Собственники помещений в МКД

download report

Transcript Собственники помещений в МКД

Обучающая программа по организации и финансированию капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах Часть I

Число/месяц/год

Цель Коротко об обучающей программе

O бучение участников Программы практическим шагам по организации и финансированию капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах.

Целевая аудитория

  Председатели и члены правления ТСЖ/ЖСК Собственники помещений в многоквартирных домах

Продолжи тельность

8 часов (Часть I и Часть II)

Авторы

Программа разработана Международной корпорацией (IFC) при поддержке:   Ассоциации некоммерческих организаций по содействию развитию ТСЖ и ЖСК финансовой Центра по эффективному использованию энергии (ЦЭНЭФ) При участии

2

Часть I Содержание обучающей программы

1.

Почему проведение энергоэффективных мероприятий выгодно для собственников помещений в многоквартирных домах (МКД)?

2.

Законодательные основы проведения капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах 3.

Способы финансирования капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах 4.

Практические шаги по привлечению кредита для финансирования капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в МКД

Часть II

5.

6.

7.

8.

Потенциал экономии энергоресурсов в МКД Энергетическое обследование МКД Организация эффективного процесса принятия решений о проведении капитального ремонта/ЭЭ мероприятий в МКД Работа ТСЖ/ЖСК с собственниками-неплательщиками При участии

3

Основные сокращения, используемые в презентации

IFC ЖК ЖСК Кап. ремонт МКД ОСС Рег. оператор Международная финансовая корпорация Жилищный Кодекс Жилищно-строительный кооператив Капитальный ремонт Многоквартирный дом Общее собрание собственников Региональный оператор Спец. счет Специальный счет ТСЖ УК ФЗ Товарищество собственников жилья Управляющая компания (организация) Федеральный закон ЭСКО ЭЭ ЭЭМ Энергосервисная компания Энергоэффективность Энергоэффективная модернизация При участии

4

Тема 1: Почему проведение энергоэффективных мероприятий выгодно для собственников помещений в многоквартирных домах?

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома должно включать в себя проведение энергоэффективных мероприятий.

Капитальный ремонт МКД Энергоэффективная модернизация МКД

При участии

6

Определение энергоэффективных мероприятий в МКД Энергоэффективные мероприятия

снижение объема используемых многоквартирном комфортности.

доме при – действия, направленные на энергетических обеспечении ресурсов заданного в уровня При участии

7

За последние 10 лет доля расходов на оплату жилищно коммунальных услуг в потребительских расходах домашних хозяйств в России увеличилась в два раза.

Источник: Федеральная служба государственной статистики.

При участии

8

Основная доля расходов собственников помещений в МКД на жилищно-коммунальные услуги приходится на оплату энергоресурсов.

Структура платежей населения за жилищно-коммунальные услуги в 2011 г. (в среднем по России)

5% 6% 9% Водоснабжение Водоотведение Электроснабжение Жилищные услуги, 19% Коммунальные услуги, 81% 13% 14% Газоснабжение Горячее водоснабжение 34% Отопление Источник: Министерство экономического развития Российской Федерации.

При участии

9

За последние десять лет рост тарифов на коммунальные услуги в России многократно превысил инфляцию.

5 4 3 2 9 8 7 6 1 0 Инфляция и тарифы на коммунальные услуги

8.4 7.6 6.8 5.9 1 1 4.8 4.1 3.0 3.6 2.3 1.5 1.9 1.2 1.3 1.4 1.6 1.7 1.9 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Инфляция (нарастающим итогом к 2001 г.) Индекс потребительских цен на коммунальные услуги (нарастающим итогом к 2001 г.) Источник: Федеральная служба государственной статистики.

При участии

10

Проведение энергоэффективных мероприятий выгодно для собственников помещений в МКД!

1 2 Снижение затрат собственников помещений в МКД на оплату коммунальных услуг. Снижение затрат собственников помещений в МКД на текущий и капитальный ремонт дома.

3 Продление сроков безаварийной эксплуатации дома.

4 Повышение уровня комфорта проживания в доме.

5 Повышение рыночной стоимости квартир.

При участии

11

Многоквартирные дома обладают большим потенциалом экономии энергоресурсов.

40% Потенциал экономии энергии в МКД 37% 30% 25% Тепловой энергии

Источник: ЦЭНЭФ.

Электроэнергии Природного газа Воды

При участии

12

Часть потенциала экономии энергоресурсов реализуется за счет проведения мероприятий в местах общего пользования, а часть в индивидуальных квартирах.

Потенциал экономии энергоресурсов в системах/местах общего пользования Потенциал экономии энергоресурсов в индивидуальных квартирах =

Потенциал экономии энергоресурсов в МКД

При участии

13

Снижение затрат на оплату коммунальных услуг Пример: «ЖСК-1», г. Пермь

   

Описание МКД

Год постройки:1963 Тип: кирпичный дом  Количество этажей: 5  Количество квартир: 60 Количество домов в управлении: 2 Общая площадь домов: 5 000 м 2

Описание ЭЭ мероприятий

 Установка узла учета тепловой энергии  Реконструкция индивидуальных тепловых пунктов (ИТП):  Установка пластинчатых теплообменников с системой автоматического регулирования  Подключение ИТП по зависимой схеме с подмешивающими насосами

Финансирование

 Общая стоимость работ: 830 000 руб. (166 руб./м 2 )  Прямые затраты на оборудование: 730 000 руб.

 Расходы на обучение персонала и ремонт оборудования: 100 000 руб.

 Источник финансирования: средства собственников При участии

14

101

Пример: «ЖСК-1», г. Пермь (продолжение) Экономия тепловой энергии* (тыс. руб.)

