® Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Społecznego CHAMBRE NATIONALE D’ECONOMIE DES SOCIETES LOCALES DES LOGEMENTS LOCATIFS Zdzisław Słabkowicz Prezes Zarządu Polska Izba Gospodarcza TBS V FORUM MIESZKALNICTWA I REWITALIZACJI Rybnik.

download report

Transcript ® Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Społecznego CHAMBRE NATIONALE D’ECONOMIE DES SOCIETES LOCALES DES LOGEMENTS LOCATIFS Zdzisław Słabkowicz Prezes Zarządu Polska Izba Gospodarcza TBS V FORUM MIESZKALNICTWA I REWITALIZACJI Rybnik.

®
Polska Izba Gospodarcza
Towarzystw Budownictwa Społecznego
CHAMBRE NATIONALE D’ECONOMIE DES SOCIETES LOCALES DES LOGEMENTS LOCATIFS
Zdzisław Słabkowicz
Prezes Zarządu
Polska Izba Gospodarcza TBS
V FORUM
MIESZKALNICTWA
I REWITALIZACJI
Rybnik 21 – 22 maja 2009 r.
00-519 Warszawa, ul. Wspólna 25
BGK I Oddział / Warszawa
Nr rach. 86 1130 1017 0200 0000 0005 5604
NIP : 526-26-16-650 ; REGON 017515780
tel. : 48-22-629 61 89
tel. / fax : 48-22-629 40 34
tel. kom. : 602 46 95 96
www.izbatbs.pl ; [email protected]
PRZYSZŁOŚĆ
TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
Rola w strategiach mieszkaniowych gmin
Doświadczenia i rezultaty
Wybudowanie deklarowanych mieszkań to
przedsięwzięcie wymagające doskonałego
przygotowania logistycznego i narzędziowego
TAKIE WYMAGANIA SPEŁNIAJĄ TBS PONADTO
TBS SĄ NARZĘDZIAMI MIAST I GMIN DO
REALIZACJI PRZYNAJMNIEJ CZĘŚCI TAK
WIELKIEGO ZADANIA
Konieczne jest sparametryzowanie polityki mieszkaniowej
państwa, aby móc precyzyjne odpowiedzieć, jakich mieszkań
oczekują Polacy i jaka winna być interwencja państwa, aby
zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najbardziej
potrzebujących.
Polityka mieszkaniowa państwa to efekt składowy polityk
mieszkaniowych miasta i gminy – dziś realizowanych przez
istniejące TBS
Tam gdzie nie ma TBS nie istnieje w praktyce polityka
mieszkaniowa miasta czy gminy
Budownictwo społeczne realizowane przez TBS nie jest i nie
może być w konsekwencji gettem, czyli okresowo miejscem
segregacji i swoistej zsyłki.
Budownictwo mieszkaniowe realizowane przez TBS pod nadzorem
państwa i społeczności lokalnych i przy pomocy państwa i tych
społeczności to m. innymi:
1. Stabilizowanie cen – poprzez ustanowienie wskaźnika
odtworzenia,
2. Egzekwowanie wysokiej jakości materiałów i usług – poprzez
wymagania stawiane przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy
(gwarancja spłaty zaciągniętego przez TBS kredytu).
Dyskusja nad likwidacją TBS to dyskusja nad pozbawieniem
efektywnego narzędzia, którym dziś dysponuje społeczność
lokalna
Stworzenie nowych struktur, aby zrealizować ww. zadania to, co
najmniej dwa lata pracy, aby takie struktury powstały, – co
oznacza, ze w tej kadencji sejmu nie byłoby jeszcze efektów.
Wśród krajów Europy Polska wyróżnia się najgorszą od lat
sytuacją mieszkaniową, zarówno pod względem niedoboru
mieszkań (około 1,5 miliona), jak tez liczby mieszkań budowanych
na 1000 mieszkańców.
Bez pomocy finansowej ze środków publicznych nierealne jest
zmniejszenie deficytu mieszkań oraz poprawa stanu
zdegradowanych technicznie istniejących zasobów.
W sytuacji ograniczonej ilości środków publicznych, priorytetem
polityki mieszkaniowej państwa powinno być wspieranie
budownictwa czynszowego, które ułatwia mobilność ludności,
a tym samym uruchamia procesy dostosowawcze na rynku pracy.
Realizując ten priorytet należy w pierwszej kolejności wykorzystać
istniejące, skutecznie funkcjonujące rozwiązania organizacyjne, do
których bez wątpienia zaliczają się Towarzystwa Budownictwa
Społecznego
Towarzystwa Budownictwa Społecznego powstały w październiku
1995 roku na mocy ustawy o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego
Towarzystwa wzorowane na sprawdzonym systemie francuskim
posiadają wynikające z cytowanej ustawy oprzyrządowanie
organizacyjne, prawne i finansowe jak również ściśle określony cel
działalności: budowa i zarządzanie zasobami mieszkaniowymi na
wynajem o umiarkowanych czynszach w formule „non profit”.
Na terenie kraju działa obecnie aktywnie 200 TBS, które w okresie
od października 1995 roku do końca pierwszego półrocza 2008
roku wybudowały 85 500 mieszkań.
Większość TBS (około 80%) to spółki z o.o. ze 100% udziałem
gmin; nieliczne funkcjonują w formule Partnerstwa PublicznoPrywatnego.
TBS-y finansowane były na preferencyjnych warunkach z Budżetu Państwa
poprzez do niedawna istniejący Krajowy Fundusz Mieszkaniowy
administrowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
Program Społecznego Budownictwa Czynszowego, którego ogniwem
wykonawczym są TBS-y stanowi ważny, dobrze odbierany przez samorządy
lokalne element realizacji ich polityki mieszkaniowej.
Wynik działalności TBS-ów nie może w pełni zadawalać; potencjał istniejących
spółek pozwoliłby na wybudowanie daleko większej liczby mieszkań, jednakże
na przeszkodzie stoi niedostatek środków finansowych. Pozwalam sobie
przypomnieć Państwu, że źródło finansowania budownictwa mieszkaniowego
realizowanego przez TBS-y to środki Krajowego Funduszu Mieszkaniowego,
środki samorządów terytorialnych, głównie aporty gruntowe oraz partycypacje
w kosztach budowy zainteresowanych najmem osób fizycznych i prawnych.
Warte podkreślenia jest połączenie w ramach jednej organizacji, jaką jest TBS
funkcji inwestora i zarządcy wybudowanymi zasobami. Dbając o niskie koszty
eksploatacji tych zasobów TBS troszczy się o dobrej jakości projekty i korzystne
parametry energetyczne budynków.
Od pewnego czasu pojawiają się głosy krytyczne
wobec TBS-ów zarzucające im m. innymi:
1. Nadmiernie wysokie czynsze w stosunku do możliwości finansowych
najemców,
2. Niską efektywność ww. systemu społecznego budownictwa czynszowego
wyrażającą się niewielką, zdaniem oponentów, liczbą oddanych do użytku
mieszkań,
Ponadto oponenci domagają się, aby najemcę uwłaszczyć na wynajmowanym
przez niego mieszkaniu poprzez np. umorzenie kredytu na jego budowę czy
poprzez umożliwienie jemu kupna tego mieszkania.
Środowisko TBS nie zgadza się z taką sugestią i
przytacza następujące uzasadnienia:
Zarzut nadmiernie wysokich czynszów w zasobach TBS jest chybiony.
Gdyby najemcy nie mogli płacić czynszów powstałyby niedobory, do czego TBS
nie mogą dopuścić, ponieważ nie miałyby, z czego spłacać zaciągniętych w KFM
kredytów i pokrywać kosztów eksploatacji. Badania przeprowadzone przez
Instytut Gospodarki Mieszkaniowej wykazały ze najtaniej mieszka się w
zasobach TBS, – bowiem łączne opłaty, jakie ponosi lokator a wiec czynsz
i opłaty za media są najmniejsze w stosunku do opłat ponoszonych przez
lokatorów zasobów komunalnych, spółdzielczych czy wynajmowanych na
wolnym rynku,
1.
2. Ilość mieszkań wybudowanych przez TBS zależy zarówno od możliwości
budżetu państwa zasilającego KFM jak i od możliwości miast i gmin.
Środowisko TBS nie zgadza się z taką sugestią i
przytacza następujące uzasadnienia:
Sprzedaż mieszkań lokatorom TBS byłaby, najłagodniej rzecz ujmując,
nieracjonalna. Zaprzeczałoby to celowi całego programu mieszkań na wynajem
o umiarkowanych czynszach. Jego podstawowym celem jest, bowiem stworzenie
zasobu łatwo dostępnych mieszkań o umiarkowanym czynszu po to by
umożliwić ludziom przenoszenie się do miejsc gdzie łatwiej znajdą pracę z
miejsc o wysokim poziomie bezrobocia. Popieranie wyłącznie dochodzenia do
własności mieszkania pogłębia zróżnicowania gospodarcze i społeczne między
poszczególnymi regionami i coraz bardziej izoluje społeczności społecznie
wykluczonych w gettach biedy i beznadziei. TBS są dla tych, których nie stać na
kupno mieszkania. Program ma zapewnić godziwy dach nad głową. Niezależnie
od niego Państwo powinno pomagać w dochodzeniu do własności mieszkania.
I to zresztą robi - Sejm uchwalił ustawę wspierającą rodziny w zakupie
mieszkań. Przekształcenie programu TBS w jeszcze jeden program wspierający
nabywanie mieszkań oznaczałoby rezygnację z tworzenia zasobu mieszkań na
wynajem, bez którego walka z bezrobociem jest nie tylko droższa, ale i mniej
skuteczna.
