaren
bedrijven wel zullen verplaatsen naar Almere.
›› Amsterdam heeft per 100 bedrijven het
geringste aanbod. De kans dat bedrijven voor
uitbreiding naar een andere gemeente
verhuizen is daar het grootste. Echter, het
relatieve aantal transacties6) in Amsterdam
is gering.
›› De dynamiek op de markt in Almere komt
vooral van de eigen ondernemingen. Dit patroon
is vergelijkbaar met het gemiddelde
Nederlandse patroon.
›› In Almere, Zaanstad en Haarlem is het relatieve
aantal transacties het grootste. In Haarlem is
het aantal transacties groter dan het aanbod.
5) Gerekend per 100 ondernemingen, excl. ZZP-ers en 1-persoonsbedrijven.
6) Koop en huur.
34
BEDRIJFSTERREINEN EN -PANDEN
Trends en ontwikkelingen
Uitgifte tempo
bedrijventerreinen
ook komende
jaren laag
Bedrijventerrein
Geringe lokale vraag
Externe vraag: meters
maal prijs
Netwerk economie en
specialisatie in de keten
Kleinere bedrijven
Kortere levensduur
producten en
bedrijven
Rem op investeringen
Te
the chno
int log
er ie:
ne
to
Re
f th
ce
ing
ss
ie
s
Afwaardering panden
Rem op financieringen
Minder ruimte voor eigen
bedrijf nodig
Bestaand vastgoed
Lage prijzen
Concurrerend aan nieuwbouw
Herstructurering door de markt
BEDRIJFSTERREINEN EN PANDEN
Markt van eigenaar gebruikers
›› Het aanbod bedrijfsterreinen en –panden is een
markt van eigenaar-gebruikers. Voor hen is het
pand onderdeel van de bedrijfsvoering en het
toekomstig eigen pensioen.
›› Bestaand vastgoed is momenteel goedkoper
dan nieuwbouw op nieuw bedrijventerrein in
Almere. Met als positief neveneffect voorzichtige
herontwikkeling/ herstructurering van
bestaande panden.
›› De recessie zette de rem op de groei van het
bedrijf en leidde tot waardevermindering van
het vastgoed. Veel vastgoed kwam vrij, als
totaal pand, als deel van een pand of als
kantoorruimte.
›› Negatief effect is het vrijwel stil vallen van de
verkoop van bedrijfsterrein. De bedrijven­
terreinen markt is een markt geworden voor
gebruikers met speciale eisen aan het pand en
voor ruimtevragers.
›› Vrijgekomen bestaand vastgoed is in de verhuur
en verkoop gekomen, met als gevolg daling van
de prijzen, opknippen in units, andere type
gebruikers, etc..
›› Het uitgiftetempo van terreinen is laag, zonder
constant beeld, maar kent pieken.
35
BEDRIJFSTERREINEN EN -PANDEN
›› Er zijn geen signalen dat de bedrijven­
terreinenmarkt in Almere snel tot een nieuw
evenwicht zal komen. De voorraad direct
uitgeefbaar terrein is (kwantitatief) ruim
voldoende voor de komende jaren.
MPGA
Risico op BT’s in exploitatie
Geen panden in eigendom
WINKELS,
ETC.
Commercie op BT effect
op centrum van Almere
KANTOREN
Kantoren op BT concurrentie
voor kantoorlocaties
TERREINEN
& HALLEN
WONEN
Geen direct effect
Voldoende ruimte start-ups
Leegstand kan leiden tot
verloedering omgeving
Effecten en verwachtingen
›› Het aantal grondtransacties zal ook de
komende jaren klein zijn en vooral komen van
ruimtevragers of bedrijven met speciale eisen.
›› Het gebruik van bedrijfspanden wordt diverser,
zoals vormen van retail, leisure, nietcommerciële activiteiten. Als deze
ontwikkelingen (te) vrij gelaten worden, dan kan
dat leiden tot verstoring van de markt voor
commerciële voorzieningen en verdere
verstoring van de kantorenmarkt.
›› Er zijn geen signalen, dat binnen enkele jaren
kleine en middelgrote bedrijven de voorkeur
geven aan nieuwbouw boven bestaande bouw.
De markt is korter en sneller geworden en de
onzekerheden talrijker.
36
DE KANTORENMARKT
Huidige situatie
kantoren
200.000
160.000
120.000
80.000
40.000
0%
> 5.000
2.000 - 5.000
Actueel aanbod in mtrs
1.000 - 2.000
500 - 1.000
< 500
Opname in de periode 2010-2015
›› Per 1 juli 2016 wordt in Almere ruim 268.000 m2
kantoorruimte aangeboden, waarvan 58% in
kantoren groter dan 5.000 m2. Het betreft 153
panden, waarvan 85 in kleinere units worden
verhuurd.
›› De leegstand is over alle locaties, grootte en
kwaliteitsniveaus te vinden.
›› De behoefte aan kantoorruimte in een
bedrijfspand is de laatste jaren afgenomen. Veel
van deze kantoorruimten worden in de markt te
huur aangeboden en dragen zo bij aan het
overschot.
›› De totale opname aan kantoormeters bedroeg
over de periode 2010-2015 ca 10.000m2.
Daarmee is het overschot dermate groot, dat de
verwachting in de markt is, dat de
kantorenmarkt niet op eigen kracht tot een
nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod zal
kunnen komen.
›› Het mogen vestigen van een bedrijf aan huis
vergroot de mogelijkheden voor ZZP-ers, maar
remt de afname van kleine metrages in de
kantorenmarkt.
37
DE KANTORENMARKT
Regionale positie
Opname kantoormeters 2010-2015
60.000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
Industrie, handel,
transport
Amsterdam
Overheid,
non-profit
Haarlemmermeer
ICT
‘t Gooi
›› De kantorenmarkt in Almere is een lokale
markt.
Financiële
instellingen
Almere
›› Van oudsher was Almere een goedkope
vestigingsplaats voor kantoren. De onderkant
van de Amsterdamse markt is in de recessie
echter in prijs gedaald (terwijl de toplocaties
een prijsstijging laten zien). Daarmee is het
prijsvoordeel van Almere weggevallen.
›› In het verleden is gebouwd vanuit de gedachte
dat de Amsterdamse kantorenmarkt een
regionale markt zou worden. De cijfers laten
zien, dat er in plaats van overloop juist
concentratie in de Amsterdamse kantorenmarkt
plaatsvindt.
›› In 2015 lijkt in het lage en middensegment van
de kantorenmarkt de ‘bodem’ van de prijsdaling
te zijn bereikt. De markt verwacht echter niet,
dat de prijzen zich spoedig zullen herstellen of
dat overloop vanuit Amsterdam is te
verwachten.
›› Ook in vergelijking met de omliggende
gemeenten neemt Almere een bescheiden
plaats in.
38
DE KANTORENMARKT
Trends en ontwikkelingen
Almere
Lokale markt
> 10jr overschot
Incourant vastgoed
Volume overschot
Prijsdruk
Het Nieuwe Werken
Kortere leases
Afname midden beroepen
Afname mtrs/arb.plts.
Werkplek i.p.v. meters
Concentratie op
hoofdkantoor
Bij OV-knoop
Geen snelweglocatie
Amsterdam
ce
ss
ie
Landelijke markt overdruk
Re
ICT
en
int
er
ne
t
Afstoten overhead
KANTOREN
Huur- en beleggersmarkt
›› De kantorenmarkt is een beleggersmarkt, de
gebruiker geeft de voorkeur aan huur boven
koop.
›› Het Nieuwe Werken stelt andere eisen aan de
werkomgeving, zoals flex- en
ontmoetingsplekken, stilteplekken, enzovoort.
Kantoren aan de snelweg hebben hun
voorkeurspositie verloren aan kantoren midden
in het stedelijk gebied, nabij een OV-knooppunt.
›› De behoefte aan kantoorruimte neemt
conjunctureel en structureel af.
›› Tijdens de recessie (conjunctureel) door ontslag
van personeel en sluiting van vestigingen.
Waardoor de prijzen zijn gedaald en de
huurtermijnen zijn verkort, terwijl de gevraagde
kwaliteit is gestegen.
Door internet, flexwerk en meer ZZP-ers
(structureel) zijn minder bureauplekken en
-meters nodig. En door het ‘internet of things’
neemt het aantal kantoor-gebonden
middenberoepen af. Waardoor het gemiddeld
aantal kantoormeters per werkplek in 10 jaar
tijd is gedaald van 25m2 tot ongeveer 12m2.
›› Veel lege kantoren zijn incourant, dat wil
zeggen dat zij nooit meer als kantoor zullen
worden benut.
39
DE KANTORENMARKT
Effecten en verwachtingen
Aanbod kantoren in meters
300.000
250.000
15.000 kantoorbanen
200.000
of
> 5.000 m2
2.300 appartementen
of
150.000
1.000 grondgebonden woningen
of
500 niet-commerciële voorzieningen
100.000
of
2.000 - 5.000 m2
5 gesponsorde stadsparken
50.000
1.000 - 2.000 m2
500 - 1.000 m2
0
< 500 m2
›› Almere zal naar verwachting ook in de toekomst
een lokale kantorenmarkt blijven.
›› Sloop betekent een fors waardeverlies voor de
eigenaar; grootschalige herontwikkeling tot
wonen heeft een langjarig structureel effect op
de woningbouw.
›› De kantorenmarkt zal niet op eigen kracht en in
korte tijd tot een nieuw evenwicht kunnen
komen. De inzet van de gemeente is nodig om
verdere verloedering te voorkomen en de
transformatie gedoseerd in goede banen te
leiden. Zodat verstoring op de andere
vastgoedmarkten zo veel mogelijk wordt
voorkomen.
›› Verlies aan werkgelegenheid betekent niet per
definitie het oplopen van de werkloosheid in
Almere, wel het toenemen van de uitgaande
pendel.
›› In het MPGA is één kantoor opgenomen. Er zijn
geen nieuwe kantoorlocaties voorzien. De
risico’s voor het grondbedrijf zijn zeer beperkt.
›› Invulling van leegstaande kantoren met andere
vormen van werkgelegenheid is niet te
verwachten. Daarmee resteert voor de
leegstaande kantoren sloop of herontwikkeling
tot wonen.
40
DE MARKT VOOR COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
Huidige situatie
Benchmark aanbod commerciële voorzieningen
15.000
10.000
5.000
0
-5.000
-10.000
-15.000
-20.000
-25.000
-30.000
N
ie
t-
To
ta
a
da l de
ta
ge
il
lij
ks han
e
de
Kl
a
ed rtik l
in
el
g
en en
m
o
W
ar de
en
Da
hu
Hu
ge
is
lij
is
ks Wo
ho
n
e
ud
en
a
Le
el
ve rtik
ijk
e
ns
em len
en
id
de
lu
xe
le
n
ar
tik
Sp
el
e
o
B
Pe ru rt e n
n
rs inoo
en spe
nl
ijk wit l
g
e
D
ve oe
Sc eta
d
rz
il
ho
o
en han rgin
de
en
g
en l o
v
er
le
d
i
An erw g
tie
ar
en
k
Ju
en
w
el
ku
ie
ns
re
t
n
op
tie
Fi
et
k
se
Ho
nb
en
by
au
M
to
ed
ac
ia
ce
ss
o
Le ire
eg s
Do sta
n
ehe d
t
Di
-z
e
er
en lf
pl
an
t
-35.000
›› De markt voor commercieel vastgoed is vooral
een beleggersmarkt, de huurders zijn
zelfstandige winkels of filiaalbedrijven.
›› De leegstand is iets hoger dan gemiddeld, maar
in omvang beperkt.
›› De markt voor winkels is sterk in beweging.
Data kan hierdoor jaarlijks of zelfs per kwartaal
flink muteren.
›› In vergelijking met de middelgrote gemeenten
in Nederland heeft Almere minder
winkelmeters per inwoner. Vooral in het aanbod
voor het winkelen (niet-dagelijkse goederen,
kleding en mode, etc.). Mogelijk doordat het
achterland van Almere beperkt is.
›› Internetwinkels zijn locatie-onafhankelijk. De
distributie van de gekochte goederen naar de
klant verloopt meestal via grote
distributiecentra.
›› De dagelijkse goederen zijn op gemiddeld
niveau. In ‘Doe-het-zelf’ en ‘Dier en plant’ is
een oververtegenwoordiging.
41
DE MARKT VOOR COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
Regionale positie
11%
8%
3%
7%
86%
73%
1%
6%
1%
2%
›› De concurrentiepositie van Almere weerspiegelt
de positie van Almere als suburbane stad en de
trend van het online winkelen.
›› De suburbane concurrentiepositie van Almere
sluit aan op het gemiddeld wat minder
winkelmeters van branches voor winkelen en
voldoende winkelmeters voor het boodschappen
doen.
›› Koopkracht verlies vindt plaats aan overig
Nederland en Amsterdam. Maar het meeste
koopkrachtverlies komt voor rekening van het
internet winkelen. Deze afvloeiing naar onlinewinkelen is overigens in alle steden en dorpen
van Nederland te zien.
›› De afvloeiing naar andere gemeenten wordt niet
voldoende gecompenseerd door het aantrekken
van koopkracht van buiten Almere. De
toevloeiing van bestedingen komt ook niet
zozeer uit de omliggende gemeenten maar uit
overig Nederland.
42
DE MARKT VOOR COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
Trends en ontwikkelingen
Groter verzorgingsgebied
Versmalling aanbod
Wijkcentrum
Kleinere huishoudens
grotere supermarkten
U
SR
DI
Van winkelen
naar beleven
E:
I
PT
Discounters regionale spreiding
n
ele
ink
ew
ie
ss
ce
lin
Re
On
Centrum
Rem op uitgaven:
consumenten
vertrouwen koopkracht
Wegvallen middensegment
Top op minder locaties
Huurders:
MARKT VAN
BELEGGERS
Winkelketens
Zelfstandige winkeliers
›› De beschikbaarheid van snel internet in vrijwel
elk Nederlands huishouden heeft het winkelen
en boodschappen doen in slechts enkele jaren
drastisch gewijzigd. Versterkt door het gedaalde
consumentenvertrouwen in de afgelopen jaren
wordt het winkellandschap flink opgeschud.
Met nieuwe formules in de top of in de discount
en het wegvallen van het middensegment.
›› De supermarkten groeien in oppervlakte. En
doordat de gemiddelde huishoudens kleiner
worden, neemt het verzorgingsgebied van een
supermarkt geografisch gezien toe. Met als
mogelijk effect verarming van het winkelaanbod
in de wijk- en buurtcentra van Almere.
›› De effecten in Almere hebben niet geleid tot
forse leegstand. Er is geen overschot aan
winkelmeters in branches, de meterprijzen zijn
gedaald en nieuwe ondernemers in Almere
stappen in nieuwe winkelconcepten zoals
pop-up en blurring.
43
DE MARKT VOOR COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
BEDRIJFSTERREINEN
& HALLEN
MPGA
Vestiging commerciële
activiteiten leidt tot
vermindering draagvlak
centrum & wijkcentra
Risico gering
Geen panden in eigendom
KANTOREN
Vertrek aan kantoorwerk­
gelegenheid leidt tot verlies
aan bestedingen
COMMERCIËLE
VOORZIENINGEN
WONEN
Direct effect vanuit
koopkracht en
consumentenvertrouwen
Effecten en verwachtingen
›› Het winkelen verandert in beleven/bezoeken.
Het historisch stadshart trekt meer bezoekers
dan de moderne stad, zoals Almere.
›› Het aanbod van goedkope ruimte op
bedrijfsterreinen of in kantoren kan verstorend
werken op de markt in Almere.
›› Schaalvergroting van met name supermarkten
in combinatie met concentratie van
zorgvoorzieningen kan leiden tot verschraling
van het aanbod en concentratie op minder
plekken in wijken en buurten van Almere. Op
termijn kan dat een negatief effecten hebben op
de woningmarkt, zowel voor het behouden en
aantrekken van gezinnen als alleenstaanden en
ouderen.
›› Het grondbedrijf heeft geen grondposities of
vastgoedbelangen in commercieel vastgoed.
Het risico voor het MPGA is derhalve zeer klein.
44
HOOFDSTUK 3
STAND VAN ZAKEN GRONDBEDRIJF
Hoe is de financiële situatie van het grondbedrijf te kwalificeren en welke risico’s en kansen worden
onderkend? Om inzicht te krijgen in de financiële situatie van het grondbedrijf is het in de eerste plaats
van belang te kijken naar de gekozen aannames in de grondexploitaties en de daarmee samenhangende
risicobuffer. En in de tweede plaats is het van belang om te bezien hoe de aannames zich verhouden ten
opzichte van de gerealiseerde cijfers. Aan de hand van deze inzichten kan er aangegeven worden waar
het grondbedrijf nu staat.
De raad wordt tenminste op twee momenten
uitvoerig geïnformeerd over het grondbedrijf, en
wel bij:
1.de programmabegroting, voornamelijk in de
paragraaf grondbeleid;
2.de programmarekening, voornamelijk in de
paragraaf grondbeleid en het MPGA.