419 392 407 277 170 150

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

  Средняя экономия в год:

274 тысяч рублей

или

55 руб./м 2

Срок окупаемости всех проведенных мероприятий: около

трех лет

*Экономия определяется как разница между нормативным потреблением тепловой энергии и фактическим потреблением тепловой энергии.

При участии

15

Тема 2: Законодательные основы проведения капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах

Основные законодательные акты, регулирующие проведение капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в МКД

Жилищный Кодекс РФ

ФЗ-261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. . .»

 Нормативно-правовые акты, принятые на Федеральном уровне  Законодательство/нормативно-правовые акты субъектов РФ При участии

17

С 2013 в России вводится новая система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.*

2008 – 2012

Добровольное

участие собственников помещений в МКД в финансировании капитального ремонта

2013 г.

2014 – . . .

Обязательное

участие собственников помещений в МКД в финансировании капитального ремонта** *Изменения и дополнения в ЖК РФ, внесенные Федеральным Законом №271 от 25 декабря 2012 г. и устанавливающие новый порядок финансирования и организации проведения капитальных ремонтов МКД.

**С отдельными исключениями.

При участии

18

Собственники помещений в МКД обязаны сформировать фонд капитального ремонта дома путем внесения взносов на капитальный ремонт.

Жилищный Кодекс РФ, ч. 1, ст. 169

Собственники помещений в МКД

Обязательные взносы на капитальный ремонт

Фонд капитального ремонта МКД

Минимальный размер взноса:   устанавливается субъектом РФ может быть дифференцирован с учетом различных факторов При участии

19

Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта дома.

Собственники помещений в МКД

Обязательные взносы на капитальный ремонт

Фонд капитального ремонта МКД Способ 1:

На специальном счете в банке При участии

Способ 2:

На счете регионального оператора

20

Способ 1: Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете в банке

Специальный счет

Банк

Обязательные ежемесячные взносы Собственники помещений в МКД Фонд кап. ремонта МКД Руб.

Банк

Фонд кап. ремонта МКД Руб .

Банк

Фонд кап. ремонта МКД Руб.

При участии

21

Способ 2: Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора Региональный оператор

Аккумулируются на счете регионального оператора в банке Обязательные ежемесячные взносы Собственники помещений в МКД При участии Фонд кап. ремонта МКД Руб.

Фонд кап. ремонта МКД Фонд кап. ремонта МКД Руб.

Руб.

22

Очередность? Объем работ?

Источники формирования фонда капитального ремонта МКД

% начисленные банком + % за несвоевременную уплату взносов + Добровольные ежемесячные взносы на капитальный ремонт + Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт

Специальный счет

При участии % за несвоевременную уплату взносов + Добровольные ежемесячные взносы на капитальный ремонт + Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт

Региональный оператор 23

Оплата обязательных ежемесячных взносов собственников на капитальный ремонт дома может производиться из различных источников.

Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт МКД     Источники: Средства собственников помещений в МКД Доходы ТСЖ/ЖСК от хозяйственной деятельности Резервный фонд ТСЖ/ЖСК Другие средства ТСЖ/ЖСК При участии

24

Средства фонда капитального ограничения по использованию.

Проценты, начисленные банком + Проценты за несвоевременную уплату обязательных взносов + Добровольные ежемесячные взносы на капитальный ремонт

+

Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт

ремонта дома имеют

1.

Любые услуги/работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД 2.

3.

4.

Разработка проектной документации Оплата услуг по строительному контролю Оплата расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам, полученным в целях оплаты услуг/работ по капитальному ремонту

+

1.

2.

3.

Оплата услуг/работ в соответствие с перечнем, установленным ЖК РФ (см. следующий слайд) Погашение кредитов, полученных в целях оплаты указанных услуг/работ, Оплата процентов за пользование такими кредитами

Источники формирования фонда кап. ремонта дома

При участии

Перечень услуг/работ, финансируемых за счет средств фонда кап. ремонта дома 25

Перечень работ, который может финансироваться за счет фонда капитального ремонта дома * , ** 1 2

Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения Ремонт или замена лифтового оборудования, лифтовых шахт

3

Ремонт крыши

4

Ремонт подвальных помещений

5 6 7

Утепление и ремонт фасада Установка общедомовых приборов учета потребления коммунальных ресурсов и узлов регулирования потребления этих ресурсов Ремонт фундамента МКД *Ч. 1, ст. 166 Жилищного Кодекс РФ.

**Данный перечень может быть дополнен нормативно-правовым актом субъекта РФ.

При участии

26

Большинство работ из перечня работ по капитальному ремонту общего имущества МКД могут быть проведены в рамках энергоэффективной модернизации МКД.

Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД Перечень работ по повышению энергетической эффективности МКД*

*Перечень мероприятий по энергосбережению в МКД. Данный перечень должен быть разработан субъектaми РФ в рамках требования ФЗ-261.

При участии

27

В 2013 году правительства субъектов РФ должны утвердить региональные программы капитального ремонта МКД.

Региональная программа капитального ремонта МКД

 Перечень всех МКД расположенных на территории субъекта РФ  Перечень услуг/работ по капитальному ремонту в каждом МКД  Перечень услуг/работ по капитальному ремонту МКД, которые могут финансироваться за счет средств субъекта РФ  Плановый год проведения капитального ремонта для каждого МКД  Средства государственной поддержки (могут быть предусмотрены субъектом РФ) При участии

28

Сроки принятия решения собственниками помещений в МКД о способе формирования фонда капитального ремонта

3. Собственники принимают решение о способе формирования фонда кап. ремонта 4. Орган местного самоуправления созывает ОСС для принятия решения 2. Утвержденная региональная программа кап. ремонта официально опубликована 6. Возникновение обязанности собственников по уплате взносов на кап. ремонт* Янв. 2013 1 июл. 2013 31 дек. 2013 31 янв. 2014 28 фев. 2014 1 марта 2014 Апр. 2014 Региональный закон о системе кап. ремонта МКД Региональную программу кап. ремонта МКД 1. Субъект РФ утверждает: *Если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ.