3.
Środowisko nasze uważa, że niezbędne jest doskonalenie
rozwiązań legislacyjnych w kierunku zwiększenie możliwości
realizacji meszka na wynajem.
Formuła budownictwa mieszkaniowego na wynajem stanowiąca
istotę programu mieszkań na wynajem o umiarkowanych
czynszach znajduje coraz większe poparcie społeczne i znakomicie
wpisuje się w politykę mieszkaniową Państwa i samorządów
terytorialnych zapewniając możliwość pozyskania dachu nad
głową rodzinom, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego
mieszkania a zarazem realizacji polityki mieszkaniowej
samorządów terytorialnych.
TBS JAKO NARZĘDZIE
POLITYKI GMIN
SYSTEM BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
ROLA TBS W ZASPOKAJANIU POTRZEB
Przeprowadzone analizy rozwoju programu mieszkań na wynajem
o umiarkowanych czynszach pokazują, iż spełnia on podstawowe
cele, dla których został uruchomiony, a mianowicie:
1. Zapewnia mieszkania o godziwym standardzie gospodarstwom domowym i
rodzinom, których nie stać na kupno mieszkania (ok. 60% rodzin w Polsce),
2. Stanowi skuteczne i efektywne narzędzie gmin dla realizacji lokalnej polityki
mieszkaniowej, obejmującej zarówno tworzenie nowych zasobów
mieszkaniowych jak i zarządzanie zasobem istniejącym,
3. Stwarza realne warunki do migracji za pracą ludności z regionów o wysokim
poziomie bezrobocia.
Wypełnianie roli stratega w dziedzinie mieszkalnictwa wymaga od
gmin przygotowania strategicznego planu zawierającego główne
cele perspektywiczne kierunki działania gminy, uwzględniającego:
1. Potrzeby i preferencje lokalnej społeczności, także działania zmierzające do
korekty tych potrzeb i preferencji,
2. Dostępność istniejących w gminie zasobów mieszkaniowych oraz ich stan
techniczny,
3. Możliwości finansowe gospodarstw domowych, samej gminy, jak również
możliwości pozyskiwania środków pomocowych oraz kredytowych i innych
oferowanych na wolnym rynku,
4. Rodzaj i aktywność podmiotów gospodarczych, prowadzących działalność
w zakresie mieszkalnictwa i budownictwa na obszarze danej gminy i w jej
otoczeniu,
5. Podaż terenów budowlanych i popyt na nie (z uwzględnieniem stosunków
własnościowych).
LOKALNA STRATEGIA MIESZKANIOWA
Lokalna strategia mieszkaniowa powinna przede wszystkim określić potrzeby
mieszkaniowe, ich wielkość rodzaj, charakterystykę i uwarunkowania. Potrzeby
mieszkaniowe lokalnej społeczności mają znamiona potrzeb hierarchicznych, których
podstawowe poziomy to:
1. Mieszkania dla osób bezdomnych, których potrzeby mogą być realizowane przez
umieszczenie w domach opieki społecznej, schroniskach dla bezdomnych lub przez
wynajem mieszkań socjalnych albo, komunalnych (są to raczej zadania z zakresu
pomocy społecznej)
2. Mieszkania dla osób, które chwilowo znalazły się w niedostatku (np. na skutek utraty
pracy), a których potrzeby mogą być realizowane poprzez wynajem mieszkań socjalnych
lub pełno standardowych mieszkań komunalnych (lokale takie są wynajmowane na czas
określony, związany z okresem niedostatku, a ich wyposażenie techniczne może być
podstawowe),
3. Mieszkania dla osób, których dochody nie pozwalają na płacenie ekonomicznych
czynszów, a których potrzeby mogą być realizowane przez wynajem mieszkań o czynszu
regulowanym, ustalonym nie na podstawie rzeczywistych kosztów utrzymania
budynków, ale w zależności od walorów miejsca zamieszkania,
W związku z tym rolę Towarzystw w realizacji celów lokalnej
strategii mieszkaniowej należy postrzegać jako możliwość
realizacji przez TBS następujących zadań:
1. Zwiększanie ogólnej dostępności mieszkań, przy czym TBS mógłby, w celu powiększania ogólnej
liczby mieszkań w gminie, być realizatorem nowych mieszkań wynajmowanych i własnościowych,
2. Powiększanie gminnego zasobu mieszkaniowego, ponieważ mieszkania wybudowane przez TBS,
w którym udziały ma gmina, wchodzą w skład takiego zasobu,
3. Promocja prywatnej własności mieszkaniowej poprzez przystąpienie do spółki osób fizycznych,
gotowych do sfinansowania swoimi udziałami kapitałowymi części kosztów budowy wznoszonych
przez TBS mieszkań,
4. Zwiększenie efektywności zarządzania istniejącymi zasobami mieszkaniowymi, w tym także
zasobami gmin, zwłaszcza, jeśli ich stan techniczny wymaga prac remontowo-modernizacyjnych
i sanacyjnych,
5. Stworzenie możliwości zamieszkania poza granicami konkretnej gminy, jeżeli podaż gruntów na
jej terenie jest niewystarczająca (m.in. w tym celu mogą powstawać Towarzystwa międzygminne),
6. Aktywizacją już działających, wyspecjalizowanych podmiotów związanych z mieszkalnictwem
(np. w celu ochrony miejsc pracy),
7. Zagospodarowanie terenów budowlanych, będących w posiadaniu różnych podmiotów, na
których realizacja mieszkań opartych na komercyjnych sposobach finansowania nie jest możliwa.
Minimalny program w tym zakresie to ustanowienie publicznie
znanej listy zasad współpracy gminy z wszystkimi Towarzystwami
także z tymi, które zostaną założone przez inne niż gmina osoby.
Lista taka mogłaby zawierać:
1. Wykaz gruntów i budynków, które przeznaczone są do wniesienia w aporcie
Towarzystwom spełniającym określone warunki,
2. Warunki udzielania przez gminę gwarancji kredytowych,
3. Warunki uzyskania zlecenia na zarządzanie zasobami mieszkaniowymi,
stanowiącymi własność gminy,
4. Warunki uzyskania przez TBS zleceń na inne usługi zamawiane przez gminę,
5. Wykaz innych form pomocy (organizacyjnej, prawnej itd.).
TBS a lokalna strategia mieszkaniowa - strategia
mieszkaniowa jako narzędzie realizacji zadań
gminy.
Ustawa o samorządzie gminnym oraz ustawa o ochronie lokatorów
mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego nałożyły na gminy
odpowiedzialność za zasoby mieszkaniowe jak zaspokajanie potrzeb
mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Do ustawowych zadań gmin należy
także opracowywanie i uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego
gminy oraz ustalania polityki gminnej w zakresie gospodarowania zasobami
mieszkaniowymi. Gmina może także opracowywać i realizować własne
programy gospodarcze i społeczno-gospodarcze.
Możliwości, jakie wprowadzono ustawą o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego, a także zmianami ustaw podatkowych i
dotyczących gospodarki gruntami należy odbierać jako subsydiarne działania
państwa, mające pomóc gminom w tworzeniu warunków do zaspokojenia
potrzeb mieszkaniowych ludności przy jednoczesnym zaangażowaniu tej
ludności w zaspokajanie tych potrzeb.
Odpowiedzialności samorządu terytorialnego za zaspokajanie potrzeb
mieszkaniowych wspólnoty samorządowej nie należy mylić z obowiązkiem
bezpośredniego budowania i utrzymywała mieszkań przez gminy.
Gminy mają, bowiem być przede wszystkim organizatorami różnych działań
czy programów i stymulować różne zjawiska, które dadzą tam gdzie tego
potrzeba, efekt w postaci dużej liczby mieszkań budowanych i remontowanych
przez różnych inwestorów. Gminne programy powinny, zatem odpowiadać na
pytanie:, co gmina ma zrobić, aby umożliwić innym inwestorom wybudowanie
tylu mieszkań, ile mieszkańcy gminy potrzebują, oraz umożliwić właścicielom
tych mieszkań ich prawidłową eksploatację.
Samodzielnie gminy zapewniać mają dach nad głową jedynie najuboższym,
bezdomnym oraz ofiarom katastrof i pożarów itp. W tym celu gminy budują
i posiadają mieszkania socjalne i komunalne oraz noclegownie.
Wypełnianie roli stratega w dziedzinie mieszkalnictwa wymaga od
gmin przygotowania strategicznego planu zawierającego główne
cele perspektywiczne kierunki działania gminy, uwzględniającego:
• Potrzeby i preferencje lokalnej społeczności, także działania zmierzające do korekty
tych potrzeb i preferencji,
• Dostępność istniejących w gminie zasobów mieszkaniowych oraz ich stan techniczny,
• Możliwości finansowe gospodarstw domowych, samej gminy, jak również możliwości
pozyskiwania środków pomocowych oraz kredytowych i innych oferowanych na wolnym
rynku,
• Rodzaj i aktywność podmiotów gospodarczych, prowadzących działalność w zakresie
mieszkalnictwa i budownictwa na obszarze danej gminy i w jej otoczeniu,
• Podaż terenów budowlanych i popyt na nie (z uwzględnieniem stosunków
własnościowych).