Ad 2). De programmarekening en het MPGA zijn de
definitieve verwerking van alle inzichten. In het
MPGA zijn alle inzichten in de grondexploitaties
verwerkt en in de paragraaf grondbeleid van de
programmarekening wordt op hoofdlijnen
toegelicht welke consequenties dat heeft voor de
volgende begroting (voorjaar).
Ad 1). In de programmabegroting wordt toegelicht
wat de huidige inzichten zijn en op welke wijze de
nieuwe inzichten consequenties geeft voor het
grondbedrijf. Daarbij wordt een aankondiging
gedaan voor de financiële aanpassingen voor het
grondbedrijf.
Ten behoeve van dit rekenkameronderzoek zijn de
programmabegrotingen 2015 en 2016 en de
programmarekeningen 2014 en 2015 met de daarbij
behorende MPGA en BVR bestudeerd. Deze
documenten hebben voldoende beeld kunnen geven
of de aannames in de grondexploitaties in relatie
tot de risicobuffer verantwoord en uitlegbaar zijn.
ANALYSE GRONDBEDRIJF ANNO 2016
In dit hoofdstuk zijn de aannames met betrekking
tot de programma’s wonen, bedrijven, kantoren en
voorzieningen geanalyseerd. Als hierboven
aangegeven hangt de gevormde risicobuffer af van
de gevoeligheid van de aannames met betrekking
tot deze programma’s. Anders gezegd, in hoeverre
is er in de risicobuffer rekening gehouden met de
mogelijkheid dat een aanname positiever of
negatiever kan uitpakken. Daarnaast wordt inzicht
gegeven in het risico van de huidige waardering
van de aangekochte gronden. Hieronder wordt ook
een oordeel uitgesproken over de wijze waarop de
informatie is ingericht en hoe deze wordt
gepresenteerd aan de raad.
De kansen en risico’s voor het
grondbedrijf
In de onderstaande tabel is het ambitie programma
weergegeven zoals dat in de grondexploitaties is
opgenomen.7) In deze tabel geeft het college dus
aan wat de verwachtingen zijn met betrekking tot
de uit te geven grond voor de te bouwen woningen,
7) Programmarekening 2015, tabel 3-35, blz 140.
45
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
de te realiseren bedrijventerreinen, kantoren en
voorzieningen. Ambitie betekent dus zoveel als
een aanname. De aanname dat in 2017 voor 1.263
woningen grond wordt verkocht. Ambtelijk is
toegelicht dat deze aanname gezien dient te
worden als de best mogelijke inschatting binnen de
ambitie om de komende vijf jaar grond te verkopen
voor circa 6.000 woningen. Ofwel: hoe hard zijn
deze aannames? Waar is met andere woorden de
verwachting op gebaseerd. De titel van elk van
onderstaande paragrafen komt overeen met het
oordeel van de rekenkamer met betrekking tot de
hardheid van de onderbouwing van de
verwachtingen van het college.
Tabel 3.1 8)
2016
2017
2018
2019
2020
totaal
woningen (aantal)
872
1.263
1.236
1.273
1.298
5.942
bedrijventerreinen (ha)
1,8
4,6
5,8
8,6
10,5
31,3
0
5.583
5.922
13.941
10.000
35.446
489.930
24.918
49.272
111.069
42.112
717.301
kantoren (m2 bvo)
voorzieningen (m2)
WONEN: de onderbouwing van de aannames met betrekking tot de programmering en
fasering in relatie tot de risico’s en kansen is onvoldoende inzichtelijk.
Tabel 3.2 - Verwachte en gerealiseerde grondverkoop woningen per jaar in grondexploitaties (ambitiescenario) (in aantal
woningen)per jaar in grondexploitaties (ambitiescenario)9) (in aantal woningen)
MPGA
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2011
900
1.390
1.470
1.730
1.790
-
-
-
-
-
2012
-
714
1.384
1.474
1.519
1.835
-
-
-
-
2013
-
-
880
1.265
1.217
1.225
1.268
1.749
-
-
2014
-
-
-
1.610
835
1.053
1.086
1.394
1.422
-
2015
-
-
-
-
822
956
931
1.239
1.241
1.607
2016
-
-
-
-
-
872
1.263
1.236
1.273
1.298
883
445
645
1.516
1.125
realisatie
segment dan voorzien (aangenomen) in de grond­
exploitaties. Om aan die veranderde marktvraag
naar een goedkoper type woningen te kunnen
voldoen is een segmenterings­buffer van circa
€ 31 miljoen gevormd om het programma aan te
laten sluiten bij 50% goedkoop en 50% duur.
In het raadsvoorstel Woningbouw­segmentering11)
uit februari 2016 is aangegeven dat wanneer er
wordt gerekend met 65% goedkoop de buffer niet
toereikend is. Naar de mening van de rekenkamer
De crisis heeft duidelijke gevolgen gehad voor het
programma wonen. Bovenstaande tabel laat vanaf
het MPGA 2011 zien wat er geraamd was en wat er
gerealiseerd is. De ramingen10) zijn de achtereen­
volgende jaren naar beneden bijgesteld. Daarnaast
laat de tabel goed zien dat in de crisisjaren 2011 en
2012 met een spoedig herstel werd gerekend. De
beoogde fasering, ook dat maakt de tabel duidelijk,
is niet gehaald. Daarnaast is in de afgelopen jaren
gebleken dat er meer vraag is naar een goedkoper
8) Programmarekening 2015, tabel programmering ambitiescenario, blz 140
9) B
estuurlijke Voortgangsrapportage Stedelijke programmering 2016, Verwachte en gerealiseerde grondverkoop
woningen per jaar in grondexploitaties (ambitiescenario), blz 9.
10) Zowel van het ambitieprogramma als het voorzichtige programma.
11) 25-2-2016, voorstel aan de gemeenteraad, woningbouwsegmentering, RV-07/2016, blz 4.
46
ontbreekt het aan voldoende inzicht in de
ontwikkeling van de woningvraag: welke mensen
vestigen zich in Almere en wat voor type huis
zoeken zij (duurder of goedkoper). Hierdoor
ontbreekt het inzicht in het risico van veranderingen
met betrekking tot de verwachting van die 50% en
ontbreekt inzicht in de wijze waarop de gevolgen
ervan opgevangen zullen en kunnen worden.
Figuur 3.1 - Programmarekening 201512)
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
16
17
Voorzichtig
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Ambitie
Een zelfde oordeel treft naar de mening van de
rekenkamer de onderbouwing van de verwachte
afzet van de woningen per jaar. Ook die is
onvoldoende. Bovenstaande grafiek, uit de
programmarekening 201513), laat zien dat er voor
de komende 10 jaar circa 1200 woningen per jaar
moeten worden afgezet voor realisatie van het
ambitie scenario en circa 900 woningen voor het
voorzichtige scenario. Ambtelijk is toegelicht dat
de 900 woningen voor het voorzichtige scenario
zijn gebaseerd op de afzet van de crisisjaren
2011-2014, maar in de stukken is zeer summier
toegelicht waarom voor deze afzet-aantallen is
gekozen en wat de afhankelijkheden zijn. Wanneer
wordt bijvoorbeeld het ambitie scenario gehaald of
treden de uitgangspunten van het voorzichtige
scenario op? En op welke wijze is dat opgenomen
in de risicoanalyse? Er wordt slechts medegedeeld
dat de risicobuffer voorziet in afzet overeenkomstig
de voorzichtige variant. Bovenstaande Figuur 3.1,
met de verwachte en gerealiseerde grondverkoop,
leert dat er in 2015 meer is gerealiseerd dan was
gepland. Houdt het college bijvoorbeeld rekening
met het feit dat er meer vraag is dan volgens het
ambitieprogramma is gepland? Kunnen de
projecten dat aan of bestaat het risico dat er niet
snel genoeg gereageerd kan worden waardoor de
uitgestelde vraag na de crisis niet goed beantwoord
kan worden14)?
Door het ontbreken van een goede onderbouwing
over de aanname van de afzet per jaar of voor de
komende 5 jaar voor de ambitie en de voorzichtige
variant is er volgens de rekenkamer onvoldoende
zicht of de ambitie variant een goed uitgangspunt
is, of het voorzichtige scenario als voldoende buffer
geldt en of er voldoende rekening is gehouden met
een meer positiever of negatiever variant.
12) Programmarekening 2015, grafiek 6, blz 141
13) Programmarekening 2015, grafiek 6, blz 141.
14) O
mroep Flevoland, 29 mei 2016, Ambtenaren bezwijken onder werkdruk. Nieuwsbericht over de overspannen sfeer bij
de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Almere door bezuinigingen.
47
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
BEDRIJVENTERREINEN: programmering en fasering zijn onvoorspelbaar.
Tabel 3.3 - Verwachte en gerealiseerde grondverkoop bedrijventerreinen per jaar in grondexploitaties
(ambitiescenario) (Ha)15)
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2010
MPGA
18,2
22,0
20,3
-
-
-
-
-
-
2011
5,6
7,6
15,0
15,0
-
-
-
-
-
2012
5
7
14
14
16
-
-
-
-
2013
-
5
2014
11
10
11
13
-
-
-
4,5
4,5
6,8
8,9
12,8
-
-
4,1
4,6
5,7
7,6
9,7
-
1,9
4,0
5,2
8,6
10,2
-
-
2015
2016
realisatie
4,7
3,8
0,25
0,9
-
looptijd, tot 2040, niet te voospellen is, is de daarop
gebaseerde programmering niet te beheersen. De
geschiedenis heeft geleerd dat voorspellingen
langer dan tien jaar zeer gevoelig zijn. Kijk
bijvoorbeeld naar de recente crisisjaren. Daar komt
bij dat een groot aantal (technologische)
ontwikkelingen van invloed zullen zijn op de vraag
naar uitbreidingen of nieuwe bedrijventerreinen.17)
Deze ontwikkelingen kunnen gunstig zijn18), maar
ook negatief. Ook de nieuwe regels van de BBV19)
geven aan dat een grond­exploitatie maximaal een
planningshorizon mag hebben van tien jaar. Deze
regel komt voornamelijk voort vanuit de ervaringen
in de afgelopen crisisjaren, die hebben geleerd dat
ook bij gemeenten de neiging bestond tot rijk rekenen
op basis van voortdurend in de tijd vooruitschuivende
verwachtingen20). Als risicoreservering is er rekening
gehouden met de voorzichtige variant (een
gemiddelde uitgifte van 3,5 ha per jaar) hierdoor
wordt de looptijd nog langer. De gemeente houdt
geen rekening met planuitval en een afschrijving op
deze grond naar landbouwwaarde.
De verkoop van hectares voor bedrijventerreinen is
welhaast tot stilstand gekomen. Van een
gemiddelde uitgave van 20 ha per jaar, MPGA 2010,
naar een jaargemiddelde van 6 ha in het MPGA van
2016, zie bovenstaande tabel. In de programma­
rekening 2015 is aangegeven dat vanuit recent
onderzoek een behoefteraming is opgesteld voor
de periode 2015-2040. Deze behoefte is naar
verwachting 171 hectare in die periode. Om bij die
recente behoefteraming aan te sluiten is 114 ha uit
de plannen gehaald en omgezet naar vaste activa
agrarische waarde (74ha) en vaste activa actuele
waarde16) (40ha), zie onderdeel ‘de waardering van
gronden’ pagina 46 voor een verdere uitleg over
deze vaste activa. Daarnaast geeft het college aan
dat op basis van dit onderzoek een nieuwe fasering
is opgesteld tot 2020 met een gemiddelde van 6
hectare per jaar. Om dit gemiddelde te halen loopt
de afzet van 2016 naar 2020 op. Het gemiddelde
vanaf 2020 is 7 hectare per jaar. De rekenkamer zet
vraagtekens bij de gekozen looptijd van deze
aanname van het college. Omdat een dergelijke
15) B
estuurlijke Voortgangsrapportage Stedelijke programmering 2016, Verwachte en gerealiseerde grondverkoop bedrijventerreinen
per jaar in grondexploitaties (ambitiescenario), blz 13.
16) M
et actuele waarde wordt bedoeld de potentiele waarde als het gebied wordt ontwikkeld als bedrijventerrein.
17) H
et denken over bedrijventerreinen moet op de schop, 22 juni 2015, Ontwikkelingen als digitalisering en globalisering van productieketens zullen de vraag naar ruimte voor bedrijven echter drastisch veranderen.
18) H
oofdstuk 1 Trends en ontwikkelingen: het verhaal, onderdeel werken in bedrijfshallen. Hierin wordt aangegeven dat er meer economische kansen ontstaan voor kleine hoogwaardig bedrijven, maar ook dat de bedrijven, die centraal in de productie- en distributie­
keten staan, steeds groter worden, blz 16.
19) B
esluit Begroting en Verantwoording.
20) D
eloitte Real Estate, december 2013, Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. In dit rapport wordt geconstateerd
dat gemeenten over 2012 voor € 1,1 miljard aan (additionele) verliezen hebben moeten nemen op hun grondposities, geconcentreerd
bij een relatief beperkt aantal gemeenten.
48
KANTOREN: consequenties langdurige leegstand of omzetting van (geplande) kantoren naar
wonen zijn niet in beeld.
Tabel 3.4 - Verwachte en gerealiseerde grondverkoop kantoren per jaar in grondexploitaties
(ambitiescenario) (m2 Bvo) 21)
MPGA
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2009
35.000
44.500
-
-
-
-
-
-
-
2010
22.800
24.200
19.600
-
-
-
-
-
-
2011
2.500
2.500
10.000
20.00
-
-
-
-
-
2012
3.638
11.333
13.553
23.365
25.834
-
-
-
-
2013
-
8.283
6.083
8.863
7.465
5.583
-
-
-
5.859
9.011
5.583
5.583
21.699
-
-
5.883
6.083
6.083
8.050
19.909
-
0
5.583
5.922
13.941
11.896
-
-
-
-
-
2014
2015
2016
realisatie
0
5.600
5.583
11.166
Indien dat vooruitschuiven door gaat en de
bouwplannen met betrekking tot de kantoren
uiteindelijk niet gerealiseerd worden, zullen
projectontwikkelaars wellicht besluiten tot
bijvoorbeeld de bouw van appartementen in plaats
van kantoren. Dit betekent dan al snel een
toevoegingen van 400 tot 600 woningen (uitgaande
van ongeveer 100 m2 bvo per woning) per jaar. Dit
heeft vanzelfsprekend gevolgen voor de uitgifte van
andere, reeds lopende of geplande projecten.
Wellicht dat dit op korte termijn zo’n vaart niet zal
lopen, maar in termen van risico’s en
consequenties voor het grondbedrijf en de
gemeente ontbreekt het naar de mening van de
rekenkamer aan scenario-denken met betrekking
tot dit dossier.
De tabel met de programmering en de realisatie
(op basis van de MPGA’s van 2009 tot en met 2016)
laat net als voor de bedrijventerreinen zien dat de
kantorenmarkt is ingezakt. Voor het programma
kantoren geeft het college expliciet aan dat er
sprake is van structurele problemen. In de
programma­rekening 2015 is aangegeven dat recent
onderzoek laat zien dat er geen behoefte is aan
aanvullende programmering. In totaal is er
60.200m2 bvo gepland. Het college geeft hierbij aan
al dan niet realiseren van deze planning geen risico
vormt voor de gemeente omdat deze ruim 60.000 m2
voor ruim 90% is gecontracteerd.
De risico’s voor de programmering van de
kantorenmarkt lijken hier naar de mening van de
rekenkamer te eenzijdig benaderd te worden.
Gecontracteerd betekent immers niet dat deze
voorziene programmering ook zal worden
gerealiseerd. Omdat de kantorenmarkt problemen
kent is het niet onlogisch dat de kans bestaat dat
de 60.200 m2 bvo niet gerealiseerd wordt. De
rekenkamer verwijst naar haar Quick Scan
Leegstand bedrijfsvastgoed22). Die leert onder meer
dat in de gemeente circa 1/3, 196.000 m2, van de
kantoorpanden leeg staat. De tabel leert bovendien
dat de geplande afzet in de tijd steeds opschuift.
De rekenkamer wijst er op dat ook de leegstand
links of rechtsom consequenties zal hebben voor
de gemeente. Of bestaande kantoren worden
omgebouwd tot wooneenheden. Met de zelfde
gevolgen als hierboven geschetst. Of kantoren
blijven langdurig leeg staan. Ook dat heeft
(financiële) gevolgen voor de gemeente. Te denken
valt aan verloedering, sociale veiligheid,
leefbaarheid en aantrekkelijkheid en vraagt
uiteindelijk weer om investeringen.
21) B
estuurlijke Voortgangsrapportage Stedelijke programmering 2016, Verwachte en gerealiseerde grondverkoop kantoren per jaar in
grondexploitaties (ambitiescenario), blz 12.
22) Factsheet, Quick Scan Leegstand bedrijfsvastgoed, Rekenkamercommissie Almere, 17 februari 2015.