При участии

29

5. Орган местного самоуправления принимает решение о формирования фонда кап. ремонта на счете регионального оператора, если собственники не выбрали способ формирования фонда кап. ремонта

Собственники обязаны принять решение о проведении капитального ремонта не позднее установленного законом срока (срока, установленного региональной программой).

Собственники должные принять решение о проведении капитального ремонта 3 месяца** 6 месяцев* ТСЖ/ЖСК должно предоставить собственникам предложения по проведению капитального ремонта*** Год проведения кап. ремонта данного МКД, установленный региональной программой *Согласно ч.3 ст. 189 ЖК РФ, если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ.

**Согласно ч.4 ст. 189 ЖК РФ, если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ.

*** Региональный оператор должен предоставить собственникам предложения по проведению капитального ремонта, если собственниками был выбран способ формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

При участии

30

Если собственники не приняли решение о проведении капитального ремонта в установленный законом срок, то решение принимают органы местного самоуправления.

Способ формирования фонда кап. ремонта Региональный оператор Специальный счет

Органы местного самоуправления принимают решение о:

Проведении капитального ремонта в соответствии с:*  региональной программой капитального ремонта, и  предложениями регионального оператора 1.

Формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.**  Владелец спец. счета обязан перечислить средства, находящиеся на спец. счете, на счет регионального оператора (добровольно или по решению суда) 2.

Проведении капитального ремонта в соответствии с:   региональной программой капитального ремонта, и предложениями регионального оператора *Согласно ч.6 ст. 189 ЖК РФ **Согласно ч.7 ст. 189 ЖК РФ, при условии, что в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого МКД региональной программой капитального ремонта.

При участии

31

Собственники помещений в МКД могут принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта дома.

Способ 1:

На специальном счете в банке

Условия: Способ 2:

На счете регионального оператора  На основании решения общего собрания собственников  При отсутствии непогашенной задолженности, если на проведение капитального ремонта был предоставлен и не возвращен кредит  Решение вступает в силу собственников

через один месяц

после направления владельцу спец. счета соответствующего решения общего собрания При участии

32

Собственники помещений в МКД могут принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта дома (продолжение).

Способ 2:

На счете регионального оператора

Условия: Способ 1:

На специальном счете в банке  На основании решения общего собрания собственников, включая решения устанавливающие:  Размер ежемесячного взноса на кап. ремонт  Перечень услуг/работ по кап. ремонту   Сроки проведения кап. ремонта Владельца специального счета  Кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет  Решение вступает в силу собственников

через два года

после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания При участии

33

ФЗ-261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. . .»

При участии

34

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома должно включать в себя проведение энергоэффективных мероприятий.

Капитальный ремонт МКД Энергоэффективная модернизация МКД

При участии

35

ФЗ-261 обязывает собственников помещений в МКД к выполнению ряда действий по проведению энергоэффективных мероприятий.

Установить приборы учета используемых энергетических ресурсов* Проводить мероприятия по энергосбережению и повышению ЭЭ в МКД ** Обеспечить соответствие МКД требованиям энергетической эффективности*** *ФЗ-261, ч. 5, ст. 13 **ФЗ-261, ч. 4, ст. 12 *** ФЗ-261, ч. 9, ст. 11

МКД

При участии

36

Собственники помещений в МКД обязаны установить приборы учета используемых энергетических ресурсов.

До 1 июля 2013 г. должны быть установлены и введены в эксплуатацию:*  общедомовые приборы электрической энергии учета воды, тепловой и  индивидуальные приборы учета воды и электрической энергии До 1 января 2015 эксплуатацию:  г. должны быть установлены и введены в индивидуальные приборы учета природного газа *Силами ресурсоснабжающих организаций, если не были установлены собственниками к 1 июля 2012 г. При участии

37

Собственники помещений в МКД обязаны провести мероприятия по повышению ЭЭ общего имущества МКД.

Требования ФЗ-261 о проведении ЭЭ мероприятий в МКД  Примерная форма перечня ЭЭ мероприятий для МКД Разработана Министерством регионального развития РФ

Региональный перечень мероприятий по энергосбережению в МКД

   Разработан каждым регионом РФ Отражает особенности данного региона Включает в себя:  обязательные ЭЭ мероприятия и  рекомендуемые ЭЭ мероприятия При участии

38

Пример: перечень энергоэффективных мероприятий для МКД в Ростовской области* , **

 Ревизия системы отопления с установкой запорной и регулирующей арматуры, воздуховыпускных клапанов  Промывка трубопроводов и стояков системы отопления  Ремонт изоляции трубопроводов системы отопления в подвальных помещениях и иных помещениях общего пользования с применением энергоэффективных материалов  Ремонт изоляции теплообменников и трубопроводов системы горячего водоснабжения в подвальных помещениях и иных помещениях общего пользования с применением энергоэффективных материалов  Замена ламп накаливания энергоэффективные лампы в помещениях общего пользования на  Заделка и уплотнение оконных блоков в подъездах и иных помещениях общего пользования, обеспечение плотного притвора оконных рам, при необходимости – восстановление остекления *В соответствии с постановлением Администрации Ростовской области № 267 от 26 декабря 2010 г. **Неполный список, представлены отдельные мероприятия.

При участии

39

Собственники помещений в МКД обязаны обеспечить соответствие их МКД требованиям энергетической эффективности.

Требования энергетической эффективности:

 утверждены приказом Министерства регионального развития РФ № 262 от 28 мая 2010 г.