Plan strategiczny powinien stworzyć ramy do dalszych prac programowych, wytyczając
główne cele i kierunki działania oraz określając metody ich realizacji i wybierając
odpowiednie narzędzia. Opracowana strategia mieszkaniowa określać też powinna,
w jaki sposób oceniać się będzie realizację zamierzeń i jej rezultaty, aby można było
stwierdzić, w jakim stopniu zrealizowane zostały wybrane cele strategiczne.
TBS jako narzędzie realizacji
lokalnej strategii mieszkaniowej
Lokalna strategia mieszkaniowa powinna przede wszystkim
określić potrzeby mieszkaniowe, ich wielkość rodzaj,
charakterystykę i uwarunkowania. Potrzeby mieszkaniowe
lokalnej społeczności mają znamiona potrzeb hierarchicznych,
których podstawowe poziomy to:
• Mieszkania dla osób bezdomnych, których potrzeby mogą być realizowane
przez umieszczenie w domach opieki społecznej, schroniskach dla bezdomnych
lub przez wynajem mieszkań socjalnych albo komunalnych (są to raczej zadania
z zakresu pomocy społecznej)
• Mieszkania dla osób, które chwilowo znalazły się w niedostatku (np. na skutek
utraty pracy), a których potrzeby mogą być realizowane poprzez wynajem
mieszkań socjalnych lub pełno standardowych mieszkań komunalnych (lokale
takie są wynajmowane na czas określony, związany z okresem niedostatku, a ich
wyposażenie techniczne może być podstawowe),
Mieszkania dla osób, których dochody nie pozwalają na płacenie
ekonomicznych czynszów, a których potrzeby mogą być realizowane przez
wynajem mieszkań o czynszu regulowanym, ustalonym nie na podstawie
rzeczywistych kosztów utrzymania budynków, ale w zależności od walorów
miejsca zamieszkania,
•
• Mieszkania dla osób, których dochody są wystarczające do wynajmowania
mieszkań o czynszu ekonomicznym, pokrywającym pełny koszt utrzymania
budynków, ale równocześnie są zbyt małe, aby osoby te mogły płacić czynsz
wolny, którego składnikiem jest również zysk właściciela (dla tej grupy mogą
być odpowiednie mieszkania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego oraz
lokatorskie mieszkania spółdzielcze),
• Mieszkania dla osób, których dochody są wystarczające do zaspokojenia
swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku, wystarczają na zapłatę
czynszu wolnego lub na zakup mieszkania albo wybudowanie domu.
Określenie wielkości potrzeb w poszczególnych grupach oraz zróżnicowania potrzeb
wewnątrz wymienionych grup (w kontekście dostępności istniejących mieszkań i gęstości
ich zasiedlenia) prowadzić ma nie tylko do ustalenia rodzajów i skali potrzebnych działań
(programów), ale także do nadania im właściwych priorytetów. Równocześnie należy
także wybrać sposoby realizacji przyjętych programów.
Trzeba przy tym pamiętać, że wybrane do realizacji programy nie mogą być aktami
jednorazowymi, lecz powinny mieć charakter procesu o powtarzalnych elementach,
który odpowiednio monitorowany, winien być modyfikowany i dostosowany do
zmieniających się warunków (a także do potrzeb i preferencji wspólnoty lokalnej) oraz
do osiągniętych już (lub nie) celów.
Duża dowolność w kreowaniu Towarzystw Budownictwa Społecznego, gdyż w zależności
od wybranych celów mogą one zaistnieć w rozmaitych wariantach organizacyjnych
i kapitałowych, sprawia, że sposób korzystania z takich podmiotów (tak przez samorząd
lokalny, jak i przez inne osoby) może być wieloraki, ale zawsze będzie uzależniony od
lokalnych warunków. Rozmiary społecznego budownictwa czynszowego uzależnione
będą generalnie od potrzeb mieszkaniowych dwóch ostatnich spośród wymienionych
wcześniej grup (osób, które stać na opłatę czynszu ekonomicznego i na nic więcej oraz
osób, które mogą samodzielnie, bez pomocy gminy zaspokoić swoje potrzeby
mieszkaniowe).
W związku z tym rolę Towarzystw w realizacji celów lokalnej
strategii mieszkaniowej należy postrzegać jako możliwość
realizacji przez TBS następujących zadań:
• Zwiększanie ogólnej dostępności mieszkań, przy czym TBS mógłby, w celu powiększania ogólnej
liczby mieszkań w gminie, być realizatorem nowych mieszkań wynajmowanych i własnościowych,
• Powiększanie gminnego zasobu mieszkaniowego, ponieważ mieszkania wybudowane przez TBS,
w którym udziały ma gmina, wchodzą w skład takiego zasobu,
• Promocja prywatnej własności mieszkaniowej poprzez przystąpienie do spółki osób fizycznych,
gotowych do sfinansowania swoimi udziałami kapitałowymi części kosztów budowy wznoszonych
przez TBS mieszkań,
• Zwiększenie efektywności zarządzania istniejącymi zasobami mieszkaniowymi, w tym także
zasobami gmin, zwłaszcza, jeśli ich stan techniczny wymaga prac remontowo-modernizacyjnych
i sanacyjnych,
• Stworzenie możliwości zamieszkania poza granicami konkretnej gminy, jeżeli podaż gruntów na
jej terenie jest niewystarczająca (m.in. w tym celu mogą powstawać Towarzystwa międzygminne),
• Aktywizacją już działających, wyspecjalizowanych podmiotów związanych z mieszkalnictwem
(np. w celu ochrony miejsc pracy),
• Zagospodarowanie terenów budowlanych, będących w posiadaniu różnych podmiotów, na których
realizacja mieszkań opartych na komercyjnych sposobach finansowania nie jest możliwa.
Teoretycznie Towarzystwa mogą w swych planach pomieścić wszystkie wymienione
zadania, ale trudno sobie wyobrazić, aby je wszystkie naraz sprawnie realizowały.
W określonych warunkach, celowe będzie tworzenie TBS dla realizacji konkretnych,
wybranych zadań, a także założenie kilku Towarzystw realizujących te same zadania
(konkurencyjność), a nawet promocja wielu Towarzystw, których teren działania jest
większy niż obszar jednej gminy.
Wdrażanie społecznego budownictwa mieszkaniowego wymaga, aby wpierw sprecyzować
jego pożądane rozmiary, które, jak wiemy, zależne będą od istniejących warunków i
potrzeb.
Następnym krokiem byłoby określenie roli gminy w realizacji takiego programu.
Rola ta może być bezpośrednia i wówczas gmina będzie jedynym założycielem
Towarzystwa, albo pośrednia i wówczas gmina może być jego współwłaścicielem, a także
wspierająca i wówczas gmina będzie stymulować, ułatwiać i sponsorować przedsięwzięcia
Towarzystw będąc, co najwyżej mniejszościowym w nich właścicielem. Skala udziału
gminy i sposób wspierania przez gminę Towarzystw Budownictwa Społecznego powinny
zostać zdefiniowane w gminnej strategii mieszkaniowej.
Minimalny program w tym zakresie to ustanowienie publicznie znanej listy zasad
współpracy gminy z wszystkimi Towarzystwami także z tymi, które zostaną założone
przez inne niż gmina osoby.
Lista taka winna zawierać:
• Wykaz gruntów i budynków, które przeznaczone są do
wniesienia w aporcie Towarzystwom spełniającym określone
warunki,
• Warunki udzielania przez gminę gwarancji kredytowych,
• Warunki uzyskania zlecenia na zarządzanie zasobami
mieszkaniowymi, stanowiącymi własność gminy,
• Warunki uzyskania przez TBS zleceń na inne usługi zamawiane
przez gminę,
•
Wykaz innych form pomocy (organizacyjnej, prawnej itd.).
Taki program wymaga zupełnie innej metody działania niż
zakładanie jednego Towarzystwa, stanowiącego wyłączną własność
gminy, któremu zapewnia się monopolistyczną pozycję na rynku.
Pomoc gminy w pierwszym przypadku skierowana jest do wielu
osób, których zachęca się do aktywności i samodzielnego
zaspokajania swoich potrzeb. Może to być trudniejsze w realizacji
niż pomaganie tylko jednemu Towarzystwu, ale w zamian
zapewnia wykorzystanie wielu źródeł kapitałów i maksymalny
efekt w postaci możliwie największej liczby wybudowanych za te
środki mieszkań, przeznaczonych na wynajem. Skoncentrowanie
pomocy gminy na jednym tylko Towarzystwie, i to należącym
wyłącznie do gminy, w praktyce skutecznie wyeliminuje możliwość
rozwinięcia działalności przez inne Towarzystwa, które bez
pomocy gminy nie będą sobie w stanie poradzić.
Wspomniana lista zasad współpracy gminy z Towarzystwami
Budownictwa Społecznego stanie się dla wszystkich
zainteresowanych sygnałem, że gmina wybrała postawę
wspierającą wysiłki różnych Towarzystw oraz drogowskazem
wytyczającym możliwe kierunki działania. Pozwoli też na
określenie ryzyka, jakim obciążone jest angażowanie kapitałów
w TBS.