49
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
COMMERCIËLE VOORZIENINGEN: risico’s en kansen niet in beeld
Tabel 3.5 - Verschillen ambitie en voorzichtig met gerealiseerd
Voorzieningen (m2)
MPGA 2015
Ambitie 2015
MPGA 2015
Voorzichtig 2015
Realisatie
2015
Verschil
realisatie-ambitie
501.170
89.944
34.425
-466.745 23)
Tabel 3.6 - Programmering voorzieningen tot 202124)
Voorzieningen (m )
2
2016
2017
2018
2019
2020
Totaal
489.930
24.918
49.272
111.069
42.112
717.301
Bovenstaande tabellen uit de programmarekening
geven inzicht in de beoogde en het gerealiseerde
programma. De commerciële voorzieningen
worden in de stukken minimaal toegelicht,
waardoor het onbekend is of de programmering
realistisch is en of er kansen of risico’s mee zijn
gemoeid, en welke dit zijn?
De tabel leert dat de realisatie achter blijft bij
zowel de ambitieuze als de voorzichtig geraamde
planning. In totaal wordt er voor de komende 5 jaar
717.301 m2 aan voorzieningen afgezet. Waarvan
400.000 m2 voor de bermstrook langs de A6.
Dit aanzienlijke programma verschuift van uitgifte
in 2015 naar 2016 en in de voorzichtige variant
naar 2017.
DE WAARDERING VAN DE GRONDEN: een aanzienlijk risico.
duurt voordat de grond wordt uitgegeven of
wanneer de grondvoorraad daalt, hoe onzekerder
de waarde van de grond is.
De grondvoorraad is tijdens de crisis van circa
€ 300 miljoen in 2008 naar circa € 630 miljoen in
2015 gegroeid, zie onderstaande grafiek uit de
programmarekening 2015.
Dit betekent dat tijdens de crisis waarbij de
verkoop achterbleef de boekwaarde door rente,
investeringen, plankosten, andere exploitatiekosten
(zoals BTW-afdrachten aan concern), winst­
nemingen en grondaankopen is verdubbeld.
De grafiek laat zien dat de grondvoorraad dichter
naar de totale schuldenpositie toe beweegt,
waardoor 90% van de schuld uit grond bestaat.
De hoogte van deze grondvoorraad kan ongunstig
zijn als deze voorraad niet binnen een redelijke
termijn kan worden uitgegeven. Hoe langer het
Het MPGA laat voor de grondexploitaties zien hoe
de hoogte van de grondvoorraad in de toekomst
ontwikkelt. Uit het overzicht actieve grond­
exploitaties (bijlage 1 MPGA 2016) is af te leiden dat
tot en met 2018 de ontwikkeling van boekwaarde
zich neutraal zal ontwikkelen. Vooral in de periode
na 2018 zal de boekwaarde (voor winstnemingen)
sterk dalen. Gezien het feit dat de markt aantrekt
is het belangrijk om te zien of deze boekwaarde,
wat je mag verwachten bij een toenemende vraag
naar woningen, inderdaad weer daalt.
23) Programmarekening 2015, tabel 3-26, bewerkt door de rekenkamer, blz 134.
24) Programmarekening 2015, tabel 3-35, bewerkt door de rekenkamer, blz 140.
50
Figuur 3.2 - Ontwikkeling gronvoorraden25)
700
650
600
550
500
450
400
350
300
07
08
schulden
09
10
11
12
13
14
15
grondvoorraden
Tabel 3.7 26) (bedragen x € 1.000)
31-12-2014
31-12-2015
Bouwgrond in exploitatie
383
415
Niet in exploitatie genomen gronden
195
Materiele vaste activa
212
578
Voor de vraag of de hoogte van de grondvoorraad
uitlegbaar is gebruiken we uit de
programmarekening 2015 bovenstaande tabel,
waarbij de opbouw van de grondvoorraden is
weergegeven per 31-12-2014 en per 31-12-2015.
De grondvoorraad is daarbij omgezet van
Bouwgrond In Exploitatie (BIE) en Niet In
Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) naar BIE en
Materiele vaste activa (MVA). Deze omzetting is het
gevolg van een verplichting in de nieuwe BBV. Per
1 januari 2016 is de NIEGG afgeschaft. Met de
verplichting daarbij deze gronden om te zetten
naar MVA of BIE. Het grote verschil tussen een
NIEGG en een MVA is dat er geen jaarlijkse
plankosten en rente mag worden bijgeschreven,
zodat de boekwaarde niet verder oploopt. Deze
627
kosten moet uit de begroting gedekt worden. Voor
de Bouwgrond In Exploitatie mag er nog wel rente
toegerekend worden en is de waardering geborgd
in de grondexploitatieberekening.
De waarde van de MVA dient marktconform te
zijn(verkrijgingsprijs of tegen een duurzaam lagere
marktwaarde gewaardeerd te worden). Dit kan
betekenen dat de gronden veel lager gewaardeerd
moeten worden omdat bovenop de historische
verkrijgingsprijs rente en plankosten zijn
toegevoegd en de grond op dit moment niet tegen
die waarde verkocht kan worden. Om deze
‘plotselinge’ afwaardering te voorkomen geldt de
volgende overgangsregeling:
25) Programmarekening 2015, tabel 1-5, blz 18.
26) Programmarekening 2015, grafiek 1-1, ontwikkeling grondvoorraden, blz 18.
51
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Huidige NIEGG’s en BIE’s die per 1 januari 2016 uit
exploitatie worden genomen, worden zonder
afwaardering omgezet tegen de boekwaarde per
1 januari 2016 27). Deze overgangsbepaling heeft een
looptijd van 4 jaar. Uiterlijk 31 december 2019 moet
een toets plaatsvinden op de marktwaarde van deze
gronden tegen de geldende bestemming op het
moment van de marktwaardetoets28).
landbouwwaarde of tegen actuele waarde. Het
verschil tussen beide is dat de MVA tegen
landbouwwaarde is gewaardeerd voor een
agrarische waarde van € 10,50 per m2, waardoor
het risico minimaal is. Voor de waardering van de
MVA tegen actuele waarde is een fictieve
grondexploitatieberekening gemaakt en geldt het
fictieve resultaat als waardering.
De NIEGG’s zijn omgezet naar BIE en naar MVA.
De MVA is daarbij verder verdeeld naar MVA tegen
Onderstaande tabel uit de programmarekening
201529) geeft inzicht in de waardering per project.
Tabel 3.8 30) (bedragen x € 1 miljoen)
Nr
Gebied
m2 bruto
Kosten
Opbrengsten
Waarde
Boekwaarde
31-12-2015
35.185
-0,4
0,5
149.627
-1,6
-0,8
Voorziening
31-12-2015
Landbouwwaarde (nominaal: * € 10,50)
239
Kruidenwijk ZO
204
Stadscentrum 2F7
413
Stichtsekant
580.143
-6,1
-21,9
-15,8
415
Twentsekant
346.260
-3,6
-16,2
-12,6
515
Voortuin
388.274
-4,1
-11,9
-7,8
519
Pampushout II
138.535
-1,5
-9,3
-7,9
809
De Vaart IV/VI
730.809
-7,7
-15,8
-8,1
466
OG Hout
127.648
0,0
-0,9
0,0
411
Hout Midden 1e fase
140.000
0,0
-1,0
0,0
2.636.481
-24,9
-77,3
-52,2
Subtotaal
Actuele waarde (eindwaarde)
188
Overgooi
1.396.149
54,4
158,0
-19,3
-61,7
-19,3
413
Stichtsekant
677.133
18,5
51,9
-1,0
-25,4
-1,0
414
Vogelhorst
211.113
11,4
53,3
21,4
-14,2
0,0
415
Twentsekant
518/525
Pampushout I&III
64.286
7,9
10,6
-3,8
-3,0
-3,8
489.666
33,2
77,2
7,3
-33,0
0,0
Subtotaal
2.838.347
125,4
351,0
4,6
-137,2
-24,1
Totaal
5.474.828
125,4
351,0
-214,5
-
27) Ingangsdatum Wijzigingsbesluit.
28) Commissie BBV, NOTITIE GRONDEXPLOITATIES 2016, maart 2016, blz 24 overgangsbepalingen.
29) T
abel 3-33, programmarekening 2015, blz 139. De tabel presenteert de gemaakte indeling in materiële vaste activa
gewaardeerd als landbouwwaarde of actuele waarde.
30) P
rogrammarekening 2015, tabel 3-33, blz 139.
52
De motivatie voor het verschil in waardering tegen
landbouwwaarde of actuele waarde wordt als volgt
toegelicht.
Tabel 3.9 31)
Grondpositie
Programma
Overweging
Landbouwwaarde
Kruidenwijk ZO
Huidig plan is kantoren­
locatie
Geen behoefte aan nieuwe kantoren, geen nieuw programma
bekend.
Stadscentrum 2F7
Reservelocatie
Geen programma bekend.
Stichtsekant
Bedrijventerrein
Op grond van marktonderzoek niet benodigd. Geen transormatie
naar wonen mogelijk
Twentsekant
Bedrijventerrein
Op grond van marktonderzoek niet nodig. Een planstudie geeft aan
dat het mogelijk is een deel naar woningbouw te transformeren,
maar op dit moment is het bestemmingsplantechnisch nog niet
geregeld waardoor er financieel geen rekening mee is gehouden.
Voortuin
Reservelocatie
Geen programma bekend. Wel visievorming te starten na besluitvorming Stadstuinen Poort.
Pampushout II
Bestemd als voorziening
Geen realisatie rijksjeugdinrichting. potentie voor woongebieden
maar op lange termijn.
De Vaart IV/VI
Bedrijventerrein
Op grond van marktonderzoek niet benodigd. Geen transformatie
naar wonen mogelijk.
OG Hout/Hout
Midden 1e fase
Geen
Betreft de oude NIEGGs oosterwold. Deze zijn voor 2014 al
afgeboekt naar landbouwwaarde.
347 woningen en 93.445
m2 bvo voorzieningen
Huidig plan niet te realiseren, wel met gewijzigd programma
woningbouw in periode na 2028.
Actuele waarde
Overgooi
Stichtsekant
40 ha bedrijventerrein
Deel bedrijventerrein benodigd voor logistieke functie 2028-2040
Vogelhorst
191 woningen
Huidig plan niet te realiseren, wel met gewijzigd programma
woningbouw in periode na 2028.
Twentsekant
48.215 m2 bvo
voorzieningen
Dit betreft de programmering PDV/GDV.
Pampushout I&III
360 woningen
Huidig programma heeft segment luxe woningen. Kan met
segmentsmiddelen worden versneld.
Voor de waardering van de actuele waarde gelden
twee risico’s:
1 Planningshorizon lijkt niet beheersbaar.
2BBV schrijft voor marktwaarde toets per
31 december 2019.
Daarbij is in de programmarekening 2015
aangegeven dat dit vooral komt doordat het college
ervoor kiest de grondpositie Overgooi (85%) niet
tegen landbouwwaarde te waarderen. Aangezien
deze waardering geen recht doet aan de ontwikkel­
potentie daar. Daarnaast wordt aangegeven dat de
gronden zonder ontwikkeling de komende 10 jaar
niet van boekwaarde wijzigen aangezien de
parameters op nul staan en de voorziening op
eindwaarde staat.
Ad1. Zoals reeds eerder is aangegeven, en de crisis
duidelijk heeft gemaakt, is het heel moeilijk om
verder dan 10 jaar vooruit te plannen. Het is niet te
voorspellen hoe de markt er dan uitziet en dus niet
31) Programmarekening 2015, tabel 3-34, blz 340.
53
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
wenselijk de waarde van de grond te baseren op
dat toekomstig gebruik. De risico’s worden dan
onbeheersbaar.
met ons. Voor 31 december 2019 dient er een
onderbouwing te liggen voor de waarde van deze
gronden. Om inzicht te geven in het mogelijke
risico is de tabel hiervoor (3.8) aangevuld met een
afwaardering van de actuele gronden naar
agrarische waarde.
Ad2. De gronden tegen actuele waarde vormen een
risico. Dit geeft ook de accountant aan in gesprek
Tabel 3.10
Gebied
VoorBoekziening Lanbouwwaarde
waarde
m2 bruto Waarde 31-12-2015 31-12-2015
Actuele waarde
(eindwaarde)
Verschil
Programma
a
b
c
=a-b-c
1.396.149
-19,3
-61,7
-19,3
-14,7
-27,7
347 won en 93.445 m2
voorzieningen
Stichtsekant
677.133
-1
-25,4
-1,0
-7,1
-17,3
40ha bedrijventerrein
Vogelhorst
211.113
21,4
-14,2
0,0
-2,2
-12,0
191 woningen
64.286
-3,8
-3,0
-3,8
-0,7
1,5
48.215 m2
voorzieningen
489.666
7,3
-33,0
0,0
-5,1
-27,9
-214,5
-76,3
-29,8
-83,4
Overgooi
Twentsekant
Pampushout I&III
Totaal
5.474.828
360 luxe woningen
tegen agrarische waarde gewaardeerd moeten
worden. Eind 2019 is er een beter beeld wat de
kansen zijn voor de mogelijke ontwikkeling van
deze gronden. Waarbij het mogelijk is om bepaalde
slecht lopende functies om te zetten naar meer
gewilde functies. De laatste berichten over de
woonvraag zijn positief32). De vraag is echter of het
gewenst is om bijvoorbeeld op Stichtsekant wonen
toe te voegen?
Het licht grijze gedeelte in tabel 3.10 is toegevoegd
door de rekenkamer. Kolom c, opgesteld door de
rekenkamer en hier dus geplaats naast de stukken
van het college, geeft de waarde van het project als
het voor landbouwwaarde wordt gewaardeerd. De
kolom ernaast geef het verschil weer tussen de
boekwaarde, minus de al gecreëerde voorziening
(verwacht verlies) en de landbouwwaarde. Hierdoor
wordt inzichtelijk dat wanneer de gronden per
31-12-2019 als agrarische grond gewaardeerd
moeten worden een verdere afwaardering moet
plaatsvinden van € 83,4 miljoen.
De weerstandsreserve Grondexploitaties kent
momenteel een overschot van 7,8 miljoen,
waardoor een te grote afwaardering niet gedekt
kan worden door deze reserve en een effect heeft
op de algemene reserve.
De rekenkamer beoogt met deze potentiele
afwaardering om inzicht te geven in het mogelijke
risico wanneer al deze gronden per 31-12-2019
32) V
astgoedmarkt, 13 september 2016, Utrechtse bevolking ruim 21 procent groter in 2030. Een opvallende ontwikkeling
verwachten PBL en CBS in Almere. Tot 2030 neemt de bevolking daar naar verwachting met 16,1 procent toe, terwijl
het aantal huishoudens in die periode met ruim 30 procent groeit. Dat duidt op een grote groei van het aantal eenpersoonshuishoudens.
54
DE INFORMATIEVOORZIENING OVER HET GRONDBEDRIJF AAN DE RAAD
Centraal staat de vraag: hoe is de financiële
situatie van het grondbedrijf te kwalificeren en
welke risico’s en kansen worden onderkend? In het
eerste deel van dit hoofdstuk heeft de rekenkamer
aangegeven dat met betrekking tot een aantal
ontwikkelingen de kansen en risico’s – en de
financiële gevolgen ervan – naar haar mening nog
onvoldoende in kaart zijn gebracht. Hieronder geeft
de rekenkamer aan dat zij van mening is dat de
wijze waarop de informatie aan de raad wordt
gepresenteerd op onderdelen voor verbetering
vatbaar is. Een bestuurskrachtig gemeentebestuur
vraagt immers om een goed geïnformeerde en
betrokken raad. De wijze waarop de informatie in
begroting en rekening wordt ingericht en aan de
raad gepresenteerd is bepalend voor de positie van
de raad en een juiste rolinvulling door die raad.
Analyse van de recente begrotingen en
jaarrekeningen en de voor dit onderzoek gevoerde
gesprekken met bestuurders, ambtenaren en
raadsleden leiden tot een aantal conclusies met
betrekking tot de wijze waarop de informatie wordt
gepresenteerd.
jaarlijkse aanpassingen omdat er geen buffer voor
is voorzien.
Zoals al in de paragraaf kansen en risico’s grond­
bedrijf is benoemd is het in de ogen van de
rekenkamer onduidelijk waarop bijvoorbeeld de
jaarlijkse afzet voor woningbouw is gebaseerd, lijkt
het programma voor de bedrijventerreinen fors en
wordt er geen rekening gehouden met eventuele
omzetting van kantorengebouwen in de program­
mering. Doordat hier niet duidelijk rekening mee
wordt gehouden in de risicoanalyse is het
onduidelijk wat de kansen en bedreigingen zijn.
Programmabegroting en programma­
rekening sluiten niet goed op elkaar aan.
In de programmabegroting wordt op basis van de
op dat moment bekende ontwikkelingen en
inzichten een aankondiging gedaan van de
verwachte wijzigingen in de rekening en het MPGA.