  устанавливают нормируемый уровень удельного расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию жилых зданий устанавливают список ЭЭ оборудования и технических устройств, которыми должны быть оборудованы МКД при строительстве и капитальном ремонте МКД  должны соблюдаться капитальном ремонте МКД при проектировании, строительстве и При участии

40

Пример: Требования энергетической эффективности для МКД При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте здание должно быть оборудовано:*

      устройствами автоматического регулирования подачи теплоты на отопление теплообменниками для нагрева воды на горячее водоснабжение устройством автоматического регулирования ее температуры с приборами учета энергетических и водных ресурсов регуляторами давления воды в системах холодного и горячего водоснабжения энергосберегающими пользования осветительными приборами в местах общего оборудованием, обеспечивающим выключение освещения при отсутствии людей в местах общего пользования (датчики движения, выключатели) Источник: «Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», утвержденные приказом Министерства регионального развития РФ № 262 от 28 мая 2010 г.

*Неполный список, представлены выборочные мероприятия. При участии

41

Ответственность ТСЖ / ЖСК / Управляющих организаций ФЗ-261 обязывает ТСЖ / ЖСК / Управляющие организации:

 Разрабатывать и доводить до сведения собственников предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению ЭЭ МКД с указанием:  Расходов на их проведение  Объемов ожидаемого снижения используемых энергоресурсов  Сроков окупаемости  Проводить энергоэффективные мероприятия за счет собственников МКД  Информировать собственников МКД о поступивших предложениях об оснащении МКД приборами учета энергоресурсов При участии

42

Ответственность за несоблюдение ФЗ-261

Несоблюдение требований ФЗ-261 влечет наложение административного штрафа:*  Должностные лица ТСЖ/ЖСК/УО: 5 000–10 000 рублей  ТСЖ/ЖСК/УО (как юридические лица): 20 000–30 000 рублей *Ст. 9.16 Кодекса об административных правонарушениях РФ – «Нарушение законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности».

При участии

43

Тема 3: Способы финансирования капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах

Основные способы финансирования капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в МКД I

Фонд капитального ремонта дома a) Специальный счет b) Региональный оператор

II

Энергосервисный контракт

III

Банковский кредит При участии

45

I(a). Фонд капитального ремонта дома: Специальный счет

При участии

46

При решении формировать фонд капитального ремонта на специальном счете, решением общего собрания собственников должны быть определенны:

Размер ежемесячного взноса на кап. ремонт  Не менее минимального размера, установленного субъектом РФ Перечень услуг/работ по кап. ремонту  Не менее состава перечня услуг/работ, предусмотренных региональной программой капитального ремонта в отношении этого дома Сроки проведения кап. ремонта  Не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта для этого дома При участии

47

При решении формировать фонд капитального ремонта на специальном счете, решением общего собрания собственников должны быть определенны (продолжение):

Владелец специального счета Может быть:  ТСЖ   ЖСК Региональный оператор Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет Может быть открыт в российских кредитных организациях:  величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд. рублей  осуществляющих деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ (если владельцем специального счета выбран региональный оператор) При участии

48

Особенности фонда капитального ремонта МКД, формируемого на специальном счете в банке

Фонд капитального ремонта дома, формируемый на специальном счете в банке Субъект счетах.

РФ может установить минимальный собственниками размер фонда капитального ремонта, формируемого на специальных При участии

49

По достижении размера, собственники вправе принять решение о минимального приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт!

Особенности режима специального счета Целевое назначение

Перечисление взносов собственников на капитальный ремонт МКД в целях формирования фонда капитального ремонта

Бенефициар

Права на специальном денежные помещений в МКД счете, средства, принадлежат находящиеся на собственникам

Владелец специального счета

   ТСЖ ЖСК Региональный оператор

Контроль

Контроль за целевым использование средств, находящихся на специальном счете, регламентируется ЖК и возложен на банк-держатель специального счета При участии

50

Особенности режима специального счета (продолжение) Срок договора

Договор специального счета является бессрочным

Расторжение договора

Договор специального счета может быть расторгнут при наличии решения общего собрания собственников о:  изменении способа формирования фонда капитального ремонта   замене владельца специального счета замене кредитной организации (при условии отсутствия непогашенной задолженности)

Движение средств после расторжения договора

При закрытии специального счета, остаток денежных средств перечисляется:  на счет регионального оператора в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта;  на другой специальный счет в случае замены владельца или банка-держателя специального счета При участии

51

Защита денежных средств, находящихся на специальном счете

 На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета*  Исключением являются требования по обязательствам, вытекающим из договоров, заключенных владельцем спец. счета, на цели проведения работ или на финансирование (кредитование) капитального ремонта*  В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу** *Ч. 6 ст. 175 Жилищного Кодекс РФ **Ч. 7 ст. 175 Жилищного Кодекс РФ При участии

52

Сценарий финансирования капитального ремонта путем накоплений на специальном счете (на примере одного многоквартирного дома)

Параметры многоквартирного дома:  Площадь дома: 2 000 м 2  Размер обязательного ежемесячного взноса на кап. ремонт: 10 руб./м 2  Стоимость капитального ремонта: 1 600 руб./м 2  Общая стоимость ремонта: 3 200 000 рублей При участии

53

Собственникам понадобится 13 лет для того, чтобы накопить необходимую сумму для проведения капитального ремонта.* Размер накоплений на специальном счете на конец соответствующего года

3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 1 2 3 4 5 6 7

Лет

8 9 10 11 12 13 *Без учета возможных процентов, начисляемых банком на средства, находящиеся на специальном счете.

При участии

54

Накопления на специальном счете могут обесцениться с учетом роста тарифов на коммунальные услуги и инфляции.

5 4 3 2 9 8 7 6 1 0 Инфляция и тарифы на коммунальные услуги

8.4 7.6 6.8 5.9 1 1 4.8 4.1 3.0 3.6 2.3 1.5 1.9 1.2 1.3 1.4 1.6 1.7 1.9 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Инфляция (нарастающим итогом к 2001 г.) Индекс потребительских цен на коммунальные услуги (нарастающим итогом к 2001 г.) Источник: Федеральная служба государственной статистики.