Dla Towarzystw Budownictwa Społecznego ważne
byłoby też upowszechnienie takich informacji,
jak:
• Zakres i warunki bezpośredniej interwencji gminy w powstających Towarzystwach,
• Rodzaje i wielkość bezpośredniej pomocy gminy dla podejmowanych przez
Towarzystwa przedsięwzięć z zakresu budowy mieszkań i ich modernizacji (dotacje,
pożyczki, subwencje, zamówienia, itp.),
• Przyjęty sposób zarządzania zasobami mieszkaniowymi, stanowiącymi własność gminy,
• Zasady stanowienia czynszów regulowanych w długich okresach,
• Zasady lokalnej polityki podatkowej,
• Zasady prywatyzacji gminnych zasobów mieszkaniowych,
• Zasady zbywania terenów, które w okresie najbliższych 2 - 5 lat zamierza się udostępnić
w celu realizacji społecznego budownictwa mieszkaniowego,
• Podstawowe warunki, jakie należy spełnić, aby móc ubiegać się o wsparcie gminy.
Posiłkując się tymi informacjami, każdy zainteresowany (a dotyczy to zwłaszcza
osób fizycznych) mógłby przed podjęciem decyzji określić skalę ryzyka
i sprecyzować cele główne i dodatkowe zakładanego Towarzystwa oraz wybrać
najlepszą do realizacji tych celów formę organizacyjno-prawną. Mógłby też
lepiej ocenić, jaka wielkość i struktura kapitału założycielskiego byłyby
najbardziej odpowiednie dla zakładanego przez niego Towarzystwa.
Zawarte w przepisach udogodnienia, takie jak możliwość skorzystania
z preferencyjnego kredytu i zwolnień z podatku dochodowego, mogą skłaniać do
zakładania Towarzystw Budownictwa Społecznego z pominięciem wcześniejszej
analizy ekonomicznej opłacalności takiego przedsięwzięcia w dłuższym okresie.
Pokusie takiej mogą ulegać zarówno osoby fizyczne, jak
i gminy oraz inne osoby prawne. Jednak pominięcie niezbędnych analiz
ekonomicznych podczas zakładania Towarzystwa spowoduje, że już na początku
działalności mogą ujawnić się rozmaite zagrożenia, które m.in. utrudnią
współpracę z gminą.
Współpracę taką powinna, uwzględniać każda lokalna strategia
mieszkaniowa, ponieważ gdy tylko pojawi się, nawet bez żadnych
zabiegów ze strony władz samorządowych, choć jedno
Towarzystwo prowadzące działalność na terenie gminy, to
współpracy z nim gminą nie może uniknąć. Ustawodawca, bowiem
wyposażył gminy w określone prerogatywy, ale i obowiązki w
stosunku do Towarzystw Budownictwa Społecznego działających
na ich terenie, którymi są m.in.:
• Prawo do wprowadzenia przedstawiciela gminy do składu rady
nadzorczej,
• Obowiązek zawierania umów o współdziałaniu Towarzystwa
z gminą (m.in. w zakresie przeznaczania mieszkań dla
konkretnych najemców).
Wykonanie tych przepisów pozwoli uczynić Towarzystwa przydatnym
narzędziem realizacji polityki gminy i gminnych programów mieszkaniowych.
Możliwości te pozostaną jednak niewykorzystane, gdy gmina nie ma takich
programów. Wówczas można się spodziewać wzrostu nie zaspokojonych potrzeb
i problemów mieszkaniowych. Traci się też szansę na wykorzystanie wolnych
środków finansowych ludności do budowy mieszkań i częściowo szansę na
szybszy rozwój gospodarczy gminy.
Posiadanie własnej strategii mieszkaniowej gwarantuje, że różne, nawet drobne
i z pozoru nieistotne inicjatywy mieszkańców i podmiotów gospodarczych mogą
zostać wykorzystane w celu rozwiązywania problemów mieszkaniowych.
Elastyczna, ulegająca w miarę upływu czasu modyfikacji, strategia będzie też
źródłem wiedzy o tym, jak należy skorygować rolę i zadania funkcjonujących
już Towarzystw, a także rolę i zadania gminy w odniesieniu do tych Towarzystw,
w zależności od zmieniających się warunków.
Polityka i strategia mieszkaniowa
miast i gmin to klucz do rozwoju
gospodarczego wspólnot
samorządowych
Realizacja polityki mieszkaniowej powierzona została samorządom terytorialnym, gdyż wynika to
z lokalnych warunków i możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych miejscowego
społeczeństwa. Zadanie to wynika z ustawy zasadniczej i ustaw szczegółowych.
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej w art. 75 ust. 1 nakłada na władze publiczne prowadzenie
polityki w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swoich obywateli.
Ustawa z dnia 21 czerwca, 2001 r. „O ochronie praw lokatorów w mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie kodeksy cywilnego nakłada na wspólnoty samorządowe tworzenie warunków do
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej.
Wykonywanie zadań własnych gminy umożliwiają:
• Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym,
• Ustawa z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych.
Powyższe ustawy określają zadania własne gminy, źródła dochodów, zasady udzielania
i przekazywania gminom subwencji i dotacji państwa, a także warunki zaciągania kredytów na
realizację tych zadań.
Biorąc pod uwagę powyższe powody – przygotowanie lokalnej strategii i polityki mieszkaniowej
staje się niezbędnym krokiem do podjęcia przez władze lokalne. Strategiczne podejście do
mieszkalnictwa jest szczególnie ważne w sytuacji, gdy ograniczone są środki finansowe i brak jest
innych możliwości szybkiej poprawy warunków mieszkaniowych ludności na obszarze działania
gminy.
W krajach Unii Europejskiej samorządy lokalne opracowują strategie rozwoju
miast ze szczególnym uwzględnieniem mieszkalnictwa.
Lokalne strategie mieszkaniowe powinny zawierać:
• Opracowanie lokalnych zasad, które wykorzystują i adaptują
założenia i ustalenia polityki mieszkaniowej państwa.
• Rozszerzenie tych zasad o lokalne ustalenia wynikające ze
specyficznych cech społeczności miasta oraz jego finansowej
możliwości.
Przygotowania lokalnej strategii mieszkaniowej jest zadaniem
interdyscyplinarnym, musi, zatem uwzględniać wiele czynników społecznych
ekonomicznych, przestrzennych, architektonicznych, a nawet ekologicznych.
Władze lokalne muszą opracować najpierw ogólne strategie rozwoju swoich
miast i gmin. W nich to umiejscowiony zostanie obszar mieszkalnictwa, który
wymusi na samorządzie lokalnym opracowanie szczegółowej strategii i polityki
mieszkaniowej miasta.
Przystępując do opracowania lokalnych strategii mieszkaniowych należy mieć
świadomość, że spotykane w mieszkalnictwie problemy nie wszędzie będą takie
same. W poszczególnych miastach z różnym nasileniem występują problemy
budownictwa mieszkaniowego, w tym – rozwój towarzystw budownictwa
społecznego – remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych.
Do opracowania koncepcji lokalnej strategii mieszkaniowej nieodzowne jest
dokładne zdiagnozowanie obecnej sytuacji, by na tej podstawie wyodrębnić
główne cele i czynniki, które determinują obecną i przyszłą sytuację, a także
wykażą silne i słabe strony oraz szanse i zagrożenia przedsięwzięć
mieszkaniowych.
Strategia mieszkaniowa w mieście musi być opracowana na podstawie obecnego
porządku prawnego wynikającego z ustaw zasadniczych i szczegółowych.
Na dzień dzisiejszy – gminy mają dość duży margines wyboru drogi rozwoju
miasta, w tym również mieszkalnictwa oraz wyboru sposobu gromadzenia
i kierunków przeznaczenia własnych środków finansowych na ten cel.
Gminy – w ramach strategii mieszkaniowej wpływają na poprawę sytuacji
mieszkaniowej nie tylko poprzez bezpośrednie zaangażowanie własnych
środków, ale także przez różne działania stymulacyjne, organizatorskie
i wspomagające innych inwestorów np. spółdzielnie mieszkaniowe, inwestorów
prywatnych czy deweloperów, którzy podejmują się budownictwa
mieszkaniowego w mieście.
Przy przystąpieniu do opracowania strategii mieszkaniowej w mieście –
władzom lokalnym – powinno towarzyszyć przekonanie, że działania przyjęte
w założeniu do strategii zmierzają do poprawy warunków mieszkaniowych
i podnoszą ogólny poziom życia w mieście, skłaniają mieszkańców miasta do
oszczędzania oraz inwestowania we własne mieszkanie i że są wymiernym
elementem do oceny skuteczności i efektywności działania władz lokalnych.
Pomoc Państwa wspierająca
rozwój budownictwa
mieszkaniowego
w wybranych państwach Unii
Europejskiej
Sytuacja w wybranych państwach
Unii Europejskiej
AUSTRIA
Pomoc państwa
Subsydia do budowy domów oferowane są realizatorom budownictwa
społecznego, firmom budującym dla zysku i osobom prywatnym budującym
domy. Fundusze przekazywane są w postaci pożyczek publicznych i rocznych
dotacji tak, aby zmniejszyć koszt pożyczek bankowych. Dotacje bezzwrotne
pokrywające koszty budowy zostały zaniechane na początku XXI wieku.
Dotowane są remonty i renowacje budynków jak również projekty związane
z poprawą otoczenia i budową nowych mieszkań.
Zdefiniowanie metod promowania i rozdysponowanie dotacji jest zadaniem
rządów federalnych (prowincji). Środki finansowe dostarcza rząd federalny
(z podatków niemających z góry zapisanego przeznaczenia lub z budżetu
federalnego), który rozdziela je pomiędzy prowincje. Te z kolei dokładają swoją
część (mniejszą). Ponadto, stosowane są spłaty wcześniejszych publicznych
pożyczek hipotecznych, które są ponownie “inwestowane” w dotacje państwowe.