De programmarekening werkt deze aankondiging
uit en neemt (indien beschikbaar) ook weer de
laatst bekende ontwikkelingen en inzichten mee.
Naar de mening van de rekenkamer wordt de
informatie op verschillende manieren
gepresenteerd en is het lastig om de aansluiting
tussen aankondiging en de verwerking ervan
(terug) te vinden.
Onderbouwing grondexploitaties in
relatie risicoanalyse onduidelijk.
De keuzes voor de aannames in de grondexploitaties
en de te vormen buffers zijn onduidelijk. De aan­
names in de grondexploitaties worden gedaan op
basis van de resultaten van de afgelopen jaren en
recente onderzoeken. Wat de risico’s zijn van deze
aannames en hoe zich dit verhoudt tot de risico­
analyse wordt onvoldoende toegelicht. Hierdoor is
het onduidelijk of er voldoende geanticipeerd is op
trends en ontwikkelingen en vergroot het risico op
Zo worden in de programmarekening 2015 twee
tabellen gepresenteerd voor de wijzigingen op de
weerstandsreserve grondexploitaties, maar beide
sluiten niet goed aan op de tabel uit de
programmabegroting 2016. Op de volgende pagina
wordt dit geïllustreerd.
55
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Tabel 3.11 33) - Overzicht weerstandsreserve grondexploitaties programmabegroting 2016
(bedragen x € 1 miljoen)
PB 2016
Stand 31-12-2014 (incl. resultaatbestemming 2014)
88,9
a.
Rente bijschrijving
3,9
b.
Reguliere mutaties (strategische rente, zwerfvuil, MPGA, beheer ovk, beheer&onderhoud 2015)
-5,0
c.
Mutaties voorzieningen (negatieve grondexploitaties, vervallen NIEGG’s, prijsbuffer en kantoren)
86,7
d.
Afwaardering huidige materiële vaste activa gronden/Tenderbijdrage
e.
Afwaarderen diverse NIEGG naar materiële vaste activa gronden (na inzet buffer afwaarderen PB2015)
0,8
-114,7
Subtotaal stand reserve
60,67
f.
Eerder vastgestelde bestemmingen (POK, organisatie. etc.)
-19,3
g.
Verbeterprogramma grondbedrijf
-0,2
h.
Goedhuurwonen
-0,8
i.
Achtervang
-2,5
j.
Buffer voorzichtig scenario
-6,2
k.
Buffer afdekking risico’s negatieve grondexploitaties
-19,5
Subtotaal stand reserve
l.
12,2
Bijdrage aan concern
-11,3
Totaal stand reserve
0,9
Tabel 3.12 34) - Overzicht gerealiseerd weerstandsreserve grondexploitaties programmarekening 2015
(bedragen x € 1 miljoen)
PB16
PR15
88,9
86,6
Rente reserves (4,5%)
3,9
4,0
Winstreservering Poort
0,0
2,6
1.
Stand 31-12-2014 (voorlopig resultaten en gerealiseerd weerstandsvermogen)
2.
3a.
3b.
Winstuitname 2015 en afsluiting VP/OG
0,0
16,0
4.
Afdracht concern 2015
0,0
-12,2
5.
Strategische (rente) kostenbeheersing
-3,4
-3,4
6.
Kosten zwerfvuil/handhaving ovk beheersfase, MPGA, etc. 2015
-0,3
-1,2
-27,2
-67,4
0,0
2,2
-1,3
-1,3
7.
Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties/afwaardering NIEGG-MVA
8.
Toevoeging vrijval parkeervoorziening
9.
Beheer & Onderhoud 2015
10.
Hoger beroep Noorderplassen
Stand 31-12-2015 (reserve voorlopig resultaten en gerealiseerd weerstandsvermogen)
33) Programmabegroting 2016, tabel 5-21, blz 175.
34) Programmarekening 2015, tabel 3-38, blz 142.
56
0,0
0,8
60,6
56,7
Tabel 3.13 35) - Overzicht weerstandsreserve Resultaatbestemming grondexploitaties
programmarekening 2015
Stand 31-12-2014 (voorlopig resultaten en gerealiseerd weerstandsvermogen)
PB16
PR15
60,6
56,7
1.
Dekking NOGW Hout 2e fase particulieren en gemeentelijke gronden
-8,5
-10,3
2.
Diversen, organisatiekosten en erfpacht
-8,2
-7,7
3.
Organisatiekosten en erfpacht
-2,8
-4,3
4.
Plankostenscan
-2,6
-2,1
5.
Buffer afdekking risico’s negatieve grondexploitaties
-19,5
-5,6
6.
Bijdrage concern
-12,2
0
7.
Evenement strand
-2,5
-2,5
8.
Afdrachtverplichting gronden Oosterwold
0,0
-2,0
9.
Stelpost NOSP
0,0
-6,7
10.
Buffer voorzichtige scenario (prijspeil 31-12-2015)
-6,2
-7,7
-1,9
7,8
Stand na bestemming
De fluctuaties van het grondbedrijf zijn
onvoldoende voorzien in de
Weerstandsreserve Grondexploitaties
Tabel 1, uit de programmabegroting 2016 36) gaat uit
van een stand per 31-12-2014 en geeft aan welke
wijzigingen gaan plaatsvinden. In het eerste
subtotaal ad € 60,67 zijn de aangekondigde
wijzigingen opgenomen. Daarna worden de eerder
vastgestelde dekkingen of uitnames aangegeven
en blijft een resultaat van € 12,2 miljoen over,
waardoor € 11,3 miljoen naar het concern kan.
In de programmarekening 2015 worden de
wijzigingen ten opzichte van de begroting in twee
tabellen37) toegelicht. Een deel van de posten komt
overeen en een deel niet. Het is hierdoor voor de
raad niet te controleren wat de verschillen zijn
tussen de programmabegroting en de programma­
jaarrekening. Daarnaast sluiten de getallen ook
niet aan. Als voorbeeld staat in de tabel van de
programmabegroting een bijdrage aan concern van
€ 11,3 miljoen, terwijl in de vergelijkende tabel van
de programmarekening bij nummer 6 staat dat in
deze zelfde programma­begroting al rekening is
gehouden met een bijdrage van € 12,2 miljoen.
De weerstandsreserve grondexploitaties dient om
de fluctuaties in het grondbedrijf op te vangen,
zodat het grondbedrijf geen direct effect heeft op
de algemene reserve. De afgelopen jaren zijn de
resultaten van het grondbedrijf en de weerstands­
reserve echter constant gewijzigd, waardoor er
meerdere ingrepen zijn gedaan om de Weerstands­
reserve Grondexploitaties voldoende op peil te
houden. Doordat het college niet inzichtelijk maakt
hoe de Weerstandsreserve Grondexploitaties
meerjarig ontwikkelt, is er geen zicht op de
verwachte toename of afname van de weerstands­
reserve grondexploitaties noch inzicht in de vraag
of en wanneer deze Weerstandsreserve voldoende
is voor een afdracht aan de algemene reserve.
35) Programmarekening 2015, tabel 3-40, blz 145.
36) Programmabegroting 2016, tabel 5-21, blz 175.
37) Programmarekening 2015, tabel3-38, blz 142 en Programmarekening 2015, tabel3-40, blz 145.
57
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Figuur 3.3 - Grafiek ontwikkeling weerstandsreserve grondexploitaties
100
10,0
8,0
50
6,0
0
4,0
-50
2,0
0,0
-100
-150
Begroting 2015
Rekening 2014
Begroting 2016
Rekening 2015
Begin stand reserve
Wijzigingen reserve
Nieuwe stand reserve
Te dekken risico’s
Extra bijdrage concern
Resultaat weerstandsreserve
-2,0
het Weerstandsreserve grondexploitaties. Het
resultaat loopt van circa nul naar een overschot
van € 7,8 miljoen. De bijdrage van het concern, de
afdrachten aan het concern en de ontwikkeling van
het resultaat laten zien dat de resultaten van het
grondbedrijf direct effect heeft op de algemene
reserve. Pas bij de programmarekening 2015 is er
een overschot van 7,8 miljoen waardoor er een
buffer is om een negatieve veranderingen dan
voorzien op te vangen.
Bovenstaande grafiek, die door de rekenkamer is
gemaakt, geeft inzicht in de ontwikkeling van de
Weerstandsreserve grondexploitaties en is
daarmee een indicatie voor het resultaat van het
grondbedrijf. De beginstand laat zien wat de hoogte
is van de reserve voordat er wijzigingen worden
doorgevoerd. Door het optreden of wegvallen van
risico’s, bijvoorbeeld extra rentekosten, heeft dit
een direct effect op de stand van de reserve, dit is
in de grafiek ondergebracht bij de wijzigingen. Het
restant, de nieuwe stand, dient de nieuwe risico’s
te kunnen dekken. Indien de weerstandsreserve
grondexploitaties niet toereikend is om deze
risico’s te dekken, moet het concern bijspringen.
De raad vraagt om een andere manier
van inrichting van de informatie
De raad is naar de mening van de rekenkamer
gebaat bij een andere presentatie van de informatie
over het grondbedrijf. Door een andere presentatie
krijgt de raad gemakkelijker inzicht in kansen en
risico’s en de consequenties van veranderingen
binnen het MPGA voor beleidskeuzes en vice versa.
In 2015 is er een bijdrage geweest vanuit het
concern aan de Weerstandsreserve grond­
exploitaties van € 77,5 miljoen. In 2016 wordt
vanuit de Weerstandsreserve Grondexploitaties
een bijdrage gedaan aan het concern van
€ 12,2 miljoen. De oranje lijn laat het resultaat,
stand reserve minus te dekken risico’s, zien van
Op de volgende onderdelen is meer of afzonderlijk
inzicht gewenst:
58
5 P’S
PROGRAMMERING
Meer inzicht in de keuze van het (totale) programma in relatie tot de marktvraag en het
gekozen beleid. Op welke wijze is bijvoorbeeld het programma wonen uitgewerkt, waarom
wordt gekozen voor bepaalde woontypes, op welke wijze sluit dit aan op de marktvraag,
in welke gebieden sluit dit beter aan dan in andere gebieden, hoe verhoudt dit tot de
woonvisie? Dit stelt de raad in staat om te controleren op het vastgestelde beleid en kan
hij tijdig bijsturen.
PLANNING
Wat is de onderbouwing van de afzet per jaar en de prioritering tussen de projecten?
Hoe verhoudt de hoogte van de afzet tot bijvoorbeeld onderzoeken. Of waarom wordt een
project uitgesteld ten opzichte van een ander project.
PRIJS
Inzicht in de gehanteerde grondprijzen ten opzichte van het grondprijsbeleid. Hierdoor is
er meer inzicht voor de vaststelling van het grondprijzenbeleid.
PARAMETERS
De aanpassing van de parameters hebben in de laatste programmarekening grote
gevolgen voor de resultaten van de grondexploitaties laten zien. Los van de recente
aanpassing van de rentetoerekening door aangepaste regelgeving, zijn de parameters
normaal een voorspelling van de toekomst. Inzicht in de gekozen parameters, met daarbij
de gevolgen voor het grondbedrijf en de programmabegroting, met een
gevoeligheidsanalyse geven hier beter inzicht in.
PLANKOSTEN
Plankosten is een financiële vertaling van de benodigde capaciteitsvraag voor de uitvoering
van de projecten. Door inzicht te geven in de geplande en gerealiseerde plankosten wordt
inzicht gegeven of er juist is geraamd en of de uitvoering volgens planning verloopt.
Nu de markt aantrekt is het belangrijk om te zien of de organisatie tijdig kan reageren.
59
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Inzicht in de ontwikkeling van de
weerstandsreserve Grondexploitaties.
Integrale benadering van de
bestuursvoorstellen
Om meer inzicht te krijgen in de consequenties van
de actualisaties van de grondexploitaties is er
meer inzicht gewenst in de ontwikkeling van het
resultaat. Op welke wijze groeit of daalt de
weerstandsreserve Grondexploitaties door de tijd
en wanneer kan het concern rekening houden met
een bijdrage vanuit deze reserve of moet het
concern een afdracht doen? De resultaten worden
nu als Netto Contante waarde gepresenteerd, maar
er is geen inzicht in wanneer winsten worden
genomen, hoe de risico’s toenemen of afnemen en
daardoor geen inzicht in de toekomstige groei van
deze Weerstandsreserve.
Niet elk bestuurlijk voorstel geeft inzicht in de
relatie en de consequentie op het grondbedrijf. Dit
zowel kwantitatief als kwalitatief. Er is behoefte om
meer inzicht te krijgen in de financiële gevolgen
van een bestuurlijk voorstel voor het grondbedrijf
en de kwalitatieve uitwerking. Als voorbeeld heeft
de 50% segmenteringsdiscussie onvoldoende
inzicht gegeven in wat dit betekent voor de
projecten (geografisch), op welke wijze dit wordt
opgenomen in de grondexploitaties (eerst
goedkoop uitgeven en dan duur?) en wat betekent
dit voor de gemeente (denkend aan voorzieningen
of grondbedrijf overstijgende consequenties)?
60
HOOFDSTUK 4
AANBEVELINGEN
De vraag of raad en college voldoende inzicht hebben in relevante trends en ontwikkelingen en de
mogelijke consequenties daarvan voor de aannames in de grondexploitaties, is niet zonder meer met ja
te beantwoorden. Naar de mening van de rekenkamer is de beschikbaarheid van informatie niet het
grootste probleem. Veel informatie is ambtelijk en bestuurlijk beschikbaar, zo stelt Bro vast.
Desondanks, ook dat leert het onderzoek van Bro, verdient het aanbeveling in aanvulling op wat reeds
bekend is een aantal relevante trends of ontwikkelingen (beter) inzichtelijk(er) te maken en te
monitoren. Welke gegevens, trends en ontwikkelingen relevant geacht worden en hoe die meerjarig te
monitoren, is tot op heden onvoldoende onderwerp van gesprek geweest tussen raad en college zo stelt
de rekenkamer vast.
financiële gezondheid van deze stad, behoeft het
belang van beter inzicht in de aannames geen
toelichting.
Het verbeteren van het inzicht is dus veeleer
een kwalitatieve dan een kwantitatieve kwestie.
De rekenkamer constateert dat de wijze van
presentatie van de gegevens de gemeenteraad nog
onvoldoende in staat stelt de juiste vragen te
stellen over en naar aanleiding van het MPGA. Het
ontbreekt aan een inzichtelijke presentatie van
aannames met bijbehorende onderbouwing. Zolang
dat inzicht ontbreekt, is zowel de controle als de
sturing op de wenselijke ontwikkeling van de stad
suboptimaal. Dat is op dit moment het geval. Want
de controle op de aannemelijkheid van de
aannames wordt onvoldoende gefaciliteerd. En
daarmee onthoudt het gemeentebestuur zichzelf
van een zo betrouwbaar mogelijk inzicht in de
financiële gezondheid van het grondbedrijf, nu en
in de nabije toekomt. Aangezien het financiële
belang van het grondbedrijf zo bepalend is voor de
Zeker zo belangrijk als de controle op het MPGA
acht de rekenkamer het gesprek naar aanleiding
van dat MPGA: wat voor stad willen we zijn? Die
cruciale vraag is gediend bij het monitoren en zo
goed mogelijk voorspellen van de wijze waarop de
stad ontwikkelt en naar alle waarschijnlijkheid zal
ontwikkelen? Behalve over de aannemelijkheid van
de aannames, moet er volgens de rekenkamer ook
vaker worden gesproken over de consequenties
van de aannames, zowel in financiële zin als in
ruimtelijke zin (de gevolgen voor wonen, werken
ofwel leven en leefbaarheid in de stad). Ook dit
gesprek is gediend bij de aanbevelingen die de
rekenkamer hieronder doet.
MAAK GEBRUIK VAN EEN OPENBARE OPLEGGER VOOR HET MPGA
Stel, bij de behandeling van de programma­
begroting en de programmarekening, een aparte
overzichtelijke openbare oplegger op met daarin de
belangrijkste aannames en risicoafwegingen voor
het grondbedrijf/MPGA. Zie er daarbij als raad op
toe dat het college daarin de volgende
aandachtspunten een plek geeft:
›› Inzicht in de 5p’s
- Onderbouwing van het gekozen (totale)
Programma uitgewerkt naar type
(bijvoorbeeld goedkope rijwoning) en locatie in
relatie tot vastgesteld beleid;
61
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
- Onderbouwing van de gekozen Planning, met
daarbij een onderbouwing van de prioritering
van de projecten in relatie tot het vastgesteld
beleid;
- Inzicht in de gehanteerde (grond)Prijzen ten
opzichte van de VON-prijzen en het verloop
(verkoopbaarheid). Een toelichting in relatie
tot het grondprijzenbeleid is hierbij wenselijk;
- De gekozen Parameters en inzicht in de
gevoeligheid van deze parameters;
- Op welke wijze Plankosten inzicht geven in het
uitgevoerde en beoogde proces.
›› Inzicht in de programmering en afzet over de
gehele looptijd. De focus ligt nu voornamelijk op
de komende 5 jaar.