При участии

55

I(b). Фонд капитального ремонта дома: Региональный оператор

При участии

56

В обмен на бессрочные платежи региональному оператору, собственники «приобретают» его обязательства по проведению и финансированию капитального ремонта.

Обязательные взносы на капитальный ремонт

Собственники помещений в МКД

Договор о формировании фонда кап. ремонта дома и об организации проведения кап. ремонта

Региональный оператор

При участии   Обязательства по проведению и финансированию кап. ремонта В сроки и объеме, предусмотренными региональной программой

57

Сравнительный анализ способов формирования фонда капитального ремонта МКД

Права на денежные средства принадлежат: Размер фонда состоит из: Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт:

Специальный счет

Собственникам     Обязательных взносов Добровольных взносов % за несвоевременную уплату взносов % начисленных банком По достижении минимального размера фонда* Собственники   

Региональный оператор

Региональному оператору Обязательных взносов Добровольных взносов % за несвоевременную уплату взносов Бессрочно Заказчик работ: Контроль за качеством работ производят: Собственники * В случае, если предусмотрено субъектом РФ; в противном случае бессрочно.

Региональный оператор/ муниципалитет Региональный оператор При участии

58

Сравнительный анализ способов формирование фонда капитального ремонта МКД (продолжение)

Возможность провести кап. ремонт до установленного региональной программой срока за счет минимальных взносов Возможность использовать взносы на капитальный ремонт на погашение кредита Срок изменения способа формирования фонда: Государственная поддержка * *При наличии таковой.

Специальный счет

Да Да Один месяц Равнодоступна

Региональный оператор

Нет Нет Два года Равнодоступна При участии

59

II. Финансирование с привлечением средств энергосервисной компании (ЭСКО)

При участии

60

Схема финансирования энергоэффективных мероприятий с привлечением средств энергосервисной компании (ЭСКО)

Собственники жилья Источник оплаты услуг ЭСКО Денежная экономия от энергосбережения

ТСЖ/ЖСК

Оплата по контракту Энергосервисный контракт ЭЭ ремонт и энергоменеджмент

ЭСКО

При участии

61

Финансирование ЭЭ мероприятий с привлечением средств энергосервисной компании (ЭСКО) ЭСКО За

 Не требует накопления средств в течение длительного периода времени  Все расходы на внедрение ЭЭ мероприятий несет ЭСКО  Источником оплаты услуг ЭСКО служит экономия, полученная в результате внедрения ЭЭ мероприятий в МКД

Против

 Применим к ограниченным видам ЭЭ мероприятий  Не получил широкого распространения ввиду существующих правовых и институциональных барьеров При участии

62

III. Банковский кредит

При участии

63

Финансирование капитального ремонта/ЭЭ мероприятий в многоквартирных домах с привлечением кредита Собственники помещений в МКД Банк

(держатель спец. счета и кредитор)    Открытие спец. счета Перечисление платежей Погашение кредита Кредит Обязательные взносы на кап. ремонт

ТСЖ/ЖСК

Источник погашения кредита Договор на проведение кап. рем./ЭЭМ

Подрядчик

Оплата услуг за счет кредита

Субъект РФ

   Субсидии Частичное со-финансирование Гарантии При участии

64

Финансирование капитального ремонта/ЭЭ мероприятий в многоквартирных домах с привлечением кредита (продолжение)

1.

Привлечение кредита специального счета.

на проведение капитального ремонта/ЭЭ мероприятий в МКД возможно в банке отличном от банка-держателя 2.

ТСЖ/ЖСК вправе выбрать банк-кредитор исходя из наиболее приемлемых условий кредита.

При участии

65

Финансирование капитального ремонта/ЭЭ мероприятий в многоквартирных домах с привлечением кредита Банк держатель спец. счета

Открытие спец. счета

Собственники помещений в МКД

Погашение кредита

Банк кредитор

Кредит Обязательные взносы на кап. ремонт

ТСЖ/ЖСК

Источник погашения кредита Договор на проведение кап. рем./ЭЭМ

Подрядчик

Оплата услуг за счет кредита

Субъект РФ

   Субсидии Частичное со-финансирование Гарантии При участии

66

Финансирование капитального ремонта/ЭЭ мероприятий с привлечением банковского кредита: «За» и «Против» Банковский кредит За

 Не требует накопления средств в течение длительного периода времени  продуктов

Против

Ограниченность предложений специализированных банковских  Позволяет осуществить все необходимые работы «здесь и сейчас»  Возможность погашения кредита из сэкономленных средств в результате ресурсосбережения   Отсутствие у ТСЖ/ЖСК опыта по привлечению и обслуживанию банковских кредитов Ограниченность механизмов государственной поддержки  Нивелирование роста тарифов на коммунальные услуги  Можно выплачивать за счет взносов на кап. ремонт (спец. счет) При участии

67

Сценарий финансирования капитального ремонта/ЭЭ мероприятий с помощью банковского кредита

При участии

68

Характеристики многоквартирного дома (МКД)

      Месторасположение здания: г. Ростов-на-Дону Год постройки:1999 Количество этажей: 10 Количество подъездов: 5 Количество квартир: 200 Количество жителей: 466      Материал стен: Панель Общая площадь здания: 13 681 м 2 Отапливаемая площадь здания: 10 978 м 2 Общая площадь жилых помещений: 10 978 м 2 Площадь ограждающих конструкций здания: 9 831 м 2 При участии

69

Пакет мероприятий по повышению энергоэффективности МКД (по итогам энергетического обследования) Срок окупаемости (года)