(Od roku 2001 obowiązek reinwestowania zwrotów został częściowo uchylony.
Pomoc państwa
Udział rządu federalnego i prowincji jest przedmiotem ogólnego kontraktu pomiędzy
rządem federalnym a poszczególnymi prowincjami, który reguluje dystrybucję podatku
federalnego (Finanzausgleich). Kontrakt ten jest odnawiany, co cztery lata i ma duże
znaczenie polityczne. Obecny kontrakt obejmuje okres od 2005 do 2008 roku.
Podczas ostatnich ustaleń w roku 2004 zaakceptowany został na poziomie 1.8 biliona
Euro rocznie, czyli utrzymany został na tym samym poziomie od 1996 roku. Przed tym
okresem wartość ta zmieniała się, bo była powiązana z wysokością podatku
dochodowego. Ponieważ problemy mieszkaniowe i dotacje na ten cel są problemami
o dużym znaczeniu politycznym w związku z tym wszelkie zmiany wprowadzane są
stopniowo.
Istnieją również ulgi podatkowe:
1. Stowarzyszenia mieszkaniowe typu “Limited-profit” są zwolnione z podatku od
dochodów, co traktowane jest jako rekompensata za obowiązek reinwestowania ich
własnych funduszy w mieszkalnictwo; wyjątek stanowi sytuacja, kiedy w wyniku
specjalne prowadzonych kalkulacji okaże się, że środki własne stały się nadmierne;
2. W niektórych prowincjach prawo zmusza samorządy do zwalniania mieszkalnictwa
subsydiowanego z podatku gruntowego na określony czas.
Czynsze
Czynsze są regulowane przez ustawę o lokatorach, ustawę o mieszkalnictwie “limited profit”
i ustawę o promowaniu mieszkalnictwa. Uzależniają one czynsze od typu właściciela, wieku
budynku, przynależności budynku do zasobów mieszkaniowych prywatnych lub samorządowych,
niesubsydiowanych lub subsydiowanych.
Zgodnie z ustawą o mieszkalnictwie typu “limited profit”, czynsze w mieszkaniach będących w
posiadaniu tego typu towarzystw mieszkaniowych muszą być kalkulowane zgodnie z zasadą zwrotu
kosztu budynku w trakcie jego użytkowania.; to oznacza, że kalkulacje robi się w odniesieniu do
zwrotu zaciągniętych pożyczek plus ograniczony dodatek na środki własne plus stała stawka
przeznaczona na remonty (przyszłe) i 2% nadwyżki. Po spłaceniu pożyczek istnieje statutowy limit
czynszu, który jest znacznie poniżej wysokości czynszów rynkowych, ustalonych dla starszych
budynków przez ustawę o lokatorach.
Podobnie, ustawa o promowaniu mieszkalnictwa w budynkach prywatnych i samorządowych, o ile
objęte są publicznymi subsydiami, reguluje czynsze na podstawie kosztów, przez ale tylko przez
okres spłaty pożyczek, po czym renty ustala się tak jak dla zasobów niesubsydiowanych.
W przypadku prywatnych, niesubsydiowanych zasobów mieszkaniowych – jak również
niesubsydiowanych mieszkań należących do samorządów – czynsze nie są regulowane dla budynków
zbudowanych po roku 1945, ale te zbudowane wcześniej mają czynsz limitowany.
DANIA
Pomoc państwa
Pożyczki samorządowe, kredyty nie oprocentowane z okresem
karencji do 50 lat przyczyniają się do rozbudowy – na poziomie
7% kosztów budowy z roku 2001. Lokatorzy również muszą
wyłożyć 2% kapitału, ale mogą w tym celu otrzymać pożyczkę
samorządową. Reszta finansowana jest z kredytów prywatnych.
Koszt obsługi kredytów prywatnych, po wzięciu pod uwagę
indeksowanego wkładu lokatorów z czynszów (patrz poniżej)
opłacany jest przez rząd centralny, co oznacza, że rząd ponosi
ryzyko stawki procentowej. Kiedy opłaty lokatorów przekraczają
cały koszt kredytu, dotacja staje się negatywna i lokatorzy
zaczynają płacić na rzecz Centralnego Funduszu Budownictwa.
Nie ma innej pomocy państwowej za wyjątkiem gwarancji
udzielanych przez władze lokalne na kredyty prywatne.
Czynsze
Dla każdej nieruchomości czynsze są kalkulowane w odniesieniu
do całościowego kosztu (3.4% całych kosztów budowy plus koszty
operacyjne, włącznie z utrzymaniem, ustalone zgodnie z
ogólnokrajową formułą). Koszty te są indeksowane przez 35 lat na
poziomie 75% poziomu rocznej inflacji. W efekcie powstają
anomalie w odniesieniu do czynszów. Starsze (i często bardzo
pożądane) nieruchomości w centrach miast mogą mieć istotnie
niższe czynsze od nieruchomości na peryferiach. To prowadzi do
nadmiernego popytu w wielu regionach i pustostanów w innych.
Reguły dotyczące tego procesu kalkulowania czynszów sięgają, co
najmniej do roku 1967. Czynsze nie są obniżane po spłaceniu
kredytu budowlanego.
FINLANDIA
Pomoc państwa
Czynszowe budownictwo społeczne jest subsydiowane na trzy sposoby:
System ARAVA, w którym Fiński Fundusz Mieszkaniowy zapewnia kredyty na bardzo
korzystnych warunkach na maksimum 90-95% kosztu budowy. Kredyty udzielane są na okres
35 lat, są indeksowane w taki sposób by płatność rosła, co roku o wysokość Konsumenckiego
Indeksu Cen plus stały dodatek (obecnie 1%). Ten system prowadzi do najniższych czynszów
i istnieją limity dochodów dla lokatorów.
System subsydiowania kredytów polega na stosowaniu kredytów komercyjnych, a dotacje
państwa pokrywają część oprocentowania. Ponadto, kredyt jest gwarantowany przez państwo.
Warunki kredytu oraz poziom oprocentowania muszą wynikać z konkurencji i być
zaakceptowane przez Fundusz Mieszkaniowy. Zwrot może następować jako stały poziom
amortyzacji albo przez indeksację zależną od rodzaju kredytu, ale przy podobnym zysku.
Dotacja do oprocentowania udzielana jest tylko przy oprocentowaniu przekraczającym 3,5%,
w pierwszym roku na poziomie 95% nadwyżki a następnie zmniejsza się, tak, aby spaść do
zera po 19 latach. Przy tym systemie limity dochodów dla lokatorów są trochę wyższe.
System „prawo do mieszkania” jest finansowany przez kredyty ARAVA i przez kredyt
komercyjny z subsydiowanym oprocentowaniem, ale wymagany jest wyższy wkład lokatorów
i nie ma limitu dochodów, chociaż jest lista oczekujących na mieszkania dostępne w tym
systemie.
Pomoc państwa
Wszystkie te systemy oparte są na zasadzie cena-koszt, czyli czynsze muszą
odzwierciedlać koszty. Czynszowe budownictwo mieszkaniowe musi być
użytkowane na wynajem przez 40 lat a czynsze uzależnione od faktycznych
kosztów powiększonych o koszt utrzymania i kredytu. Zysk nie może być
wyprowadzany z systemu przez okres od 40 do 45 lat, za wyjątkiem sytuacji,
kiedy część kosztów pochodziła z rezerw własnych firmy. Do kosztów można
zaliczać prowizje na przeszłe remonty i renowację nieruchomości.
Budżet państwa corocznie ustala maksymalne kwoty pożyczek państwowych,
które mają być przeznaczane na mieszkalnictwo i maksymalne dotacje do
oprocentowania kredytów.
Czynsze
Czynsz jest kosztowy – włącznie z kapitałem zainwestowanym
przez właściciela (zazwyczaj 5 do 10% całości kosztów) na
poziomie 2% powyżej oprocentowania rządowych obligacji
pięcioletnich przy maksimum statutowym na poziomie 8%.
Obecnie jednak częściej zdarza się łączenie czynszów, chociaż
zjawisko to występuje z różną częstotliwością w różnych rejonach.
FRANCJA
Pomoc państwa
Pożyczki państwowe o korzystnym oprocentowaniu pozostają podstawowym źródłem finansowania
budownictwa społecznego. Będąca własnością państwa Caisse des Dépôts et Consignations (CDC)
jest przekaźnikiem funduszy z rachunków oszczędnościowych zwolnionych z podatku.
Oprocentowanie jest równe temu, jakie oferuje Livret A, najbardziej popularny francuski produkt
oszczędnościowy, plus 1.15 % na koszt operacji bankowych prowadzonych przez Savings Bank oraz
pocztę. Oprocentowanie Livret A oparte jest na formule związanej z oprocentowaniem Euribor
oraz poziomem inflacji i jest weryfikowane, co pół roku. Można dyskutować, czy to korzystne
oprocentowanie jest w rzeczywistości pomocą państwa. W większości przypadków, pożyczki są
gwarantowane przez władze lokalne.
Główna dotacja rządu centralnego dla budownictwa społecznego została zastąpiona zmniejszeniem
VAT-u z 19,6 do 5,5 % dla zakupu ziemi i nowego budownictwa społecznego. Istnieją jednak jeszcze
dotacje na poziomie 2,5 i 5% dla nowego budownictwa (oraz sięgające 20% kosztów dla programów
skierowanych do grup najniżej zarabiających). Dotacje i nisko oprocentowane kredyty są również
oferowane przez Fundusz Pracodawców, zwany 1% daniną.