›› De stand en de ontwikkeling van de
Weerstandsreserve grondexploitaties. Wat is de
reserve op dit moment en hoe ontwikkelt dit in
de toekomst, rekening houdend met
tussentijdse winstnemingen, nieuwe projecten
en de afsluiting van projecten.
›› Verschillenanalyse per grondexploitatie ten
opzichte van de vorige vastgestelde
grondexploitatie. Deze aanbeveling past in de
ingezette lijn van de aangenomen motie
››
››
››
››
››
‘uitwerking woningbouwsegmentering’ (RG
105/2016) waarin de raad aangeeft dat hij voor
een goede afweging inzicht moet hebben in de
consequenties van afwijkende keuzes ten
opzichte van eerder genomen besluiten.
Inzicht in programmering, planning en het
financieel resultaat onverdeeld naar stadsdeel
(Poort, Stad, Pampus, Haven, Buiten en Hout)
en – als de raad daar om vraagt – ook voor de
belangrijkste grondexploitaties.
Inzicht in de ontwikkeling van de totale
boekwaarde (binnen welke termijn heeft de
gemeente de boekwaarde goedgemaakt
(breakeven).
Een onderbouwing op de waardering van de
materiele vaste activa en wat de gemeente met
deze gronden beoogt (actuele waarde).
Inzicht in trends en ontwikkelingen die van
invloed (kunnen) zijn op het grondbedrijf en de
vaste activa en op welke wijze hier rekening
mee is gehouden.
Geef op de belangrijkste aannames een
toelichting waarop deze zijn gebaseerd, wat het
risico is en op welke wijze dit beheerst wordt.
ZORG VOOR AANSLUITING TUSSEN DE
PROGRAMMABEGROTING EN DE PROGRAMMAREKENING
Zorg dat de aankondiging van de wijzigingen voor
het grondbedrijf in de programmabegroting
corresponderen met de programmarekening en
voeg een duidelijke verschillenanalyse toe.
BEPERK DE PLANNINGSHORIZON TOT TIEN JAAR
Voor een betere beheersbaarheid van het
grondbedrijf is het wenselijk om consequent aan te
sluiten bij de regelgeving van de BBV en de looptijd
van de projecten te beperken tot tien jaar. De
gronden van lopende grondexploitaties met een
looptijd langer dan tien jaar kunnen bijvoorbeeld
als materiele vaste activa opgenomen worden en
geactiveerd worden als grondexploitatie, zodra
verwacht wordt dat de ontwikkeling binnen tien
jaar gerealiseerd kan worden.
MAAK EEN BREDERE RISICOANALYSE
Maak een bredere risicoanalyse, rekening houdend
met externe ruimtelijke ontwikkelingen die een
gevolg kunnen hebben op het grondbedrijf en vice
versa. De activiteiten van het grondbedrijf hebben
een belangrijk effect op de stad. Door inzicht te
bieden in de kansen en risico’s van ontwikkelingen
buiten het grondbedrijf (zoals bijvoorbeeld de
omzetting van leegstaand vastgoed) op het
62
grondbedrijf en vice versa, kunnen er gerichtere
keuzes gemaakt worden. Zodat, bijvoorbeeld, de
risico’s inzichtelijk worden van een lagere
uitgifteprijs voor de gemeentelijke bedrijven­
terreinen voor de verkoop en vulling van bestaande
bedrijventerreinen.
STEL EEN DYNAMISCH ‘DASHBOARD’ OP DAT INZICHT GEEFT IN DE
BELANGRIJKSTE AANNAMES IN HET MPGA IN RELATIE TOT RELEVANTE
GEGEVENS, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
›› Inzicht in de belangrijkste aannames van het
grondbedrijf;
›› Inzicht in de trends en ontwikkelingen die van
invloed kunnen zijn op deze belangrijkste
aannames;
›› Uitleg welke mogelijke consequenties deze
trends en ontwikkelingen (ook in samenhang
bezien) hebben voor het grondbedrijf.
Om snel inzicht te kunnen krijgen in het grond­
bedrijf, welke besluiten een belangrijke rol spelen
en welke trends en ontwikkelingen van invloed
kunnen zijn, biedt een dynamisch dashboard
uitkomst. Zo’n dynamisch dashboard geeft inzicht
in:
1. De stand van zaken grondbedrijf;
2.De trends en ontwikkelingen die van invloed zijn
op het grondbedrijf.
Om een beter beeld bij deze aanbeveling te geven
heeft de rekenkamer een voorzet gedaan voor (een
onderdeel van) een dergelijk dashboard. Zie
bijlage 6 op pagina 121. Deze voorzet heeft zoals in
de inleiding al aangegeven als doel te illustreren
wat de rekenkamer in gedachte heeft en ook om
duidelijk te maken dat zo’n dashboard inderdaad te
realiseren is. Deze voorzet heeft de rekenkamer
gesterkt in het nut van haar aanbevelingen.
Het bleek niet eenvoudig en op onderdelen niet
mogelijk de aannames en onderbouwing uit de
beschikbare informatie te halen. De voorzet in
bijlage 6 is dan ook deels fictief, simpelweg omdat
niet alle cijfers beschikbaar waren. Uit deze
voorzet kan dan ook niets anders worden afgeleid
dan nut en noodzaak van een beter inzicht in
aannames en de onderbouwing ervan.
Ad 1) Voor de stand van zaken van het grondbedrijf
zijn in elk geval de volgende onderdelen van belang
in het dashboard:
›› Inzicht in de belangrijkste informatie van het
grondbedrijf, bestaande uit:
a. Het totale programma;
b. De beoogde fasering ten opzichte van
gerealiseerd;
c. Kansen en risico’s;
d. Meerjarige toekomstige ontwikkeling van de
Reserve Grondexploitaties;
e. Jaarlijkse geraamde en gerealiseerde kosten
en opbrengsten.
›› Mogelijkheid tot specifiek inzicht in de
belangrijkste informatie volgens bovenstaande
punten, naar stadsdeel.
Ad 2) Voor inzicht in de trends en ontwikkelingen
van het grondbedrijf zijn de volgende onderdelen in
het dashboard belangrijk:
INSTALLEER EEN VOLGGROEP GRONDBEDRIJF
Installeer een zogenoemde ‘volggroep grond­
bedrijf’, bestaande uit raadsleden en fractie­
assistenten, die om te beginnen de opdracht krijgt
om mee te werken aan en toe te zien op de
implementatie van de hier gegeven aanbevelingen.
Geef de volggroep bovendien de opdracht tot
verdere uitwerking van het dynamische dashboard.
Geef die volggroep tot slot de opdracht mee om er
zorg voor te dragen dat de volggroep door samen­
stelling en werkwijze niet primair zelf meer inzicht
verwerft, maar inderdaad zorgt voor een beter
inzicht voor de gehele raad.
63
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
BESTUURLIJKE REACTIE B&W
64
65
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
66
BIJLAGEN
BIJLAGE 1 - TRENDS, SAMENHANG EN AFBEELDINGEN
TEN GELEIDE - In de loop van de onderzoekswerkzaamheden is veel informatie verzameld.
Ontwikkelingen en trends die van invloed (kunnen) zijn op de concurrentiepositie van Almere zijn talrijk
en divers. Door het op voorhand selecteren van een vaste set van aspecten waarvan de trends gevolgd
worden, krijgen andere trends mogelijk niet de aandacht die die wel zouden moeten hebben. In deze
bijlage zijn grafieken en begeleidende teksten opgenomen, die in de loop van het onderzoek zijn
gemaakt en gebruikt in het onderzoeksproces, zodat deze zo nodig gebruikt kunnen worden bij het
verder uitwerken van het dashboard. De grafieken, afbeeldingen en teksten verschillen per onderdeel
van detaillering van beschrijving. Alle data in de bijlagen zijn afkomstig van CBS, Funda in Business,
Vastgoed Journaal en BRO. De data is bewerkt door Invisor en/of BRO.
GRAFIEKEN EN AFBEELDINGEN
Grafieken en afbeeldingen
67
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
68
3
69
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
70
5
71
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
72
WONINGMARKT - GRAFIEKEN EN AFBEELDINGEN
WONINGMARKT
GRAFIEKEN EN AFBEELDINGEN
WONINGMARKT
GRAFIEKEN EN AFBEELDINGEN
73
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Nederland
Nederland
9
74
75
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
76
77
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
13
78
79
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
15
15
80
81
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
82
17
83
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
84
85
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
86
21
87
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
88
23
89
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
90
BEDRIJFSTERREINEN EN –PANDEN
CONCURRENTIEPOSITIE VAN DE STAD
daarmee van de afweging die de klant heeft
gemaakt. Meest zichtbaar zijn de
transactieprijzen, omvang in meters, locatie.
3.Concurrerend aanbod.
Zowel binnen de gemeente als in vergelijking
met naburige (concurrerende) gemeenten
geven vraagprijzen, aanbod in meters en
locaties inzicht in de kwalitatieve kenmerken
van de concurrentie. Deze kenmerken kunnen
zo mogelijk aangevuld worden met type terrein
type bebouwing, specifieke voorzieningen, etc.
4.Vergelijking tussen de transacties en het
aanbod geeft inzicht in de kwaliteit van de
concurrentiepositie.
Het bedrijfsvastgoed bestaat uit bedrijfshallen
en –panden, geschikt voor productie, opslag en
distributie. Kantoorfuncties zijn ondergeschikt.
Het vastgoed kan door de gehele gemeente heen
aanwezig zijn. Beperkende factoren voor de
ruimtelijke spreiding zijn uitsluiting in het
bestemmingsplan en voorwaarden vanuit de
milieuwetgeving.
Bedrijfsmatig vastgoed komt in Almere het meeste
voor op bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen in
Nederland worden ontwikkeld door gemeenten en
slechts bij hoge uitzondering door private partijen.
Door de afstand tot andere functies zijn bedrijven­
terreinen bij uitstek geschikt voor de bedrijven met
milieubelastende activiteiten en veel vrachtvervoer­
bewegingen.
Eigen werkomgeving
Sinds de ’50-er jaren is het overheidsbeleid er
op gericht bedrijven met een bedrijfspand op
bedrijventerreinen te vestigen en daarmee de
overlast (in de stad) voor bewoners zo veel
mogelijk te beperken. In de meeste gemeenten
zijn de (grootste, meest overlast veroorzakende)
binnenstedelijke bedrijven wel verplaatst en
daarmee als doelgroep voor (her-)vestiging
niet van grote importantie. In Almere komen
(zwaardere) bedrijven in woonwijken echter
niet voor.
De concurrentiepositie van de gemeente Almere
in het bedrijfsvastgoed heeft twee niveaus:
1.Stadsniveau, waarbij de stad concurreert met
andere steden of regio’s.
Vergelijkbare selling-points kunnen zijn:
prijs van de grond, kosten van exploitatie,
planologische en milieutechnische
vestigingseisen, etc.
Unique selling point van elke gemeente is de
locatie van de stad ten opzichte van andere
steden, vervoersstromen, infrastructuur,
bevolkingsconcentraties, kennis-instituten e.d..
2.Verkoopniveau, waarbij de gemeente/
grondbedrijf concurreert met andere aan­
bieders van bedrijfsgrond of bedrijfspanden
in Almere.
Eigenaar-gebruiker
Bedrijfspanden zijn meestal eigendom van de
gebruiker-eigenaar. Doordat de panden bij de bouw
‘op maat’ zijn gemaakt en de ontwikkelwaarde
beperkt is, zijn bedrijfspanden voor ontwikkelaars
en beleggers minder interessant. De gebruiker
wenst meestal het pand in eigen bezit te hebben en
zet de waarde van het vastgoed in, bij het aangaan
van financieringen en/of als pensioenvoorziening.
De afgelopen 10 jaar zijn de eisen van gebruikers
aan bedrijfspanden gewijzigd (binnenhoogte, vrije
overspanning, representativiteit, energieverbruik).
Door de recessie nam de vraag naar panden af,
met als gevolg dat tussen de economische en de
boekwaarde van panden aanzienlijke verschillen
ontstonden. Met als gevolg dat de prijzen van het
bedrijfsvastgoed zijn gedaald en daarmee direct
concurrerend en in een aantal gevallen zelfs
goedkoper zijn dan nieuw bedrijventerrein.
Bewegingen in de concurrentiepositie worden het
eerste en meest direct zichtbaar in:
1.Kenmerken van de klant
Gegevens over vestigende bedrijven, zoals type
en aantal werknemers geeft inzicht in de eigen
doelgroep en geeft inzicht in de doelgroep van
de concurrerende gemeente.
2.De transacties van gronden en panden.
Inzicht in de aard van de transacties geeft een
beeld van de kwalitatieve pandkenmerken en
91
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Korte cyclus
afhankelijkheid af. Grotere bedrijven kunnen ook
overwegen een filiaal te openen. Voor grotere
bedrijven weegt een betere locatie (bereikbaarheid,
kosten) eerder op tegen de verhuiskosten. De
afweging al of niet verhuizen gaat in de tijd vaak
samen met het moeten doen van een grote
investering. Zo’n investering kan een periodiek
karakter hebben (veroudering productiemiddelen)
of door bewegingen in de afzetmarkt (noodzaak tot
meebewegen).
Onder invloed van internet en nieuwe
technologieën is de productcyclus in tijd korter
geworden. Producten vinden sneller hun weg naar
de (internationale) markt, maar verouderen ook
sneller. In nieuwe producten worden steeds meer
en steeds geavanceerdere technieken toegepast,
die echter ook steeds sneller door nieuwe
technieken worden ingehaald. Markten zijn
transparanter en internationaler geworden,
bijvoorbeeld doordat elke producent en leverancier
over een website beschikt en er steeds meer
websites overzichten geven van één type product
maar van verschillende producenten. Dit maakt het
potentiële marktbereik van bedrijven groter, maar
maakt ook de (prijs-)vergelijking door de
eindgebruiker eenvoudiger. Het gevolg is dat de
gemiddelde bedrijfsgrootte en de gemiddelde
levensduur van bedrijven is afgenomen. Hetgeen
ook zijn effect heeft op de markt voor
bedrijfsvastgoed (onder meer zichtbaar in het
toenemen aantal bedrijfsverzamelgebouwen).
Uitgifte van bedrijventerrein
De uitgifte van bedrijventerrein door de gemeente
Almere is de afgelopen jaren vrijwel tot stilstand
gekomen. De belangrijkste oorzaak is het uitblijven
van verhuizing van grotere bedrijven naar Almere.
Maar ook omdat het aanbod aan bestaand vastgoed
in elke maatvoering en type ruim is. Daarbij zijn de
prijzen sterk gedaald. De prijs van bestaand
vastgoed ligt, omgerekend, in een aantal gevallen
lager dan de prijs van nieuwe grond. Uitgaande van
de vuistregel grondprijs-gebouw-installaties en
inrichting van 1/3:1/3:1/3 zijn de kosten van nieuw
bedrijventerrein verhoudingsgewijs te hoog.
De gemeente constateert, dat de vraag naar
bedrijfskavels vooral grootschalige kavels betreft
(>5000m2), waarbij bedrijven op maat wensen te
bouwen, in combinatie met een ligging nabij
hoofdinfrastructuur.
De intermediairs op de markt zijn over het
algemeen van mening, dat de beweging van buiten
Almere naar de stad toe wel weer op gang zal
komen. Hoewel het niet om grote aantallen zal
gaan, kunnen het wel aanzienlijke oppervlakten
betreffen.
›› Het aanbod bedrijventerrein en bedrijfspanden
in Amsterdam is relatief beperkt, hetgeen een
opwaarts prijseffect heeft. Aanbod gelegen aan
de noord of westzijde van Amsterdam is voor
bedrijven met een oriëntering op de westnoordoost as minder aantrekkelijk;
›› Voor bedrijven in Oost en Noord-Nederland, die
zich op de Randstad willen richten, kan een
filiale vestiging aan de rand van de Randstad,
zoals in Almere, aantrekkelijk zijn.
›› Een dergelijke beweging zou ook vanuit de
richting van de Veluwe kunnen komen, maar
dan speelt voor de ondernemers de afweging
tussen Almere of Lelystad een rol.
Beheersen van de keten
De structuur van de markt is steeds meer ingericht
op het beheersen van de gehele productie-,
verkoop- en distributieketen. En daarbinnen zijn
steeds meer (ook kleine) bedrijven betrokken als
toeleverancier. In principe worden bedrijven
hierdoor foot-loose en zouden zij zich overal
kunnen vestigen. In de praktijk betekent het dat
andere vestigingsfactoren een grotere rol in de
afweging gaan spelen, zoals aanwezige sociale
voorzieningen, ondernemersklimaat, etc.
Lokaal gebonden
De meeste ondernemingen behoren tot het
kleinbedrijf en de meeste ondernemers/ eigenaren
hebben de voorkeur voor bedrijfsverplaatsing
binnen de eigen gemeente, slechts een enkel
procent verhuist over een grotere afstand. Sociale
en economische binding zijn de belangrijkste
redenen voor de beperkte mobiliteit. Daarnaast is
verhuizen kostbaar en kan het ook effect hebben
op de arbeidsmarktpositie van het bedrijf.