Установка регулятора температуры в системе ГВС и датчика температуры Замена ламп накаливания в МОП и в наружном освещении на энергосберегающие Поиск и ремонт сантехники с утечками 0.4

0.5

0.7

Капитальный ремонт системы ХВС по стоякам Установка теплоотражающей пленки в МОП Замена элеваторного узла на автоматизированный узел управления системой отопления Установка балансировочных вентилей на главных отпускных трубопроводах системы отопления Утепление перекрытий подвала Утепление покрытий верхнего этажа Капитальный ремонт внутридомовых электрических сетей с заменой оборудования Монтаж энергоэффективных окон в МОП Промывка внутридомовых сетей отопления с помощью химреагентов Утепление стен 1.1

1.3

4.1

4.4

5.7

7.2

14.6

15.1

15.6

16.8

«Пакет А» со сроком окупаемости до 5 лет

При участии

70

«ПАКЕТ А»

3.

4.

5.

6.

1.

2.

7.

Установка балансировочных вентилей трубопроводах системы отопления Капитальный ремонт системы ХВС по стоякам Поиск и ремонт сантехники с утечками на главных отпускных Замена элеваторного узла на автоматизированный узел управления системой отопления Установка теплоотражающей пленки в МОП Замена ламп накаливания в МОП и в наружном освещении на энергосберегающие Установка регулятора температуры в системе ГВС и датчика температуры

Всего затрат: 3 365 364 руб.

Ожидаемая годовая экономия : 1 294 224 руб.

При участии

71

Основные параметры кредита и расчет ежемесячного платежа ТСЖ по кредиту

Общая стоимость “Пакета А» 3 365 364 руб.

Первоначальный взнос ТСЖ 0 рублей Размер кредита Срок кредита Процентная ставка 3 365 364 руб.

5 лет 14.5 % в год Ежемесячный платеж ТСЖ по кредиту:*  79 181 рублей, или 

5.

78 рублей/м 2

*Аннуитетный, самоамoртизирующийся кредит, ежемесячный платеж по которому включает как проценты, так и основной долг по кредиту.

При участии

72

Расчет потенциальной экономии денежных средств собственников в результате реализации ЭЭ мероприятий

Ожидаемая ежемесячная экономия  107 852 рублей, или 

7.

88 рублей/м 2 –

Ежемесячный платеж ТСЖ по кредиту  79 181 рублей, или 

5.

78 рублей/м 2 =

Ожидаемый остаток  28 671 рублей, или 

2.10 рублей/м 2

Ожидаемая ежемесячная экономия Ежемесячный платеж ТСЖ по кредиту =

136%

При участии

73

Ежемесячный платеж по кредиту

полностью

погашается за счет ожидаемой ежемесячной экономии

Расчет потенциальной экономии денежных средств собственников в результате реализации ЭЭ мероприятий (продолжение) Ежемесячная экономия и ежемесячный платеж ТСЖ по кредиту руб./м 2

Ожидаемая ежемесячная экономия 5.78

5.78

5.78

5.78

5.78

7.88

7.88

7.88

2.10

Год 1 2.10

Год 2 2.10

Год 3 2.10

Год 4 2.10

Год 5 Срок кредита Год 6 Год 7 Год 8 Ежемесячный платеж ТСЖ по кредиту Чистая экономия При участии

74

Основные выводы

При участии

75

Основные выводы 1

Проведение капитального ремонта МКД должно включать в себя проведение энергоэффективных мероприятий, так как это выгодно собственникам.

2

Формирование фонда капитального ремонта дома на специальном счете в банке оператором).

обладает существенными преимуществами для собственников помещений в МКД (по сравнению с региональным

3

Банковский кредит может быть эффективным способом финансирования капитального ремонта/ЭЭ мероприятий в МКД.

При участии

76

Проведение капитального ремонта МКД должно включать в себя проведение ЭЭ мероприятий потому, что это выгодно для собственников.

1 2 Снижение затрат собственников помещений в МКД на оплату коммунальных услуг. Снижение затрат собственников помещений в МКД на текущий и капитальный ремонт дома.

3 Продление сроков безаварийной эксплуатации дома.

4 Повышение уровня комфорта проживания в доме.

5 Повышение рыночной стоимости квартир.

При участии

77

Формирование фонда капитального ремонта дома на специальном счете в банке обладает существенными преимуществами для собственников помещений в МКД.

1 Собственники контролируют объем и качество работ. 2 Собственники имеют возможность провести капитальный ремонт МКД до установленного региональной программой срока (за счет минимальных взносов).

3 Собственники имеют возможность привлечь кредит на проведение капитального ремонта МКД и использовать минимальные взносы со специального счета на погашение этого кредита.

При участии

78

Банковский кредит может быть эффективным способом финансирования капитального ремонта/ЭЭ мероприятий в многоквартирном доме (в сочетании со фондом капитального ремонта дома на специальном счете).

1 Не требует накопления средств в течение длительного периода времени.

2 Позволяет осуществить все необходимые работы «здесь и сейчас».

3 Возможность погашения кредита : (1) из сэкономленных средств в результате ресурсосбережения, и/или (2) за счет средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете 4 Нивелирование роста тарифов на коммунальные услуги. При участии

79

Тема 4: Практические шаги по привлечению кредита для финансирования капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в МКД

Сегодня ?

Как ТСЖ/ЖСК получить кредит?

?

?

?

?

Заявление в банк на получение ТСЖ/ЖСК кредита Схема шагов (алгоритм действий), представленная на следующих слайдах, была разработана с учетом: 1.

Требований действующего законодательства РФ 2.

3.