Istnieje zwolnienie z podatków na okres 25 lat (zamiast 2 lat w przypadku sektora rynkowego
i budowy rezydencji) a czasem rządowe bądź samorządowe dotacje do zakupu ziemi. Ponadto,
organizacje budownictwa społecznego są zwolnione z podatku dochodowego i biznesowego.
W przyszłości tylko Usługi Powszechnego Znaczenia Ekonomicznego dostarczane przez takie
organizacje będą zwolnione z podatku.
Czynsze
Oparcie systemu finansowania w mieszkalnictwie społecznym na projektach
oznacza, że czynsze są zależne przede wszystkim od kosztów historycznych.
Francuskie ministerstwo mieszkalnictwa wydaje rozporządzenia odnośnie
czynszów, a maksymalne czynsze dla budynków, dla których wykorzystane były
subsydiowane kredyty, aby stworzyć mieszkania dla grup o niskich dochodach
ustalane są poniżej tych limitów. Aby zachęcić do wynajmowania mieszkań dla
różnych grup ludności w nowych budynkach wyznaczone limity powinny
umożliwić dostęp do mieszkań dla 2/3 rodzin, ale 30% mieszkań musi być
wynajętych lokatorom, których dochody stanowią poniżej 60% limitów.
Jednakże podstawowym czynnikiem wyznaczającym czynsze jest wciąż wiek
danej nieruchomości, a to z powodu wcześniejszych zasad regulacji tychże.
Istnieje silny rynkowy sektor czynszowy z danymi dostępnymi np. dla
określonego miasta.
IRLANDIA
Pomoc państwa
Od roku 1980 istnieje wzmocnione państwowe finansowanie kapitałowe dla
społecznego budownictwa czynszowego dostarczanego przez stowarzyszenia
mieszkaniowe, które są non-profit, dobrowolne i spółdzielcze. Obecnie wzrosło
to do 100% całego kosztu zakupu parceli i kosztów budowy, ale przy
istniejących maksymalnych limitach na jednostkę mieszkaniową. Czasami,
miejscowe władze, które akceptują każde podanie, mogą zgodzić się na pewną
elastyczność w stosunku do tych limitów. Ponadto, rząd obserwuje rynek
i pilnuje by poziom dotacji nie był zbyt wysoki. Podobna wysokość dotacji
występuje na poziomie lokalnym. Ponieważ dotacje są traktowane jak
warunkowe kredyty hipoteczne ich zwrot może być wymuszony, jeżeli
przeznaczenie mieszkań zostanie zmienione.
Pomoc państwa
Ponieważ czynsze są niskie (patrz poniżej) istnieje również dotacja na zarządzanie
i utrzymanie (pokrywająca również utworzenie funduszu na przyszłe główne remonty),
która jest zapewniana przez władze lokalne dla mieszkań zajętych. Wysokość tej dotacji
wynosiła w roku 2003/2004 600 Euro na mieszkanie. Większość stowarzyszeń ma w
zarządzie poniżej 100 mieszkań, chociaż kilka największych zarządza nawet ponad 2000
mieszkań. Dzięki pomocy państwa powstały nowe typy projektów i usług
mieszkaniowych, włącznie z bardziej specjalistycznymi projektami mieszkaniowymi dla
bezdomnych, osób starszych i niepełnosprawnych.
Zgodnie z Ustawą o Planowaniu i Rozbudowie z roku 2000, władze lokalne mają prawo
do zakupu po cenach rynkowych do 20% parceli będących w rękach prywatnych
z przeznaczeniem na dostępne mieszkania. Poza zakupem parceli prawo pozwala
również na zakup do 20% jednostek w prywatnych budynkach z przeznaczeniem ich na
mieszkania społeczne. Polityka ta uważana jest za kontrowersyjną, ale doprowadziła do
wzrostu liczby mieszkań społecznych.
Pomoc państwa
Dla celów podatkowych irlandzkie organizacje budownictwa społecznego są traktowane
jako organizacje charytatywne i nie podlegają opodatkowaniu od dochodów, jako że
nadwyżki nie są rozdzielane. Wszelkie przekazanie otrzymanych dotacji na cele nie
charytatywne jest kwestionowane przez Izby Skarbowe, które nie uznałby tej ulgi
w podatku jako pomoc państwa.
Nie ma opłat skarbowych od przeniesienia własności parceli.
Czynsze
Czynsze są uzależnione od dochodów rodzin poprzez formułę
ustaloną przez rząd i stanowią jedynie 10 do 16% dochodów.
Nie są powiązane z wielkością mieszkania.
SZWECJA
Pomoc państwa
Dotacje do oprocentowania były podstawowym sposobem dotowania w Szwecji,
ale zostały one w znacznej mierze wycofane w latach dziewięćdziesiątych,
po reformie podatkowej z roku 1991. W roku 2001 rząd raz jeszcze zdecydował
się zwiększyć dotacje, przede wszystkim na czasowe wsparcie do budownictwa
czynszowego, zarówno samorządowego jak i prywatnego, w rejonach o dużym
zapotrzebowaniu. Budowa nowych mieszkań przez ostatnią dekadę była na
historycznie niskim poziomie sięgając 15-18 000 mieszkań rocznie. Obecnie rząd
wyznaczył plan docelowy na poziomie 120 000 nowych mieszkań
wybudowanych między rokiem 2003 a 2006. Oczekuje się, że ponad 50% będzie
na wynajem, prywatne lub publiczne. W roku 2003 rząd rozpoczął kolejny
program wsparcia by zachęcić do budowy mniejszych mieszkań na wynajem,
prywatnych i publicznych.
Pomoc państwa
System dotacji dzieli poziom oprocentowania pomiędzy rząd i samorządowe firmy budowlane lub
prywatnych właścicieli, a dotacja jest ustalana na poziomie 10-15% przez cały okres kredytowania,
aby imitować efekt ulgi podatkowej. Jednakże, system dotacji dzieli ryzyko związane
z oprocentowaniem kredytów pomiędzy rząd i samorządowe firmy mieszkaniowe lub właścicieli
prywatnych w taki sposób, że zarówno samorządowi jak i prywatni właściciele niechętnie budują,
nawet, jeżeli zapotrzebowanie jest wysokie. W regionach miejskich o wyższym zapotrzebowaniu
koszty były zbyt wysokie a ziemia zbyt trudna do dostania by można było dużo budować. W
przyszłości może być większy nacisk położony na renowację.
Wszyscy właściciele mieszkań (właściciele prywatni, publiczni, spółdzielnie) mogą otrzymać
gwarancje rządowe by otrzymać wyższe kredyty niż jest to normalnie możliwe bez takiego
zabezpieczenia. System nie działał wystarczająco dobrze i ostatnimi czasy rząd bardziej hojnie
rozdawał gwarancje. Samorządy też mogą czasem gwarantować kredyty zaciągane przez publiczne
(samorządowe) firmy mieszkaniowe w prywatnym sektorze finansowym.
Inne, mniejsze i czasowe formy pomocy państwa to:
• Wsparcie inwestycyjne dla producentów mieszkań na wynajem (zarówno publicznych jak
i prywatnych) do wysokości około 15% całego kosztu budowy;
• Drobne wsparcie inwestycyjne na instalację wind w starszych budynkach.
Czynsze
Zgodnie z Ustawą o Mieszkalnictwie lokalna samorządowa firma mieszkaniowa
każdego roku negocjuje czynsze z miejscowym związkiem lokatorów. Jest to
system unikalny w całej Europie. Czynsze są oparte na budżecie “nie-dlazysku”. Struktura odzwierciedla różnice jakościowe między poszczególnymi
mieszkaniami. Jednakże koszty brane pod uwagę są w większości historyczne
i czynsze odzwierciedlają głównie wiek zasobów mieszkaniowych. W bardziej
oddalonych od centrum lub słabszych ekonomicznie regionach wysokość
czynszów jest bliższa wysokości rynkowej, ale w regionach takich jak okolice
Sztokholmu są znacząco niższe.
W zasadzie to ogólne koszty firm samorządowych decydują o wysokości
czynszów. Na tej podstawie negocjacje różnicują czynsze w zależności od
rodzaju mieszkania i jego położenia. Czynsze w firmach samorządowych
wyznaczają górne limity dla sektora prywatnego, zarówno dotowanego jak i nie.
SYSTEM FINANSOWANIA
BUDOWNICTWA
SPOŁECZNEGO
W UNII EUROPEJSKIEJ
Propozycja złożona przez
Polską Izbę Gospodarczą TBS
do CECODHAS
organizacji macierzystej w Unii Europejskiej
Spis treści:
1. Co to jest budownictwo społeczne na tle rozważań, jakie są prowadzone
w Unii Europejskiej, i w środowisku TBS zrzeszonym w Polskiej Izbie
Gospodarczej?
2. Propozycja systemu finansowania budownictwa społecznego,
3. Co winien zawierać projekt realizacyjny programu budownictwa socjalnego
w krajach Europy środkowej i wschodniej wchodzących do Unii
Europejskiej?
4. Przykładowe reguły, jakie winny rządzić systemem budownictwa
społecznego
1. Co to jest budownictwo społeczne na tle rozważań, jakie są
prowadzone w Unii Europejskiej i w Polsce w środowisku TBS
zrzeszonym w Polskiej Izbie Gospodarczej TBS?