De markt voor bedrijfshuisvesting in Almere is
daarmee op de eerste plaats een markt die zich
richt op de bedrijven in Almere.
Naarmate het bedrijf groter is neemt de lokale
92
Overigens geven intermediairs aan, dat de
afweging op de eerste plaats gemaakt wordt op
basis van prijs en beschikbare ruimte. Vaak wordt
op de groei gekocht, zodat de grondprijs van deze
voorlopig onbenutte ruimte extra meespeelt.
Daarbij kunnen de volgende opmerkingen worden
gemaakt:
›› Het aanbod van grotere panden wordt vaak in
kleinere units aangeboden.
›› Tussen omvang in meters en aantallen kunnen
verschillen in trend bestaan.
›› Data is beperkt als open source beschikbaar.
›› De databronnen geven geen garantie op
volledigheid. Meting van transactie en aanbod
dient derhalve van dezelfde bron te worden
gebruikt (identieke meetfout).
Consequenties voor de vastgoedpositie
van de gemeente
De gemeente heeft geen bedrijfsvastgoed in
eigendom, maar alleen bedrijventerrein. In de
termijn van verkoop houdt de gemeente er
rekening mee, dat de gronden vooral door grotere
bedrijven zullen worden aangekocht. Het aantal
transacties zal echter klein zijn en ook de periode
van uitgifte is moeilijk te ramen. In recent
onderzoek voor de gemeente is er op basis van
modelberekeningen uit gegaan van een periode tot
2030 en verder.
De gemeente heeft er voor gekozen geen (verdere)
prijsverlaging op bedrijventerrein toe te passen.
Hoewel de grondprijzen van gemeenten in de regio
verschillen, zijn deze door de bank genomen hoger
dan de prijzen in de bestaande markt (waaronder
restkavels bij bedrijven). Er zijn meerdere redenen
voor deze strategie van de gemeente:
›› De grond van de gemeente is slechts eenmaal
te koop. Zorgvuldigheid in de (kwalitatieve)
uitgifte van de kant van de gemeente is
daarmee gerechtvaardigd;
›› Het op grote schaal tegen concurrerende
prijzen op de markt brengen van gemeentelijke
kavels betekent een extra financiële
afwaardering;
›› Het op grote schaal tegen concurrerende
prijzen op de markt brengen van gemeentelijke
kavels betekent mogelijk een rem op de
herstructurering van het bestaand
bedrijfsvastgoed. Met de kans van (verdere)
verloedering van de bestaande
bedrijventerreinen.
Regionale verschillen in dynamiek
De verhouding tussen aantallen transacties en
aantal aangeboden panden per 100 bedrijven > 1
werkzame persoon is in Almere relatief laag. Dit
wordt veroorzaakt door het grote aanbod in de
stad. Het relatieve aantal transacties is in Almere
groter dan in de vergeleken gemeenten en
Nederland, maar ook het aanbod is aanzienlijk groter.
Opvallend zijn het relatief lage aantal transacties in
bijvoorbeeld Eindhoven, Rotterdam, maar ook in
Amsterdam. Waarbij in Amsterdam ook het aanbod
per 100 bedrijven > 1wp laag is. De druk kan er toe
bijdragen, dat het aantal transacties in Almere
omhoog gaat, door Amsterdamse bedrijven die de
stad verlaten en zich op de west-oost as oriënteren.
Deze beweging kan worden gevolgd aan de hand
van mutaties in het Handelsregister en LISA.
Uitgifte bedrijventerrein
De gemeente Almere maakt een onderscheid naar
type bedrijventerrein en daarmee naar type
bedrijven. De uitgifte weerspiegelt ook de
kwalitatieve vraag. In de periode 1997-2003 is in de
meeste typen terrein uitgegeven. Na 2003 viel de
uitgifte ver terug. Alleen in de sector logistiek bleef
de uitgifte doorgaan, zij het op een lager peil dan in
de jaren daarvoor. De vraag leek vervolgens aan te
trekken om in het begin van de recessie verder
terug te vallen.
Evenwicht tussen vraag en aanbod
Transacties nieuw versus bestaand38)
Op nationaal niveau is er een lichte groei in het
aantal transacties (koop en huur) en een lichte
daling in het aantal bedrijfspanden waarneembaar.
Met als gevolg, dat de transactie coëfficiënt voor
aantallen bedrijfsvastgoed verbetert
De ontwikkeling in de markt is behalve in de uitgifte
van bedrijventerrein ook af te lezen uit de
ontwikkeling in het bestaande bedrijfsvastgoed in
Almere.
38) Incl. kantoorruimte
93
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Het aantal transacties in nieuwbouw loopt sinds
het begin van de ‘90er jaren terug. In die jaren is de
verkoop van nieuw bedrijventerrein nog op niveau.
Pas na 2003 neemt het aantal hectaren nieuw
terrein af. Vanaf 2003 is in de transacties van
bestaand vastgoed een versnelde groei te zien,
maar ook in de nieuwbouw neemt het aantal
transacties nog enkele jaren toe. Dit wijst er op dat
de beschikbaarheid van bestaand vastgoed in
Almere ‘op orde’ komt. Vanaf het begin van de
recessie neemt het aantal transacties in zowel
nieuw als bestaand af.
bestaand ruimer en concurrerender werd en
bedrijven af hebben gezien van nieuw ontwikkeling.
Locaties
Almere kent geen brede spreiding van
productiebedrijven door het gehele stedelijk
gebied. Vanaf de eerste ontwikkeling van de stad
zijn deze bedrijven op bedrijventerreinen
geconcentreerd. Op enkele terreinen in de stad lijkt
relatief meer aanbod te zijn en ook de meer
transacties dan op andere terreinen. Maar met het
trekken van harde conclusies is enige
voorzichtigheid geboden. De absolute aantallen zijn
beperkt. Meer inzicht kan worden verkregen als
per terrein ook de vergelijking gemaakt wordt met
het aantal meters en de meterprijzen.
Het meeste vastgoed dateert van de jaren ’90 en
’00. Kwaliteitskenmerken van panden worden niet
(voldoende consistent) geregistreerd, hetgeen
monitoring bemoeilijkt.
Aangezien de meeste transacties lokaal van aard
zijn, zou geconcludeerd kunnen worden, dat de
lokale (kleinere) vraag minder kritisch is op de
ligging aan de autosnelweg. De intermediairs in de
markt geven aan, dat voor bedrijven van buiten de
gemeente dit wel een belangrijke factor is en
bijvoorbeeld Noordervaart te ver weg ligt.
Transacties bestand bedrijfsvastgoed
De aantallen transacties in bestaand
bedrijfsvastgoed vertoont een stijgende lijn tot
2005. Daarna neemt het aantal transacties af.
Sinds het midden van de ’90-er jaren neemt zowel
het afgenomen aantal meters als de meterprijs af.
Tegen de eeuwwisseling stijgt de gemiddelde
meterprijs, iets later gevolgd door stijging van het
aantal meters om vervolgens vergelijkbaar
langzaam te dalen. Pas tegen 2014-2015 lijkt weer
sprake van een verbetering.
In vergelijking tot de uitgifte van nieuw
bedrijventerrein is de dynamiek in het bestaand
vastgoed gebleven. Het is aannemelijk dat de
beperkte terugloop komt doordat het aanbod
94
Het meeste vastgoed dateert van de jaren ’90 en ’00. Kwaliteitskenmerken van panden
worden niet (voldoende consistent) geregistreerd, hetgeen monitoring bemoeilijkt.
Aangezien de meeste transacties lokaal van aard zijn, zou geconcludeerd kunnen worden, dat de lokale (kleinere) vraag minder kritisch is op de ligging aan de autosnelweg.
De intermediairs in de markt geven aan, dat voor bedrijven van buiten de gemeente dit
wel een belangrijke
factor is en bijvoorbeeld Noordervaart te ver weg ligt.
GRAFIEKEN
EN AFBEELDINGEN
Grafieken en afbeeldingen
31
95
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
96
33
97
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Bron: NVM-makelaars, Funda in Business.
98
Bron: NVM-makelaars, Funda in Business.
35
99
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Bron: NVM-makelaars, Funda in Business.
100
KANTORENMARKT
CONCURRENTIEPOSITIE VAN DE STAD
beleggende partijen. aanbieders van bedrijfs­
grond of bedrijfspanden in Almere.
De gemeente heeft echter op één pand na, geen
kantoren meer in eigendom en het aanbod aan
kantoren is dermate groot, dat er geen nieuwe
kantoorlocaties voor ontwikkeling worden
aangeboden.
In de ontwikkeling van de industriële naar de
diensteneconomie is de behoefte aan kantoor­
ruimten in Nederland fors gegroeid. Rond 2010
bestond de helft van de werkgelegenheid in
Nederland uit bureau- of kantoor gebonden functies.
Sinds de ’80-er en ’90-er jaren zijn specifieke
kantoorterreinen en –zones ontwikkeld om de
groei op te kunnen vangen en ongewenste groei in
de stedelijke kernen te beperken. In combinatie
met de toegenomen automobiliteit, de grondprijs
en de mogelijkheid het bedrijf aan voorbijrijdende
automobilisten te presenteren kwam ook de
autosnelweglocatie in zwang. Soms kon de
bebouwing ook worden benut als geluidsbuffer
tussen de autosnelweg en de achter de kantoren
gelegen woonwijken.
Bewegingen in de concurrentiepositie van de
gemeente worden het eerste en meest direct
zichtbaar in:
1.Aanbod van kantoren
Het overschot op de kantorenmarkt is
momenteel dermate groot, dat de leegstand
effect kan hebben op de ruimtelijke kwaliteit
van het stedelijk gebied. De monitoring richt
zich dan ook op de ontwikkeling per locatie en
de kwaliteit van de locatie;
2.De transacties van kantoren.
Inzicht in de aard van de transacties geeft een
beeld van de courant/incourantheid van locaties
en panden. Groot overschot, lage prijzen en
veranderende kwaliteitseisen vragen om inzicht
in locaties waar de kantoorwerkgelegenheid
waarschijnlijk niet zal terugkeren en naar
andere functies of herontwikkeling omgezien
zal moeten worden.
3.Concurrerend aanbod.
Zowel binnen de gemeente als in vergelijking
met naburige (concurrerende) gemeenten.
Inzicht in het aanbod op dezelfde parameters:
vraagprijzen, aanbod in meters en locaties geeft
inzicht in de kwalitatieve kenmerken van de
concurrentie. Deze kunnen zo nodig aangevuld
worden met type terrein, type kantoor,
specifieke voorzieningen, etc.
4.Kenmerken van de eindgebruiker van het kantoor
Inzicht in de eindgebruiker (soort bedrijf,
omvang) geeft inzicht in de doelgroep en geeft
inzicht in de doelgroep van de concurrentie.
De kantorenmarkt is een huur- en beleggersmarkt,
waarbij de gebruiker de voorkeur geeft aan het
huren van een pand in plaats van koop.
Kantorenpanden met grotere volumes bieden de
mogelijkheid tot verhuur aan meerdere bedrijven
tegelijk, waardoor het risico op leegstand beter kon
worden gespreid,
In het begin van de ’90-er jaren was de kantoren
markt vooral een ontwikkelaarsmarkt. Bij
voldoende verhuur kon het pand worden
doorverkocht aan een belegger. Sinds 2009 is deze
situatie veranderd
De concurrentiepositie van de gemeente Almere
heeft twee niveaus:
1.Stadsniveau, waarbij de stad concurreert met
andere steden of regio’s.
Vergelijkbare selling-points kunnen zijn: prijs
van de grond, kosten van exploitatie,
planologische en milieutechnische
vestigingseisen, etc.
Unique selling point van elke gemeente is de
locatie van de stad ten opzichte van andere
steden, vervoersstromen, infrastructuur,
bevolkingsconcentraties, kennisinstituten e.d..
2.Verkoopniveau, waarbij de gemeente/
grondbedrijf concurreert met andere
gemeenten in het aanbieden van locaties met
de bestemming kantoor aan ontwikkelende en
Invloed van het Nieuwe Werken
Het bureau- en kantoorwerk is de laatste jaren
sterk aan het veranderen. Steeds meer
werkzaamheden kunnen achter een bureau of in
een kantoorachtige omgeving worden uitgeoefend
(ook ontwikkelings-, productie-, of distributie
gerelateerd werk). Door het kunnen werken op
afstand en op elk gewenst moment neemt de
101
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
bureaubezetting af en daarmee het gemiddeld
aantal kantoormeters per werkplek (van ca. 25 m2
10 jaar geleden tot ongeveer 12m2 in 2016).
Daarmee nam de behoefte aan kantoormeters
flink af.
Het Nieuwe Werken stelt andere eisen aan de
werkomgeving, meer gericht op flex- en
ontmoetingsplekken, stilteplekken, etc. Kantoren
aan de snelweg hebben hun voorkeurspositie
verloren aan kantoren centraal in het stedelijk
gebied, nabij een OV-knooppunt.
Beide bewegingen hebben ertoe geleid, dat veel
vastgoed (ramingen tot 30% van de totale
leegstand) incourant zijn en nooit meer als kantoor
zullen worden benut. De eigenaren zijn echter niet
financieel in staat de balanswaarde tot grondwaarde
af te boeken. Daarmee blijft het kantoorpand aan
de markt aangeboden worden en wordt voorkomen
dat de markt een nieuw evenwicht met een reëel
prijsniveau vindt.
Het aantal ZZP-ers is de laatste jaren sterk
gegroeid (ruim boven 1 mio. personen), ca. 65%
van hen werkt fulltime. De meeste ZZP-ers maken
gebruik van een tijdelijke werkplek bij de klant of
werken van uit huis. ZZP-ers die ruimte in een
bedrijfsverzamelgebouw zoeken, hanteren daarbij
meestal een totaalprijs voor de werkplek (in plaats
van meters) aan de onderkant van het huurniveau.
huur aangeboden, waarmee het overschot aan
kantoormeters nog groter wordt. Bij deze meters
kunnen in veel gevallen ook meters van nietcommerciële voorzieningen worden opgeteld,
zoals vrijkomende schoollokalen, meters van
zorginstellingen, vrijkomende winkels in de
periferie van de centra, etc. Deze ruimte zijn over
het algemeen alleen geschikt voor de lichtere
werkfuncties, zoals die ook in kantoren uitgevoerd
zouden kunnen worden.
De grotere voorzichtigheid aan de vraagzijde leidde
tot kortere huurtermijnen en daarmee een groter
risico op (gedeeltelijke) leegstand, die de
verhuurder niet in de prijs kan compenseren.
Kantoren, ontwikkeld op risico (bijvoorbeeld
verkoop bij 30% verhuurd) en die met vreemd
vermogen waren gefinancierd, hebben geleid tot
faillissement van ontwikkelende partijen. Het
accent is langzaam aan het verschuiven van sturing
op bruto aanvangsrendement (BAR) naar total cost
of ownership.
Regionale versus lokale markt
De groei van kantoren in Almere is ruim geweest
en was gebaseerd op de veronderstelling dat de
groei van de zakelijke dienstverlening zou
doorzetten en steeds meer kantoorbedrijven de
randen van de Randstad zouden opzoeken.
De huidige trends laten zien, dat dat beeld is
gekanteld en de kantorenmarkt van Amsterdam in
toenemende mate weer een markt binnen de
grenzen van Amsterdam is geworden. Al geven de
intermediairs in de markt aan, dat in een enkel
geval de kantoorgebruiker de locatie als secundair
ziet, in het gros van de kantoorverplaatsingen
wordt gekozen voor Amsterdam vanuit imago
overwegingen. De verhuizing vanuit de regio naar
Amsterdam wordt mede mogelijk gemaakt, doordat
in de lagere segmenten in de Amsterdamse kantoren­
markt de meterprijzen zijn gedaald, waarmee het
prijsvoordeel voor Almere verloren is gegaan.
De kantorenmarkt in Almere is een lokale markt,
met een opname in de jaren 2010-2015 van in
totaal 10.000 m2. Het overschot aan aangeboden
kantoormeters is dusdanig groot, dat wordt
verwacht dat de markt niet op eigen kracht tot een
nieuw evenwicht zal kunnen komen.
Invloed van de recessie
De recessie leidde tot uitstel van investeringen of
niet kunnen verkrijgen van financiering voor de
investeringen. Bedrijven saneerden in managementen overheadfuncties. Functies die met name een
kantooromgeving hebben. En bedrijven met
meerdere kantoorlocaties hebben de afgelopen
jaren zich geconcentreerd in minder vestigingen
(lagere kosten, terwijl de service aan de klant via
internet, mobiele telefonie op niveau gehouden
kan worden).
De komende jaren zullen functies met veel
routinematige handelingen worden vervangen door
‘zelfdenkende’ computers. Veel van deze functies
vinden plaats in een kantooromgeving.