Оптимизации процесса проведения общего собрания собственников и принятия необходимых решений Лучших практик и рекомендаций по проведению капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в МКД При участии

81

Схема шагов, предпринимаемых для получения банковского кредита

ТСЖ/ЖСК: Провести информационную кампанию среди собственников ТСЖ/ЖСК: Подготовить перечень работ по капитальному ремонту

1 2 3 4

ТСЖ/ЖСК: Выявить техническое состояние общего имущества МКД При участии

82

ОСС: Принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете в банке

Схема шагов, предпринимаемых для получения банковского кредита (продолжение)

ОСС: Принять решение о проведении кап. ремонта и его финансировании с помощью кредита ТСЖ/ЖСК: Собрать необходимые документы и подать заявление в банк

5 6 7 8

Провести энергетическое обследование МКД (рекомендательно) При участии ТСЖ/ЖСК: Предоставить собственникам предложения о капитальном ремонте Год проведения кап. ремонта данного МКД, установленный региональной программой

83

Шаг 1: Провести информационную собственников помещений в МКД.

кампанию среди Цель кампании –

информирование собственников о:  новой системе финансирования капитального ремонта МКД  необходимости принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта дома (специальный счет или региональный оператор)  временной линейки принятия данного решения и проведения капитального ремонта

Способы проведения:

 личные встречи председателя ТСЖ/ЖСК с собственниками  персональная рассылка информации собственникам  размещение информации в Интернете, на стендах, в подъездах дома  консультации собственников в офисе ТСЖ/ЖСК и по телефонам

Ответственная сторона

: Правление ТСЖ/ЖСК При участии

84

Шаг 2: Выявить техническое состояние общего имущества.

Правление ТСЖ/ЖСК Общее собрание собственников (целесообразно провести в рамках Шага 4) Протокол общего собрания собственников  состав общего имущества в МКД  акты о техническом состоянии общего имущества в МКД Лица, уполномоченные для определения состава общего имущества  Перечень объектов общего имущества в МКД  Акты о техническом состоянии общего имущества При участии

85

Шаг 3: Подготовить перечень работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.

Перечень работ по капитальному ремонту, установленный ЖК РФ*

Перечень работ по капитальному ремонту

Перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности** *В соответствии с ч. 1, ст. 166 Жилищного Кодекса РФ. Данный перечень может быть дополнен нормативно-правовым актом субъекта РФ.

**Перечень мероприятий по энергосбережению в МКД. Данный перечень должен быть разработан субъектaми РФ в рамках требования ФЗ-261.

При участии

86

Шаг 4: Провести общее собрание собственников (ОСС) и принять необходимые решения.

Общее собрание собственников помещений в МКД

1.

2.

3.

Протокол ОСС с решением:

Сформировать фонд капитального ремонта на специальном счете и утвердить:  Размер ежемесячного взноса на кап. ремонт  Перечень услуг/работ по кап. ремонту  Сроки проведения кап. ремонта  ТСЖ/ЖСК владельцем спец. счета  Кредитную организацию, в которой будет открыт спец. счет Утвердить состав общего имущества в МКД Провести энергетическое обследование МКД ВАЖНО!!!

Решение о проведении капитального ремонта/ЭЭ модернизации многоквартирного дома принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При участии

87

Размер минимального ежемесячного взноса на кап. ремонт

Шаг 4: Источники информации

 Определяется постановлением правительства субъекта РФ Сроки проведения кап. ремонта  Региональная программа капитального ремонта субъекта РФ Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет  Список банков, отвечающих требованием ЖК, публикуется на сайте Центрального банка РФ:*

www.cbr.ru

*Требование к размеру капитала банков, в которых может быть открыт специальный счет.

При участии

88

Шаг 5: Провести многоквартирного дома.

энергетическое обследование

1.

2.

Проведение энергетического обследования носит рекомендательный характер* Выбор организации для проведения энергетического обследования должен производиться:  из числа членов саморегулируемых организаций в области энергетического обследования (требование ФЗ-261)  С учетом возможных требований банка к выбору организаций Сторона, ответственная за выбор организации: Правление ТСЖ/ЖСК Информация об организациях, проводящих энергетическое обследование:

http://no-e.ru.

*Данный шаг можно пропустить, если ТСЖ/ЖСК уже имеет четкое представление о конкретных энергоэффективных мероприятиях, необходимых для проведения в своем МКД.

При участии

89

Шаг 5 (продолжение): Сформировать перечень работ по капитальному ремонту дома с учетом проведенного энергетического обследования.

Перечень работ по капитальному ремонту, установленный ЖК РФ*

Перечень работ по капитальному ремонту

Перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности** Результаты энергетического обследования МКД *В соответствии с ч. 1, ст. 166 Жилищного Кодекса РФ. Данный перечень может быть дополнен нормативно-правовым актом субъекта РФ.

**Перечень мероприятий по энергосбережению в МКД. Данный перечень должен быть разработан субъектaми РФ в рамках требования ФЗ-261.

При участии

90

Шаг 6: Предоставить собственникам помещений в МКД предложения о капитальном ремонте дома.

Правление ТСЖ/ЖСК Предложения о капитальном ремонте Собственники помещений в МКД

      Сроки начала капитального ремонта Перечень и объем услуг/работ по капитальному ремонту/ЭЭ модернизации Стоимость услуг/работ по капитальному ремонту/ЭЭ модернизации Финансирование капитального ремонта с привлечением кредита Название банков, готовых предоставить кредит и условия кредита Название подрядных организаций по проведению кап. ремонта При участии

91

Шаг 7: Принять ряд решений о проведении капитального ремонта на общем собрании собственников.

Общее собрание собственников (ОСС)

1.

Протокол ОСС с решением:

Провести капитальный ремонт МКД, включая:  Перечень работ по капитальному ремонту  Смету расходов на капитальный ремонт   Сроки проведения капитального ремонта Подрядные организации для проведения работ 2.

Профинансировать капитальный ремонт с привлечением кредита 3.