Co to jest budownictwo społeczne - czy jest to budownictwo:
a) Realizowane przez specjalnie do tego powołane, stosownym prawem, organizacje
gospodarcze?,
b) Realizowane dla określonego odbiorcy o dochodach również określonych przez
stosowne prawo?,
c) Realizowane w określonych przez prawo technikach technologiach i w określonej
przez to prawo cenie?.
Czy tez jest o budownictwo społeczne spełniające wszystkie wymienione wyżej warunki
lub ich cześć?
Kiedy możemy mówić o systemie budownictwa społecznego, jakie warunki winniśmy
spełnić, aby to, co tworzymy możemy już określić jako SYSTEM BUDOWNICTWA
SPOŁECZNEGO?
Na te i inne pytania spróbuję w niniejszym materiale odpowiedzieć.
2. Propozycja systemu finansowania budownictwa społecznego,
Finansowanie budownictwa społecznego polegałoby na np. wydzieleniu
z Funduszy Strukturalnych, (których? - do uzgodnienia) FUNDUSZU DOPŁAT
dla krajowych banków państwowych obsługujących zadania zlecone przez
Państwo (tak jak np. w Polsce takim bankiem jest Bank Gospodarstwa
Krajowego), przeznaczonego na dopłaty do obsługi oprocentowania kredytów
na budownictwo społeczne, jakie udzielają czy udzielałyby banki komercyjne.
Dopłaty te byłyby w wysokości odpowiadającej różnicy pomiędzy rynkową
stopą oprocentowania stosowaną przez określony bank komercyjny
a oprocentowaniem, na jakie udzielane byłyby beneficjantom kredyty dla
realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych budowy mieszkań społecznych.
Czas spłaty takich kredytów nie mógłby być dłuższy niż 40 lat.
Przykładowo, jeśli bank komercyjny oferowałby kredyt oprocentowany w wysokości 4%,
to otrzymywałby dopłatę z ww. banku państwowego (lub instytucji finansowej do tego
powołanej, (jaką np. w Polsce jest Krajowy Fundusz Mieszkaniowy) w wysokości np.,
2%. Zatem beneficjent otrzymywałby z banku komercyjnego kredyt oprocentowany
w wysokości 2% (4% minus 2% = 2%).
Wprowadzenie systemu dopłat zamiast kredytów, (jakie np. udzielił EBI Polskiemu
Bankowi Gospodarstwa Krajowego angażowałby w konsekwencji znacznie mniejsze
środki finansowe z funduszy unijnych niż kreowanie kredytów preferencyjnego czy
dopłat na sfinansowanie w 100% ww. inwestycji.
Oznacza, że dopłatami z ww. systemu można by wykreować wielokrotnie większe kredyty
mieszkaniowe, bo zaangażowane by były środki finansowe krajowych banków
komercyjnych.
Krajowe banki komercyjne wsparte dopłatami z ww. systemu dopłat (dystrybuowanego
jak już powiedziałem przez krajowe banki państwowe) udzielałby kredytów
o oprocentowaniu 2% lub niższym podmiotom gospodarczym – realizatorom
budownictwa społecznego.
System umów zawieranych pomiędzy ww. krajowymi bankami państwowymi
czy instytucjami finansowymi (jak w Polsce KFM) byłby np. we właściwości
odpowiednich agend państwowych (do określenia, jakich).
3. Co winien zawierać projekt realizacyjny programu
budownictwa społecznego w, Unii Europejskiej?
Projekt realizacyjny programu budownictwa społecznego w krajach Unii
Europejskiej winien np. zawierać:
a) Ustalenie wspólnych reguł określających, co to są jest budownictwo
społeczne, jakimi prawami winno się ono rządzić, jakie są, zatem w
konsekwencji konieczne zmiany w prawie ww. krajów, aby ujednolicić
i uporządkować je z prawem Unii Europejskiej:
• Nazewnictwo,
• Prawo narodowe,
• Standardy budowlane,
• Reguły zamówień publicznych.
Przygotowany w konsekwencji winien być, między innymi, międzynarodowy
słownik terminologiczny zawierający w sobie ww. problemy.
b) Prezentację stanu istniejącego w każdym z ww. krajów tj:
•
Prezentację prawa rządzącego budowa, finansowaniem i eksploatacją zasobów społecznych,
•
Prezentację istniejących programów rządowych, lokalnych budowy i eksploatacji zasobów mieszkań
społecznych,
•
Informację nt. istniejących zasobów mieszkaniowe na wynajem ogółem,
•
Informację nt. istniejących zasobów mieszkaniowych komunalnych wymagających rewitalizacji,
•
Informację nt. potrzeb mieszkaniowych na mieszkania społeczne,
•
Informację nt. istniejących funduszy lokalnych na rewitalizacje istniejących zasobów mieszkań społecznych,
•
Informację nt. istniejących funduszy lokalnych i sposobu ich wykorzystania na budowę mieszkań społecznych,
•
Informację nt. istniejących struktur pozarządowych mających swój statutowy obowiązek budowania
i eksploatacji mieszkań społecznych,
•
Informację nt. istniejących struktur pozarządowych mających swój statutowy obowiązek wspieranie
lokatorów mieszkań społecznych i innych, gdy takiego wsparcia potrzebują,
•
Informację nt. funduszy państwowych, komunalnych przeznaczonych na budowę, remonty mieszkań
społecznych,
•
Informację nt. funduszy państwowych, komunalnych, innych wspierających lokatorów mieszkań społecznych.
c) Prezentację stanu istniejącego w krajach Unii Europejskiej (w
tym i wśród członków CECODHAS) tj:
•
Prawa rządzącego budowa, finansowaniem i eksploatacją mieszkań
społecznych,
• Istniejących programów rządowych, lokalnych budowy i eksploatacji
zasobów mieszkań społecznych,
• Struktur pozarządowych mających swój statutowy obowiązek budowania
i eksploatacji mieszkań społecznych,
• Struktur pozarządowych mających swój statutowy obowiązek wspieranie
lokatorów mieszkań społecznych i innych, gdy takiego wsparcia potrzebują,
• Funduszy państwowych, komunalnych przeznaczonych na budowę, remonty
mieszkań społecznych,
• Funduszy państwowych, komunalnych, innych wspierających lokatorów
mieszkań społecznych.
d) Projekt zmian w programie realizacyjnym wykorzystania
funduszy strukturalnych umożliwiających przeznaczenie tych
funduszy na:
• Realizacje infrastruktury technicznej, socjalnej, społecznej towarzyszącej
budownictwu społecznemu,
• Realizacje narodowych programów budowy mieszkań społecznych,
• Realizacje działań związanych z rewitalizacją aktywności gospodarczej
regionów szczególnie dotkniętych bezrobociem - aby tworzyć możliwości
aktywnego współdziałania lokatorów zasobów społecznych w utrzymaniu
tych zasobów, w których mieszkają.
e) Rolę organizacji narodowych i CECODHAS w:
• Tworzeniu pozarządowych struktur realizacyjnych,
• Tworzeniu nacisku na instytucje Unii Europejskiej w celu
realizacji założonych planów.
4. Przykładowe reguły, jakie winny rządzić systemem
budownictwa społecznego
1. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać tworzenie narzędzi do
realizacji celów, dla jakich tworzy się system. Tymi narzędziami winny być organizacje
gospodarczych tworzone na podstawie istniejącego w danym kraju kodeksu handlowego czy
kodeksu spółek handlowych (jak np. w Polsce).
2. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze ww. narzędzia –
organizacje gospodarcze tworzą społeczności lokalne jak miasta, gminy czy związki gmin,
3. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze w tych narzędziach ww.
społeczności lokalne mają udziały:
a) 100% - lecz pod warunkiem, ze taką organizacją gospodarczą nie rządzą rady miast, gmin,
czy związków gmin a jedynie burmistrzowie, prezydenci, szefowie związków
międzygminnych (w Polsce Powiatów),
b) Do 100% - gdzie dopuszcza się również udział innych zainteresowanych podmiotów
gospodarczych jak np.: przedsiębiorstw budowlanych, producentów materiałów
budowlanych, przedsiębiorstw gospodarki komunalnej, lokalnych banków, a także
przedsiębiorstw, które chcą w ten sposób rozwiązywać problemy mieszkaniowe swoich
pracowników. Tworzone jest, zatem PARTNERSTWO PUBLICZNO-PRYWATNE (a więc
związek kapitału publicznego i prywatnego)
4. System społecznego budownictwa czynszowego może przewidywać budowanie mieszkań
społecznych przez inne organizacje gospodarczej niż wyżej wymienione jak np. deweloperów,
lecz musi ich obowiązywać m. innymi:
a) Pułap kosztu 1m2 budowanego mieszkania społecznego taki sam jak dla organizacji
gospodarczych tworzonych przez społeczności lokalne lub przy udziale kapitałowym tych
społeczności,
b) Pułap czynszu w wybudowanym mieszkaniu społecznym taki sam jak dla organizacji
gospodarczych tworzonych przez społeczności lokalne lub przy udziale kapitałowym tych
społeczności,
c)
W czynszu płaconym przez lokatora mieszkania społecznego nie może się znajdować
pozycja zysk dla dewelopera - tak samo jak dla organizacji gospodarczych tworzonych
przez społeczności lokalne lub przy udziale kapitałowym tych społeczności,
d) Wymagania techniczne budowanych mieszkań społecznych takie same jak dla organizacji
gospodarczych tworzonych przez społeczności lokalne lub przy udziale kapitałowym tych
społeczności,
5. System społecznego budownictwa czynszowego może przewidywać przekształcanie jednostek
budżetowych społeczności lokalnych (np. miast, gmin) w ww. narzędzia - organizacje
gospodarcze tworzone na podstawie istniejącego w danym kraju kodeksu handlowego czy
kodeksu spółek handlowych (jak np. w Polsce).
6. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze podstawowym celem
działalności ww. organizacji gospodarczej w tym systemie jest:
a) Budowa domów mieszkalnych na wynajem,
b) Zarządzanie zasobami mieszkalnymi własnymi i powierzonymi.
7. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze organizacja
gospodarcza tworzona w oparciu o ww. kodeks handlowy czy jak w Polsce kodeks spółek
handlowych jest zobowiązane przynosić zysk, lecz z innych działalności związanych jak np. z:
a) wynajmowaniem lokali użytkowych znajdujących się w zasobach tej organizacji lub
społeczności lokalnej,
b) Prowadzeniem inwestorstwa zastępczego w imieniu społeczności lokalnej,
c) Prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym
i infrastrukturą towarzyszącą,
8.
System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze ww. organizacja
gospodarcza działająca wg formuły „non-profit” musi dochody pozyskane z ww. działalności
przeznaczyć na cele statutowe w tym na utrzymanie zasobów mieszkaniowych oraz na budowę
lub kupno mieszkań na wynajem. Jeżeli organizacja ta przeznaczy go na utrzymanie zasobów
mieszkaniowych oraz na budowę mieszkań na wynajem to jest zwolniona z podatku
dochodowego.
9. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze ww.
organizacje gospodarcze działają na takim obszarze, jaki określą ich założyciele w
stosownych aktach założycielskich. Zapis ten może pozwolić np. na grupowanie
zasobów mieszkaniowych od kilku społeczności lokalnych (miast czy gmin) w jednym
organizmie w celu optymalnie najsprawniejszego zarządzania tymi zasobami,
obniżając tym samym koszty utrzymania, a więc i wysokość czynszów.
10. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać, ze ww.
organizacja gospodarcza jest prawnie niezależną jednostką. Organizacją taką kieruje
Zarząd. Jej związek ze społecznościami lokalnymi (gminami, miastami) ma miejsce
poprzez Zgromadzenie Wspólników (Sp. Z o.o.) czy Zgromadzenie Akcjonariuszy
(Sp. Akc.) - gdy społeczność/społeczności lokalne są jej założycielem/ami. Nadzór
bezpośredni nad funkcjonowaniem tej organizacji gospodarczej odbywa się za
pośrednictwem rad nadzorczych; silniejszy, gdy społeczności lokalne są ich
założycielami, słabszy, gdy ta organizacja jest powołana przez inne zainteresowane
podmioty. Jednak i w tym przypadku reprezentanci społeczności lokalnych (miast,
gmin) winni z mocy prawa być członkami rady nadzorczej tej organizacji
gospodarczej.
11. System społecznego budownictwa czynszowego winien przewidywać,
ze społeczności lokalne mają mieć decydujący wpływ na kształtowanie
wysokości czynszów w zasobach mieszkaniowych na wynajem tej organizacji
gospodarczej. Zatem np. rada gminy ustala dla zasobów mieszkaniowych na
wynajem tej organizacji, znajdujących się na terenie tej gminy, stawki
czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej na podstawie
przedłożonej radzie gminy przez organizację propozycji tej stawki wraz z
kalkulacją. Jest, zatem rzeczą oczywistą, ze konieczna jest bliska współpraca
tej organizacji gospodarczej ze społecznością lokalną (miastem, gminą),
a szczególnie z władzami lokalnymi w zakresie określenia lokalizacji pod
budowę mieszkań, pozyskiwania uzbrojonych terenów, a w tym
i ewentualnego partycypowania w ich uzbrajaniu, przygotowaniu i realizacji
przedsięwzięć inwestycyjnych budowy mieszkań, czy wreszcie ustalania list
przydziału mieszkań na wynajem i określania w razie takiej potrzeby
dodatków mieszkaniowych.
12.System społecznego budownictwa czynszowego winien określać, z jakiego
źródła czy źródeł finansowych i na jakich warunkach może ww. organizacja
gospodarcza pozyskiwać środki finansowe na budowę, rewitalizację zasobów
mieszkaniowych na wynajem czy przebudowę istniejących obiektów
budowlanych na mieszkania społeczne.
13. System społecznego budownictwa czynszowego może np. określić, ze
głównym źródłem zasilającym ww. organizację gospodarczą w środki
finansowe, w jej podstawowym celu budowy mieszkań na wynajem, jest
Krajowy Fundusz Mieszkaniowy powołany stosownym aktem prawnym.
Zgodnie z tym aktem Fundusz udziela organizacji gospodarczej np.
niskooprocentowanego i długoterminowego kredytu (przedstawionego
Funduszowi we wniosku kredytowym) do np. 70% kosztu przedsięwzięcia
budowy mieszkań na wynajem. Pozostałe 30% kosztu przedsięwzięcia musi
zgromadzić sama ww. organizacja. W związku z powyższym system winien
określać, ze w ww. 30% można zaliczyć - stanowiące składniki kosztu
przedsięwzięcia - tereny, ich uzbrojenie, środki finansowe przekazane przez
społeczności lokalne (miasta, gminy) w postaci subwencji. Winny być
również zaliczane środki finansowe innych podmiotów prawnych, czy nawet
osób cywilnych, zainteresowanych budową mieszkań na wynajem.
14.System społecznego budownictwa czynszowego winien bardzo precyzyjnie
określać pułap rocznego czynszu, jaki będzie płacić lokator.
15. System społecznego budownictwa czynszowego winien bardzo precyzyjnie
określać pułap kosztu 1m2 budowy mieszkania – zróżnicowany w zależności
od regionu danego kraju gdzie ww. organizacja gospodarcza będzie budować
mieszkania.
16. System społecznego budownictwa czynszowego winien bardzo precyzyjnie
określać system określania i przydzielania dodatków mieszkaniowych,
których pułap winien np. być związany zarówno z dochodami lokatora jak
i wielkością zajmowanego przez niego mieszkania.
17. System społecznego budownictwa czynszowego winien bardzo precyzyjnie
określać pułap dochodów rodziny ubiegającej się o mieszkanie społeczne.
18. System społecznego budownictwa czynszowego winien zakładać, ze wysokość
kredytu, jego oprocentowanie i warunki spłaty określa umowa zawarta między ww.
organizacją gospodarczą a ww. krajowym Funduszem Mieszkaniowym. Organizacja
gospodarcza występująca o kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego,
przeprowadza precyzyjny rachunek kosztu przedsięwzięcia budowy mieszkań
i określa we wniosku kredytowym warunki spłaty kredytu. Trzeba podkreślić,
że przeprowadzając ww. rachunek kosztów ww. organizacja musi odnosić te koszta
do potencjalnych możliwości finansowych przyszłego lokatora, a więc zdolności
płacenia ww. czynszu i innych opłat, związanych z użytkowaniem mieszkania (jak
media, wywóz śmieci i inne). W wyniku „obrachunku” skutkuje podstawowa zasada
postępowania, "JAK NIE WIESZ DLA, KOGO BUDUJESZ TO NIE BUDUJ"
Oznacza to, ze musi być określony ten przyszły lokator, a szczególnie jego możliwości
finansowe.
19. System społecznego budownictwa czynszowego winien bardzo precyzyjnie określić
wymagania techniczne, jakie będzie musiał spełnić kredytobiorca, czyli ww.
organizacja gospodarcza – a w nich m. innymi:
a) Wymagania dotyczące powierzchni mieszkań,
b) Wymagania dotyczące wyposażenia technicznego,
c) Szczegółowe wymagania w zakresie zużycia energii cieplnej na ogrzewanie
pomieszczeń i dostawę ciepłej wody użytkowej.
Wybrana literatura:
•
Wkład w Rady Społecznej HLM do Kongresu EUROEXPO – Lyon, 1/3 października 2002.
•
Budownictwo społeczne w Europie XXI wieku – Europejskie Obserwatorium Budownictwa
Społecznego (Carine Puyol, Laurent Ghekiere)
•
Zielona Księga dotycząca służb interesu publicznego – COM (2003) 270 final – Bruksela, 2
1.5.2003
•
Opinia Komitetu Regionów z dnia 16 stycznia 1997 na temat « roli wspólnot lokalnych
i regionalnych w służbach publicznych »
•
Fiszka syntetyczna na temat służb interesu ogólnego w Europie – wydanie : 16/07/2003
•
Konferencja w Pradze, 19-20 maja 2003 – Warsztaty dotyczące Budownictwa Społecznego –
ONZ/UE, Ministerstwo Rozwoju Regionalnego Republiki Czeskiej i CECODHAS (Europejski
Komitet Koordynacyjny ds. Budownictwa Socjalnego)
•
Wystapienie Z. Słabkowicza na Konferencji w Pradze, 19-20 maja 2003 – Warsztatach
dotyczących Budownictwa Społecznego – ONZ/UE.
•
Wystapienie Z. Słabkowicza na Konferencji w Wiedniu, 28-30 listopad 2004 – Warsztatach
dotyczących Budownictwa Społecznego – ONZ/UE.
•
Materiały Polskiej Izby Gospodarczej TBS przygotowane pod kierunkiem Z. Słabkowicza.
•
Wystapienie Z. Słabkowicza na Konferencji w Brukseli – wrzesień 2008 – Konferencji
dotyczącej Budownictwa Społecznego.
Dziękuję za uwagę