Het aantal kantoormeters in nieuwe bedrijfs­
panden39) is de laatste jaren afgenomen. Veel van
de kantoorruimten in bestaande panden worden te
39) De zogeheten kantoorhoudendheid van een bedrijf op een bedrijventerrein leidt nog zelden tot een beleidsdiscussie.
102
Stads- en gemeentelijk belang
Haarlemmermeer ligt het accent op de industrie,
terwijl in Amsterdam het accent overduidelijk op de
kantoorbanen ligt. Het accent in Amsterdam op
kantoorbanen is ook zichtbaar in het aanbod aan
werk­locaties en het geringe aanbod aan bedrijven­
terrein. Deze positionering van Amsterdam zou als
neveneffect kunnen hebben, dat industriële bedrijven
zich geconfronteerd zien met grondprijzen, die veel
hoger liggen dan in Almere en dus een aanleiding
kunnen zijn voor verplaatsing van het bedrijf.
De gemeente Almere heeft één kantoor in bezit en
wordt daarmee niet financieel bezwaard met de
leegstand. Maar voor het economisch klimaat in
de gemeente is de leegstand wel een hindernis.
Leegstaande kantoren dragen niet bij aan de
positieve beeldvorming van Almere als dynamische
en volledige stad. Verlies aan kantoorgebruikers
door verplaatsing naar bijvoorbeeld Amsterdam
leidt tot werkgelegenheidsverlies in de stad.
De verplaatsing hoeft niet te leiden tot meer
werkloosheid, maar leidt wel tot meer uitgaande
pendel.
Sectorale accenten in de vraag
De relatieve opname van kantoormeters geeft een
indicatie van de sterke en zwakke sectoren op de
markt van Almere en de omliggende regio.
In Almere is de relatieve opname in de zakelijke
diensten en de ICT het grootste. De hoofdsector
zakelijke dienstverlening is breed van samen­
stelling en daarmee ook weinig profilerend. De ICT
is dit wel, maar is tegelijkertijd zeer mobiel (snel te
verplaatsen).
Regionale verschillen in de dynamiek
Het aantal transacties per 100 bedrijven > 1
werkzame persoon in de kantorenmarkt is in
Amsterdam aanzienlijk hoger dan het Nederlands
gemiddelde. Maar ook in Almere, Utrecht en Den
Haag ligt die hoger. Dat de leegstand in Almere
desondanks zo hoog is heeft te maken met het
relatief veel grotere aanbod.
ICT en transport zijn bij uitstek de kantoorsectoren
waar de Haarlemmermeer zich mee profileert,
dit in combinatie met de ligging nabij mainport
luchthaven Amsterdam. In Amsterdam is het
accent van het financieel centrum zichtbaar.
Overigens is het opvallend, dat ondanks het
verschil in ruimtedruk per sector, het aantal
meters per kantoorwerkplek in Almere lager is
dan in de regio.
Kantorenmarkt Amsterdam
De dominante en regionale kantoorfunctie van
Amsterdam wordt duidelijk uit de segmentering
van de markt en de meterprijzen in de afgelopen
jaren.
In de hoogste segmenten van de Amsterdamse
kantorenmarkt is de meterprijs ook gestegen
gedurende de recessiejaren (> € 200/m2). In de
lagere segmenten is wel sprake van een
aanzienlijke prijsdaling en daarmee van extra
concurrentie voor Almere.
In 2015 lijkt in de lage en middensegmenten de
‘bodem’ te zijn bereikt. Indien in komende jaren de
prijzen ook in deze segmenten in Amsterdam weer
stijgen, dan zou ook de positie van Almere als
opvanglocatie zich kunnen herstellen. De
intermediairs in de markt geven op dit moment
echter aan, deze beweging ook in de komende
jaren niet te verwachten.
Transactieontwikkeling Almere
De groei van het aantal kantorentransacties, meters
en prijzen heeft vooral in het eerste decennium van
deze eeuw plaatsgevonden. Op alle drie parameters
is een groei te zien.
Het aantal transacties neemt sinds 2009 langzaam
af, maar de meterprijs lijkt de val te temperen,
aangezien het aantal meters relatief gezien minder
afneemt dan de prijs.
In de afgelopen twee jaar is een voorzichtig herstel
te zien, maar wel bij een beperkter aantal
transacties. Mogelijk dat er vertekening ontstaat
door één grotere transactie.
Belang van kantoorbanen
In Almere is het aantal kantoorbanen ongeveer
gelijk aan het aantal banen in de industrie. In de
103
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
GRAFIEKEN EN AFBEELDINGEN
Figuur: relaties in de competitie op de kantorenmarkt tussen steden en regio’s.
Figuur: relaties in de competitie op de kantorenmarkt tussen steden en regio’s.
104
105
43
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Bron: NVM-makelaars, Funda in Business.
106
Bron: NVM-makelaars, Funda in Business.
Bron: NVM-makelaars, Funda in Business.
107
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
108
MARKT VOOR COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
CONCURRENTIEPOSITIE VAN DE STAD
2.Boodschappen doen: buurt en wijkniveau,
waarbij niet de onderlinge concurrentie tussen
de wijkcentra een rol speelt, maar wel
bijvoorbeeld schaalvergroting van winkels in
combinatie met wijkverdunning.
Het commercieel vastgoed is gericht op winkels en
commerciële publieksverzorging (kapper,
reisbureau, horeca, etc.). Veelal zijn de panden
gebouwd in combinatie met bovengelegen andere
functies (wonen, maar ook werken).
Gemeenten spelen van oudsher een regulerende
rol in het bepalen van de spreiding en het aanbod
van voorzieningen. Dezer regulering mag echter
alleen vanuit het oogpunt van verantwoorde
ruimtelijke ordening worden gevoerd.
Bewegingen in de concurrentiepositie worden het
eerste en meest direct zichtbaar in:
1. Koopstromen, per soort producttype;
2. Koopkracht en -binding;
3.Branchering;
4. Leegstand en prijsontwikkeling.
Het vastgoed kan in oude gemeenten over de
gehele gebouwde omgeving aanwezig zijn, maar in
de situatie van Almere zijn de gebieden
geconcentreerd. Het vastgoed is vrijwel zonder
uitzondering een beleggings- en huurdersmarkt.
De markt bestaat uit drie maal een tweedeling:
›› Zelfstandige winkels, waarbij de huurder de
winkelier/eigenaar is.
›› Filiaal-bedrijven, al of niet behorend tot een
concern waartoe meerdere winkelformules
kunnen behoren;
De punten 1-3 worden meestal in periodieke
detailhandelsnota’s beschreven.
De meest dominante trend is die van het internet
winkelen. Begonnen met CD’s en boeken groeit het
internet winkelen ook in de dagelijkse producten.
De impact is dermate groot, dat op elk concurrentie­
niveau de effecten zichtbaar zijn. Bijvoorbeeld in de
prijs van producten (prijsvergelijking is eenvoudig,
de markt is doorzichtiger geworden), in het
middensegment is de fysieke winkelmarkt zo goed
als weggevallen. Winkels staan voor de keuze naar
een lager of hoger segment te gaan. En deze
bewegingen hebben ook effect op de spreiding van
de winkels en het vastgoed.
›› Dagelijkse goederen, zoals levensmiddelen, het
zogeheten boodschappen doen;
›› Niet-dagelijkse goederen, het zogeheten
winkelen.
›› Kernwinkelgebied: gericht op winkelen en
niet-dagelijkse goederen, steeds vaker met een
nabijgelegen supermarkt als trekker;
›› Wijkwinkelcentrum: gericht op de dagelijkse
goederen.
Een aparte groep vormen de perifere
detailhandelslocaties, zoals de bouwmarkten
annex tuincentra, woonboulevards en factory outlet
centra (foc).
Meest recente aanvulling is het online winkelen,
waarbij locatie er niet meer toe doet.
Zelfstandige winkels, die niet tijdig hebben
gereageerd op de trend en/of in staat zijn geweest
met een eigen webformule te komen hebben
vrijwel geen perspectief meer.
Kansen zijn er voor zeer sterk gespecialiseerde
winkels, fysiek vragen deze een groot verzorgings­
gebied of via het web, in tijdelijke winkels (pop-up
stores) of door verbreding van het assortiment met
andere type producten (zoals de koffiecorner in de
boekhandel).
De concurrentiepositie van de gemeente Almere
kan met behulp van deze drie maal twee plusdeling worden aangegeven:
1.Winkelen: concurrentie op stadsniveau. De
consument kiest een winkelgebied voor het
shoppen, maar ook steeds meer voor de
beleving. Aanbod, sfeer, aanvullende
voorzieningen bepalen de keuze. Ook de
meubelboulevard en foc worden in de afweging
betrokken.
109
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Winkelconcerns en filiaal-bedrijven heroriënteren
zich op hun winkelstrategie, waaronder de spreiding
van winkels. In een hoger marktsegment met
minder winkels in de grote stedelijk centra of in het
lagere marktsegment met een grotere dichtheid
aan winkels.
de grotere steden ontstaat meer concurrentie
(zoals Alkmaar-Haarlem) en wordt gezocht naar
mogelijkheden om zich te onderscheiden (Den
Bosch: Jheronimus Bosch).
Een soortgelijke beweging is ook te zien in de
PDV-formules.
De dagelijkse goederen worden nog veel in de
fysieke winkels gekocht, maar de trend naar online
bestellen met ophalen of laten afleveren neemt
toe. In de concurrentie om de consument en de
laagste prijzen neemt de gemiddelde omvang van
de supermarkt toe.
De prijsdruk in de niet-dagelijkse goederen is
hoog, omdat deze goederen zich bij uitstek lenen
voor verkoop via internet.
Fysieke winkels zoeken de combinatie met andere
commerciële voorzieningen (bijvoorbeeld keuken­
winkel met kookworkshops) om de klant te trekken
en aan zich te binden.
De wijkwinkelcentra ondervinden ook de effecten
van het internet winkelen. Daarnaast worden de
supermarkten groter (>1.500 m2), zodat het
verzorgingsgebied groter wordt (groter dan de
buurt of wijk), nog verstrekt door het afnemen van
het aantal personen per huishouden/woning.
De zelfstandige winkelier in de buurt ziet daardoor
het economisch draagvlak te klein worden en moet
sluiten. Hetgeen leidt tot verarming van het aanbod
en de aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum.
De concurrentiepositie van Almere is vergelijkbaar
met die van andere middelgrote steden in
Nederland, zij het dat de gemeente minder ‘eigen
achterland’ heeft. Almere heeft geen historische
binnenstad, of een naam met internationaal
bekende architectuur of voorzieningen.
De effecten van de verdunning in de wijkwinkel­
centra zijn in Almere duidelijk zichtbaar.
Het karakter van het kernwinkelgebied verandert
van winkelen naar beleven. De kleinere centra
zullen aan de eisen van de consument niet kunnen
voldoen, aanzienlijk kleiner worden en meer het
karakter krijgen van boodschappen doen. Tussen
110
GRAFIEKEN EN AFBEELDINGEN
Figuur: relaties in de competitie op de markt voor commercieel vastgoed tussen steden en regio’s.
Figuur: relaties in de competitie op de markt voor commercieel vastgoed tussen steden en regio’s.
111
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
51
112
Bron: NVM-makelaars, Funda in Business.
113
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Bron: NVM-makelaars, Funda in Business.
53
114
115
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
BIJLAGE 2 - HOOFD- EN DEELVRAGEN
HOOFDVRAGEN
1.Hoe is de financiële situatie van het grondbedrijf te kwalificeren en welke risico’s en kansen worden
onderkend?
2.Welke reële trends en ontwikkelingen hebben, individueel en ook in samenhang bezien, welke
mogelijke consequenties voor de groei van Almere, de aannames in en de onderbouwing van de
grondexploitaties en daarmee voor de financiële positie van het grondbedrijf?
3.Hebben raad en college voldoende inzicht in deze trends en ontwikkelingen en de mogelijke
consequenties ervan voor de aannames in de grondexploitaties?
DEELVRAGEN AD.1)
1.Waar is het geprognosticeerde gezamenlijke resultaat van € 90,9 miljoen van de grondexploitaties,
zoals vermeld in de Programmabegroting van 2016 op gebaseerd?
- Looptijd
- Afzet per jaar
- Programma
- Marktonderzoeken
2.Wat zijn de risico’s en kansen ten opzichte van het geprognosticeerde gezamenlijke resultaat?
3.Wat betekenen deze risico’s en kansen van de grondexploitaties voor de reservepositie van de
gemeente?
DEELVRAGEN AD.2)
1.Wat is de woonvraag (algemene vraag, segment en afzetaantal) binnen de gemeente Almere en de
(concurrentie-)regio en hoe ontwikkelt deze?
2.Wat is het woningaanbod binnen Almere en de (concurrentie-)regio en hoe ontwikkelt deze?
3.Welke vraag is er naar commercieel vastgoed (bedrijven, kantoren, detailhandel, etc.) in de gemeente
Almere en de (concurrentie-)regio ?
4.Wat is het commerciële vastgoed aanbod binnen Almere en in de (concurrentie-)regio en Almere
specifiek en hoe ontwikkelt deze?
5.Welke demografische ontwikkelingen zijn herkenbaar en wat zijn daarvan de mogelijke gevolgen voor
de ruimtelijke opgave en het grondbedrijf?
6.Wat is de bevolkingsprognose (instroom, uitstroom, geboortecijfer en sterftecijfer) van de gemeente
Almere en wat zijn daarvan de mogelijke gevolgen voor de ruimtelijke opgave en het grondbedrijf?
7.Op welke wijze kan de gemeente Almere onderscheidend zijn en haar concurrentiepositie verbeteren.
8.Welke consequenties geven de diverse trends en ontwikkelingen voor de ruimtelijk opgave en
ruimtelijke inrichting van de gemeente Almere?
9.Welke consequenties geven de diverse trends en ontwikkelingen voor het grondbedrijf op de korte en
lange termijn?
DEELVRAGEN AD.3)
1.Zijn die trends en ontwikkelingen die kansen bieden dan wel bedreigingen (kunnen) vormen in
voldoende mate in beeld bij het college en de raad?
2.Zijn de mogelijke consequenties van deze trends en ontwikkelingen voldoende verwerkt in (diverse
scenario’s met betrekking tot) de grondexploitaties?
3.Op welke wijze kunnen college en raad investeren in kennis en/of instrumenten om het inzicht te
vergroten in de samenhang van de trends en ontwikkelingen in relatie tot de grondexploitaties en het
gemeentelijke ruimtelijk beleid?
116
BIJLAGE 3 - TOELICHTING BIJ AANTAL BEGRIPPEN
Met het grondbedrijf wordt bedoeld alle projecten en investeringen die zijn toegelicht in het Meerjaren
Programma Grondexploitaties Almere (MPGA) en de paragraaf grondbeleid. Dit zijn de Bouwgrond in
Exploitaties (BIE), de Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) en deels de Materiele Vaste Activa
(MVA). Omdat het project Floriade niet in het MPGA wordt verantwoord, valt deze buiten het grondbedrijf.
Een grondexploitatie is een project, waarbij de gemeente grond in bezit heeft of in bezit wilt krijgen, de
grond ontwikkelt en bouwrijp verkoopt. Elk grondexploitatieproject kent een jaarlijkse financiële
toelichting over de gemaakte en verwachte kosten en inkomsten, met een fasering van uitgaven en
inkomsten. Het resultaat wordt op netto contante waarde gepresenteerd, zodat de diverse projecten met
elkaar vergeleken kunnen worden. Zo ontstaat beter inzicht in de waarde van het resultaat op dit moment
(in plaats van de waarde over bijvoorbeeld tien of twintig jaar).
De Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) zijn strategische gronden in eigendom van de gemeente,
waarbij de gemeente een reëel voornemen heeft om deze grond in de nabije toekomst te ontwikkelen.
Door deze ontwikkelpotentie mag de boekwaarde oplopen met plankosten en rente, zolang de boekwaarde
niet de huidige (verwachte) marktwaarde overstijgt.
Tussentijdse winst. Doordat de grondexploitatieprojecten binnen de gemeente Almere omvangrijk zijn en
het lang duurt voordat deze afgesloten kunnen worden, kan er bij 50% van de gerealiseerde opbrengst een
gedeelte van de winst genomen worden, conform de door de raad vastgestelde systematiek van de
financiële voortschrijding.
Weerstandsreserve Grondexploitaties. De gemeente Almere heeft een weerstandsreserve
grondexploitaties waaraan de gerealiseerde (tussentijdse) winsten van de grondexploitaties worden
toegevoegd en waaruit de risico’s van het grondbedrijf en de negatieve grondexploitaties worden gedekt.
Deze weerstandsreserve wordt ook wel de harde buffer genoemd en voorkomt dat de fluctuaties in het
grondbedrijf doorwerken in de algemene reserve.
De zachte buffer is het nog te realiseren resultaat van de grondexploitaties.
Het ambitiescenario is het programmatische uitgangspunt van de grondexploitaties. Het programma en de
fasering volgens het ambitiescenario is opgenomen in de grondexploitaties.