Заключить кредитный договор с банком, с указанием:  Названия банка  Суммы кредита  Цели кредита ВАЖНО!!!

Решение о проведении капитального ремонта/ЭЭ модернизации многоквартирного дома принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При участии

92

Шаг 8: Собрать пакет необходимых документов и подать заявление в банк.

Примеры необходимых документов:*  Анкета-заявление на предоставление кредита  Протокол общего собрания собственников о проведении капитального ремонта/ЭЭ мероприятий в МКД и его финансировании с помощью кредита  Протокол общего собрания собственников о заключении кредитного договора с банком, в том числе с указанием цели, суммы и источника погашения кредита  Документы, подтверждающие уровень собираемости ежемесячных платежей собственников  Документы, подтверждающие отсутствие задолженности ТСЖ/ЖСК перед ресусроснабжающими организациями  Документы, подтверждающие полномочия лиц, выступающих от имени ТСЖ/ЖСК *Приведены только в виде примеров. Не являются требованием конкретного банка.

При участии

93

Основные выводы по практическим шагам, необходимым для получения кредита ТСЖ/ЖСК 1 2 3 4 5

ТСЖ/ЖСК необходимо провести информационную кампанию с целью информирования собственников о новой системе финансирования капитального ремонта МКД.

Общим собранием собственников должно быть принято решение о формировании фонда капитального ремонта дома на специальном счете в банке.

Выбор организации для проведения энергетического обследования должен производиться из числа членов саморегулируемых организаций в области энергетического обследования и с учетом возможных требований банка.

Окончательный перечень работ по капитальному ремонту может быть подготовлен с учетом рекомендаций проведенного энергетического обследования.

Для привлечения кредита ТСЖ/ЖСК, общим собранием собственников должно быть принято решение о финансировании капитального ремонта путем привлечения банковского кредита.

При участии

94

Практические шаги по погашению кредита

При участии

95

ТСЖ/ЖСК должно рассчитать сумму ежемесячного платежа по банковскому кредиту для каждого собственника.

Ежемесячный платеж ТСЖ/ЖСК по кредиту 1 x Общая площадь квартиры собственника Общая площадь помещений в МКД = Ежемесячный платеж собственника 1 При аннуитетном кредите, ежемесячная сумма погашения кредита является неизменной.

При участии

96

Источники погашения кредита ТСЖ/ЖСК 1. Специальный счет

2. Резервный фонд ТСЖ/ЖСК  Возможность использовать средства специального счета на погашение кредита (привлеченного на проведение капитального ремонта) предусмотрена Жилищным Кодексом (ст. 177, ч. 1. п. 2)   В соответствие с Положением о Резервном фонде ТСЖ/ЖСК По решению общего собрания собственников или общего собрания членов ТСЖ/ЖСК 3. Денежная экономия, полученная в результате проведения ЭЭ мероприятий  По решению общего собрания членов ТСЖ/ЖСК 4. Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ/ЖСК  По решению общего собрания членов ТСЖ/ЖСК При участии

97

Погашение кредита со специального счета* , **

ТСЖ/ЖСК владелец спец. счета Банк-кредитор и держатель спец. счета Перечисляет средства со спец. счета в счет погашения кредита 1.

Протокол ОСС, содержащий решение о заключении кредитного договора с банком, с указанием:  Названия банка-кредитора   Суммы кредита Цели кредита 2.

Кредитный договор *В соответствии с ч. 5, ст. 177 ЖК РФ.

**Порядок действий представлен для лучая, когда банк-кредитор также является банком-держателем специального счета.

При участии

98

Погашение кредита со специального счета (продолжение)* , **

ТСЖ/ЖСК владелец спец. счета Банк держатель спец. счета Перечисление средств Банк-кредитор 1.

Протокол ОСС, содержащий решение о заключении кредитного договора с банком, с указанием:  Названия банка-кредитора   Суммы кредита Цели кредита 2.

Кредитный договор *В соответствии с ч. 5, ст. 177 ЖК РФ.

**Порядок действий представлен для случая, когда ТСЖ привлекло кредит в банке-кредиторе отличном от банка-держателя специального счета.

При участии

99

Погашение кредита из других источников

2. Резервный фонд ТСЖ/ЖСК 3. Денежная экономия, полученная в результате проведения ЭЭ мероприятий 4. Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ/ЖСК При участии Расчетный счет ТСЖ/ЖСК в банке-кредиторе Ссудный счет в банке-кредиторе

100

Спасибо за внимание!

При участии

101

Содержание этой обучающей программы защищено авторским правом.

Воспроизводить, копировать или распространять текст обучающей программы полностью или по частям, в любой форме без ссылки на «

Обучающую программу по организации и финансированию капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах»,

стимулированию инвестиций в энергоэффективность в жилищном секторе в России Международной финансовой корпорации (IFC)

не допускается.

подготовленного проектом по IFC поощряет распространение этой обучающей программы и настоящим дает свое согласие пользователю этой работы на воспроизведение ее частей для личного некоммерческого использования, без права на перепродажу, дальнейшее распространение или создание продукции, созданной непосредственно на основе содержания или информации, изложенной в этой обучающей программе. Воспроизведение или использование этого труда иным способом

должно быть оговорено формальным письменным разрешением IFC.

Информация в этом документе представлена исключительно для ознакомительных целей. IFC и Группа Всемирного банка не несут ответственности за достоверность информации, содержащейся в этой обучающей программе.

Эта обучающая программа не претендует на исчерпывающее освещение вопросов, которые в ней анализируются, и не должна служить основой для принятия деловых решений. По всем правовым вопросам обращайтесь за консультацией к независимому юристу.

Информация и материалы, использованные в процессе подготовки этой обучающей программы, являются собственностью IFC и сохраняются в ее архивах.

© 2013 Международная финансовая корпорация При участии

102