Het voorzichtige scenario is een voorzichtigere inschatting van de afzet per jaar. Het totale programma
blijft gelijk. De afzet per jaar is verlaagd ten opzichte van het ambitiescenario. Dit betekent dat het totale
beoogde uit te geven programma over een langere termijn wordt uitgegeven dan volgens het ambitie
scenario. Dit scenario is doorgerekend en het verschil van resultaat met het ambitiescenario is als buffer
opgenomen in de Weerstandsreserve Grondexploitaties.
Een voorziening wordt gevormd zodra het resultaat van een grondexploitatie negatief is. Een voorziening is
geen reserve en is geen onderdeel van het algemene weerstandsvermogen van de gemeente. Een
voorziening wordt apart verantwoord in de begroting en jaarrekening. Toename van de voorziening wordt
gedekt uit de Weerstandsreserve Grondexploitaties en een afname wordt teruggestort naar de
Weerstandsreserve Grondexploitaties.
117
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
BIJLAGE 4 - GERAADPLEEGDE BRONNEN DOOR BRO
SELECTIE BRONNEN (HARDCOPY)
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
ABF Research: Prognose bevolking huishoudens en woningbehoefte 2015 – 2050
ANP: Jonge gezinnen verruilen vaker de stad voor een kleinere gemeente, 2016
BCI/Bureau Stedelijke Planning: Behoefteraming werklocaties Almere, 2015
CitaVista: Kernrapport Flevoland, 2015
CitaVista: Kernrapport groot Amsterdam, 2015
De Krom Advies: Kiezen en delen, 2013
Deloitte: Conceptaccountantsverslag 2015 gemeente_Almere
Fakton/SAMR: De markt voor (middel)dure woningen in Almere 2015
Gemeente Amsterdam: 2007 bedrijfsmigratie 2005, 2007
Gemeente Almere: Woononderzoek Almere 2011
Gemeente Almere: Almere citymarketing 2011-2015
Gemeente Almere: Ruimtemonitor 2012
Gemeente Almere: Almere in de Peiling 2014
Gemeente Almere, rekenkamer: Onderzoeksprogramma 2014-2018
Gemeente Almere: Het imago van Almere, 2015
Gemeente Almere e.a.: Wonen in de regio Amsterdam, 2015
Gemeente Almere: 11b RV Woningbouwsegmentering, 2016
Gemeente Almere: 11c BL Woningbouwsegmentering, notite, 2016
Gemeente Almere: Bestuurlijke Voortgangsgrapportage Stedelijke Programmering 2016
Gemeente Almere: Begroting grondbedrijf 2016
Gemeente Almere: Hoofddocument programmabegroting 2016
Gemeente Almere: Concept Structuurvisie 2.0
Gemeente Haarlemmermeer: Resultaten Amsterdam inbusiness, 2013
I&O Research: Factsheet koopstromen gemeente Almere, 2011
I&O Research: Factsheet koopstromen gemeente Amsterdam, 2011
Kamer van Koophandel: Zzpers, wie ze zijn, wat ze willen 2015
Metropool Regio Amsterdam: Economische Verkenning, 2015
Metropool Regio Amsterdam: Wonen in de regio Amsterdam, factsheet Almere, 2015
Ministerie van Binnenlandse Zaken: De rol van woningcorporaties op de woning-markt, 2016
Metropoolregio Amsterdam e.a.: Monitor woningproductie noordvleugel, 2015
Ministerie VROM: Kiezen voor de stad,
Ministerie Binnenlandse Zaken: Wonen in beweging, 2015
Neefjes, P.: Bedrijfsmigratie in de gemeente Zaanstad, 2015
PlanBureau voor de Leefomgeving: De veerkracht van regionale arbeidsmarkten, 2014
Platform 31: Van pioniersstad naar werkstad, 2015
Rabobank, De wereld van overmorgen, 2016
Rabobank: Het toekomstige verdienvermogen van Nederland, 2016
Rabobank: Het Nederlandse verdienvermogen, 2016
Rabobank: Ondernemerschap als sleutel voor meer verdienvermogen, 2016
118
SELECTIE BRONNEN (WEBSITES, OPEN DATABASES)
• Centraal PlanBurear
• DTZ_Zadelhoff Makelaars
• Funda in Business,
• ING Bank
•Kadaster
•Locatus
•NVM-Makelaars
• PlanBureau voor de Leefomgeving
• Property NL,
•Rabobank
• Sociaal Cultureel Planbureau
• Vastgoed Journaal
119
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
BIJLAGE 5 - GEVOERDE GESPREKKEN
In het kader van het onderzoek is een aantal gesprekken gevoerd, met bestuurlijk en ambtelijk
betrokkenen en met de accountant. Het gesprek met de accountant is gevoerd in aanwezigheid van de
leden van de klankbordgroep. De overige gesprekken zijn gevoerd met de onderzoekers van Bro en/of
Urban Reality. De leden van de rekenkamer waren aanwezig bij het gesprek met het college.
• Gesprek over het MPGA met de heer A.B.C. Dijkstra (4 juli)
• Gesprek met de accountant de heer R.A. van Vugt (24 juni 2016)
•Gesprek met college van B&W, vertegenwoordigd door wethouder M. Pol (wethouder T. Herrema was
door omstandigheden verhinderd), in aanwezigheid van de concerncontroller de heer H.J. Bodewitz en
vanuit DSO mevrouw H.M.A. van Duin, de heer P.T. Beumer en de heer R.D. Borkent (17 juni 2016)
• Gesprek over thema Wonen met de heer R.D. Borkent en mevrouw M. van Geldermalsen (30 mei 2016)
• Gesprek over thema Almere 2.0 met de heer H. Zondag en mevrouw M.J.H.A. Deckers (30 mei 2016)
•Gesprek over kantoren, bedrijven en detailhandel met de heer H.P. Krolis en mevrouw A.M. Putter (30
mei 2016)
• Gesprek over het MPGA met de heer A.B.C. Dijkstra en mevrouw H.M.A van Duin (30 mei 2016)
120
BIJLAGE 6 - VOORBEELD DYNAMISCH DASHBOARD
DASHBOARD
WONEN
KANTOREN
VOORZIENINGEN
BEDRIJVEN
121
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Aanname MPGA
Er is behoefte aan c.a. 900 – 1.200 woningen per jaar in Almere
2011
883
MPGA 2016 - gerealiseerd
MPGA 2016 - prognose (ambitie)
MPGA 2016 - prognose (voorzichtig)
Overkoepelende ambitie voor woningbouw in
Almere is Almere 2.0. In dit document wordt
uitgelegd hoe de stad met 60.000 woningen
kan groeien op een organische manier. In de
MPGA wordt hiertoe opgenomen een woning­bouwproductie tot 2046 van tussen de 39.742
en 31.966 woningen.
2012
445
2013
645
1.400
2014
1.516
2015
1.125
2016
2017
2018
2019
2020
872
682
1.263
946
1.236
999
1.273
1009
1.298
1030
Totaal
4.614
5.942
4.666
Grafiek 1. woningbouwplanning ambitie en voorzichtig scenario
1.200
1.000
800
600
De grafiek laat zien dat de gemiddelde
woningproductie afneemt vanaf 2020 tot geen
productie meer in 2030. In de realiteit komen
er steeds nieuwe plannen bij, waar­door de productie op de lange termijn hoger
is dan nu is opgenomen in het MPGA.
400
200
0
16
17
18
19
20
voorzichtig scenario
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
ambitie scneario
Trends
2011
924
Woningproductie CBS
2012
945
2013
430
2014
584
2015
636
Huishoudensprognose Planbureau voor
de Leefomgeving (PBL)
3.000
Grafiek 2. ontwikkeling geboorte overschot en migratiesaldo gemeente Almere
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2014 2016 2018 2020 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044 2046
-500
-1.000
Geboorte overschot
Migratiesaldo
122
2016
2017
2018
2019
2020
709
811
930
1.259
1.400
Totaal
3.519
5.109
Tot 2024 wordt de groei van het aantal
huishoudens, volgens het PBL, veroorzaakt door vooral de interne dynamiek van
de stad. Het geboorteoverschot van
Almere blijft relatief hoog in vergelijking
met andere Nederlandse gemeenten. Ook
het migratieoverschot in de stad blijft iets
positief, maar zal vanaf 2030 structureel
dalen naarmate de bevolkingsdruk op de
regio Amsterdam daalt.
De bevolkingsgroei van Almere zal in de
komende jaren ingrijpend veranderen. Tot
2020 herstelt de aanwas van huishoudens
van de gevolgen van de kredietcrisis, dan
stabiliseert de groei van de stad waarnaar
de groei van de stad structureel zal dalen.
Er is dus geen oneindige vraag naar
nieuwe woningen.
WONEN
Wat betekent dit?
Volgens het MPGA worden in de eerstkomende drie jaren meer woningen
geproduceerd dan het PBL voorspelt.
In de daarop volgende jaren, tot 2020, zijn
minder woningen in de planning
opgenomen dan het PBL voorspelt nodig
te zijn. Het MPGA leidt tot 2020 tov het
ambitie niveau tot een overproductie
van 833 woningen tot 2020.
De periode tussen 2020 en 2025 wordt
gekenmerkt door een onderproductie van
woningen. Nieuwe projecten zullen in de
tijd aan het MPGA worden toegevoegd om
de vraag van de stad te accommoderen.
De daling in de vraag vanaf 2026 wordt
waarschijnlijk veroorzaakt door een nationale terugloop in de
behoefte naar woningbouw.
1.800
Grafiek 3. samengestelde grafiek woningbouwplanning MPGA en gegevens CBS en PBL
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045
MPGA 2016 - prognose (hoog)
Woningproductie - gerealiseerd
MPGA 2016 - gerealiseerd
MPGA 2016 - prognose (laag)
Woningvraag - prognose
5 P’S
De 5ps geven inzicht in mogelijke consequenties
voor het grondbedrijf.
effect onduidelijk
voordeling effect
geen effect
nadelig effect
PRIJS
PLANNING
PROGRAMMA
Voor de komende 5 jaar heeft het MPGA een
overproductie, terwijl de vraag op de lange
termijn aanzienlijk meer is dan in het
programma opgenomen.
De eerste drie jaar zijn er meer woningen
gepland dan de woningvraag. De jaren
daarna zit de afzet echter onder de
woningvraag.
PARAMETER
Gezien de totale vraag ligt een positieve
indexatie op prijsstijging op de lange
termijn in de verwachting.
Een overproductie heeft een negatieve
effect op de prijs en een onderproductie
een positief effect.
PLANKOSTEN
Er wordt voor de komende vijf jaar nu rekening
gehouden met meer afzet dan in de woonvraag wordt
voorzien. Waardoor de organisatie waarschijnlijk
groter is dan direct nodig. Aan de andere kant neemt
de woonvraag op de langere termijn toe.
123
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Aanname MPGA
50% van de woningzoekenden betrekken een goedkope woning
Het MPGA stelt dat de komende jaren de
helft van de woningproductie zal
bestaan uit woningen tot maximaal
192.000
2016
436
341
goedkoop (ambitie)
goedkoop (voorzichtig)
2017
632
473
2018
618
500
2019
637
505
2020
649
515
Totaal
2.971
2.333
Trends
Productie
100%
Tussen 2011 en 2015 is de
woningproductie verschoven van het
(middel)dure naar het goedkope
marktsegment. Sinds 2014 bestond
meer dan de helft uit meer dan de helft
van de productie goedkope woningen.
Grafiek 1. jaarljkse woningproductie naar prijsklasse.
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2011
2012
2013
goedkoop (tot 192.000)
2014
2015
2016
2017
2018
middelduur (192.000-250.000)
goedkoop (tot 192.000)
middelduur (192.000-250.000)
duur (vanaf 250.000)
2011
45%
27%
28%
2012
42%
35%
23%
2019
2020
duur (vanaf 250.000)
2013
45%
32%
23%
2014
58%
27%
15%
2015
56%
26%
18%
2016
2017
2018
2019
2020 Gemiddeld
48%
30%
22%
Berekend op basis van WOZ-waarde januari 2016 en bouwjaar van de woning
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
r
ar
de
of
ou
ar
95
ja
ar
t9
5
ja
ar
ja
0
t9
90
to
ar
ja
5
t8
85
to
ar
ja
0
t8
80
to
ar
ja
5
t7
75
to
ar
ja
0
t7
70
to
ar
ja
5
t6
65
to
ar
ja
0
t6
60
to
ar
ja
5
t5
55
to
ar
ja
0
t5
50
to
ar
ja
5
t4
45
to
ar
ja
0
t4
40
to
ar
ja
5
t3
35
to
ar
ja
0
t3
30
to
ar
ja
5
t2
25
to
ar
ja
0
t2
20
to
ar
ja
to
15
10
to
t1
5
ja
0
t1
to
t5
ja
ar
0
to
Hiernaast kent Almere ook veel
eenouder gezinnen en zal het aandeel
alleenstaande gepensioneerden tot 2040
enorm stijgen. Wel kan worden gesteld
dat, over het algemeen, deze
huishoudens al in een woning gevestigd
zijn en niet vaak verhuizen.
16.000
0
De natuurlijke dynamiek in de stad
leidt tot een vraag naar ongeveer 800
starterswoningen per jaar. Deze
nieuwe huishoudens zijn vaak jonge
Almeerders die hun wooncarrière willen
beginnen na het verlaten van
het ouderlijke huis. Deze jongeren zijn
(nog) niet kapitaalkrachtig en wonen
vaak alleen.
Figuur 2. demografische samenstelling gemeente Almere
18.000
5
Vraag
Thuiswonend kind
huishouden zonder kinderen
Personen in institutionele huish.
124
Alleenstaand
Eenouderhuishouden
huishouden met kinderen
Overige lid huishouden
WONEN
Aanbod
Toelichting
Er zijn momenteel 40.000 goedkope
woningen (WOZ beneden 192.000) in de
stad met een leegstandspercentage van
ongeveer 3%. Dit komt neer op een
aanbod van 1200 woningen. Indien de
ambities van de MPGA worden
gerealiseerd dan zullen hier nog tussen
de 15 en 20 duizend goedkope woningen
aan worden toegevoegd.
Goedkope woningen worden over het algemeen bewoond door jongeren of huishoudens die
minder kapitaal krachtig zijn. Het is daarom moeilijk om conclusies te trekken over de
wenselijkheid van aanbod op de woningmarkt voor deze groepen. Wel mag worden gesteld
dat niet iedere starter op de woningmarkt doorstroomt naar een duurdere woning. Zo is het
aannemelijk dat, naar analogie van Stedenwijk Noord, in sommige wijken concentraties van
kansarme huishoudens kunnen ontstaan.
Wel kan worden gesteld dat de wijze waarop de woningproductie ruimtelijk vorm krijgt in
de stad van invloed is op het toekomstperspectief van deze wijken. Kijkend naar de
aandachtswijken, zoals die nu in de stad benoemd zijn, mag worden geconcludeerd dat
deze wijken voor het overgrote deel bestaan uit grote hoeveelheden goedkope woningen.
Wat betekent dit?
De verwachte productie van goedkope
woningen in de komende vijf jaar:
tussen de 2.921 – 2.333
Er is in de stad voldoende aanbod van goedkope woningen om de komende twee jaar de vraag
op te vangen. Maar de vraag naar starterswoningen neemt toe waardoor er in de toekomst
een tekort ontstaat. Het is aannemelijk dat, in de komende vijf jaar, de verwachte productie
van goedkope woningen tussen de 2.921 – 2.333 voldoende is om de toenemende vraag op te
vangen. Naarmate de starters van vandaag doorstromen naar grotere of betere woningen
zullen aan de onderkant van de markt woningen vrijkomen. Daarom is het moeilijk te
voorspellen hoe groot de vraag op de lange termijn zal zijn.
5 P’S
De 5ps geven inzicht in mogelijke consequenties
voor het grondbedrijf.
PROGRAMMA
effect onduidelijk
voordeling effect
geen effect
nadelig effect
PRIJS
PLANNING
Het programma voor de komende 5 jaar
komt overeen met de vraag
De trends geven geen inzicht of aanleiding
dat de jaarplanning afwijkend is.
PARAMETER
De trends laten geen afwijkend effect
zien voor de parameter prijsstijging.
De ontwikkeling is voorzien en heeft
daarmee geen prijseffect.
PLANKOSTEN
De trends zijn conform geprognosticeerde
programma en planning waardoor er geen
effect wordt verwacht op de plankosten.
125
GRIP OP GROND | Rekenkameronderzoek naar inzicht in aannames
Leden rekenkameronderzoek Grip op grond
Chris Jansen, voorzitter
Jerzy Soetekouw, vicevoorzitter
Uitvoering onderzoek Grip op grond
Mark Bouman, Urban Reality
Fons Ripken, BRO
John Stohr, BRO
Contact
Raadsgriffie Almere, postbus 200, 1300 AE Almere
T 036-5399995
E [email protected]
Uitgave
Gemeente Almere
2 maart 2017
Gebruik door derden van dit rapport, volledig of
gedeeltelijk, is toegestaan, mits sprake is van een
duidelijke bronvermelding.
126